REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE
Nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria Cusenza ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al N. R.G. 1185 dell'anno 2016 vertente
TRA
C.F. elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1
domiciliato in Termini Imerese, via P. Mattarella n. 21, presso lo studio dell'Avv.
Debora Sansone, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione
ATTORE
CONTRO
C.F. elettivamente domiciliato Controparte_1 CodiceFiscale_2
in Termini Imerese, Via Falcone e Borsellino n. 109, presso lo studio dell'Avv. Emanuela Filicicchia che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
OGGETTO: risarcimento danni
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludono come da note a trattazione scritta a cui si rinvia
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato il signor ha Parte_2
convenuto in giudizio il signor per sentirlo condannare al Controparte_1
risarcimento dei danni dallo stesso causati all'unità immobiliare di sua proprietà sita in Termini Imerese, via Pietro Nenni n. 17, nel corso del rapporto di locazione intercorso in forza del contratto di locazione del 27.01.2006
registrato in pari data;
quantificava gli anzidetti danni in €. 17.874,23 di cui €.
3.850,00 per mancato introito di canoni di locazione dal mese di maggio 2015 al mese di marzo 2016, €. 798,00 per la prestazione professionale resa dall'Ing.
cui aveva conferito incarico di stima dei danni ed €. 13.226,23 Persona_1
quale costo stimato per il ripristino dello stato dei luoghi.
Parte attrice premetteva di aver precedentemente incoato una procedura di sfratto per morosità nel corso della quale il conduttore aveva consegnato le
Pag. 2 chiavi restando debitore dei canoni non pagati;
assumeva di avere fatto constatare lo stato dei luoghi con perizia a firma dell'Ing. , che Persona_1
allegava in atti.
Si costituiva in giudizio il signor contestando le domande Controparte_1
avversarie e rilevando di aver rilasciato l'immobile sin dai primi giorni del mese di gennaio 2015; contestava l'attendibilità della consulenza di parte prodotta in quanto il primo sopralluogo era stato effettuato il giorno 21.09.2015 e quindi a distanza di 9 mesi dal rilascio quando non aveva più la custodia del bene.
Concludeva chiedendo in via principale di accertare e dichiarare che nessuna responsabilità gli poteva essere addebitata per i danni all'immobile; in subordine chiedeva escludersi la propria responsabilità per i detti danni in quanto tutti o alcuni degli stessi erano da imputare ex art. 1590 commi 1 e 3 cod.
civ. al normale deterioramento per uso o a vetustà; in ulteriore subordine chiedeva di ridurre la quantificazione dei danni operata da parte attrice ritenendola sproporzionata.
La causa istruita a mezzo escussione testi e CTU veniva posta in decisione all'udienza del 22.06.2023 sulle conclusioni rassegnate dalle parti assegnando i termini di cui all'art. 190 c.p.c.-.
La domanda di parte attrice merita accoglimento nei termini che seguono.
Pag. 3 All'esito della espletata CTU l'incaricato professionista ha evidenziato quanto lamentato da parte attrice, rilevando dei danni imputabili all'inquilino “poiché
trattasi esclusivamente di danni a cose ed anche se si trattasse di usura tali interventi
sarebbero da imputare all'inquilino” (pag. 11 relazione) e quantificando in €.
10.101,90 l'ammontare per gli interventi di ripristino, altresì escludendo la riconducibilità all'attore nell'ordinaria e straordinaria cura dell'immobile per le anomalie riscontrate.
Il CTU in merito alle osservazioni avanzate dal convenuto ha chiarito che “….In
merito alla mancata manutenzione straordinaria da parte del locatore, richiamata nelle
osservazioni, con riferimento agli artt. 1575 e 1576 del Codice Civile, il sottoscritto
rileva che nulla è da assoggettare a tale tipo d'intervento, poiché come confermato
dall'art. 1621 del Codice Civile, quanto riscontrato all'interno dell'immobile esula dal
mancato funzionamento delle parti in movimento, quali, appunto, infissi o rubinetti..”.
