REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
03 - Terza Sezione Civile nella persona della giudice on. Liliana Anselmo de Vivo ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado iscritta in data 23.5.2022 al N° R.G.C.A. 5862/2022 promossa da
, rappresentato e difeso dall'Avv. AMERINI Cinzia Parte_1
-attore- contro
, rappresentata e difesa dall'Avv. CHETONI Francesco Controparte_1
-convenuta-
OGGETTO: vendita di cose immobili
Conclusioni
Per l'attore: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito condannare la convenuta, ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 1490
c.c. e 1492 c.c. alla restituzione in favore del comparente di parte del corrispettivo della compravendita nella misura complessiva di euro 16.071,74 di cui euro 12.265,00, quale somma necessaria per il ripristino dello stato dei luoghi, euro 1.600,00 quale lucro cessante , euro 1.271,74, quale danno emergente relativo al pagamento del mutuo, ed euro
934,70 quale danno emergente relativo alle spese tecniche sostenute;
oppure condannare la convenuta a quella diversa somma che si dovesse ritenere di giustizia, comprensiva anche dei costi relativi alle ultime difformità accertate. Con vittoria di spese e competenze del giudizio e spese di CTU a carico della parte convenuta.
Per la convenuta: affinché il Tribunale di Firenze Voglia rigettare le domande tutte proposte dal Sig.
[...]
in quanto infondate, in fatto ed in diritto, e comunque non provate. Nella denegata e sin d'ora impugnata Pt_1 ipotesi in cui venisse accertato un credito dell'attore nei confronti della concludente, di tal credito si chiede operarsi la compensazione, totale ovvero parziale, con quelle somme di cui l'attore si è indebitamente arricchito, ovvero arricchito
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senza causa, tramite il pagamento effettuato dalla concludente in data 2/09/2021. Con vittoria di spese ed onorari di lite.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto
Con atto ai Rogiti del Notaio del 2.09.2021, acquistava da Per_1 Parte_1
la proprietà di unità immobiliare ad uso civile abitazione, di un locale uso Controparte_1 cantina e di un locale uso box, entrambi al piano seminterrato, ubicati in Sesto Fiorentino, Viale XX
Settembre nr. 58, come meglio identificati in atto di citazione, concordando il prezzo della compravendita in euro 398.000,00.
assume che l'unità abitativa gli sarebbe stata consegnata “colma” di rifiuti e di Pt_1 altri materiali da smaltire, per cui, solo dopo aver rimosso in data 12.09.2021 i rifiuti e la spazzatura abbandonata all'interno dell'appartamento, poté riscontrare l'esistenza di numerosi difetti “occulti”, per cui incaricava un tecnico di fiducia – geom. – per una prima disamina e li CP_2 denunciava alla venditrice mediante invio di una lettera raccomandata a/r del 18.9.2021, non ritirata da . CP_1
Lo stesso tecnico redigeva nel novembre del 2021 una perizia più accurata e la asseverava presso il Tribunale di Prato in data 14.04.2022 al fine di meglio descrivere tali problematiche e per calcolare le spese occorrenti per il ripristino dello stato dei luoghi.
