N. R.G. 4859/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice monocratico, dott. Carlo
Albanese, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 4859/2021 promossa
DA
C.F. , con sede in Desio, corso Italia n. 117, in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore unico e legale rappresentante p.t., , e , C.F. Parte_2 Parte_3
residente in [...], entrambi elettivamente C.F._1
domiciliati in Biassono, via Pietro Verri n. 45 presso lo studio dell'Avv. Davide Longhi che li rappresenta e difende come da procure poste in calce all'atto di citazione;

ATTORI
NEI CONFRONTI DI
C.F. , in Controparte_1 P.IVA_2 persona dell'amministratore p.t., elettivamente domiciliato in Monza, Controparte_2
via Vittorio Emanuele II n. 46 presso lo studio dell'Avv. Flora Ferino che lo rappresenta e difende come da procura posta in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO
Oggetto: revisione giudiziale tabelle millesimali.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'udienza del 16.10.2024, tenutasi con le forme della trattazione scritta, le parti hanno precisato le seguenti conclusioni:
PER Parte_1 Parte_3
“Voglia l'Ill.mo Giudice, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in accoglimento della presente domanda, così giudicare


1. NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE
pagina 1 di 17

1.A) accertare e dichiarare che le vigenti tabelle millesimali non sono tabelle millesimali contrattuali e che le superfici indicate nelle tabelle millesimali in uso dal sono differenti rispetto a CP_1
quanto rilevato dal CTU in contraddittorio con i C.T.P. svolta nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza
– RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini) in quanto i numeri indicati erano estrapolati dalle planimetrie catastali e non da un puntuale rilievo in loco come va invece fatto (superfici reali);


1.B) accertare e dichiarare l'intervenuta alterazione del rapporto originario tra i valori reali dei singoli immobili e piani del odierno convenuto e le relative tabelle Controparte_1
millesimali vigenti (cambiamento, seppur parziale, della consistenza planimetrica di talune U.I. facenti parti al;
l'intero calcolo analitico delle vecchie Tabelle Millesimali è basato su superfici CP_1
teoriche e non su volumi reali ignorando le diverse altezze dei vari locali/ambienti che costituiscono il
), alterazione così come descritta e risultante dalla CTU e successiva integrazione svolta CP_1
nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza - RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini) da intendersi qui integralmente ritrascritta e quindi accertare e dichiarare che le tabelle millesimali vigenti sono errate ex art. 69 disp att c.c.;


1.C) accertare e dichiarare all'esito delle risultanze della CTU e della successiva integrazione svolta nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza - RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini) il diritto degli attori di ottenere la revisione e/o la modifica delle tabelle millesimali vigenti nel Controparte_1
odierno convenuto;

