R.G. 12201 – 2020

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
Il Tribunale di Napoli Nord - Prima Sezione - in persona del G.I. Dott.ssa Paola Odorino, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 12201/2020 del R.G.A.C., avente ad oggetto: “Impugnazione della delibera assembleare”
Tra
(C.F. ) elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Aversa alla via A. Diaz presso lo studio dell'avv. Nicola Franzese che la rappresenta e difende giusta procura agli atti;

ATTORE
Contro
in persona dell'amministratore p.t. Controparte_1
P. IVA elettivamente domiciliato in Aversa (CE) alla via De Chirico n° 3 P.IVA_1 presso lo studio dell'avvocato Antonio Battaglini che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da verbali e atti di causa.
Motivi della decisione in fatto ed in diritto
In fatto.
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice, , premessa la sua Parte_1
qualità di condomino proprietaria di un appartamento facente parte del Condominio
“Eucaliptus” sito ad Aversa in via di Leonardo Da Vinci n.9 (come documentalmente provato) sito al 4° piano interno 12, impugnava e contestava la delibera assembleare del
28.10.2020 relativamente ai punti 1,2,3,4,5,6 all'ordine del giorno poiché infondata in fatto e in diritto.
1

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Precisamente l'attrice deduceva che: in data 5.11.2020 le veniva notificato il verbale di assemblea condominiale del 28.10.2020 cui era allegato solo il bilancio consuntivo e non anche quello preventivo relativo all'esercizio del 2020; che comunque il bilancio consuntivo era poco chiaro ed incompleto perché non composto da tutte le componenti necessarie per rendere edotti i condomini sullo stato patrimoniale del;
che il CP_1
bilancio conteneva importi non approvati tra i quali degli importi da rimborsare alla per motivi ignoti;
che veniva erroneamente indicato il periodo di Parte_2 Pt_3
riferimento annuale del bilancio;
che la nomina e/o rinnovo della nomina dell'amministratore era avvenuta in violazione dell'art. 1129, comma 5, c.c.; che non venivano indicati i criteri di scelta del DL;
che non veniva esplicati i motivi relativi al cambio ditta ascensore Del Bo impianti.
Ciò premesso chiedeva all'autorità giudiziaria: “1) preliminarmente, per i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del 28.10.2020 relativamente ai punti 1,2,3,4,5,6 all'ordine del giorno;
2) nel merito, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 28.10.2020 adottata dal Controparte_2
, in persona dell'amm.re p.t. di via Leonardo da Vinci n. 9, relativamente ai
[...] punti 1,2,3,4,5,6 all'ordine del giorno;
3) condannare il convenuto al CP_1
pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CAP come per legge, da attribuirsi al sottoscritto procuratore antistatario.”
Instauratosi il contraddittorio, il convenuto, con comparsa di costituzione e risposta depositata il 5.3.2021, eccepiva innanzitutto l'improcedibilità della domanda giudiziale per violazione dell'obbligo di preventiva instaurazione del procedimento di mediazione con violazione degli artt. 4 e 5 d.lgs. n. 28 / 2010 e s.m.i. poiché nonostante la sua richiesta di differimento dell'incontro, il procedimento di mediazione si concludeva con un verbale di esito negativo.
Nel merito, invece, contestava punto per punto i motivi di impugnazione.
In relazione alla mancata allegazione del bilancio consuntivo e quello preventivo specificava che questi erano stati inviati a tutti i condomini con la precedente convocazione assembleare ed in particolare alla condomina Parte_1
“convocazione + bilancio consuntivo” erano stati inviati con racc.ta AR n. 15470023766
- 8, ricevuta il 09 / 10 / 2020.
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Sull' insufficiente chiarezza del bilancio, il convenuto contestava di averlo redatto secondo i dettami del codice civile e comunque in modo tale da riflettere in maniera intellegibile la situazione contabile del così da raggiungere in ogni caso lo CP_1
scopo di informazione al quale il documento contabile è preposto.
Sull'erronea indicazione del periodo di riferimento annuale del bilancio l'amministratore spiegava che il motivo “ignoto” trovava risposta nel fatto che il Regolamento condominiale (cfr. all. 9) all' art. 11 prevede che l'esercizio condominiale coincida con la chiusura dell'anno solare (ovvero dicembre di ogni anno).
