R.G. N. 340/2013
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ISERNIA
- Sezione unica -
In composizione monocratica, in persona del dott. Vittorio Cobianchi Bellisari, ai sensi degli articoli 281 quater, 281 quinquies primo comma del Codice di procedura civile vigente ha emesso la seguente
SENTENZA definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 340/2013, tra le seguenti parti:
(C.F. ), in proprio e nella qualità Parte_1 C.F._1 di titolare dell'impresa artigiana LA IA (P.IVA ), rappresentata P.IVA_1
e difesa dall'Avv. Pietro Cerro, giusta procura in atti;

- attrice
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_2 C.F._2
Gaetano Andreozzi, giusta procura in atti;

-convenuta
Oggetto: risarcimento dei danni da infiltrazioni.
Conclusioni
Come da verbale di udienza del 25/09/2024.
Motivi di fatto e di diritto della decisione
Il Tribunale ritiene che la controversia debba essere definita sulla base delle seguenti considerazioni che, per evidenti esigenze di economia processuale, si concentreranno sui soli profili ritenuti direttamente rilevanti ai fini della decisione, in ossequio al principio per cui al fine di adempiere l'obbligo della motivazione, il giudice del merito non è tenuto a valutare singolarmente tutte le risultanze processuali ed a confutare tutte le argomentazioni prospettate dalle parti, essendo invece sufficiente che egli, dopo aver vagliato le une e le

altre nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il proprio convincimento, dovendosi ritenere disattesi, per implicito, tutti gli altri argomenti, tesi, rilievi e circostanze che, sebbene non menzionati specificamente e non espressamente esaminati, sono logicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. 15 aprile 2011, nr. 8767; Cass. 20 novembre 2009, nr. 24542).
Il fatto comunque è così sinteticamente ricostruibile:
Con atto di citazione notificato il 26/02/2013 proprietaria Parte_1 dell'immobile sito al piano terra in Venafro, in Via Campania n. 14, adibito ad attività commerciale di lavanderia e tintoria denominata LA IA, ha convenuto in giudizio al fine di sentirne accertata la responsabilità dei danni subiti a causa Parte_2 di infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante terrazzo di proprietà della convenuta, e, per l'effetto, la condanna al risarcimento dei danni quantificati nella somma di € 12.853,51 (di cui € 8.345,75 per riparazioni, € 1.750,00 per mancato guadagno e € 1.000,00 per affitto locali, € 917,96 per onorari CTU ed € 1.839,80 per onorari CTP).
A sostegno della domanda parte attrice ha dedotto che: la responsabilità delle infiltrazioni d'acqua è ascrivibile a in quanto proprietaria esclusiva del terrazzo;
all'esito Parte_2 della procedura di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. (R.G. 405/2011) promossa dall'odierna attrice con ricorso del 27/04/2011, il CTU nominato, geom.
ha accertato la presenza dei fenomeni di infiltrazione ed addebitato le Persona_1 cause degli stessi alla cattiva manutenzione della proprietà della convenuta, quantificando i danni in € 1.000,00; ha impugnato la CTU relativamente all'individuazione e quantificazione dei danni;
riscontrando anche danni all'impianto elettrico ha incaricato il geom. di redigere una nuova perizia;
ha sostenuto le spese di CTU Controparte_1 relative al giudizio di A.T.P. pari a € 917,96 e le spese relative alla CTP pari a € 1.839,80.
Con comparsa di costituzione e risposta del 21/05/2013 si è costituita in giudizio
[...]
contestando le avverse pretese e chiedendone il rigetto. In via preliminare, ha Pt_2 eccepito il difetto di legittimazione passiva in quanto, per effetto della funzione di copertura della terrazza, la disciplina applicabile è quella di cui all'art. 1126 c.c.; nel merito l'infondatezza della domanda, poiché il consulente tecnico d'ufficio designato nel procedimento di ATP non ha mai addebitato, con estrema certezza, alla convenuta la causa delle lamentate infiltrazioni d'acqua e non ha riscontrato danni agli impianti ed alle attrezzature all'interno dei locali ad uso lavanderia.
