Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Sezione Seconda Civile
Il Giudice onorario dott.ssa Maura Fragale ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile di primo grado iscritta al n.4758 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2017 posta in deliberazione all'udienza del 20.12.2024, con concessione alle parti dei termini di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 20 per repliche e vertente tra
( c.f. ) ,rappresentato e difeso - giusta procura Parte_1 C.F._1
in atti - dall'avv. Teresa Procopio, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in via Rumbolo
n.,9/C Catanzaro;

attore
e
(c.f. ) di Catanzaro via Grimaldi 15, Controparte_1 P.IVA_1 in persona dell'amministratore e legale rappresentate p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Bruno
Nisticò , presso il cui studio in Catanzaro alla via Alcide de Gasperi n. 62, elettivamente domicilia convenuto
Oggetto: pagamento compensi
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta depositate dalle parti ex art 127 ter c.p.c. ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, regolarmente notificato, il Geom. conveniva in Parte_2 giudizio, avanti l'intestato Tribunale, il , Controparte_2
per vederlo condannato al pagamento, anche gradatamente ai sensi dell'art. 2041 c.c., della somma di € 8.840,36 a titolo di restituzione di somme anticipate a favore dell'ente, nonché di compenso per le funzioni di amministratore per gli anni 2008-2010.
1 A sostegno della domanda produceva alcune fatture inerenti la gestione ordinaria del condomino nell'indicato periodo e richiamava un “conteggio” controfirmato dall'amministratore subentrante.
A fondamento della domanda l'attore in epigrafe deduceva che:
- Che nel corso del suo mandato ovvero dall'anno 2006 al 2010 ( data in cui l'assemblea condominiale aveva nominato nuovo amministratore) era stato costretto, stante la persistente morosità di alcuni condomini, ad anticipare il pagamento delle somme relative ad utenze, forniture e spese di manutenzioni delle parti comuni del vantando CP_1
un credito di euro 8.840,36
- Che di tali somme non era stato mai rimborsato, nonostante i numerosi solleciti rivolti nei confronti del ON , consegnando il conteggio totale delle spese, comprensiva delle pezze giustificative all'amministratore subentrante , sig.ra , che aveva Persona_1
controfirmato il conteggio attestante il credito del sig. Per_2 al fine di recuperare la somma sborsata , l'attore aveva sollecitato l'amministratore
[...]
subentrante inviando una diffida rimasta senza esito.
Sulla scorta di tali premesse l'attore concludeva per la condanna del Controparte_1
al pagamento in suo favore della somma di euro 8.840,36 oltre interessi ed oltre la
[...]
somma di euro 108,90 per il procedimento della mediazione obbligatoria, ed in via subordinata chiedeva l'accertamento dell'esistenza dei presupposti dell'arricchimento senza causa ex art 2041 c.c.
Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta il convenuto il CP_1 quale eccepiva in via preliminare l'improcedibilità per omessa negoziazione assistita, la prescrizione quinquennale del preteso compenso e nel merito l'inammissibilità e l'infondatezza della domanda per inadempimento dell'amministratore agli obblighi derivanti dal mandato;
per omessa predisposizione e presentazione dei rendiconti annuali all'assemblea per l'approvazione; per il mancato inserimento delle presunte poste creditorie nei rendiconti mai presentati dall'amministratore e mai approvati dall'organo collettivo.
Su tali deduzioni chiedeva il rigetto totale della domanda.
La causa veniva istruita in via documentale ed attraverso prove testimoniale e quindi rinviata per la precisazione delle conclusioni e, all'udienza del 20.12.2024, dove veniva assegnata a sentenza con la concessione dei termini di rito per le difese conclusionali.
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Preliminarmente devono essere disattese le eccezioni sollevata dalla difesa del
[...] sulla improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della negoziazione assistita CP_1
2 e sulla prescrizione, per essersi il Tribunale pronunciato sulla loro infondatezza e quindi sul rigetto delle stesse per come disposto con l'ordinanza del 18.09.2018 , dovendo , quindi , entrare nel merito della domanda proposta dal Geom. volta ad accertare il suo diritto ad ottenere il compenso Pt_2
maturato in qualità di amministratore ed alla restituzione di somme imputate a spese sostenute ed anticipate per la gestione ordinaria dell'ente per gli anni 2008-2010,
Occorre preliminarmente rilevare che nella domanda introduttiva, l'attore assume di pretendere una somma quale corrispettivo delle spese ordinarie pagate comprendendo in essa anche i compensi professionali per gli anni 2008-2009 e 2010,senza tuttavia alcuna specificazione in merito alla misura delle une o degli altri, restando a suo carico la rigorosa individuazione delle singole poste pretese in relazione alle numerose fatture o ricevute prodotte, specificando quali sarebbero state realmente dallo stesso anticipate.