[...]
e per l'effetto disporre la revisione e/o modifica delle tabelle millesimali sulla base delle risultanze emerse dalla
CTU e dalla successiva integrazione svolta nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza - RG 1500/2020 –
Giudice Dott.ssa Cosentini), da intendersi qui integralmente ritrascritte e richiamate, e quindi disporre
l'applicazione delle nuove tabelle già predisposte nel sopracitato procedimento e/o di quanto ritenuto di giustizia;
condannare il convenuto al pagamento a favore degli attori della Controparte_1
somma di complessivi € 8.163,62 di cui: a favore del CTU Geom. la complessiva Persona_1 somma di € 3.985,20 già comprensivi di accessori di legge e r.a. (€ 1.992,60 ed € 1.992,60 Pt_3
di cui alle fatture e bonifici qui prodotti e così come liquidati dal Tribunale di Monza Pt_1 nell'ATP Tribunale di Monza - RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini (doc. 15-16-17); a favore del CTP Geom. la complessiva somma di € 1.264,00 già comprensivi di Persona_2 accessori di legge e r.a. (€ 632,00 ed € 632,00 di cui alle fatture e bonifici qui Pt_3 Pt_1
prodotti (doc. 18-19), ed € 2.914,42 già comprensivi di accessori di legge e r.a. a titolo di spese legali
a favore dell'avv. Davide Longhi come da nota pro forma del 13.05.21 (doc. 20).
pagina 2 di 17 ***
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese e competenze professionali tutte, oltre rimborso forfettario 15%, I.V.A. E C.P.A. come per legge, del presente procedimento nonché delle spese di mediazione, di CTU, di CTP e delle spese legali del giudizio di ATP (Tribunale di Monza - RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini) come sopra quantificate, nonché le spese di eventuale CTU e CTP integrativa. condannare: il convenuto al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per la CP_1
condotta tenuta, carente di ogni minima aspettativa di riuscita sia proceduralmente, sia in relazione alle argomentazioni di diritto che alle prove addotte.
***
IN VIA ISTRUTTORIA:
Si chiede preliminarmente l'acquisizione come prova agli atti nell'odierno giudizio del fascicolo
d'ufficio del procedimento per Accertamento Tecnico Preventivo ex artt. 696 e 696 bis cpc (rubricato al n. R.G. 1500/2020, Tribunale di Monza, Giudice Dott.ssa Cosentini) e dell'originale della
“Relazione di accertamento tecnico preventivo” depositata dal CTU Geom. in Persona_1
data 16.12.2020 e della successiva integrazione a chiarimenti depositata il 13.01.2021 (doc. 10-12).
Con ogni più ampia riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed articolare mezzi istruttori, senza inversione dell'onere probatorio, parte attrice chiede ammettersi le prove per interrogatorio formale e per testi, che ci si riserva di indicare, sui capitoli di cui in narrativa preceduti dalle parole “vero che”.
Si chiede altresì, già sin d'ora, di essere ammessa a prova contraria.
***
Ci si rimette al Giudice relativamente all'eventuale integrazione della CTU (tenuto conto di quanto depositato il 05.12.22).
Il tutto tenuto conto:
• dei file excel contenenti “calcolo relativo alla percentuale detraibili dalle tabelle millesimali relative al depositati in cancelleria con CD/DVD (copia Controparte_1
ufficio per il Giudice e copia per la controparte) in ottemperanza al provvedimento assunto all'udienza del 13.02.2023, e alla successiva autorizzazione al deposito del 23.03.23;
• della sentenza n. 1193/2022 del 25.05.22 del Tribunale di Monza G.U. Dott.ssa Ciccone
Neapolis-Farina/Picone Giovanni, che ha statuito che la porzione precedentemente di proprietà del Dr. (e della Immobiliare Villoresi srl) sia parte comune (sentenza di primo CP_3
grado sub doc. 21);
pagina 3 di 17 • della sentenza n. 1332/2023 del 08.03.2023 della Corte d'Appello di Milano che ha confermato la predetta sentenza (doc. 22)”.
PER IL CONDOMINIO SITO IN MONZA Controparte_1
“Piaccia all'Ill.mo Signor Giudice del Tribunale adito, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione rejetta, previo ogni accertamento, istruttorio e di merito, utile ed opportuno, nonché ogni declaratoria necessaria:
Nel merito, in via principale: respingere e dunque rigettare le domande attoree tutte, così come formulate da e per il tramite del presente procedimento, stante la Parte_3 Parte_1 mancata allegazione e comunque l'insussistenza dei presupposti fondanti l'azione ex art. 69 disp. att.
c.c., nonché, comunque, in quanto inammissibili, infondate, in fatto ed in diritto e comunque non provate, per tutti i motivi esposti in atti.
In ogni caso: con vittoria di spese e compensi (oltre oneri di legge), anche tecnici, relativi al presente procedimento, alla procedura di A.T.P. ed al procedimento di mediazione.
In via istruttoria: si insiste per l'accoglimento delle istanze di integrazione / supplemento di C.T.U. e le ulteriori di rettifica dell'elaborato peritale a firma del Geom. , così come formulate in sede Persona_1 di seconda memoria ex art. 183, co. VI, c.p.c., da intendersi qui integralmente richiamate e trascritte”.
IN FATTO
Gli attori in epigrafe, premettendo di essere proprietari di una serie di unità immobiliari poste all'interno del Condominio sito in Monza, , al NCEU del medesimo Controparte_1
Comune contraddistinte al foglio 57, particella 5, sub. 706, particella 4, sub. 701, particella 409, particella 11, sub. nn.702, 706 e 709, particella 459 e particella 12, sub. 7, e deducendo che l'originaria tabella millesimale elaborata nell'anno 2002, successivamente rivista ed opportunamente aggiornata a seguito del cambio di destinazione d'uso dell'immobile di proprietà (passato da deposito ad Per_3
ufficio) e dell'acquisto, effettuato dal , dei subalterni 704 e 707 di proprietà di Immobiliare Pt_3
Villoresi, conteneva evidenti errori di calcolo quali rappresentati, nell'ordine:
a) dall'avere considerato la superficie virtuale degli immobili così come riportata nelle rispettive schede catastali senza alcuna misurazione effettiva e reale;

b) dalla sproporzione del parametro applicato agli uffici, pari a 2, rispetto agli altri coefficienti di destinazione d'uso;
c) dalla mancata adeguata considerazione dei coefficienti di orientamento e luminosità diversamente applicabili all'uno o agli altri corpi di fabbrica;

pagina 4 di 17 d) dalla mancata indicazione del coefficiente di prospetto e veduta idoneo a stabilire il diverso peso dei vani in funzione dei benefici ricevuti a seconda della maggiore e/o minore ampiezza di affaccio nonché della piacevolezza dell'affaccio;
e) dalla mancata adeguata previsione di una tabella di riparto per le “opere straordinarie” in modo che ad ognuno dei tre corpi di fabbrica costituenti il Condominio (convenzionalmente denominati “A”, “B” e “C”) fossero imputabili i costi degli interventi straordinari (ad esempio facciate o copertura) senza alcuna contribuzione degli altri nell'ipotesi in cui non ne fossero stati minimamente interessati;
nel rappresentare che tali errori erano stati definitivamente accertati nella relazione a firma del geom.
depositata a conclusione del procedimento per A.T.P. espletato ante causam, Persona_1
hanno convenuto in giudizio il predetto Condominio rassegnando, previa chiesta di rifusione di tutti i costi ivi sostenuti e delle ulteriori spese legali sostenendae, le seguenti conclusioni:
“