I difetti o “vizi occulti” rilevati consisterebbero, riassuntivamente: a) nella presenza di infiltrazioni in cucina;
b) nel mancato smontaggio di una paratia di ferro e vetro, costruita abusivamente, rispetto alla quale era stato pattuito che sarebbe stata rimossa prima della vendita;
c) nell'omesso raccordo della tubazione di scarico del lavandino situato nella terrazza di copertura in quella delle acque saponose della cucina sottostante;
d) nella non conformità alle normative di legge delle tubazioni di adduzione del gas della caldaia, non coperta da apposita cassetta copricaldaia in lamiera coibentata e nell'aver rinvenuto il contatore del gas piombato;
e) nell'omessa sistemazione delle canaline esterne nelle quali erano collocati i fili elettrici a seguito dell'asporto della veranda abusiva posta sul terrazzo;
f) nella mancata sostituzione di un motore relativo all'impianto di condizionamento non funzionante perché scarico di gas refrigerante, con conseguente installazione di tre nuovi split all'interno dell'appartamento; g) nell'assenza di un radiatore nel bagno che, prima della consegna dell'immobile, invece risultava installato;
h) nell'omesso rifacimento delle tracce per il posizionamento dei cavi elettrici all'interno dell'abitazione e nell'essere stati lasciati scoperti i fili pagina 2 di 11 elettrici dopo la rimozione dei lampadari;
i) nell'aver rinvenuto dietro un quadro una fenditura nel muro realizzata per la riparazione di un tubo di rame dell'impianto di riscaldamento che sarebbe a sua volta da riparare;
l) nell'aver verificato il malfunzionamento degli infissi e aver rinvenuto dei fori sui cassonetti posti sopra le finestre, celati dalla carta da parati, poi rimossa.
Il costo delle opere di ripristino veniva calcolato in euro 11.150,00 (oltre iva) e, in considerazione delle condizioni in cui versava l'immobile, decideva di non trasferirsi, Pt_1 così continuando ad abitare in altra propria abitazione (che avrebbe voluto invece locare).
Ciò premesso, formula in questa sede sia l'azione di riduzione del prezzo di Pt_1 compravendita per la somma di euro 12.265,00, quale importo corrispondente alla spesa da affrontare per il ripristino dello stato dei luoghi, sia l'azione risarcitoria per lucro cessante, non avendo potuto locare la propria abitazione almeno per due mesi, così non conseguendo l'importo di euro 1.600, che, infine, per danno emergente, avendo sostenuto il pagamento di due rate del mutuo ipotecario acceso per l'acquisto dell'immobile, per un importo pari ad euro 1.271,74, senza godere dello stesso, oltre all'importo di euro 934,70, quale costo della prestazione professionale resa dal suo tecnico geom.
[...] chiedendo la condanna della convenuta al pagamento della complessiva somma di euro CP_2
16.071,44, oltre interessi di legge.
si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto della domanda, assumendo Controparte_1 che i vizi lamentati dall'attore non atterrebbero ad anomalie strutturali dell'unità immobiliare tali da renderlo inidoneo all'uso di civile abitazione, né assurgerebbero a vizi incidenti in maniera apprezzabile sul valore dell'appartamento, visto che l'immobile è stato acquistato per il prezzo di euro
398.000 a fronte del quale viene reclamato un danno di soli 12.000 euro;
eccepisce, inoltre, la decadenza dell'attore dall'azione di garanzia ex art. 1495 c.c. poiché la denuncia del 18.9.2021 è stata tardivamente inviata rispetto agli 8 gg decorrenti dalla consegna del bene avvenuta in data 2.9.2021; rappresenta che al momento della sottoscrizione del contratto preliminare del Pt_1
26.5.2021, aveva dichiarato di “aver preso visione dello stato di fatto in cui si trova il bene promesso in vendita e di averne valutato le caratteristiche e le qualità anche ai fini della determinazione del prezzo di vendita e di accettarle integralmente” e che contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita Pt_1 aveva ricevuto la somma di euro 10.000, pari al costo delle opere necessarie al ripristino delle problematiche relative al lastrico solare, per cui, quando ebbe a sottoscrivere il contratto di acquisto in pagina 3 di 11 data 2.9.2021, egli aveva già avuto non solo la possibilità di accedere nell'appartamento ma anche di prendere visione dei difetti facilmente riconoscibili, valutando attentamente ogni aspetto o anomalia presente, per cui avrebbe dovuto farli valere in occasione della stipula della Pt_1 compravendita.