Nello specifico, l'amministratore di ON ha diritto al rimborso delle spese sostenute per conto del ON, purché queste siano state effettuate nell'ambito delle proprie attribuzioni e debitamente approvate dall'assemblea condominiale. Questo principio si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre tra l'amministratore e i condomini, come stabilito dall'articolo 1720 del Codice civile, il quale prevede che il mandante (in questo caso, i condomini) deve rimborsare il mandatario (l'amministratore) per le spese anticipate nell'interesse del ON
(Appello Torino, n. 414/2023; Appello Napoli, n. 3076/2022; Cass. N. 5062/2020; Appello di Napoli,
n. 1535/2024,). Tuttavia, il diritto al rimborso non è automatico. È necessario che l'amministratore fornisca la prova degli esborsi effettuati e che tali spese siano state approvate dall'assemblea condominiale attraverso il conto consuntivo. In assenza di una delibera assembleare che approvi le spese, il professionista non può esigere il rimborso, poiché il credito non può considerarsi liquido né esigibile senza il preventivo controllo dell'assemblea (Appello Torino, n. 414/2023; Appello Napoli
n. 3076/2022; Cass. Civ., N. 5062/2020; Cass. N. 3859/2020).
Inoltre, l'amministratore non ha un generale potere di spesa, salvo nei casi di lavori urgenti previsti dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile. In tali situazioni, egli può procedere senza preventiva autorizzazione, ma deve comunque rendicontare le spese all'assemblea per ottenere il rimborso (Appello Torino, n. 414/2023; Appello Napoli n. 3076/2022; Cass. N. 5062/2020).
Ciò posto, alla luce di tali normativa, e per come eccepito sin dalla comparsa di risposta del
, il geom. nell'indicato periodo, non ha mai redatto e presentato al competente CP_1 Pt_2
organo collegiale, una regolare contabilità con la conseguenza che l'assemblea ed i singoli condomini, non hanno potuto verificare i documenti e la giustificazione delle entrate ed uscite della gestione dell'ente CP_3
Su tale contestazione l'attore nulla ha dedotto o dimostrato a sua difesa , ed infatti non
3 risultano depositate convocazioni dell'amministratore ai condomini , verbali di assemblea condominiale riguardanti l'approvazione dei bilanci di esercizio, non risultano adottate delibere di approvazione di un bilancio preventivo o del rendiconto annuale dell'amministratore contenente eventuali anticipazioni effettuate dallo stesso.
Dalla documentazione prodotta dall'attore e riguardante numerose fatture concernenti pagamenti di spese ordinarie per la gestione del ON, non risultano essere state tradotte negli appositi bilanci di esercizio né risultano essere stati presentati all'assemblea per la conseguenziale approvazione sicchè risulta destituito di fondamento il presupposto essenziale e probante delle poste creditorie in contestazione.
La norma impone un obbligo da parte del mandatario di rendere conto del suo operato nei confronti del mandante, che per combinato disposto con l'art. 1130 c.c. comma 1 n° 10, dispone che l'amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge: deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
Non può a riguardo ritenersi valida la produzione documentale versata dall'attore con la memoria ex art. 183 c.p.c. n.

2. che lo stesso definisce “libro cassa e consuntivo esercizio finanziario relativo agli anni 2008-2009-2010” che, con tutta evidenza, non integrano bilanci di esercizio approvati dall'assemblea non risultando essere stati sottoposti preventivamente, nei periodi di riferimento, alla valutazione del , sono privi di data certa e senza la relativa sottoscrizione, CP_1
in alcun modo supportata, sia con riferimento alle poste attive che passive, dai c.d. documenti giustificativi, mai presentati per tempo all'organo assembleare e approvati dallo stesso.
Nè tantomeno vale quale riconoscimento di debito la consegna del conteggio totale delle spese, comprensiva delle pezze giustificative all'amministratore subentrante , sig.ra Persona_1
in quanto secondo il principio di diritto che si ricava dalla sentenza della Corte di Cassazione
[...]
n. 23018 dell'11 novembre 2015, “il verbale di passaggio delle consegne, anche se sottoscritto dal nuovo amministratore, non può considerarsi un riconoscimento di debito a favore del vecchio amministratore ai sensi dell'art. 1188 c.c., per cui le eventuali risultanze creditorie in esso indicate devono necessariamente essere corroborate da ulteriore documentazione contabile.