In merito alla presunta irregolarità di bilancio per gli importi riportati non precedentemente approvati replicava che, come si evince dall'assemblea condominiale dell' 8.10.2018, (cfr. all.10) era stato deciso di compensare i crediti dei suddetti condomini – con i debiti dagli stessi dovuti. In particolare, come si legge Pt_3 Pt_4
dal verbale della suddetta assemblea, al pt. 6 all' OdG era stabilito: ”Per quanto riguarda il 6° punto all' O. di G. l'assemblea all'unanimità autorizza l'amministratore a effettuare Per i conteggi esatti relativi al garage di proprietà già proprietà , e Controparte_3
a rinunciare ai decreti ingiuntivi in danno alla signora , previa rinuncia Pt_3 all'opposizione da parte di quest'ultima con la compensazione delle spese legali e previo pagamento degli importi dovuti secondo i calcoli effettuati dall'amministratore ovvero la restituzione degli stessi se dovuti”.
In concreto, ed in forza della su richiamata compensazione crediti - debiti, la condomina non aveva più versato la originaria somma di circa € 1.700,00, bensì quella di circa Pt_3
€ 472,00 (quale differenza tra € 1.700,00 ed € 1.228).
Ancora, in relazione alle entrate del canone ascensore l'attrice contestava la voce “entrate riscossione bollette canone ascensore 1.750,00” mentre in uscita vi era solo la voce €
694,07” nonostante il canone annuo dell'ascensore fosse di € 1400,00. A detta del convenuto, tale rilievo trovava spiegazione nel fatto che per la spesa “ascensore” il bilancio consuntivo prevedeva una spesa complessiva di € 1 .750,00 , di cui € 1400,00 per manutenzione ordinaria e la restante parte per manutenzione straordinaria. A fronte di tale complessivo importo veniva pagati alla Ditta “Ascensori” € 694,07, il tutto come risultante dal bilancio consuntivo – spese generali.
La differenza a conguaglio era riportata nel bilancio consuntivo e stato patrimoniale, dove in calce l' Amm.re p t scriveva: “con le bollette da recuperare (per € 510,10) ela
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differenza di bilancio si andranno a coprire le fatture del bo ascensori ancora insolute”
(cfr. stato patrimoniale, allegato al bilancio consuntivo).
Sul motivo di impugnazione relativo alla divisione in parti uguali della spesa di manutenzione elettricista di € 260,00 e non ripartita con la tabella A come da regolamento condominiale, il convenuto contestava che la spesa richiamata di € 260,00 riguardava un'area comune acquistata dal Condominio successivamente alla redazione delle tabelle millesimali e per la quale gli stessi condomini, con apposita delibera, decidevano di ripartire la relativa spesa in parti uguali, applicando il vecchio metodo di ripartizione, come da precedente amministrazione. La suddetta ripartizione in parti uguali era stata altresì approvata con il bilancio preventivo anno 2019, sottoscritto dai condomini nella relativa assemblea condominiale del 08.10.2018 (cfr. delibera condominiale + preventivo approvato).
Sulla mancata disponibilità alla visione dei documenti contabili indicati, il convenuto precisava che in occasione dell'assemblea condominiale del 28.10.2020, oggetto della odierna impugnazione, l' amm.re p.t. portava con sé ed esibiva ai condomini tutti il registro di contabilità unitamente ai documenti giustificativi delle spese.
Sulla nullità della nomina e/o rinnovo della nomina dell'amministratore per violazione dell'art. 1.129, comma 5, c.c. – nuova formulazione il convenuto ribadiva che in occasione della conferma di amm.re p.t. del indicava quale Controparte_1 suo compenso quello dell'anno precedente, così come approvato nella delibera condominiale del 11.06.2018 (cfr. delibera condominiale nomina nuovo amm.re p.t, con indicazione del suo compenso).
Sulla omessa indicazione di scelta della DL evidenziava che il criterio di scelta della D.L. veniva già indicato nel relativo 4° punto all' O.d.G. della delibera impugnata ed ampiamente discusso nella relativa delibera condominiale (cfr. delibera condominiale
28.10.2020, impugnata).
