PROC. N. 544/2024 R.G.
Tribunale Ordinario di Sciacca
VERBALE DI UDIENZA DEL 17/04/2025
All'udienza del 17/04/2025, nella sede del suddetto Tribunale avanti al Giudice Dott. Filippo
Barba, designato con decreto del Presidente per l'istruzione della causa civile portante il n°
544/2024 R.G. promossa da:
NATO A PALERMO (PA) IL 03/05/1982, C.F.: Parte_1
C.F._1
Rappresentato e difeso: dall'Avv. SEGRETO IGNAZIO
PARTE RICORRENTE
CONTRO
, NATO A AGRIGENTO (AG) IL 02/09/1975, C.F.: Controparte_1
C.F._2
Rappresentato e difeso: dall'Avv. SCALICI PIETRO
PARTE RESISTENTE avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
Si dà atto che con decreto del Ministro della Giustizia del 21/02/2014 questo Ufficio è stato autorizzato all'attivazione, a decorrere dal giorno 01/03/2014, del PCT, con esplicita previsione della facoltà delle parti di trasmissione di documenti informatici.
All'odierna udienza sono presenti:
l'Avv. SEGRETO IGNAZIO per parte ricorrente ; Parte_1
l'Avv. SCALICI PIETRO, per parte resistente Controparte_1
L'Avv. SEGRETO IGNAZIO conclude riportandosi alle conclusioni spiegate in seno all'atto introduttivo del presente giudizio;
discute la causa riportandosi a tutti i propri scritti difensivi nonché alle note conclusive depositate nei termini assegnati e chiede che la causa venga decisa.
L'Avv. SCALICI PIETRO conclude riportandosi alle conclusioni spiegate in seno alla propria memoria di costituzione e risposta;
discute la causa riportandosi a tutti i propri scritti difensivi nonché alle note conclusive depositate nei termini assegnati e chiede che la causa venga decisa.
IL G.O.T.
Si ritira in camera di consiglio per decidere la causa come da seguente sentenza con contestuale motivazione, il cui dispositivo viene letto a fine udienza.

Sciacca 17/04/2025
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/Dott FILIPPO BARBA, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo 7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.
IL G.O.T.
Rientrato dalla camera di consiglio che precede, ha emesso la seguente sentenza con contestuale motivazione.
544/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SCIACCA
Sezione Civile
IL G.O.T. DEL TRIBUNALE CIVILE DI SCIACCA, DOTT. Filippo Barba, IN DATA DEL
17/04/2025, HA EMESSO LA PRESENTE
SENTENZA CON CONTESTUALE MOTIVAZIONE
NEL PROCEDIMENTO PORTANTE IL N° 544/2024 DEL RUOLO GENERALE AFFARI
CIVILI E CONTENZIOSI VERTENTE TRA:
NATO A PALERMO (PA) IL 03/05/1982, C.F.: Parte_1
C.F._1
Rappresentato e difeso: dall'Avv. SEGRETO IGNAZIO
PARTE RICORRENTE
CONTRO
, NATO A AGRIGENTO (AG) IL 02/09/1975, C.F.: Controparte_1
C.F._2
Rappresentato e difeso: dall'Avv. SCALICI PIETRO
PARTE RESISTENTE
§*§*§*§*§*§*§*§*§*§ avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso Conclusioni di parte ricorrente:
COME DA ODIERNO VERBALE DI CAUSA
Conclusioni di parte resistente:
COME DA ODIERNO VERBALE DI CAUSA
IN FATTO
Con intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, regolarmente notificata, intimava sfratto per morosità a , per il mancato Parte_2 Controparte_1
pagamento dei canoni di locazione dovuti per il periodo settembre 2023/aprile 2024, per complessivi € 4.800,00 cui aggiungersi la differenza tra i canoni pattuiti e quelli versati, pari ad € 50,00 mensili, per l'ultimo quinquennio.
A sostegno di quanto dedotto, rappresentava che con contratto del 01/02/2011 veniva concesso in locazione, ad uso diverso da quello abitativo, l'immobile sito in Sciacca (AG), via Cappuccini n° 77, piano primo, identificato al NCEU del Comune di Sciacca al Foglio
110, part. 1391, sub.7, cat. A3, classe 3.
Locazione conclusa dalla sig.ra cui subentravano, dapprima, i di lei Parte_3
figli, ed infine, in data 30/03/2023, egli odierno intimante, ed il cui canone contrattualmente previsto era di € 550,00 mensili per il primo triennio ed € 600,00 mensili a decorrere dal
01/06/2014, giusto quanto previsto dall'art. 3 del contratto medesimo.
Chiedeva, pertanto, convalidarsi lo sfratto per morosità con condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute a titolo di canoni di locazione in mora ed a titolo di arretrati non corrisposti nell'ultimo quinquennio.