La convenuta richiama, altresì, la circostanza che l'art. 5 del contratto preliminare del
26.5.2021 la esonera da ogni responsabilità con riguardo agli impianti tecnologici [La parte promittente venditrice non assume alcuna obbligazione con riferimento agli impianti tecnologici di cui all'art. 1 del D.M. n. 37 del
22.01.2008, l'eventuale adeguamento a norma delle leggi vigenti, sarà a carico dell'acquirente e con esonero di ogni responsabilità, anche risarcitoria, della parte promittente venditrice. La parte venditrice dichiara che gli impianti esistenti sono conformi alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati e la parte proponente, prendendone atto, la dispensa dalla produzione delle relative certificazioni] e, comunque, esclude che le contestazioni mosse dall'attore relativamente agli impianti costituiscano “vizi occulti”.
La convenuta, infine, ha replicato analiticamente ad ogni rilievo sollevato con riguardo alle c.d. difformità e/o vizi, fino ad affermare che il “compratore conosceva al momento del contratto i vizi della cosa e che gli stessi comunque erano facilmente riconoscibili”, ragione per cui esclude di essere tenuta a risarcire l'attore di danni asseritamente subiti perché non sussistenti, ivi compreso il danno da “lucro cessante”, avendo sempre manifestato l'intenzione di ristrutturare l'appartamento Pt_1 appena acquistato per cui sarebbe rimasto ad abitare nell'altro appartamento di cui è proprietario per tutta la durata dei lavori di ristrutturazione;
da ultimo, ha contestato l'eccessività del quantum debeatur.
Previo invito dell'attore ad attivarsi per avviare la procedura finalizzata alla stipulazione della convenzione di negoziazione assistita, con ordinanza dell'11.11.2022 sono stati concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c.; con provvedimento del 19.5.2023, sono stati ammessi i capitoli di prova testimoniali ritenuti rilevanti ai fini del decidere;
i testi Testimone_1 [...]
hanno reso dichiarazioni all'udienza del Tes_2 Testimone_3 Testimone_4
10.7.2023.
E' stata ammessa ed espletata la CTU a mezzo del geom. sul seguente Persona_2 quesito: “Sulla scorta della sola documentazione fotografica in atti e sul materiale probatorio acquisito, effettuati sopralluoghi se utili, DICA il CTU se erano visibili dei vizi e/o difetti nell'immobile per cui è causa e li descriva anche relativamente alla loro natura ed origine;
quali opere per eliminarli siano necessarie e quali spese occorrono per CP_3

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la loro esecuzione, verificando la congruità delle spese già sostenute”; il CTU ha reso chiarimenti all'udienza del 4.10.2024.
Le parti hanno rassegnato le conclusioni come sopra riportate all'udienza del 20.12.2024 e sono stati assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Motivi della Decisione
Sui denunciati vizi e/o difformità della cosa compravenduta
In diritto
La Suprema Corte ricorda come sia il compratore a provare l'esistenza dei vizi: cfr. Cass. S.U.

3.5.2019 nr. 11748 (relatore Antonello Cosentino¹).
In fatto
Si premette che questo giudice intende fare proprie le conclusioni raggiunte dal CTU per aver questi adottato una metodologia corretta e rispettosa del principio del contraddittorio.