Sulla nullità della delibera per l'omessa motivazione del cambio ditta manutenzione ascensore e per mancanza di quorum il convenuto contestava che nell'assemblea condominiale del 28.10.2020, oggetto della odierna impugnazione, l'assemblea, in forza di un precedente inadempimento contrattuale della società Del decideva di CP_4 dare mandato all'amministratore di nominare una ditta di propria fiducia per l'impianto ascensore per un eventuale risparmio sulla semestralità ordinaria con un importo massimo
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di € trecento a semestre come comprovato dalla delibera condominiale impugnata (cfr. delibera condominiale 28.10.2020, impugnata).
Tutto ciò premesso il convenuto concludeva: CP_1
“- IN VIA PRELIMINARE di rito, dichiarare la improcedibilità del giudizio, per violazione dell'obbligo di preventiva e necessaria instaurazione del procedimento di media conciliazione, ai sensi degli artt. 4 e 5 del D. Lgs. 28 / 2010 e S.M.I. e, per lo effetto, ordinare la cancellazione della causa dal ruolo;
- sempre IN VIA PRELIMINARE di rito, ordinare a parte attrice l'instaurazione del relativo procedimento di mediazione ovvero in via di ulteriore subordine ordinare che lo stesso sia introdotto dal
[...]
convenuto;
- sempre IN VIA PRELIMINARE, dichiarare la nullità dell'atto CP_1
introduttivo del giudizio ex artt. 163 – 164 cpc, con conseguente improcedibilità della domanda attorea anche per mancato deposito di documenti obbligatori e, per lo effetto, ordinare la cancellazione della presente causa dal ruolo;
NEL MERITO, rigettare altresì la domanda attrice perché improponibile, inammissibile e improcedibile ed, in ogni caso, infondata sia in fatto che in diritto, ritenendo valida e legittima la delibera condominiale impugnata del 28.10.2020 del convenuto;
IN OGNI CASO, Controparte_1
condannare parte attrice al pagamento delle spese processuali, oltre R.F.S.G., C.P.A. ed
IVA, come per legge.”
All'udienza del 30.3.2021 parte attrice confutava l'eccezione di improcedibilità per vizio della procedura di mediazione, ritenendo che la stessa fosse stata correttamente esperita in quanto l'amministratore p.t. aveva genericamente indicato i motivi dell'impossibilità a presenziare non allegando alcun certificato medico e in ogni caso, non avendo potuto partecipare al giorno prestabilito, avrebbe dovuto delegare qualcuno o richiedere un successivo incontro di mediazione.
A scioglimento della riserva assunta il 20.09.2022 il Giudice rigettava l'eccezione di improcedibilità della domanda avanzata dal ritenendo si Controparte_1
potesse comunque considerare validamente esperito il tentativo di mediazione nonostante la stessa non fosse avvenuta per ragioni ostative formali/procedurali.
In sostanza, la mancata comparizione del per le ragioni ostative riferibili alla CP_1 persona dell'amministratore avrebbe sì condotto ad un esito negativo, ma senza pregiudicare la procedibilità dell'azione.
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Ritenuta superflua per l'attività istruttoria, il Giudice rinviava all'udienza del 18.4.2023 per la precisazione delle conclusioni.
In data 8.11.2023 il Giudice, per esigenze di ruolo, rimetteva il fascicolo sul ruolo fissando l'udienza al 26.02.2024 e in prosieguo le conclusioni a trattazione scritta.
A tale udienza, le parti si riportavano ai propri scritti e ne chiedevano l'integrale accoglimento;
il giudice sciolta la riserva rimetteva la causa in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c a decorrere dal 15.05.2024.
In diritto.
Orbene, in ordine al corretto inquadramento della fattispecie dedotta in giudizio nell'ambito della materia condominiale, occorre precisare che, nell'ambito delle norme relative alla facoltà di impugnare una delibera viziata assunta dall'assemblea condominiale, si distinguono due categorie di invalidità, con relativi differenti termini e distinti regimi di impugnazione.