La Cassazione sul punto si è espressa statuendo che “In tema di risarcimento del
danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore -
previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva
ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in
conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del
vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e
quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di
Pag. 4 dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è
verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile.” (Cassazione
civile, Sez. III, ordinanza n. 6387 del 15 marzo 2018).
Alla luce di quanto esposto deve ritenersi raggiunta la piena prova della imputabilità dei danni lamentati dall'attore, non avendo il convenuto dimostrato alcun fatto impeditivo della propria responsabilità per la omessa o inesatta manutenzione ordinaria spettantegli.
Ciò posto, condividendo gli esiti delle risultanze peritali, deve rilevarsi, atteso che parte convenuta ha rilevato di avere rilasciato l'immobile nei primi giorni del mese di gennaio 2015, contestando l'affermazione di parte attrice secondo cui l'immobile sarebbe stato rilasciato nel mese di aprile 2015, la data del rilascio non assume rilevanza nell'accertamento della natura ed entità dei danni e loro imputabilità al convenuto.
La individuazione esatta del momento in cui è avvenuto il rilascio potrebbe,
eventualmente, rilevare ai fini della quantificazione del pagamento dei canoni di locazione, ma non, dato il breve lasso di tempo tra le differenti date indicate dalle parti, con riferimento alla domanda di risarcimento danni all'immobile locato.
Il primo sopralluogo all'immobile è stato effettuato in data 21.09.2015 dopo rispettivamente 9 mesi o 5 mesi dalla consegna delle chiavi e non è stato redatto
Pag. 5 nessun verbale di consegna nel quale, eventualmente, rilevare i lamentati danni in contraddittorio con l'inquilino.
Sebbene un siffatto arco temporale, pur considerando il minor lasso di tempo di
5 mesi dalla consegna del bene, mal si concili con il dovere del locatore di procedere al tempestivo accertamento di eventuali danni residuanti all'immobile locato alla cessazione del rapporto, attesa la natura e tipologia dei danni che il CTU ha accertato essere derivati in via esclusiva dalla omessa o inesatta manutenzione ordinaria da imputarsi, in quanto tale, al conduttore,
non risulta incidere, per tale motivazione, l'eventuale rilascio del bene alla diversa e anteriore data del gennaio 2015.
Ciò anche in considerazione della durata almeno decennale del rapporto locatizio.
Ne consegue il diritto del signor al risarcimento dei Parte_2
danni rilevati all'immobile di sua proprietà nell'ammontare determinato dal
CTU in €. 10.101,90, oltre il rimborso del costo sostenuto per il compenso del
Geom. per €. 798,00 e quindi per complessivi € 10.899,90. Persona_1
Per l'effetto il signor deve essere condannato al pagamento in Controparte_1
favore del signor della complessiva somma di € Parte_2
10.899,90, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale fino al soddisfo.
Pag. 6 Va invece rigettata la domanda di parte attrice di condanna del convenuto al pagamento dell'importo di €. 3.850,00 per mancato introito dei canoni di locazione.
E' pacifico in giurisprudenza che “La consegna delle chiavi è condotta idonea a
consentire la reimmissione nel possesso del locatore, ma la restituzione deve essere
incondizionata, cioè effettiva, e determinare la concreta disponibilità del bene da parte
del locatore.” (Cassazione Civile Sentenza n. 6467/2017).
La Cassazione ricorda, inoltre, che «Per giurisprudenza consolidata, la consegna al
locatore da parte del conduttore delle chiavi dell'immobile locato, costituisce condotta
idonea (produttiva di effetti impeditivi anche della “mora solvendi” ex art. 1220 c.c.: cfr.
Corte cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1337 del 20/01/2011) a consentire la reimmissione
del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento
satisfattivo della obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene
posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c. (cfr. Corte Cass. Sez. 3, Sentenza n.