Con variazione tabellare del 26/02/2024 il procedimento è stato assegnato a questo giudice che ha trattenuto la causa in decisione all'udienza del 25/09/2024. OSSERVA
Deve, in primo luogo, esaminarsi l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalla parte convenuta.
Occorre, pertanto, verificare se le dedotte infiltrazioni originano dal difetto di manutenzione di un bene condominiale o di proprietà della convenuta.
La consulenza tecnica espletata nel procedimento n. 405/2011 R.G. per accertamento tecnico e redatta dal geom. ha evidenziato che “la sig.ra Persona_1 Parte_2 convenuta è proprietaria dell'abitazione posta al primo piano, sovrastante i locali adibiti a lavanderia, individuato in catasto al foglio di mappa n. 18, p.lla 958 sub 39, composto da ingresso, salone, cucina, tre camere, due bagni, ripostiglio e disimpegno, oltre ad un balcone ed un ampio terrazzo scoperto. Il predetto terrazzo sovrasta il porticato condominiale posto al piano terra fino ad arrivare a confine con la parete del locale commerciale della ricorrente”.
In riferimento alla qualifica della terrazza della convenuta va osservato che la stessa è paragonabile, da un punto di vista giuridico, ad un lastrico solare, trattandosi di una terrazza a livello e quindi soggetta, in tema di ripartizione delle spese per la sua manutenzione, a quanto disposto dall'art. 1126 c.c.
All'udienza del 25/05/2017 il geom. Pinelli ha dichiarato quanto affermato a pag. 4 dell'elaborato peritale, ossia che il terrazzo di pertinenza dell'abitazione della convenuta sovrastava il porticato condominiale posto al piano terra dell'immobile.
In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata (Cass., 19 novembre 2021, n. 35613).
La terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio, nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 18164 del 25/08/2014). Ciò chiarito, l'eccezione di carenza di legittimazione passiva va dichiarata manifestamente infondata, in conformità al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte a Sezioni Unite secondo il quale, in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il in forza degli obblighi inerenti Parte_3
l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria;
il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del (Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449). Parte_3
Dunque, ad eccezione del caso in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell'edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l'infiltrazione e quindi il danno, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano.
La naturale interconnessione esistente tra la superficie del lastrico e della terrazza a livello, sulla quale si esercita la custodia del titolare del diritto di uso in via esclusiva, e la struttura immediatamente sottostante, che costituisce cosa comune induce ad individuare una regola di ripartizione della responsabilità mutuata dall'art. 1126 c.c.
Da tale orientamento discende che “il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 cod. civ., il quale esclude, per giurisprudenza costante di questa Corte, il litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito, sicché il danneggiato ben può agire nei confronti del singolo condomino, senza obbligo di citare in giudizio gli altri condomini” (Cass. Sez. VI-II, 11 gennaio 2022, n. 516).
In altri termini, anche quando il danneggiato sia un condomino, equiparato a tali effetti a un terzo, devono individuarsi nei singoli condòmini i soggetti solidalmente responsabili, poiché la custodia, presupposta dalla struttura della responsabilità per danni prevista dall'art. 2051 c.c., non può essere imputata né al , quale ente di sola gestione Parte_3 di beni comuni, né al suo amministratore, quale mandatario dei condòmini (cfr. Cass. civ., 29 gennaio 2015, n. 1674). Di conseguenza, trattandosi di un'ipotesi di responsabilità concorrente solidale di cui all'articolo 2055, il creditore può agire nei confronti anche di uno solo dei condebitori in solido che eventualmente sarà onerato della necessità di chiamare in causa il condominio qualora voglia essere garantito attraverso gli effetti della condanna in solido.
In base ai principi di cui sopra, pertanto, la sig.ra in quanto usuaria esclusiva del Pt_2 terrazzo, dovrà rispondere, nei confronti di parte attrice, a titolo di risarcimento dei danni, per l'intero, in virtù del sopra citato principio della solidarietà. La medesima potrà poi eventualmente agire in via di regresso nei confronti degli altri obbligati in solido secondo quanto stabilito dall'art. 2055 c.c. e in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c.