Le delibere inesistenti, e dunque nulle, sono aggredibili in ogni tempo da chiunque dimostri di avervi interesse, di converso, le delibere annullabili devono essere impugnate ex art. 1136 c.c. innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria nel termine di 30 giorni dall'assemblea o dalla notifica del relativo verbale ai condomini non presenti.
Come noto, anche la Suprema Corte con la sent. n. 4806/2005, ha operato una distinzione sistematica ed analitica tra delibere nulle e delibere annullabili, per cui pacificamente si considerano nulle le delibere prive degli elementi essenziali, aventi un oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni ovvero su proprietà esclusive di singoli condomini, che sono comunque invalide in relazione all'oggetto.
Sono, invece, annullabili le delibere che presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, che siano adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, che siano affette da vizi formali, assunte in violazione di prescrizioni legali convenzionali, regolamentari o attinenti al procedimento di convocazione, e che, infine, violino norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (cfr. Cass. Civ. n. 4806/2005; n. 9082/2014).
Pertanto, secondo il prevalente orientamento, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che
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mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"(Cass. Sez. U,
Sentenza n. 9839 del 14/04/2021).
Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.
Ciò premesso, nel caso di specie, l'attore lamenta numerose irregolarità della delibera assunta in data 28.10.2020 fondando la propria impugnazione sia su motivi di nullità che di annullabilità della delibera in oggetto.
Questo Tribunale, preliminarmente, evidenzia che le censure mosse avverso la delibera in oggetto, fatta esclusione per i vizi relativi alla nomina dell'amministratore, sono, in realtà, tutti sussumibili in ipotesi sanzionate meramente con la annullabilità e non meritano accoglimento per i motivi di cui di seguito.
Con riferimento all'irregolarità della redazione del bilancio, se pure è vero che il contestato bilancio non si compone di tutte le parti richieste dalla norma ovverosia: un registro di contabilità; un riepilogo finanziario;
una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, è altrettanto vero che lo stesso risulta mancante della sola nota esplicativa e comunque, letto congiuntamente alla delibera assembleare, assolve in maniera compiuta alla finalità di conoscenza dello stato patrimoniale del essendo composto da elenco delle CP_1
spese sostenute diviso per categoria secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento ecc.), elenco delle quote incassate ed il piano di riparto per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a loro carico.
Con riferimento alla mancata allegazione dei documenti contabili con la convocazione all'assemblea, la giurisprudenza ha chiarito che: “L'obbligo di preventiva informazione dei condomini circa il contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea non ha natura di adempimento di ordine formale, ma risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione. “ (Cassazione civile, sez. II, 09/01/2006, n. 63)
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Infatti, l'art. 66 disp. att. c.c. impone la comunicazione dell'avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea, proprio per consentire a ciascun condomino di conoscere i punti all'ordine del giorno e, conseguentemente, partecipare con cognizione all'assemblea convocata, previa acquisizione delle eventuali informazioni necessarie presso l'Amministratore. A tal proposito la Corte di Cassazione ha chiarito che: “In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.” (Cassazione civile, sez. II, 21/09/2011, n. 19210).
In sostanza, l'amministratore non è obbligato ad allegare il bilancio alla convocazione dell'assemblea condominiale, ma è sufficiente che lo renda disponibile per la visione e copia ai condomini su richiesta di questi ultimi.
Parte attrice ha asserito che l'onere di allegazione del bilancio contestualmente alla convocazione all'assemblea condominiale deriverebbe dal regolamento di condominio;
tuttavia, tale circostanza non è stata dimostrata in alcun modo e pertanto non può essere assunta come elemento utile alla decisione.
In merito all'erronea indicazione del periodo di riferimento annuale di bilancio in quanto il convenuto ha spiegato e provato che il Regolamento condominiale prevede, all' art. 11, che l'esercizio condominiale debba coincidere con la chiusura dell'anno solare (ovvero dicembre di ogni anno) e per questo risulta chiuso a dicembre 2020.
Allo stesso modo, circa le presunte irregolarità relative ad importi da compensare con la condomina il convenuto ha dimostrato in realtà la regolarità dei suddetti in quanto Pt_3 approvati in una precedente assemblea dell'8.10.2018 in cui era stato deciso di compensare i crediti dei condomini con i debiti dagli stessi dovuti. In Controparte_3
forza della su richiamata compensazione crediti - debiti, la condomina non ha più Pt_3 versato la originaria somma di circa € 1.700,00 , ma quella di circa € 472,00 (e dunque quale differenza tra € 1.700,00 e 472,00 viene fuori la cifra € 1.228).