5270 del 05/06/1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 5841 del 24/03/2004 che equipara la consegna delle chiavi alla incondizionata messa a disposizione del bene;
id. Sez.
3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012)».
Precisa anche la Cassazione che «altra questione -che attiene esclusivamente al piano
della valutazione del merito delle risultanze istruttorie- è quella dell'accertamento in
concreto se, con la consegna o messa a disposizione delle chiavi dell'immobile, possa
Pag. 7 effettivamente ritenersi immesso il locatore nella piena disponibilità e godimento
dell'immobile.
Ed infatti l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, posta a carico del
conduttore dall'art. 1590 cod. civ., non si esaurisce in una qualsiasi generica messa a
disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività
consistente in una “incondizionata” restituzione del bene, vale a dire in un'effettiva
immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore” (cfr. Corte
cass. Sez. 3 n. 5841 del 24 marzo 2004; id. Sez. 3 n. 5270 del 5 giugno 1996; id.
Sez. 3, Sentenza n. 8616 del 12/04/2006)».
Alla luce delle superiori pronunce, pertanto, affinché possa ritenersi che la consegna delle chiavi equivalga alla immissione del locatore nella piena disponibilità e godimento del proprio immobile, deve procedersi all'accertamento, caso per caso, se lo stato dell'immobile, del quale sono state restituite le chiavi, consenta effettivamente al locatore di disporne liberamente e pienamente.
Nel caso concreto il CTU, oltre a danni a porte, infissi e sanitari, non ha rilevato alcun bene mobile di proprietà del conduttore all'interno dell'immobile: ne consegue che deve ritenersi che lo stesso sia stato rilasciato libero e sgombro e tale consegnato, con conseguente immissione del signor Parte_2
Pag. 8 nella piena disponibilità del proprio immobile sin dalla data di consegna delle chiavi.
L'istruttoria testimoniale espletata in corso di causa non ha confermato la tesi di parte attrice secondo cui la consegna delle chiavi è avvenuta nel mese di aprile
2015 o altra data differente e successiva rispetto a quella del gennaio 2015
risultante dal verbale di udienza del procedimento di sfratto per morosità.
Il teste ha dichiarato che “a febbraio o marzo non era già Testimone_1 CP_1
nell'immobile, ma se abbia o meno contestualmente consegnato le chiavi a non Pt_2
posso riferire” a nulla rilevando la circostanza di essere solito effettuare le letture dei contatori nei primi giorni del mese di aprile;
inoltre il teste, pur avendo dichiarato di “esserci stato sia prima che dopo il rilascio dell'immobile” non ha fornito alcun riferimento temporale per individuare utilmente il momento di detto rilascio.
Anche il teste non è riuscito a collocare nel mese di aprile Testimone_2
2015 gli episodi di lamentele in ordine a presunti rumori provenienti dall'immobile, né ricordava la data del trasloco del . CP_1
La testimonianza del teste di parte attrice non risulta Testimone_3
ammissibile in quanto deve ritenersi nulla come pacificamente ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “È nulla la testimonianza de relato
Pag. 9 actoris, anche in presenza di ulteriori risultanze probatorie a suo suffragio – (tra le altre Cass. Civ., sez. III, sentenza n. 12477 del 31 gennaio 2017).
E' stato evidenziato come tale testimonianza, in mancanza di altri elementi a riscontro, abbia una valenza probatoria “sostanzialmente nulla” in quanto,
secondo la giurisprudenza della Suprema Corte “in tema di rilevanza probatoria
delle deposizioni di persone che hanno solo una conoscenza indiretta di un fatto
controverso, occorre distinguere i testimoni de relato actoris e quelli de relato in genere: i
primi depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto medesimo
che ha proposto il giudizio, cosicche' la rilevanza del loro assunto e' sostanzialmente
nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte del giudizio e non sul
fatto oggetto dell'accertamento, che costituisce il fondamento storico della pretesa;
gli
altri testi, quelli de relato in genere, depongono invece su circostanze che hanno appreso
da persone estranee al giudizio, quindi sul fatto della dichiarazione di costoro, e la
rilevanza delle loro deposizioni si presenta attenuata perche' indiretta, ma,
ciononostante, puo' assumere rilievo ai fini del convincimento del giudice, nel concorso
di altri elementi oggettivi e concordanti che ne suffraghino la credibilita” (Cassazione
civile n. 313/2011).