1.A) accertare e dichiarare che le vigenti tabelle millesimali non sono tabelle millesimali contrattuali
e che le superfici indicate nelle tabelle millesimali in uso dal sono differenti rispetto a CP_1
quanto rilevato dal CTU in contraddittorio con i C.T.P. svolta nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza
– RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini) in quanto i numeri indicati erano estrapolati dalle planimetrie catastali e non da un puntuale rilievo in loco come va invece fatto (superfici reali);


1.B) accertare e dichiarare l'intervenuta alterazione del rapporto originario tra i valori reali dei singoli immobili e piani del odierno convenuto e le relative tabelle Controparte_1
millesimali vigenti (cambiamento, seppur parziale, della consistenza planimetrica di talune U.I. facenti parti al;
l'intero calcolo analitico delle vecchie Tabelle Millesimali è basato su superfici CP_1
teoriche e non su volumi reali ignorando le diverse altezze dei vari locali/ambienti che costituiscono il
), alterazione così come descritta e risultante dalla CTU e successiva integrazione svolta CP_1
nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza - RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini) da intendersi qui integralmente ritrascritta e quindi accertare e dichiarare che le tabelle millesimali vigenti sono errate ex art. 69 disp att c.c.;


1.C) accertare e dichiarare all'esito delle risultanze della CTU e della successiva integrazione svolta nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza - RG 1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini) il diritto degli attori di ottenere la revisione e/o la modifica delle tabelle millesimali vigenti nel Controparte_1
odierno convenuto;