Quanto testè evidenziato deve, ora raccordarsi con il consolidato orientamento giurisprudenziale in tema di esigibilità del compenso spettante all'amministratore, secondo cui la parte deducente è onerata della prova del credito vantato, attraverso la produzione, al riguardo, di tutti i documenti giustificativi dell'entità e della causale degli esborsi eseguiti, in modo da poter accertare le modalità di svolgimento dell'incarico e stabilire se il suo operato fosse conforme ai criteri di corretta gestione condominiale.
4 A tale rilievo, occorre altresì aggiungere che, nell'ipotesi di mandato oneroso, come quello che ci occupa, il diritto al compenso del mandatario è condizionato alla presentazione e approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo con specificazione delle entrate e delle uscite. Con recente arresto n. 17713 del 2023, confermativo dell'indirizzo già espresso in materia di diritto al compenso da parte dell'amministratore condominiale (cfr. Cass. n. 18084/2014), la Corte di legittimità ha stabilito che “L'assemblea è l'organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicchè, in mancanza di rendiconto approvato, il credito per compenso dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile”, precisandosi che il corrispettivo professionale del mandatario, rappresentando una spesa a carico del , è una voce del CP_1
relativo bilancio che necessita di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese e senza la quale il documento risulterebbe privo di efficacia nei suoi confronti”.
Ciò che lascia chiaramente intendere che il riconoscimento del compenso per l'attività gestoria, richiedendo la preventiva espressione e approvazione dell'assemblea quale voce del relativo bilancio, non può che implicare la positiva valutazione dell'organo deliberativo circa il corretto adempimento degli obblighi di rendiconto per gli esercizi di amministrazione, che nel caso di specie difetta con riferimento ai bilanci riguardanti gli anni 2008/2010.
Risulta, invece , provato per tabulas da parte convenuta ( cr. Doc. 3) che nell'ottobre 2010, in presenza di un perdurante inadempimento dell'amministratore nella gestione condominiale e nella rendicontazione, i singoli condomini hanno convocato un'assemblea straordinaria (doc. 2) all'esito della quale, con delibera del 15.10.2010 hanno revocato il geom. dalla carica di Pt_2
Amministratore con la seguente testuale motivazione “in quanto inadempiente da diversi anni nell'espletamento del suo incarico (dall'anno 2007); si precisa che nell'anno 2007 non è stato presentato alcun consuntivo e negli anni successivi fino ad oggi né preventivi né consuntivi”.
A fronte di un tale deliberato, sarebbe stato onere dell'amministratore impugnare la delibera e contestarne le ragioni, ma la mancanza di attivazione ha determinato l'intangibilità della delibera.
Pertanto in assenza di rendiconto approvato, all'amministratore non è dovuto alcun compenso, questo è l'interessante principio richiamato dalla ordinanza della Cassazione 17713/2023 secondo cui
“Il compenso per l'attività gestoria - si precisa - è comunque una spesa che necessita di preventiva deliberazione e approvazione quale voce del relativo bilancio”. Così decidendo la Corte territoriale ha correttamente applicato i principi consolidati in materia, secondo cui il contratto tipico di amministrazione di ON è comunque riconducibile ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso (Cassazione sezioni unite 20957/2004) e il diritto del mandatario al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al mandante del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la
5 specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale (Cassazione 1429/1979;
Cassazione 3596/1990).
Proprio le specifiche norme dettate in materia di ON, poi, prevedono che l'assemblea sia esclusivamente competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché in mancanza di un rendiconto approvato il credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile
(Cassazione 14197 del 2011; Cassazione 7874/2021).
La domanda, pertanto, rimasta del tutto infondata, deve essere respinta.
Quanto poi all'azione ex art. 2041 c.c. chiesta in via subordinata dall'attore, deve osservarsi che lo stesso ha agito sul presupposto di aver anticipato a favore del , la somma di euro CP_1
8.840,36 mediante versamenti effettuati con proprio denaro al fine di risanare una situazione di carenza di cassa, e , pertanto, chiedeva che tale somma gli fosse restituita non individuando alcuna giustificazione giuridica degli esborsi effettuati.