Pur potendo, pertanto, ritenere che parte convenuta abbia rilasciato l'immobile in data anteriore all'aprile del 2015, alla stessa non può imputarsi alcuna responsabilità del preteso mancato introito dei canoni di locazione successivi al
Pag. 10 rilascio – indipendentemente se gennaio o aprile 2015 - e sino al marzo 2016 sia perché il proprietario si è attivato per l'accertamento dello stato dell'immobile molti mesi (21.09.2015) dopo esserne rientrato nel possesso e nella piena disponibilità, formulando la prima richiesta con nota del 30.11.2015 – quindi oltre due mesi dopo la consulenza di parte – cui è seguita istanza di mediazione ancora due mesi dopo nel gennaio 2016, indi iscrizione a ruolo dell'atto di citazione nell'aprile del 2016.
Inoltre, nonostante l'accertamento peritale abbia evidenziato dei danni all'immobile, non è stata raggiunta alcuna prova in ordine alla loro gravità e correlata inutilizzabilità del bene ai fini di una nuova locazione per l'intero periodo dedotto.
La perdurante e protratta inerzia da parte del signor Parte_2
nell'accertamento dei lamentati danni, pur individuando la data del rilascio ed effettiva reimmissione non può gravare sul convenuto, dovendosi individuare nella condotta del primo la causa della mancata instaurazione di un nuovo rapporto locatizio.
Pertanto, la domanda attrice di pagamento dei canoni di locazione per €.
3.850,00 per dal mese di maggio 2015 al mese di marzo 2016 deve essere rigettata.
Pag. 11 Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in favore di parte attrice ed a carico del convenuto in €. 5.077,00 per compensi professionali, oltre IVA,
CPA e rimborso 15% spese generali da distrarsi in favore dell'Avv. Debora
Sansone.
Si pongono definitivamente ad integrale carico di parte convenuta le spese di
CTU già liquidate con separato decreto.
In virtù dell'ammissione al Patrocinio a Spese Dello Stato, le spese processuali relative alla difesa del signor vanno poste a carico dello Stato Controparte_1
e liquidate con separato decreto,

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda,
eccezione e difesa:
- dichiara il diritto del signor al risarcimento dei danni Parte_2
subiti all'immobile sito in Termini Imerese, via Pietro Nenni n. 17, come quantificati in parte motiva in complessivi €. 10.899,90, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale sino al soddisfo;

- per l'effetto condanna il signor al pagamento in favore del Controparte_1
signor dell'importo di €. 10.899,90, oltre interessi legali Parte_2
dalla domanda giudiziale sino al soddisfo;

Pag. 12 - rigetta la domanda di parte attrice di pagamento dei canoni di locazione per €.
3.850,00 dal mese di maggio 2015 al mese di marzo 2016;
- condanna il signor al pagamento in favore del signor Controparte_1 [...]
delle spese di lite liquidate in €. 5.077,00 per compensi Parte_2
professionali, oltre IVA, CPA e rimborso 15% spese generali, da distrarsi in favore dell'Avv. Debora Sansone;

- pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di CTU liquidate come da separato decreto;

- provvede con separato decreto alla liquidazione delle spese processuali della parte convenuta ammessa al Patrocinio a Spese dello Stato.
Così deciso in Termini Imerese il 21 maggio 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Maria Cusenza
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice dr.ssa Maria Cusenza, in conformità
alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193,
conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005,
n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del
Ministro della Giustizia del 21/2/2011 n. 44.
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