Costituitosi in giudizio, il conduttore , a ministero del proprio difensore, Controparte_1 contestava l'assunto di parte intimante rappresentando, in primo luogo, la insussistenza della dedotta morosità per aver eseguito il bonifico dei canoni di locazione indicati in atto di intimazione di sfratto.
Evidenziava, poi, che del canone di locazione si era sempre occupato altro soggetto che aveva ingenerato nuova prassi di incasso tardivo/cumulativo dei canoni di locazione. Prassi cui parte locatrice ha prestato acquiescenza nel tempo non modificabile dal subentro contrattuale da parte dell'intimante Parte_1
Eccepiva la non debenza della differenza richiesta di € 50,00 mensili, in quanto la clausola era stata superata da un accordo tra le parti.
Chiedeva, pertanto, rigettarsi l'intimato sfratto per morosità e, in via riconvenzionale, la riduzione del canone di locazione oltre al risarcimento dei danni subiti.
Disposto il mutamento del rito ai sensi e per gli effetti di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c., venivano assegnati alle parti il termine per l'instaurazione della mediazione obbligatoria ex
D. Lgs. 28/2010.
Avuto riguardo all'esito negativo della esperita mediazione obbligatoria, il procedimento proseguiva nel merito mediante il deposito delle reciproche memorie difensive ex art. 414 e
416/418 c.p.c. e, una volta istruito per il tramite delle prove documentali, veniva rinviato per la discussione e decisione all'odierna udienza ove veniva deciso per il tramite della presente sentenza con contestuale motivazione, il cui dispositivo veniva letto a fine udienza.
MOTIVI
La domanda di parte attrice, per quanto infra motivato, appare fondata e deve essere accolta nei limiti che seguono.
Va premesso che è documentata l'esistenza del contratto di locazione, redatto in forma scritta e debitamente registrato, costituente la fonte del diritto rivendicato dall'intimante.
Questi, gravato del relativo onere probatorio dimostrante appunto la fonte del proprio diritto, ha ottemperato allo stesso mediante la produzione in giudizio del relativo contratto.
Di contro, in capo al conduttore grava l'obbligazione di corrispondere i canoni di locazione pattuiti entro i termini contrattualmente stabiliti.
Pagamento dei canoni di locazione assurgente ad obbligazione primaria gravante sul conduttore, rilevante ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale imputabile al conduttore mirante, appunto, alla declaratoria della risoluzione contrattuale.
Sul punto, infatti, la Suprema Corte di Cassazione, più volte ha statuito che il mancato adempimento dell'obbligazione primaria, e quindi il mancato versamento dei canoni di locazione pattuiti, è sintomatico della gravità dell'inadempimento richiesta ex art. 1455 cod. civ. ai fini della declaratoria della risoluzione ex art. 1453 cod. civ..
Afferma, infatti, la Suprema Corte “In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove
l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti” (Cass.
n° 24460/2005).
Il legislatore, in ordine ai rapporti di natura locatizia, è stato puntuale – ove trattasi di contratti stipulati ai fini abitativi (cfr. art. 5 L. 392/1978) – nel predeterminare la tipologia di gravità allorché trattasi di ritardo nel pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero ove trattasi di mancato pagamento degli oneri accessori per importo superiore a due mensilità del canone di locazione pattuito. Diversamente, ove trattasi di contratti stipulati a fine diverso da quello abitativo, la valutazione della gravità, rilevabile ex art. 1455 cod. civ. ai fini della risoluzione per inadempimento contrattuale ex art. 1453 cod. civ., va rimessa, caso per caso, alle emergenze istruttorie e documentali del giudizio e, quindi, al decidente.
Di certo, però, la giurisprudenza di legittimità ha fissato dei margini per tale valutazione: il numero dei canoni di locazione non corrisposti;
il versamento ante o post la notifica dell'intimazione di sfratto.
Su tale ultimo aspetto, considerando che allo stesso conduttore, stante l'inapplicabilità alle locazioni ad uso diverso da quello abitativo delle norme di cui agli artt. 5 e 55 L. 392/1978,
è preclusa la possibilità di operare – con effetto sanante della mora – il pagamento successiva alla ricezione della notifica dell'atto di intimazione di sfratto per morosità, la
Suprema Corte ha sancito che “Nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla l. n.
392 del 1978, la concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, ex art. 55, non è contemplata relativamente ai contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, giacché il legislatore, nel disciplinare la sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere - in genere
- che il conduttore, convenuto per la risoluzione del contratto, possa evitare tale effetto pagando, nell'ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni, oneri ed accessori, ma ne ha limitato la portata alle sole ipotesi di inadempimento da morosità contemplate dall'art. 5 della stessa legge, sicché è lo stesso art. 55 - disposizione di natura processuale e, dunque, di per sé, inidonea a dilatare l'ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale - a limitare la propria operatività alle sole locazioni abitative” (Cass. n°
1428/2017).
