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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale di Civitavecchia Sezione Civile
Il Tribunale di Civitavecchia, sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente SENTENZA
nella causa iscritta al n. 54 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022 tra
(C.F. : ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
) entrambi residenti in [...]
Gauthier, 75 ed elettivamente domiciliati in Roma, Viale delle Milizie, 38 presso e nello studio dell'Avv. Massimiliano Sbernini (c.f.
- ) C.F._3 Email_1 che unitamente e disgiuntamente all'Avv. Francesco Achilli (C.F.: - ) li C.F._4 Email_2 rappresenta e difende giusta delega in atti Ricorrenti CONTRO (C.F. e (C.F. CP_1 C.F._5 CP_2
) entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Enzo C.F._6
Mannino (C.F. ) ed elettivamente domiciliati in C.F._7
Roma, Viale dei Primati Sportivi n. 21, domicilio digitale
, giusta procura alle liti Email_3
Resistenti Conclusioni: come in atti
FATTO E DIRITTO Con ricorso depositato in data 5.1.22 e regolarmente notificato i signori e convenivano in giudizio i signori Parte_1 Parte_2 CP_1
e per sentir dichiarare risolto il contratto di locazione
[...] CP_2 inter partes per fatto e colpa imputabili ai resistenti e sentirli condannare al risarcimento del danno da liquidarsi nella misura di € 24.000,00 o quella maggiore o minore ritenuta di giustizia oltre al danno subito per l'ammaloramento dei beni mobili presenti nell'appartamento a seguito dell'allagamento del 2019 e salve le spese di lite.
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Premettevano i ricorrenti di avere sottoscritto in data 2-3.2.2017 con i resistenti un contratto di locazione a uso abitativo a tassazione agevolata registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma 2 al numero 004777 serie 3T avente ad oggetto l'immobile sito in Aranova Via Vittorio Gauthier, 75 piano seminterrato- terra, interno 9, composto di taverna, tre camere, soggiorno, cucina, tre bagni con un balcone, una veranda, giardino e un posto auto scoperto;
che il contratto era stato stipulato per una durata di anni 3 dal 1.3.2017 al 29.2.2020 con un rinnovo per il biennio sino al
28.2.2022; che in data 5.8.2021 i ricorrenti avevano ricevuto la disdetta per il quinto anno (28.2.2022); che il bene immobile di causa era stato posto in locazione scientemente in spregio alle disposizioni codicistiche dettate dagli artt. 1575 e segg.ti c.c. con particolare riferimento al sistema fognario dell'immobile e al sistema di areazione delle stanze oltre ad essere affetto da incongruenze di natura catastale e difetti di natura urbanistica nel rapporto tra area finestrata e superficie calpestabile, tali da rendere detto rapporto inferiore a ⅛ di quanto previsto dalla legge e, quindi, con violazione delle norme sui requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione. Precisavano i ricorrenti che l'immobile era stato consegnato in data
29.1.2017 al fine di consentire l'esecuzione di lavori sull'impianto elettrico;
che dalla data di consegna e sino alla data dell'8.8.2019 , data in cui l'impianto fognario veniva parzialmente riparato, l'immobile subiva diversi allagamenti al piano seminterrato, causati dallo sversamento dei liquami provenienti dall'impianto fognario delle acque luride determinando, di fatto, la assoluta inutilizzabilità dell'intero piano seminterrato sia per gli sversamenti che per i miasmi dovuti al ristagno delle acque;
che detti allagamenti causavano evidenti danni sia alla struttura dell'immobile ammalorandone le pareti, sia ai beni mobili contenuti nella stanza;
che il perito di parte sig. aveva Persona_1 evidenziato le seguenti criticità, - fuoriuscita dei liquami dal pozzetto di raccordo e dai sanitari del piano seminterrato che, risolto dopo 30 mesi dalla consegna dell'immobile, aveva lasciato inalterato il problema dei miasmi dovuti ai liquami ristagnanti nel pozzetto situato sotto la finestra della cucina che, soprattutto durante la stagione calda, rendevano inservibile il giardino;
- intonaci ammalorati del piano seminterrato;
- incongruenze catastali ed edilizie (la camera da letto con un balcone, non aveva una altezza compatibile con un locale residenziale;
il piano seminterrato era dotato solo di finestre alte le cui superfici complessive erano inferiori a ⅛ delle superfici calpestabili come previsto dalla legge e, quindi, con violazione delle norme sui requisiti igienico sanitari dei locali di abitazione. Invocando quindi la tutela concessa dagli artt.1578,1576 e 1585 c.c. i ricorrenti quantificavano il risarcimento loro spettante come segue: (i) canone base pagato di € 900,00 (ii) riduzione del canone del 50% per la prima parte del rapporto contrattuale per gli sversamenti e la