Invero, come efficacemente sintetizzato dalla Terza Sezione della Suprema Corte con la
Sentenza n. 843 del 17/01/2020, “giusta principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità
l'azione di ingiustificato arricchimento è contraddistinta da un carattere di residualità che ne postula
l'inammissibilità ogni qualvolta il danneggiato, per farsi indennizzare del pregiudizio subito, possa esercitare, tanto contro l'arricchito che nei confronti di un diverso soggetto, altra azione, secondo una valutazione da compiersi in astratto e prescindendo, quindi, dal relativo esito (v. Cass.,
20/11/2018, n. 29988; Cass., 9/5/2018, n. 11038; Cass., Sez. Un., 25/11/2008, n. 28042)”,
“costituendo presupposto per proporre l'azione di ingiustificato arricchimento la mancanza di una azione tipica, tale deve intendersi non già ogni iniziativa processuale ipoteticamente esperibile ma esclusivamente quella derivante da un contratto o prevista dalla legge con riferimento ad una fattispecie determinata (v. in particolare Cass., 22/11/2017, n. 27827). In altri termini, il carattere sussidiario dell'azione di indebito arricchimento comporta che essa non possa essere esperita non soltanto quando sussista un'altra azione tipica utilizzabile dall'impoverito nei confronti dell'arricchito, ma anche quando vi sia originariamente un'azione sperimentabile contro soggetti diversi dall'arricchito che siano obbligati per legge o per contratto (v. Cass., 13/6/2018, n. 15496;
Cass., 9/5/2018, n. 11038; Cass., 11/1/2013, n. 617; Cass., 27/6/1998, n. 6355; Cass., 15/7/2003, n.
11067), la sussistenza di tale diversa azione potendo essere accertata anche d'ufficio allorquando il punto sia ancora controverso per effetto dell'impugnazione del convenuto (v. Cass. 5/8/2005, n.
16594)”. Nel caso di specie, è inammissibile l'azione di indebito arricchimento, avendo il geom.
azione diretta ex art. 1398 c.c. nei confronti del derivante dal rapporto di Pt_2 CP_1
mandato.
Peraltro si osserva che affinché l'amministratore possa ottenere la restituzione delle somme
6 anticipate per conto del ON occorre fornire prova rigorosa dell'esborso effettuato nell'interesse della compagine.
L'eventuale debito che emerge dal verbale del passaggio di consegne col nuovo amministratore, anche se debitamente sottoscritto da quest'ultimo, non può essere prova adeguata in quanto l'amministratore, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti consegnatigli dal precedente amministratore.
A riguardo,il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 3415 del 29 luglio 2022, ha ritenuto che l'indicazione del credito dell'amministratore uscente effettuata dal nuovo amministratore del ON al momento del passaggio delle consegne non vincola il ON non integrando un riconoscimento del debito. In questo senso anche la Suprema Corte (Cass., sent. n. 15702/2020), secondo cui «L'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal ON in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata».
Né dai libri cassa consegnati al nuovo amministratore risultano le somme che l'amministratore ha ritenuto essere state pagate a titolo di mera anticipazione, il conteggio così come effettuato non è analitico, presenta incongruenze, non è supportato dalle pezze giustificative, sono state omesse le ricevute di incasso comprovanti i movimenti in tal senso di alcuni condomini, senza individuazione alcuna delle relative ragioni, delle poste attive e passive e dei saldi, rendendosi estremamente difficile identificare il quantum della pretesa creditoria. E' evidente, pertanto, l'assoluta infondatezza ed inattendibilità del conteggio in parola che nulla prova o dimostra.
Attesa, dunque, nel caso in esame, la situazione di mancanza di una contabilità regolare e della stessa predisposizione ed approvazione assembleare del rendiconto annuale di gestione dell'amministratore, nonché l'inserimento nello stesso delle voci del presunto credito in contestazione, la domanda è inammissibile ed infondata.
In assenza di tali adempimenti, conformemente al citato consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità e di merito, il presunto credito dell'amministratore non può ritenersi ammissibile e dovuto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo in applicazione delle
7 tabelle di cui al d.m. 2014 n. 55, come da ultimo aggiornato dal D.M. 13 agosto 2022, n. 147, con riferimento al valore minimo, attesa la scarsa complessità delle questioni giuridiche e di fatto trattate
(art. 4 comma 1), dello scaglione tariffario relativo al valore effettivo della controversia (art. 5, comma 1).


p.q.m.

il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda di parte attrice
- Condanna alla refusione in favore del in Parte_2 Controparte_1
persona del legale rappresentante p.t. ,delle spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in complessivi €. 2.540,00, oltre rimborso forfettario spese generali, iva e c.p.a. come per legge.
Catanzaro 11.06.2025
Il Giudice onorario
Dott.ssa Maura Fragale
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