Il CTU, dopo aver visionato il 27.09.2023 l'appartamento attoreo insieme ai CCTTPP, ha dovuto constatare che lo stesso aveva subito una totale ristrutturazione interna in tutte le sue componenti più significative (circostanza taciuta nel corso del processo), tant'è che ha rappresentato ¹ “La disciplina del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni edilizie, non può ritenersi compresa nell'ambito applicativo dei principi fissati dalla sentenza SSUU n. 13533/01 in materia di prova dell'inesatto adempimento delle obbligazioni nelle ordinarie azioni contrattuali di adempimento, di risoluzione e di risarcimento del danno. I principi fissati nella sentenza n. 13533/01 discendono dalla presunzione di persistenza del diritto, desumibile dall'art. 2697, in virtù della quale - una volta che il creditore abbia dimostrato l'esistenza di un diritto, provandone il titolo (contrattuale o legale) e la scadenza del termine di esigibilità - grava sul debitore l'onere di dimostrare l'esistenza del fatto estintivo costituito dall'adempimento; principi che le Sezioni Unite hanno ritenuto operanti sia nel caso in cui il creditore agisca per l'adempimento, sia nel caso in cui, sul comune presupposto dell'inadempimento della controparte, egli agisca per il risarcimento del danno o per la risoluzione per inadempimento o per inesatto adempimento. E' dunque evidente come tali principi non possano essere riferiti alle azioni edilizie;
la disciplina della compravendita non pone a carico del venditore nessun obbligo di prestazione relativo alla immunità della cosa da vizi. Sulla scorta delle considerazioni fin qui svolte, la questione del riparto dell'onere della prova tra venditore e compratore, nelle azioni edilizie, si presenta di agevole soluzione, alla stregua del principio, fissato nell'art. 2967 c.c., che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento;
il diritto alla risoluzione o alla modificazione (quanto al prezzo) del contratto di compravendita, che vuoi far valere il compratore che esperisca le azioni di cui all'art. 1492 c.c. per essere garantito dal venditore per i vizi della cosa venduta - vale a dire, per l'imperfetta attuazione del risultato traslativo, anche in assenza di colpa del venditore - si fonda sul fatto della esistenza dei vizi;
la prova di tale esistenza grava, pertanto, sul compratore”. V. anche Cfr. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 19529 del 16/07/2024; ex plurimis, Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 8775 del 03/04/2024; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3581 del 08/02/2024; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 14895 del 29/05/2023; Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 14109 del 23/05/2023; Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 8451 del 24/03/2023; Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 33612 del 15/11/2022; Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 22979 del 22/07/2022; Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 9960 del 28/03/2022; Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 1218 del 17/01/2022; Cass., Sez. 6-2, Ordinanza n. 34636 del 16/11/2021; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 21258 del 05/10/2020; Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 16073 del 28/07/2020; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 8199 del 27/04/2020; pagina 5 di 11 non solo che non ha rinvenuto tutti i lamentati vizi e/o difformità da parte attrice, ma che anche la documentazione fotografica allegata alla perizia del Geom. non era del tutto CP_2 esaustiva, perché non ha consentito di verificare con esattezza tutte le lamentele descritte nell'elaborato, eccettuate le seguenti:
1—porzione della veranda abusiva;
è stata constatata la presenza della paratia in ferro e vetro, facente parte della struttura della veranda, che invece avrebbe dovuto essere rimossa con relativo adeguamento della testa della muratura di copertura su cui si attestava la veranda;

2--lavandino nella terrazza di copertura;
dalle foto allegate agli atti (foto 7, 8 e 9) il CTU ha evitto che il lavandino aveva lo scarico, con tubazione a vista, che si immetteva direttamente nella gronda di copertura. Tale situazione, non essendo regolare, è stata rimossa con conseguente eliminazione anche del lavandino stesso, ma il CTU ha ritenuto che la dotazione del lavandino presente nella terrazza di copertura avrebbe dovuto essere ripristinata a cura della venditrice;

3—caldaia esterna: il CTU ha ritenuto che il generatore avrebbe dovuto essere protetto, per evitare il malfunzionamento della parte elettronica, dopo lo smontaggio della veranda in ferro e vetro, con una apposita copertura coibentata;

4—impianto elettrico della terrazza di copertura: il CTU non ha potuto estrapolare dalla documentazione fotografica della perizia del Geom. quanto utile per la decisione, salvo CP_2 concordare che alcune condutture elettriche sono state rimosse in seguito alla demolizione della veranda abusiva;

5—impianto di condizionamento: per l'assenza di alcune informazioni in ordine al tipo di gas refrigerante che alimentava il motore Mitsubishi, il CTU, tenendo conto che la macchina è stata installata nel 2007 con ben 14 anni di vita dall'atto di acquisto dell'immobile, ha effettuato un costo medio tra il costo che avrebbe avuto reinserire il gas (nel caso di presenza R410A) e il costo dello smontaggio e smaltimento a discarica autorizzata, compresi diritti (nel caso di gas R22), della pompa di calore Mitsubishi, perché essa, avendo una refrigerante illegale non ha assolutamente prezzo di mercato;

6—radiatore mancante nel bagno tergale: si tratta di circostanza documentata da fotografie del CTP attoreo;

pagina 6 di 11 7---impianto elettrico interno all'abitazione; il CTU non ha potuto constatare se effettivamente i lampadari erano stati asportati dalla venditrice rispetto alla data di consegna dell'abitazione; ha constatato, sempre dalle fotografie, solo la rimozione di alcune condutture elettriche esterne e/o la sua modifica;

8---tubo dell'impianto di riscaldamento nascosto nel muro relativo;
dall'ingrandimento della foto n.