[...]
e per l'effetto disporre la revisione e/o modifica delle tabelle millesimali sulla base delle risultanze emerse dalla CTU e dalla successiva integrazione svolta nel giudizio di ATP (Tribunale di Monza - RG
1500/2020 - Giudice Dott.ssa Cosentini), da intendersi qui integralmente ritrascritte e richiamate, e
pagina 5 di 17 quindi disporre l'applicazione delle nuove tabelle già predisposte nel sopracitato procedimento e/o di quanto ritenuto di giustizia”.
Nel costituirsi in giudizio il ha contrastato le domande proposte nei propri confronti e, in CP_1
particolar modo, la chiesta modifica delle tabelle stante l'insussistenza dei presupposti previsti a tal fine dall'art. 69 disp. att. c.c., per di più smentiti dallo stesso geom. il quale, nella relazione Persona_1 peritale depositata a conclusione del procedimento per A.T.P., aveva concluso per “l'oggettiva impossibilità tecnica” di rilevare la sussistenza di errori nelle tabelle pregresse.
Ha eccepito, inoltre, quanto all'asserito intervenuto parziale mutamento della consistenza planimetrica di alcune unità immobiliari, ferma restando l'eccessiva genericità dell'allegazione stante la mancata specifica indicazione di quali fossero tali unità e di quali modifiche sarebbero state interessate, ciò non avrebbe in ogni caso potuto giustificare la revisione delle tabelle in quanto i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, avevano espressamente dichiarato di accettare che le quote all'interno del
Condominio fossero determinate in modo anche difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., così dando vita alla diversa “convenzione” di cui all'art. 1123, co. 1, ultima parte c.c., sicché la dichiarazione di accettazione, avendo valore negoziale e risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impediva di ottenerne la revisione, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c..
Ha eccepito, ancora, che l'errore idoneo a legittimare l'esercizio dell'azione di revisione delle tabelle millesimali ex art. 69, disp. att. c.c. avrebbe necessariamente dovuto essere “originario” sicché, quand'anche effettivamente sussistente, tale non avrebbe potuto ritenersi in quanto frutto di modifiche richieste e volute dai condomini in sede assembleare nel corso degli anni successivi.
Ha contestato, infine, sia le conclusioni a cui era pervenuto il geom. per avere utilizzato Persona_1
coefficienti di riduzione “utilizzo” in misura non corretta, non parametrati all'uso effettivo dei relativi locali ed alle altezze medie rilevate in loco, sia, quanto alla proprietà , per la natura condominiale Pt_3
del vano scala e del ballatoio posto al piano primo utilizzati in modo esclusivo da quest'ultimo, ma non di sua proprietà esclusiva, essendone incontrovertibile la proprietà comune.
Tentata senza esito la conciliazione delle parti e disposta un'integrazione della relazione di A.T.P. a cura del medesimo consulente, all'udienza del 16.10.2025, tenutasi con le forme della trattazione scritta, previa precisazione delle conclusioni come in epigrafe e concessione alle parti dei termini di legge per il deposito degli scritti difensivi conclusionali, la causa è stata trattenuta in decisione.
IN DIRITTO
Prima di esaminare nel merito la domanda di revisione delle tabelle millesimali del CP_1
convenuto proposta dagli attori occorre dare atto che, nelle more di espletamento del giudizio, è stata pagina 6 di 17 emessa da questo stesso Tribunale la sentenza n. 1193/2022, integralmente confermata dalla Corte
d'Appello di Milano con la sentenza n. 1332/2023 e pacificamente passata in cosa giudicata in quanto non impugnata in Cassazione, per effetto della quale è stata definitivamente accertata la proprietà comune dell'area cortilizia del Condominio sito in Monza, , al N.C.E.U. Controparte_1
del medesimo Comune individuata al foglio 57, particella 460 e, al contempo, l'inesistenza dei diritti reali, pieni e/o minori, asseritamente vantati in quella sede dai convenuti, Immobiliare Villoresi s.r.l. e
(cfr. in tal senso i documenti n. 21 e 22 prodotti dalla difesa attorea). Controparte_4
Da ciò discende che la particella 460 non andrebbe considerata ai fini del calcolo delle tabelle millesimali seppur di fatto ricompresa dal geom. nella prima relazione peritale depositata Persona_1 all'esito del procedimento per A.T.P., come si evince dalle seguenti affermazioni riportate a pagina 5:
“Nel pieno e totale rispetto del contraddittorio con le parti presenti si avvia un ultimo processo verbale dove si condivide l'osservazione del CTP parte resistente e si decide di incrementare la superficie del mapp. 460 desunta dalle planimetrie catastali e sulla scorta delle indicazioni impartite dalla parte resistente durante i rilievi. La superficie viene incrementata a mq. 62 e su questa verrà applicato il
Coefficiente Servitù di 0,80 a fronte del passaggio pedonale, carraio e dalla presenza del corpo scala in C.A che serve il mappale 714 del 1° piano”.
Ciò non di meno, non potendosi effettuare una seconda rimessione della causa sul ruolo stante le plurime integrazioni peritali già effettuate e l'ultra-triennalità del giudizio, trattandosi in ogni caso di un fatto sopravvenuto era onere di parte attrice indicare nello specifico l'effettiva incidenza di tale pronuncia sui valori millesimali assegnati nell'ultima versione delle tabelle predisposte sicché, stante l'assenza di qualsivoglia allegazione sul punto, la questione non può che ritenersi definitivamente assorbita o, quantomeno, inidonea ad incidere sulla persistente legittimità degli elaborati peritali depositati.
Passando, pertanto, all'esame del merito, come noto, in materia di Condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex art. 69, n. 2, disp. att. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino): 1) se sono conseguenza di un errore ovvero 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino e, solo in tale ultimo caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
La notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile competendo al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti pagina 7 di 17 valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se, come nel caso esame, risulta sorretto da adeguata motivazione (cfr. in tal senso Cass. Civ., 17/06/2021, n.17391).
La predetta norma non attribuisce né riconosce al singolo condomino un diritto “incondizionato” di richiedere all'assemblea la modifica delle tabelle millesimali, ovvero di ottenerne la revisione per via giudiziale, in quanto, in ragione del principio generale di certezza e stabilità dei rapporti giuridici, la revisione ex art.69 disp. att. c.c. è condizionata all'esistenza di uno o di entrambi i presupposti ivi indicati, necessariamente di carattere oggettivo e verificabile, con onere della prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica ricadente, per i principi generali (art. 2697 c.c.), in capo alla parte che la richiede (cfr. in tal senso Cass. Civ. n.25790/2016).
Ciò detto, nel caso di specie è sufficiente leggere l'atto di citazione per avvedersi di come i due condomini agenti hanno denunciato, non già un mutamento successivo o sopravvenuto delle condizioni di una parte dell'edificio in conseguenza di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione di una o più delle unità immobiliari costituenti nel loro insieme il Condominio sito in
Monza, , bensì una serie di errori di fatto inficianti l'originaria Controparte_1
predisposizione delle tabelle millesimali, non solo quella generale di proprietà ovviamente, le quali, seppur parzialmente riviste nel corso degli anni successivi, non sarebbero mai andate a sanare l'errore per c.d. originario la cui perpetuazione avrebbe notevolmente inciso sulle quote attribuite a ciascuna unità immobiliare.