In assenza di prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo, e tenuto conto che l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del primo e del , il criterio di riparto previsto per le Parte_3 spese di riparazione o ricostruzione dalla citata disposizione costituisce un parametro legale rappresentativo di una situazione di fatto, correlata all'uso e alla custodia della cosa nei termini in essa delineati, valevole anche ai fini della ripartizione del danno cagionato dalla cosa comune che, nella sua parte superficiale, sia in uso esclusivo ovvero sia di proprietà esclusiva, è comunque destinata a svolgere una funzione anche nell'interesse dell'intero edificio o della parte di questo ad essa sottostante.
Dunque, alla luce della pronuncia della Suprema Corte, si può evincere che il proprietario del lastrico solare risponde da un lato in qualità di custode, e dall'altro, se non è provato che abbia cagionato il danno in via esclusiva, risponde in qualità di condomino in base al criterio di riparto fondato sull'articolo 1126 c.c.
Nel caso di specie, in relazione alle infiltrazioni contestate, emerge che il danno non sia riconducibile a fatto esclusivo del proprietario ma a vetustà.
Il c.t.u., geom. ha accertato, nel corso dei sopralluoghi, la “sussistenza degli Persona_1 inconvenienti lamentati dalla parte ricorrente, consistenti in copiose evidenti macchie di umidità ed efflorescenze in corrispondenza dei soffitti della lavanderia e dell'annesso bagno che si espandono fino ad arrivare sulle pareti verticali dei locali, con conseguente distacco parziale di parti di tinteggiatura nelle zone interessate”. Ha, inoltre, constatato “la presenza di macchie di umido e porzioni di tinteggiatura distaccata in più punti del soffitto del porticato sovrastato dal terrazzo della resistente, la cui CP_2 pavimentazione risulta deteriorata in più punti, con presenza di mattonelle danneggiate e distaccate e porzioni di mattonelle rotte e distanziate in diverse zone”; “la presenza sul terrazzo di numerose piante contenute i vasi di varie dimensioni che la sig.ra provvede ad innaffiare periodicamente, versando Pt_2 acqua che inevitabilmente si riversa in parte anche sull'ampio terrazzo scoperto”; “la pavimentazione del terrazzo presenta in alcuni punti rigonfiamenti riconducibili ad un distacco delle mattonelle e del relativo sottofondo, che hanno alterato le regolari pendenze che consentono un normale deflusso dell'acqua verso l'esterno del terrazzo, causando quindi pregiudizievoli ristagni di acqua in determinate zone del terrazzo medesimo”.
In conclusione, ha affermato che “le cause degli inconvenienti lamentati sono da attribuire prevedibilmente alle condizioni in cui versa il terrazzo della resistente, la cui pavimentazione risulta essere deteriorata in più punti con mattonelle rotte e distanziate che lasciano facilmente passare l'acqua piovana e quella eventualmente riversata occasionalmente dalla resistente all'interno dei vasi delle piante posizionate in più punti del terrazzo medesimo”; “la vetusta epoca di realizzazione del fabbricato (anni 70) lascia facilmente penare alla ormai inefficienza della eventuale impermeabilizzazione del terrazzo in oggetto e che pertanto necessita di accurati interventi di ripristino della pavimentazione e del relativo sottofondo”.
Ne discende che dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.
Nel caso in esame, l'istruttoria ha dimostrato che il danno è derivato dal difetto della pavimentazione del terrazzo e dalla inefficiente impermeabilizzazione e, dunque, il danno è dovuto a vetustà e non a condotta esclusiva del proprietario del lastrico solare.
Dal punto di vista processuale sussiste la legittimazione della convenuta e dal punto di vista sostanziale, in applicazione dell'art. 1126 c.c., i danni devono essere ripartiti nella misura di 1/3 a carico del proprietario esclusivo e di 2/3 a carico dei condomini ai quali il lastrico serve da copertura.