22 allegata agli atti, il CTU ha notato essere stata fatta una riparazione molto artigianale, utilizzando delle fascette, di un tubo che presumibilmente sembrava essere in ferro e a servizio del riscaldamento.
La detta situazione avrebbe dovuto essere ripristinata con una corretta riparazione della tubazione de quo e relativa chiusura della apertura muraria.
Definitivamente, per tali vizi e/o difetti il CTU ha indicato complessivamente una spesa di euro 3.935,00 arrotondato ad euro 4.000 per la loro eliminazione, considerati gli elementi e i dati messi a disposizione.
A fronte di un tale quadro fattuale, viene sottolineato quanto segue:
a--Non vi è prova che l'appartamento sia stato consegnato a pieno di rifiuti e Pt_1 comunque non è chiara la loro natura ed entità (pattume? vecchi mobili?); il teste Testimone_3 attendibile, ha dichiarato che, dopo il rogito, gli oggetti da portar via dall'unità immobiliare erano soltanto due lampadari ed un termosifone ed un giradischi per vinili, mentre i mobili della cucina venne richiesto di non asportarli;
ad ogni modo, già prima del rogito “gli scatoloni erano stati portati via in garage” (per permettere alla ditta di trasporti di prelevarli cfr. teste altrettanto attendibile Tes_1 perché estraneo alle parti);
b--Non è contestato da parte attrice il fatto che alla data del preliminare del maggio 2021 fosse a conoscenza delle condizioni del lastrico solare di cui l'appartamento è dotato (a tale titolo la venditrice ha corrisposto una cospicua somma per consentire a di effettuare delle Pt_1 riparazioni); ciò presuppone che abbia visitato l'appartamento più volte, anche con il Pt_1 proprio tecnico di fiducia, e che abbia conosciuto - perché “visti” prima dell'acquisto (sia dall'attore, che dalla compagna , che dai due esperti geom. e agente immobiliare e Tes_2 CP_2 CP_4 comunque perché oggettivamente preesistenti alla cessione - i difetti di cui ai sopra rubricati nr. 2 e 3; in tal caso l'art. 1491 c.c. non accorda alcuna tutela al compratore per effetto della negligenza con la quale il compratore ha esaminato la cosa compravenduta;

pagina 7 di 11 c--I vizi di cui ai sopra rubricati nr. 1, 4, 6 e 7 rientrano nell'ambito dei vizi facilmente riconoscibili, senza, ovvero l'apporto di conoscenze da parte di un esperto del settore perché sono rilevabili mediante un esame diligente del bene svolto dall'uomo medio;
difatti, anche in tal caso, ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richiede il requisito dell'apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio. Solo il ricorso all'esperto segna il discrimen tra le ipotesi in cui sia prevista la garanzia e quelle in cui sia esclusa, e cioè, se il vizio sia o meno facilmente riconoscibile, poiché l'onere di diligenza del compratore non deve spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio (Cass. civ. sez. II ordinanza nr. 12606 del 20.4.2022).
Si afferma in giurisprudenza che l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta conosciuti dal compratore al momento del contratto trova ragione nella piena coincidenza, sussistente in tal caso, fra le condizioni del bene secondo la determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene quale oggetto della compravendita, mentre la medesima esclusione nell'ipotesi di facile riconoscibilità dei vizi nello stesso momento, costituisce imposizione a carico del compratore di un onere di diligenza minima nella scoperta del vizio, in applicazione del principio di autoresponsabilità.