Ai fini della legittimità della modifica giudiziale è dato pacifico e non contestato in giudizio che le tabelle per cui è causa, la revisione delle quali è già stata in precedenza approvata all'unanimità dall'assemblea condominiale, non abbiano natura contrattuale, non emergendo da alcunché che con esse si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare la “diversa convenzione” cui fa riferimento l'art. 1123, comma 1, c.c. ovvero, ancora, che i condomini abbiano espressamente accettato che le rispettive quote fossero determinate in modo difforme da quanto previsto dall'art. 68 disp. att. c.c..
Con la recente sentenza n. 29074 emessa in data 19.10.2023, giustamente allegata da parte attrice, la
Suprema Corte ha ben spiegato la diversa natura delle tabelle e, sulla base di essa, le modalità e i quorum necessari ai fini della loro modifica.
La prima categoria è rappresentata dalle tabelle convenzionali c.d. “pure”, caratterizzate dall'accordo dei condomini che, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, dichiarano espressamente “di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto
pagina 8 di 17 dall'art. 1118 c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123
c.c., comma 1”.
Per tali tabelle non è possibile richiedere la revisione in quanto “la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.”.
La seconda categoria è costituita dalle tabelle convenzionali c.d. “dichiarative”, le quali si differenziano dalle prime perché, “tramite l'approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell'unico originario proprietario e l'accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendono non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima)”.
Trattasi di valori meramente ricognitivi dei criteri stabiliti dalla legge sicché “la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale, con la conseguenza che l'errore, il quale, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c, giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide con l'errore vizio del consenso, di cui agli artt. 1428 c.c. e segg., ma (…), per l'appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”.
L'ultima categoria è quella delle tabelle c.d. “assembleari” adottate dall'organo collegiale del condominio con la maggioranza qualificata all'uopo richiesta, anch'esse “pacificamente soggette al procedimento di revisione di cui al più volte menzionato art. 69 disp. att. c.c.”.
Orbene, nella fattispecie in esame le tabelle attualmente in uso presso il convenuto hanno CP_1
indiscutibilmente natura dichiarativa e ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge e non, piuttosto, come invece eccepito dal convenuto, valenza contrattuale, mancando l'espressa dichiarazione di deroga ai quei criteri, sicché non è in alcun modo discutibile l'astratta legittimità della richiesta di modifica avanzata in questa sede, la cui concreta fondatezza ha, in effetti, trovato piena conferma sia nella relazione di A.T.P. espletata ante causam a cura del geom. , sia nelle successive Persona_1
integrazioni effettuate dal medesimo professionista nell'ambito del presente giudizio ove il Tribunale ha ripetutamente provato a conciliare le parti e le rispettive esigenze, rappresentando loro la maggiore vantaggiosità di una tabella (in realtà più d'una) rappresentativa dell'estensione effettiva delle rispettive unità immobiliare e della loro reale - e non meramente presunta - destinazione d'uso, non riuscendo però nel proprio intento per ragioni presumibilmente estranee a tale maggiore ragionevolezza in quanto presumibilmente ancorate alla convenienza di perseguire l'una strada piuttosto che l'altra in funzione della possibilità del controllo o meno della maggioranza dei voti validi esprimibili in sede assembleare.
pagina 9 di 17 Ma, non potendosi utilizzare in questa sede considerazioni metagiuridiche, come tali inidonee a fondare una decisione quanto più possibile aderente allo stato di fatto esistente, nel dirimere la controversia il
Tribunale non può che basarsi sulla relazione di A.T.P., così come scrupolosamente integrata in questa sede, essendo stato il metodo di procedere alla “revisione” per di più condiviso dai C.T.P. rispettivamente nominati dalle parti e, in ogni caso, essendo il risultato certamente più logico e coerente di tabelle per lo più fondate su stime presunte, su metrature riportate solo sulla carta e non corrispondenti a quelle reali e su coefficienti neppure conformi a quelli ministeriali all'epoca così come tutt'ora vigenti.
Procedendo con ordine ed iniziando dal metodo, dalla prima perizia depositata dal geom. in Persona_1
data 16.12.2020 (cfr. in tal senso alle pagine 5 e 6) è emerso che “con i C.T.P si è appurato come in realtà i coefficienti ministeriali non sono stati applicati alle tabelle sin oggi utilizzate dal condominio
(…)” e che “risulta impossibile in modo postumo eccedere su eventuali discrasie grafiche, architettoniche e di coefficienti ministeriali riguardanti le Tabelle Millesimali in essere”.
Proprio da tale oggettiva constatazione tecnica è nata la condivisone procedurale adottata collegialmente con i C.T.P. e le parti presenti di procedere con un “(…) puntuale rilievo architettonico” di ciascuna singola unità immobiliare facente parte del Condominio e delle relative pertinenze al fine di
“elaborare in modo analitico e inconfutabile le nuove Tabelle Millesimali (…) parametrandole ai coefficienti Ministeriali vigenti”.
Una tale condivisione è apparsa sin da subito meritevole di accoglimento in quanto la più idonea a prediligere un approccio oggettivo più che soggettivo, ferma restando una pur irrinunciabile discrezionalità tecnica del C.T.U. (e, per mezzo di quest'ultimo, dell'odierno Tribunale in sede di revisione) nell'apprezzamento di riservare un maggiore o un minore spazio ad un coefficiente piuttosto che ad un altro a seconda delle specifiche particolarità del fabbricato.
Approccio per c.d. “oggettivistico” ripetutamente sbandierato dal geom. , avendogli Persona_1
consentito di constatare e verificare con certezza lo stato in cui versano oggettivamente i luoghi oggetto di C.T.U. e, sulla scorta di tale “certezza oggettiva”, di determinate le nuove tabelle millesimali che tengono anche conto della reale destinazione d'uso delle unità immobiliari e degli ambienti “a prescindere dalle destinazione d'uso urbanistico/catastale che in taluni ambienti è oggettivamente discordante con lo stato quo rilevato”.
Nella prima integrazione depositata, resasi necessaria al fine di spiegare, da un lato, le ragioni per le quali una parte dei locali inseriti nelle tabelle condominiali fosse stata, altresì, inclusa in quelle dello stabile attiguo e, dall'altro, il perché non aveva ritenuto opportuno condividere le osservazioni mossegli dalla difesa del il geom. ha ulteriormente ribadito che la predisposizione delle CP_1 Persona_1
pagina 10 di 17 tabelle in uso si era basata sul calcolo delle sole superfici planimetriche desunte dalle planimetrie catastali (procedura ritenuta non opportuna e tanto meno deontologicamente corretta) e non sulle volumetrie reali rilevate e quelle determinate parametrando i diversi coefficienti, come invece opportunamente effettuato nelle “Nuove Tabelle Millesimali” redatte, e, soprattutto, quasi a voler riaffermare l'errore di fatto idoneo a supportare l'intervento coattivo e correttivo del Tribunale, che
“(…) Le superfici indicate nelle Tabelle Millesimali in uso dal appaiono oggi “differenti” CP_1
rispetto a quanto scrupolosamente rilevato in contraddittorio con i C.T.P. per tre motivi almeno:
- il primo che questi numeri indicati erano estrapolati, indebitamente, dalle planimetrie catastali e non da un puntuale rilievo in loco come va invece fatto;