Ciò posto, in merito alla quantificazione del danno patito dalla parte attrice, si rinvia alla stima effettata dall'ausiliario che, alla data del deposito della c.t.u., ha quantificato la somma in € 1.000,00 oltre IVA per i lavori da eseguire: “1) rasatura di vecchi intonaci civili, compresa la scartavetratura, per dare le superfici perfettamente pronte alla pitturazione;
2) tinteggiatura con idropittura di superfici a due o tre mani a coprire, su superfici interne con idropittura traspirante”.
Non può invece essere accolta la domanda attorea avente ad oggetto il risarcimento dei danni quantificati nella somma di € 2.750,00, di cui € 1.750,00 per mancato guadagno imputabile alla sospensione dell'attività di lavanderia e € 1.000,00 per affitto locali.
Invero, non emerge dalla consulenza tecnica d' ufficio (nel corso dei sopralluoghi effettuati i giorni 20/05/2011, 26/05/2011, 08/06/2011) che le infiltrazioni siano state tali da comportare danni agli impianti ed alle attrezzatture presenti all'interno dei locali ad uso lavanderia e, conseguentemente, la totale e protratta inutilizzabilità dell'immobile, ristorabile in termini di danno patrimoniale.
Si rileva che la predetta domanda è stata formulata in via generica, in quanto parte attrice non ha dedotto il periodo di tempo durante il quale è stata sospesa l'attività, con la conseguente impossibilità di quantificare il relativo danno da lucro cessante. Ad ogni modo, parte attrice neppure ha fornito prova dell'effettiva impossibilità di utilizzare l'immobile in questione, a causa delle infiltrazioni riscontrate, non sussistendo pertanto alcuna prova concreta del pregiudizio economico asserito.
Alla luce di quanto sopra, in accoglimento della domanda attorea, la convenuta deve essere condannata al risarcimento dei danni cagionati all'attrice, quantificati dal CTU in € 1.000,00, oltre IVA, quale somma necessaria per lavori edili.
Posto che la somma da risarcire è stata quantificata in € 1.000,00, oltre IVA, il condomino che ha esclusivo uso della terrazza deve accollarsi l'obbligazione in solido (art. 2055 c.c.).
Su tale somma, trattandosi di un debito di valore, vanno riconosciuti gli interessi nella misura legale a decorrere dalla presente decisione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e saranno liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui al DM 55/2014, con distrazione in favore dell'Avv. Pietro Cerro, difensore di dichiaratosi antistatario. Controparte_3
In particolare, tenuto conto dell'accertamento del danno lamentato in misura significativamente inferiore a quella oggetto di domanda, le spese del presente procedimento come del procedimento di ATP saranno compensate per la metà e per il residuo poste a carico della parte convenuta parzialmente soccombente.
Tra le spese che la parte vittoriosa ha diritto di vedersi rimborsate non vi saranno incluse quelle sostenute per la consulenza tecnica di parte, tenuto conto dell'esito della controversia.
Vanno pertanto poste a carico della convenuta le seguenti spese: la metà di € 917,96 a titolo di rimborso competenze liquidate al CTU nel procedimento per accertamento tecnico preventivo.


P.Q.M.


Accoglie parzialmente la domanda attorea e, per l'effetto:
- condanna al risarcimento dei danni in favore di Parte_2 Controparte_3 pari a € 1.000,00 oltre IVA, oltre interessi al saggio legale dal deposito della sentenza e fino al soddisfo. Compensa per la metà le spese del processo e per l'effetto:
- Condanna alla rifusione, in favore di delle spese Parte_2 Controparte_3 di lite che liquida in € 750,00 per compensi e spese generali, oltre IVA e CPA come per legge, ove dovuti, da distrarsi in favore dell'avv. Pietro Cerro, dichiaratosi antistatario.
Pone definitivamente a carico della convenuta la metà del compenso e delle spese ed accessori come liquidate in favore del CTU nominato nel procedimento per accertamento tecnico preventivo.
Isernia, 6 giugno 2025
Il giudice
Dott. Vittorio Cobianchi Bellisari