Orbene, allorché il conduttore ometta, come nel caso di specie, parzialmente e/o integralmente la corresponsione di più canoni di locazione non può non considerarsi come tale inadempimento abbia l'effetto di ledere il legittimo diritto ed interesse della parte locatrice, rivestendo, a tal proposito, il requisito di gravità richiesto ex art. 1455 cod. civ. per addivenire alla risoluzione per inadempimento contrattuale ex art. 1453 cod. civ..
Gravità, come detto, valutabile quale fatto idoneo a ledere il sinallagma contrattuale e l'interesse specifico del locatore.
Indubbio, nel caso per cui è la presente sentenza, è il fatto che il conduttore, a prescindere dalla dedotta prassi (rimasta altresì priva di qualsivoglia riscontro probatorio), ha omesso per ben otto mensilità consecutive di versare il canone di locazione, omettendo quindi di adempiere all'obbligazione principale sullo stesso gravante, con evidente sussistenza dei presupposti per la declaratoria di risoluzione contrattuale per inadempimento dello stesso, non rilevando la purgazione della mora successivamente alla notifica dell'intimato sfratto.
Inevitabile, allora, appare la conclusione per cui il mancato versamento da parte del conduttore dei canoni di locazione assurge a grave importanza idonea a giustificare la risoluzione contrattuale per inadempimento allo stesso imputabile ex art. 1453 cod. civ..
E', parimenti, indubbio il fatto che il canone di locazione dovuto, in forza del disposto pattizio di cui all'art. 3 del contratto, è pari ad € 600,00 mensili, per complessivi € 7.200,00 annui.
In merito a tale originaria previsione, la Suprema Corte ha sancito che “In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello di abitazione, devono ritenersi legittimi - alla stregua del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per detti immobili - tanto il patto con il quale le parti, all'atto della conclusione del contratto, predeterminano il canone in una misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, quanto il patto successivo con il quale le parti stabiliscono consensualmente, nel corso del rapporto, una misura del canone diversa da quella originariamente prevista. La legittimità di tali patti (iniziali o successivi) dev'essere peraltro esclusa ove risulti (dal testo contrattuale o da elementi extratestuali) che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392 del 1978 (nella formulazione originaria ed in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, della l. n. 118 del
1985), così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge.” (Cass. n° 33884/2021).
La questione, invece, da risolvere è costituita dalla legittimità della richiesta degli arretrati in capo al cessionario/subentrante nel contratto di locazione.
Orbene, il diritto acquisito dal giustificante la sua legittimazione Parte_2
giuridica e la sua legittimazione ad agire, nasce dallo stesso momento in cui lo stesso sia effettivamente subentrato nel contratto di locazione e cioè dal 18.05.2023, con conseguente diritto alla rivendicazione del canone di locazione nella misura di € 600,00 mensili dal successivo mese di giugno 2023.
Non sussistendo affatto alcuna cessione del credito né, quindi, potersi considerare la titolarità dello stesso in capo all'odierno locatore/intimante, il quale è assolutamente privo e carente della legittimazione a rivendicare diritti non rientranti nella sua sfera giuridica, la domanda dallo stesso spiegata in ordine alla rivendicazione della quota di canone arretrata per l'ultimo quinquennio (tranne che a decorrere dal giugno 2023) non può trovare accoglimento e deve essere rigettata. Alla soccombenza segue anche quella alle spese di lite che si liquidano in complessivi €
1.525,00, di cui € 125,00 per spese, oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.

il G.O.T. del Tribunale di Sciacca, definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa,
- Dichiara la risoluzione contrattuale per inadempimento grave imputabile al conduttore
, per omesso integrale pagamento del canone di locazione pattuito in Controparte_1
€ 600,00 mensili a decorrere dal mese di giugno 2023, per le mensilità dedotte in seno all'intimazione di sfratto introduttivo del presente giudizio;

- Condanna il conduttore , al pagamento dei canoni di locazione Controparte_1 contrattualmente pattuiti, nella misura di € 600,00 mensili a decorrere dal mese di giugno
2023, detratti quelli già versati nelle more del presente procedimento, dovuti fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile condotto in locazione;

- Condanna il conduttore al rilascio dell'immobile sito in sito in Sciacca Controparte_1
(AG), via Cappuccini n° 77, piano primo, identificato al NCEU del Comune di Sciacca al
Foglio 110, part. 1391, sub.7, cat. A3, classe 3;
- Condanna il conduttore alla refusione delle spese di lite che si Controparte_1 liquidano in complessivi € 1.525,00, di cui € 125,00 per spese, oltre rimborso spese generali
15%, IVA e CPA come per legge.
Sciacca, 17/04/2025
Il presente provvedimento è stato redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal Giudice/Dott FILIPPO BARBA, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n. 24, e del decreto legislativo
7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia 21/2/2011, n. 44.