- il secondo dovuto al cambiamento, seppur parziale, della consistenza planimetrica di talune U.I. facenti parti al condominio oggetto di accertamento;

- l'intero calcolo analitico delle vecchie Tabelle Millesimali è basato su superfici teoriche e non su volumi reali ignorando, di fatto, le diverse altezze dei vari locali/ambienti che costituiscono il
”. CP_1
Con tale integrazione ha anche precisato come l'affermazione espressa nel primo elaborato peritale, secondo cui “mancano i coefficienti sulle Tabelle Millesimali”, fosse in realtà piuttosto approssimativa e generica nella misura in cui si sarebbe in realtà dovuto precisare che il precedente tecnico aveva omesso, probabilmente per sua “legittima seppur discutibile scelta tecnica (soggettività in parte consesso nella redazione delle “tabelle Millesimali”), l'applicazione e la parametrazione di alcuni importanti coefficienti come quello di destinazione, orientamento/luminosità, esposizione/veduta”.
Una valutazione, quindi, oltremodo soggettiva, ben al di là di quel prudente apprezzamento discrezionale affidato al perito nel ritenere prevalente un criterio o un parametro piuttosto che un altro a seconda di specifiche esigenze meritevoli di valutazione e/o della particolare conformazione del fabbricato e che, in quanto tale, non avrebbe potuto essere ritenuta idonea ad esprimere quell'idoneo rapporto millesimale “dichiarativo” attribuibile a ciascuna singola unità immobiliare.
Nella medesima ottica il Tribunale ha, però, ritenuto opportuno effettuare un'ulteriore integrazione (la seconda), invitando il C.T.U., sul presupposto della titolarità condominiale di tutti i ballatoi, ivi compreso quello apparentemente utilizzato in via esclusiva dalla proprietà , e, quindi, senza in Pt_3
alcun modo tenere conto di tale uso esclusivo, a provvedere a ricalcolare tutte le quote millesimali attribuibili a ciascuna singola proprietà esclusiva.
Il geom. , nell'effettuare tale ricalcolo, ha opportunamente suddiviso il quesito in due Persona_1 diverse opzioni: nella prima, denominata “Ipotesi 1)” ed evidenziata con colorazione gialla, ha provveduto a stralciare dalla proprietà/uso esclusivi in precedenza apparentemente riconosciuti al pagina 11 di 17 , il solo balcone (o ballatoio); nella seconda, denominata “Ipotesi 2)” ed evidenziata con Pt_3
colorazione celeste, ha provveduto a stralciarvi sia il balcone (o ballatoio) che la scala di accesso, di fatto asservita al raggiungimento di tale immobile.
Ebbene, è proprio tale seconda ipotesi che il Tribunale ritiene opportuno perseguire in quanto, se è vero che l'area descritta, costituita sia dal ballatoio che dalla scala d'accesso, è di fatto ormai asservita all'unica proprietà riconducibile ad avendo egli acquistato il diritto di proprietà delle Parte_3
due unità immobiliari che ne erano precedentemente servite, ciò non appare idoneo né, tanto meno, sufficiente a privare tale area della sua condominialità “ontologica” (o per destinazione) originaria, potendosi al più disquisire (ancor di più qualora le proprietà tornassero separate) di un Condominio parziale, come tale idoneo ad impedire una contribuzione collettiva alle relative spese di gestione.
La difesa attorea, dando essa stessa atto della precedente condominialità dell'area, la quale, quindi, non parrebbe potersi mettere in discussione rappresentando il dato inconfutabile di partenza di ogni ulteriore ragionamento afferente all'attuale proprietà esclusiva o collettiva dell'area, ha perseverato nell'affermare che ne sarebbe venuta meno la presunzione di bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. in quanto tali scale condurrebbero “solo ed esclusivamente alle proprietà immobiliari del Dott. , Pt_3
sono usate solo dal Dott. e nessun altro condomino vi ha accesso e ne ricava una specifica Pt_3 utilità non potendo essere utilizzate per altri interessi condominiali”, omettendo, tuttavia, di considerare che l'eventuale incorporazione dell'area, lungi dal determinare ipso facto la cessazione di una pregressa proprietà comune da essa stessa neppure mai contestata (e, anche in tal senso, sono stati impropriamente richiamate numerosi precedenti giurisprudenziali pronunciatisi in assenza di indicazioni utili concretamente ricavabili dai titoli di acquisto), potrebbe al più costituire un indizio, specifico, serio e concreto, dell'avvenuta interversione del possesso, da tale data in poi esercitato uti dominus e non più uti condominus, con conseguente possibilità di vantarne, a tempo debito ovviamente e previa adeguata dimostrazione di tutti i necessari requisiti, l'avvenuto acquisto a titolo di usucapione.
Domanda, tuttavia, che non avrebbe potuto essere proposta nel presente giudizio nell'ambito del quale, in ogni caso, non è possibile tenere conto di tale maggiore (o anche esclusivo) utilizzo se non, per l'appunto, sotto l'aspetto meramente soggettivo/discrezionale, potendoglisi al più riconoscere una qualche forma di imputazione nell'attribuzione dei valori millesimali ai due immobili originariamente serviti la quale, tuttavia, è cosa ben diversa dalla valutazione originariamente effettuata dal C.T.U. che, nell'accogliere la richiesta avanzatagli dal C.T. attoreo, aveva impropriamente ritenuto opportuno considerarla quale area da ricomprendere all'interno della relativa unità immobiliare.