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inutilizzabilità del piano seminterrato ovvero € 450,00 per mesi 30 dal 29.1.17 all'8.8.19 per un totale di € 13.500,00 (iii)riduzione del canone di ⅓ per la seconda parte del rapporto contrattuale a causa del mancato pieno godimento per umidità e miasmi dovuti al ristagno dei liquami ovvero € 300,00 dal mese di settembre 2019 al mese di settembre 2021 per un totale di € 7.500,00: per un totale di € 21.000,00 cui andava aggiunto il danno diretto subito dagli arredi. Si costituivano i resistenti i quali chiedevano: 1) in via preliminare, dichiarare l'improcedibilità della domanda, per omesso esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria;
2) nel merito:- in via principale, dichiarare l'intervenuta cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione del contratto di locazione, nonché l'inammissibilità delle domande risarcitorie azionate dai ricorrenti, nonostante l'accordo transattivo sottoscritto inter partes in data 8.8.2019; in via subordinata, dichiarare l'intervenuta cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione del contratto di locazione, nonché l'inammissibilità della parziale ripetizione dei canoni di locazione, in virtù di quanto disposto da 1458 c.c. e rigettare la richiesta di risarcimento degli asseriti danni al mobilio, in quanto infondata in fatto ed in diritto;
- in via ulteriormente subordinata, dichiarare l'intervenuta cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di risoluzione del contratto di locazione e rigettare, in ogni caso, tutte le domande risarcitorie formulate dai ricorrenti, in quanto infondate in fatto ed in diritto;
in via ulteriormente subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversaria, ridurre l'importo richiesto, nella misura ritenuta di giustizia, in ogni caso, disponendo la compensazione con i danni patiti dai resistenti, per i quali viene formulata domanda riconvenzionale;

In via riconvenzionale i resistenti chiedevano: la condanna dei ricorrenti a risarcire i danni cagionati ai locatori e quantificati nella misura di Euro 4.806,00 ovvero nella maggiore o minor somma ritenuta di giustizia. Rappresentavano, infatti, i resistenti che prima dell'inizio del rapporto contrattuale, gli allora promittenti conduttori erano stati autorizzati ad eseguire dei lavori di adeguamento dell'impianto elettrico dell'immobile, che avrebbero successivamente condotto in locazione;
che lo stato originario dell'impianto elettrico era stato, quindi, modificato e non era stata fornita alcuna certificazione di regolare esecuzione ai sensi del D.M. 37/2008, mentre i conduttori avevano ricevuto idonea documentazione;
che per far revisione l'impianto ed ottenere idonea certificazione, era quantificabile una spesa di Euro 1.680,00; che inoltre i conduttori, senza autorizzazione alcuna, in spregio a quanto previsto dal contratto di locazione, avevano realizzato una platea in calcestruzzo nel giardino, già stata oggetto di contestazione in sede di riconsegna dell'immobile e per il ripristino dello stato dei luoghi era necessaria una spesa quantificabile in Euro 3.126,00.
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All'udienza del 27.2.2024 parte resistente rinunciava alla domanda riconvenzionale. Nelle more del giudizio, a seguito di quanto disposto dal Giudice con provvedimento del 5.9.2023, i resistenti avviavano il procedimento di mediazione mentre i ricorrenti non aderivano neanche al procedimento promosso dai resistenti, né si presentavano al relativo incontro. Pertanto i resistenti eccepivano il mancato perfezionamento della condizione di procedibilità delle domande dai predetti proposte. I ricorrenti non coltivavano il giudizio – non presentavano le note di trattazione scritta e la causa veniva assunta in decisione all'udienza ex art.127 ter c.p.c dell'11.6.25. In via preliminare va esaminata l'eccezione di improcedibilità sollevata dalla parte resistente con le note 6.9.24. Parte ricorrente non ha mai attivato la procedura di mediazione nonostante con il giudice, con ordinanza 5.9.23, ne avesse rilevato la mancanza rispetto alla domanda introduttiva del giudizio. Dal canto loro i resisetnti, attes ala riconvenzionale proposta avenao, invece, avviato il procedimento di mediazione con istanza del 4.3.22 ma l'incontro del 4.4.22 esitava negativamente per la mancata partecipazione dei ricorrenti e del loro difensore all'incontro sicchè veniva redatto verbale di mancata adesione e comparizione (doc. 08). Alla luce di tale condotta, la condizione di procedibilità delle domande formulate dai ricorrenti non può ritenersi realizzata, con la conseguenza che le stesse dovranno essere ritenute improcedibili (cfr. Cassazione civile, sez. III , 08/07/2024 , n. 18485, Tribunale Forlì, 02/02/2021, n. 130, Tribunale Crotone sez. I, 23/12/2020, n. 1136).