Pertanto affinché in presenza di vizi facilmente riconoscibili, sorga l'obbligo di garanzia in capo al venditore non è sufficiente la dichiarazione di quest'ultimo circa il buon funzionamento della cosa venduta (contenuta, nella specie, in un modulo a stampa recante le condizioni generali di contratto) giacché con tale dichiarazione il venditore promette una particolare qualità della cosa per un tempo determinato, prestando una garanzia di durata, regolata da una propria disciplina e diretta ad altri fini, richiedendosi invece per il sorgere dell'obbligo sopraindicato una specifica assicurazione sull'assenza di vizi, con la quale il venditore determina un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all'esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi (Cass. civ. sez. II^, sentenza nr 2862 del 2.4.1997)
d--I vizi di cui ai sopra rubricati nr. 5 e 8 si annoverano tra quelli “occulti”; in materia di compravendita, ai fini della decorrenza del termine breve di otto giorni previsto dall'art. 1495 c.c. per l'azione di garanzia dei vizi della cosa venduta, il dies a quo coincide con il giorno di ricevimento della merce soltanto per il vizio apparente, mentre per gli altri vizi, ossia per quelli non rilevabili attraverso un rapido e sommario esame del bene, decorre dal momento dell'effettiva scoperta degli stessi (Corte

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di Cassazione, Civile, Sezione 2, Ordinanza del 16 marzo 2023, n. 7675) e, dunque, la denuncia del
18.9.2021 pare tempestiva.
Tuttavia, a tale riguardo, l'art. 1490 c.c. pone a carico del venditore la garanzia per tali vizi quando gli stessi compromettano l'uso del bene o ne riducano il valore in modo significativo.
Ebbene, nella specie tali vizi non abbiano in alcun modo inciso né nell'uso né sul valore della cosa (si consideri che il CTU ha stimato la somma di soli 1.100 euro per la loro eliminazione), solo se si considera come non solo on abbia prodotto agli atti di causa documenti che attestino Pt_1
l'esborso di somme di denaro per la loro eliminazione, ma soprattutto come l'attore abbia praticamente ristrutturato tutto l'appartamento, modificando la distribuzione e la consistenza dei vani, rifacendo completamente ed integralmente tutti gli impianti, cambiando anche gli infissi, tant'è che ha terminato i lavori addirittura dopo due anni dall'acquisto (cfr. teste ). Tes_2
Data la natura di tali lavori, è evidente che a voluto porli in essere non perché i Pt_1 vizi e/o difetti occulti ravvisati erano di tale entità da comportare proprio questo tipo di lavori, bensì per ragioni del tutto soggettive;
ad es. il lavandino sul terrazzo non è stato ripristinato;
la caldaia è stata installata al piano sottostante ed è stata sostituita per diversa tipologia e consistenza di impianto per essere stati distribuiti diversamente i locali;
l'impianto elettrico sulla terrazza di copertura non è stato ripristinato;
l'impianto di condizionamento è stato rifatto completamente;
il bagno è stato completamente modificato con un fabbisogno calorico differente;
l'impianto elettrico è stato completamente sostituito.
Pertanto, ogni domanda attrice, sia risarcitoria che quella di riduzione del prezzo di compravendita, non viene accolta.
Con particolare riguardo alla domanda di riduzione del prezzo, pare opportuno richiamare i principi enunciati dalla Suprema Corte di Cassazione (da ultimo vedi la pronuncia n. 25747/2024) in ordine alla sussistenza o meno della garanzia ex art. 1490 c.c. quando i vizi della cosa venduta non hanno alcuna incidenza sull'idoneità all'uso del bene acquistato né tantomeno sul suo valore economico.