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Ancora, circa i contestati importi relativi alla spesa dell'ascensore, come dimostrato dal convenuto, nel bilancio consuntivo è prevista una spesa complessiva di € 1.750,00 di cui
€1.400,00 per manutenzione ordinaria e la restante parte per manutenzione straordinaria.
A fronte di tale complessivo importo sono stati pagati alla Ditta “Ascensori” € 694,00 e con le bollette da recuperare per l'importo di € 510,10 e con la differenza di bilancio il condominio andrà a coprire le fatture del bo ascensori ancora insolute.
Allo stesso modo, l'amministratore ha spiegato e provato come mai è stata divisa in parti uguali la spesa manutenzione elettricista di € 260,00 e non ripartita con la tabella A come da regolamento condominiale.
Difatti, la spesa richiamata di € 260,00 ha riguardato un'area comune acquistata dal successivamente alla redazione delle tabelle millesimali e per la quale gli CP_1
stessi condomini, con apposita delibera, hanno deciso di ripartire la relativa spesa in parti uguali, applicando il vecchio metodo di ripartizione, come da precedente amministrazione.
La suddetta ripartizione in parti uguali è stata altresì approvata con il bilancio preventivo anno 2019, sottoscritto dai condomini nella relativa assemblea condominiale del
08.10.2018.
Trattandosi, peraltro, di una delibera mai impugnata, quanto deciso con la stessa non può essere oggetto di esame da questo Tribunale.
Il motivo di impugnazione denominato “mancata indicazione disponibilità visione documenti contabile indicati nella convocazione” è inammissibile perché poco chiaro e dunque il Tribunale non ritiene possibile esprimersi sullo stesso.
Il motivo di impugnazione denominato “irregolarità bilancio importi riportati non precedentemente approvati” è inammissibile perché assolutamente generico non indicando a qual importi si riferirebbe il vizio.
Non sono sindacabili da questo Tribunale i motivi di impugnazione relativi alla mancata indicazione dei criteri di scelta del DL e alla mancata indicazione delle ragioni per le quali i condomini hanno scelto di cambiare la ditta ascensori.
Ed invero, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle deliberazioni delle assemblee condominiali non può mai estendersi sino alla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.
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Tanto i criteri di scelta del DL, quanto la volontà di concludere un contratto con una nuova ditta ascensori sono espressione della libera autodeterminazione dell'assemblea, che non essendo viziata da vizi legittimità rientrano nel merito delle scelte negoziali dei condomini, le quali non devono essere giustificate e i cui motivi non devono necessariamente essere esplicitati nel verbale di assemblea.
Con riferimento all'ipotesi di nullità della nomina/rinnovo dell'amministratore si rileva che ai sensi dell'art. 1129 c.c. comma 14 è sanzionata con la nullità la mancata allegazione dell'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta dall'amministratore, che nel caso di specie è tuttavia indicata per relationem con riferimento alla delibera condominiale del 11.06.2018.
Alla luce di quanto sovra esposto, questo Giudice ritiene non meritevole di accoglimento l'impugnativa alla delibera de quo.
Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni con applicazione dei parametri minimi, attesa la non particolare complessità delle questioni giuridiche affrontate, tenuto conto che la presente controversia rientra nello scaglione di valore indeterminabile di bassa complessità.



P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, definitivamente pronunciando in merito al presente giudizio, iscritto al n. R.G.12201/2020, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
a) Rigetta l'impugnativa della delibera assembleare del 28.10.2020, promossa da nei confronti del convenuto, alla luce di quanto Parte_1 CP_1
argomentato in parte motiva;

b) Condanna parte attrice al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano in complessivi € 3800 per compenso professionale (parametri minimi per lo scaglione di riferimento, valore indeterminabile), oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge, con attribuzione al procuratore di parte attrice dichiaratosi antistatario.
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Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso in Aversa, 11 maggio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Paola Odorino
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