Ai sensi dell'art.5 comma 2 del d.lgs n.28/2010 nella formulazione ratione temporis applicabile, quindi antecedente la c.d. Riforma Cartabia di cui al d.lgs n.149/2022, “L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata , ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6. Allo stesso modo provvede quando al mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione”. Come esplicitamente chiarito dal legislatore della Riforma – ma alcun dubbio vi era anche prima della precisazione legislativa: “A tale udienza, il giudice accerta se la condizione di procedibilità è stata soddisfatta e, in mancanza, dichiara l'improcedibilità della domanda giudiziale” (attuale testo dell'art.5 comma 2 ultima parte del d.lgs n.28/2010). Non vi è dubbio che la mancata partecipazione del ricorrente (attore sostanziale) alla mediazione pure avviata dal convenuto diligente determina la improcedibilità della domanda dei medesimi ricorrenti. Secondo parte della giurisprudenza di merito, infatti, cui questo giudice
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aderisce, la mancata partecipazione della parte onerata al procedimento di mediazione promosso dalla controparte determina, non l'applicazione delle sanzioni stabilite dalla legge, ma la declaratoria di improcedibilità della domanda, impedendo tale condotta l'esperimento della mediazione (Trib. Nocera inferiore n.2338/2023; Trib. Catanissetta 26 agosto 2016). Su questa linea si è affermato, infatti, che va sanzionato con l'improcedibilità il comportamento della parte onerata ex lege che, a prescindere dall'attivazione o meno del procedimento da parte sua, non lo coltiva non comparendo al primo contro avanti al mediatore (Trib Avellino 20.1.2019), applicandosi l'art.8 comma 4 bis (ante riforma) relativa alle conseguenze derivanti dalla mancata partecipazione al procedimento solo nei confronti della parte non onerata ex lege. Pertanto, chi intende agire, cioè l'attore, deve promuovere la procedura di mediazione ed essere presente all'incontro dinanzi al mediatore (anche tramite il proprio avvocato espressamente a ciò delegato) non essendo neanche sufficiente, per il superamento della condizione di procedibilità, il mero deposito dell'istanza di mediazione, diversamente da chi resiste nel giudizio (Trib. Forlì sent. n.130/2021). Per quanto sopra va dichiarata improcedibile la domanda dei ricorrenti che, in ogni caso affatto supportata a livello probatorio, era infondata anche nel merito atteso anche il tenore della scrittura privata dell'8 agosto 2019 (cfr. doc. 11 del fascicolo dei resistenti), avente valore satisfattivo di quanto sino a quel momento eventualmente maturato dagli odierni ricorrenti a tiolo risarcitorio. Parte convenuta ha rinunciato alla domanda riconvenzionale in occasione dell'udienza del 27.2.2024. Quanto alle spese di lite esse seguono la soccombenza (anche se processuale) e vengono liquidate come in dispositivo avuto riguardo anche alla condotta processuale dei ricorrenti, i quali, dopo aver rifiutato la proposta conciliativa dei Sig.ri e in occasione CP_1 CP_2 dell'udienza del 3 aprile 2023, hanno omesso di esperire il tentativo di mediazione ordinato dal Giudice e non hanno presenziato al procedimento promosso dai resistenti.. Ai sensi di dell'art.8 comma 4 d.lgs n.28/2010, ratione temporis vigente, parte ricorrente va condannata, per la omessa partecipazione senza giustificato motivo, al procedimento di mediazione introdotto dai resisenti rispetto alla domanda riconvenzionale, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato, della somma di euro 98,000 corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio. Si deve ritenere, infatti, che debba prendersi in considerazione il (maggior) valore del contributo unificato versato dai resistenti in ragione della domanda (riconvenzionale appunto) trattandosi della domanda rispetto alla quale i ricorrenti con la propria assenza al procedimento di mediazione hanno negato sul nascere ogni possibilità di definzione alternativa (al giudizio) della controversia e sulla quale va parametrata la
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sanzione punitiva.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Civitavecchia, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e nei confronti di Parte_1 Parte_3 CP_1
, così decide: CP_2 dichiara improcedibili le domande dei ricorrenti ai sensi del d.lgs n.28/2010; prende atto della rinuncia dei resistenti alla riconvenzionale;
dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio;
condanna i ricorrenti alla refusione in favore dei resistenti delle spese di lite che liquida in euro 98,00 per esborsi ed euro 2552,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%); condanna e al versamento all'entrata Parte_1 Parte_3 del bilancio dello Stato, della somma di euro 98,00.
Civitavecchia, 15/06/2025 Il giudice
dott.ssa Roberta Nardone
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