Per tali ragioni, con riferimento alla tabella “A” (quella dei millesimi di proprietà), ritiene il Tribunale potersi aderire integralmente alla c.d. “ipotesi 2” quale specificamente indicata nello specchietto, di pagina 12 di 17 seguito ritrascritto, riportato alla pagina 7 della relazione integrativa depositata dal C.T.U. in data
11.9.2024, a cui consegue la parziale modifica della tabella millesimale generale delle palazzine “A”,
“B” e “C” originariamente predisposta nella relazione di A.T.P.:
Quanto alla tabella millesimale “scale”, si riportano di seguito gli specchietti relativi alle tre palazzine:
Palazzina “A”
pagina 13 di 17 Palazzina “B”
Palazzina “C”
Tali tabelle dovranno, quindi, essere utilizzate per il riparto delle ulteriori spese riferibili alla manutenzione ordinaria degli immobili.
A seguito della parziale modifica effettuata con riferimento alle tabelle “A”, la tabella generale di proprietà relativa alle tre palazzine sempre facendo riferimento all'ipotesi 2 è, quindi, la seguente:
pagina 14 di 17 Solo nei predetti limiti la domanda di revisione proposta dagli attori merita di essere accolta, non essendo le ulteriori contestazioni mosse dal CT del convenuto alle relazioni peritali depositate in atti idonee ad inficiarne la persistente validità, avendo il geom. ponderato adeguatamente anche Persona_1
quelle minime valutazioni discrezionali ineliminabili nel procedimento di predisposizione delle tabelle e, comunque, tutt'altro che irragionevoli.
La bontà delle nuove tabelle non è neppure inficiata da quanto emergente dall'ulteriore documentazione acquisita dal Tribunale in corso di causa o, comunque, dalla prima integrazione effettuata alla relazione di A.T.P..
Dalla documentazione prodotta dal in esecuzione dell'ordine di Parte_4
esibizione emesso dal Tribunale ai sensi dell'art. 210 c.p.c. risulta, infatti, che sia condomina Pt_1 sia del ” sia del (in tale Controparte_1 Parte_4
ultimo per complessivi 13,54 millesimi) e che, nella predetta misura, partecipa alla ripartizione delle spese anche di tale ultimo soggetto.
Ciò non di meno, al netto di ogni ulteriore considerazione in ordine ad un'eventuale ricomprensione di una parte della medesima proprietà all'interno sia dell'uno che dell'altro Condominio, trattandosi di due edifici condominiali differenti non sarebbe, comunque, percorribile l'ipotesi paventata, piuttosto semplicistica, di sottrarre 13,54 millesimi dal quorum millesimale imputabile a all'interno del Pt_1
, non essendo il Tribunale a conoscenza dei criteri di calcolo Controparte_1
elaborati (i coefficienti oggettivi e soggettivi) per la redazione sia delle une che delle altre tabelle millesimali al fine di verificarne la coincidenza e la loro eventuale sovrapponibilità.
Ne consegue che dovrà partecipare al riparto delle spese all'interno del Pt_1 CP_1
convenuto con la caratura millesimale assegnatale in questa sede, senza alcuna possibilità di effettuare una qualsivoglia sottrazione, essendone i presupposti rimasti sconosciuti e, per tale ragione, in alcun modo esaminabili in questa sede.
All'accoglimento della domanda di revisione proposta dovrebbe seguire l'integrale condanna del alla rifusione sia di tutti i costi sostenuti dagli attori per l'instaurazione del procedimento CP_1
pagina 15 di 17 di sia delle spese sostenute nell'ambito del presente giudizio, ivi compresa l'integrazione della CP_5
precedente relazione peritale.
Sennonché, sotto tale aspetto giova evidenziare come proprio il contrasto in essere sulla proprietà individuale/collettiva dei ballatoi e delle scale di accesso abbia comportato un'inutile protrazione della causa ed un ulteriore approfondimento delle operazioni peritali sicché, anche in un'ottica equitativa idonea a supportare la reciproca soccombenza, dovendosi in ogni caso ritenere prevalente quella del che ha, comunque, ignorato la legittima pretesa di rivedere numeri e criteri assai poco CP_1
ancorati alla realtà dei fatti, può disporsi la compensazione nella misura del 50% delle spese di lite sopportate dagli attori nell'ambito del presente procedimento (in realtà dei soli compensi posto che le spese esenti sarebbero state sostenute in ogni caso e nella medesima misura) e di tutte le spese, ivi comprese quelle legali, sostenute in sede di A.T.P. con conseguente condanna del convenuto alla rifusione della rimanente quota.
Quanto alle spese sostenute nel procedimento per A.T.P. esse sono pari ad € 8.163,62 così suddivise:
- quanto al geom. € 3.985,20, già comprensivi di accessori di legge e ritenuta Persona_1
d'acconto (cfr. in tal senso i documenti n. 15, 16 e 17);
- quanto al geom. C.T. attoreo, € 1.264,00, già comprensivi di accessori Persona_2
di legge e ritenuta d'acconto (cfr. in tal senso i documenti n. 18 e 19);
- quanto all'Avv. Davide Longhi € 2.914,42 già comprensivi di accessori di legge e ritenuta d'acconto (cfr. in tal senso la nota pro forma emessa in data 13.5.2021 prodotta al documento n.
20).
La liquidazione delle spese di lite relative alla presente causa si effettua come da dispositivo sulla scorta dei parametri medi previsti dal D.M. n. 147/2022 (valore indeterminabile a complessità media) per tutte le fasi espletate.
Da ultimo e per le medesime ragioni, anche le spese liquidate in questa sede in favore del geom.
per le due integrazioni peritali disposte vanno poste a carico di entrambe le parti nella Persona_1
misura del 50% cadauna.