Va premesso che qualora, in esecuzione del contratto di compravendita, il venditore consegni all'acquirente una cosa affetta da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata ovvero ne diminuiscano in modo apprezzabile il suo valore, il compratore può esperire nei confronti del pagina 9 di 11 venditore unicamente le c.d. “azioni edilizie”, ossia, a sua scelta, la risoluzione del contratto
(actio redhibitoria) o la riduzione del prezzo (actio quanti minoris o aestimatoria), salvo in ogni caso il risarcimento del danno.
Si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia per vizi redibitori, qualora la cosa venduta presenti difetti tali che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata (c.d. inidoneità assoluta) o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore economico (c.d. inidoneità relativa); quanto all'inidoneità assoluta all'uso della cosa, essa si traduce in un'anomalia o imperfezione materiale che ne impedisce l'utilizzazione, mentre l'inidoneità relativa e la conseguente diminuzione di valore devono risolversi in una perdita superiore al limite di normale tolleranza, che tuttavia prescinde dal minore o maggior grado di gravità del vizio, “in quanto la regolamentazione della garanzia per i vizi nella vendita inserisce una disciplina della materia completa e non integrabile con le regole dell'articolo 1455 c.c., sull'importanza dell'inadempimento”.
La pronuncia della Cassazione n. 25747/2024 ha chiarito che, in tema di garanzie per vizi della cosa venduta, non spetta all'acquirente la riduzione del prezzo ove il difetto riscontrato non renda la cosa inadatta all'uso cui è destinata ovvero non ne riduca in modo consistente il valore economico.
0o0
Le spese processuali e di CTU seguono la soccombenza.
0o0
La domanda di condanna dell'attore al risarcimento dei danni ex art 96 terzo comma c.p.c. non viene accolta.
Con sentenza n. 22405 del 13.09.2018, in sede di giurisdizione, le Sezioni Unite hanno statuito che «La condanna ex art. 96, comma 3, c.p.c. è volta a salvaguardare finalità pubblicistiche, correlate all'esigenza di una sollecita ed efficace definizione dei giudizi, nonché interessi della parte vittoriosa ed a sanzionare la violazione dei doveri di lealtà e probità sanciti dall'art. 88 c.p.c., realizzata attraverso un vero e proprio abuso della "potestas agendi" con un'utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, con conseguente produzione di effetti pregiudizievoli per la controparte. Ne consegue che la condanna, al pagamento della somma equitativamente determinata, non richiede né la domanda di parte né la prova del danno, essendo tuttavia necessario l'accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede (consapevolezza dell'infondatezza della domanda) o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta
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consapevolezza), venendo in considerazione, a titolo esemplificativo, la pretestuosità dell'iniziativa giudiziaria per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata, la manifesta inconsistenza giuridica delle censure”.
Ciò premesso, la responsabilità aggravata ai sensi del terzo comma dell'art. 96 c.p.c. richiede pur sempre, sul piano soggettivo, la malafede o la colpa grave della parte soccombente, la quale ultima sussiste nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate (Cass. Sez. Un. 11 dicembre 2007 n. 25831; Cass. 18 gennaio 2010 n. 654) e ciò al fine di contemperare le esigenze di deflazione del contenzioso pretestuoso con la tutela del diritto di azione (Cass. 19 aprile 2016 n. 7726) e ha ritenuto integrare tale mala fede la pretestuosità dell'iniziativa giudiziaria, per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata (Cass. 22 febbraio 2016 n. 3376), ovvero la manifesta inconsistenza dei motivi dell'azione: presupposti che, nella specie, non si ravvisano, essendo stato necessario esperire una CTU e assumere delle prove testimoniali per definire il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, Terza Sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, rigetta ogni domanda attrice e la domanda di risarcimento per responsabilità aggravata ex art. 96 terzo comma c.p.c..
Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in euro 4.800 per compenso processuale, oltre i.v.a., c.p.a., 15 % per spese generali e le spese vive documentate.
Le spese di CTU sono poste a carico di parte attrice.
Firenze, 1 giugno 2025 la Giudice on.
Liliana Anselmo de Vivo
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