P.Q.M.


Il Tribunale di Monza, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. in accoglimento della domanda proposta da e accerta e dichiara Parte_1 Parte_3
che le tabelle attualmente in uso presso il Condominio sito in Monza, Controparte_1
, che non hanno natura contrattuale bensì dichiarativa, sono state predisposte sulla scorta di
[...]
dati estrapolati dalle planimetrie catastali non conformi alle superfici reali ed effettive degli pagina 16 di 17 immobili;

2. accerta e dichiara la presenza di errori, così come accertati nella relazione di A.T.P. espletata nel procedimento n. 1500/2020 R.G. e nelle due integrazioni disposte nell'ambito del presente giudizio, idonei a giustificarne la revisione giudiziale ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c.;

3. per l'effetto, ne dispone la sostituzione, a decorrere dalla data di passaggio in giudicato della presente decisione, con le tabelle “Generali di proprietà” e “Scale” riportate alle pagine 13, 14 e
15 della superiore parte motiva, da intendersi in questa integralmente sede ritrascritte;

4. condanna il Condominio sito in Monza, , in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., a rifondere a in persona del legale rapp.te p.t., ed a Parte_1
, nella misura indicata del 50% cadauno, la complessiva somma di € 4.081,81, oltre Parte_5
interessi nella misura legale maturati a decorrere dalle date indicate nelle relative fatture sino a quella del saldo effettivo;

5. condanna il Condominio sito in Monza, , in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., a rifondere a in persona del legale rapp.te p.t., ed a Parte_1
, in solido tra loro, il 50% delle spese di lite sostenute nell'ambito del presente Parte_5 giudizio che si liquidano, già ridotte, nella complessiva somma di € 5.975,00, di cui 545,00 per spese esenti e 5.430,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, C.P.A. ed I.V.A., come per legge;

6. pone definitivamente a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% cadauna, le spese per l'integrazione dell' separatamente liquidate nell'ambito del presente giudizio con CP_5 conseguente diritto di ognuna di esse di ripetere dall'altra l'eventuale eccedenza già corrisposta in favore del geom. . Persona_1
Così deciso in Monza in data 28 maggio 2025
Il Giudice
dott. Carlo Albanese
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