N. R.G. 37414/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
DODICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. Lucia De Bernardin;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al N. 37414 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022:
PROMOSSA DA
(C.F. ), in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Via Sebino n. 29; rappresentato Pt_1
e difeso dall'avv. ARRIGO VARLARO SINISI, giusta procura in atti.
RICORRENTE
CONTRO
LA in persona del l.r.p.t. (C.F. Controparte_1
) elettivamente domiciliata in Via Tacito n. 10; rappresentata e difesa dall'avv. P.IVA_2 Pt_1
ROBERTO SANTUCCI, giusta procura in atti.
RESISTENTE
NONCHE' CONTRO
LA SOCIETA' in persona del legale rappresentante pro tempore Controparte_2
CONVENUTA CONTUMACE
CONCISA ESPOSIZIONE DEI FATTI E DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Dei fatti storici e processuali posti a fondamento del presente procedimento
Il presente procedimento è stato preceduto da un giudizio per consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis c.p.c., con cui il -premettendo di aver subito danni Parte_1 dall'esecuzione di opere di demolizione e ripristino di un edificio adiacente al proprio- ha chiesto la nomina di un consulente tecnico d'ufficio perché fosse verificato lo stato dei luoghi, oltre che determinati i danni e le opere necessarie al ripristino della situazione precedente alla demolizione dell'edificio di Via Francesco Negri nn. 31/37, effettuata dalla società Controparte_1
[...]
Nel procedimento così incardinato si è costituita in giudizio la società resistente
[...]
chiamando in causa la propria compagnia assicurativa ( e Controparte_1 Controparte_2 declinando qualsiasi responsabilità in merito ai danni e agli ammaloramenti lamentati dal Parte_1 ricorrente.
Sempre nel citato giudizio si è costituita la quale ha eccepito la non operatività Controparte_2 della polizza contratta dalla resistente.
Al consulente tecnico d'ufficio nominato (di seguito: CTU), sono stati sottoposti i seguenti quesiti:
“a) l'eventuale presenza, natura ed entità di un fenomeno fessurativo sia nelle parti comuni dello stabile condominiale, sia all'interno delle singole unità immobiliari;
b) l'eventuale presenza di ammaloramenti in tutte le zone di confine con vaste aree soggette a condensa asseritamente infestate dalla muffa, con conseguente eventuale diminuzione delle caratteristiche di isolamento e dispersione del calore;
c) l'eventuale chiusura delle due canne fumarie di pertinenza del ricorrente Parte_1 che si assumono essere state “tombate”, nel senso che non sarebbe più possibile accedervi per effettuare attività di manutenzione e/o per provvedere alla loro eventuale sostituzione;
d) se i danni e le lesioni eventualmente riscontrati nell'edificio di siano riconducibili o Parte_1 meno (in base al criterio del più probabile che non) ad una o più delle seguenti cause: (i) pregresso dissesto già censito in una perizia del 2000; (ii) apertura di una parete di spina di un locale del piano terra di del 2003; (iii) sollecitazioni conseguenti agli episodi sismici di fine agosto Parte_1 ed ottobre 2016; (iv) lavori di demolizione e ricostruzione del limitrofo edificio di Via Francesco
Negri nn. 31/37 ad opera della resistente;
in particolare, nell'ipotesi in cui il CTU dovesse CP_3 ritenere sussistente, come concausa, la fattispecie di cui al punto (iv) del precedente quesito, ne determini il grado percentuale di incidenza causale;
e) la natura, entità e costi delle opere necessarie al ripristino della situazione, con la messa in sicurezza dell'edificio condominiale e dei singoli appartamenti nonché con l'eliminazione dei danni eventualmente riscontrati.
Il CTU, anche alla luce delle osservazioni pervenute dai consulenti tecnici di parte, ha rassegnato le seguenti conclusioni con relazione scritta: “11.1) Presenza dei danni lamentati: lo scrivente, durante i sopralluoghi effettuati presso gli appartamenti di , ha potuto accertare la presenza dei Parte_1 danni lamentati. Sono stati svolti sopralluoghi negli appartamenti prospicienti il nuovo edificio di via Negri 37 in particolare all'int. 1 – 2 – 7 – 10 – 11 – 13, dove è stata accertata la presenza di un quadro fessurativo composito, che interessa alcune murature portanti, tramezzature e architravi degli ambienti prospicienti la nuova costruzione;
11.2) Presenza di ammaloramenti delle zone soggette a condensa: gli ambienti adiacenti la parete est dell'edificio di , a contatto con Parte_1 un ambiente termoigrometricamente assimilabile a quello esterno (data la demolizione dell'edificio
– riscaldato - a cui erano in precedenza attaccati) risultano investiti dalla presenza di muffe. Come espresso dall'arch. nelle sue Osservazioni alla CTU, la parete di confine del Persona_1
, prima della demolizione dell'edificio attiguo (più basso di circa due Parte_1 piani), risultava libera al quarto e quinto piano. Il nuovo confine esterno porta, pertanto, le pareti ai primi tre piani a temperature superficiali interne più basse rispetto alla condizione pre demolizione e a valori di umidità relativa più alti, fenomeno che potrebbe portare alla formazione di muffa prima, ed eventualmente di condensa poi (nei casi più estremi); 11.3) Chiusura delle canne fumarie: le canne fumarie non sono visibili, quindi non sono state rilevate. Il CTU ha richiesto più volte alle parti, anche tramite PEC, documentazione in merito, senza esiti se non nelle osservazioni alla CTU dei
CTP. Sembrerebbe, ma senza riscontri diretti, che le canne fumarie in questione siano in disuso;
certamente oggi non sono più raggiungibili né utilizzabili, in relazione alla stretta adiacenza dell'immobile ricostruito;
11.4) Causa dei danni e concorso causale: in merito all'incidenza percentuale delle concause dei dissesti strutturali, lo scrivente ritiene, salvo superiore determinazione del Giudicante, di attribuire agli interventi di demolizione del manufatto adiacente solo 10%, in quanto che la percentuale più alta, del 75% va ricondotta a cedimenti differenziali del terreno di fondazione già censiti in una perizia del 2000 e una percentuale del 15% al decadimento della capacità portante della muratura. Per quanto attiene i problemi di muffa, come detto al paragrafo 8.2, essi sono imputabili alle variazioni termoigrometriche della parete di confine in maniera proporzionale alla sua esposizione con l'esterno; 11.5) Opere necessarie: i lavori necessari alla integrale messa sicurezza del fabbricato prevedono il consolidamento sia della muratura adiacente al giunto strutturale (quella che inizialmente era in comune con il fabbricato demolito) dalla parte interna che della muratura di spina, limitatamente ad una lunghezza di 7.50 m dall'intersezione con la muratura anzidetta, oltre che il consolidamento degli architravi compromessi dagli abbassamenti differenziali. Il consolidamento delle murature, a tutti i piani, avviene attraverso iniezioni di boiacca fluida di cemento. Si prevede il ripristino delle finiture in tutti i locali sulla verticale di via Negri adiacenti il manufatto demolito. Inoltre, si prevede un intervento di isolamento termico nell'intercapedine tra i due fabbricati, costituito da insufflaggio di Perlite espansa, un materiale leggero dall'alta capacità coibentante. Il computo metrico estimativo dei lavori descritti ammonta a € 182.882,91 (+ IVA): in particolare € 49.248,38 sono dovuti per l'intervento di isolamento termico e € 133.634,53 per l'intervento di consolidamento delle murature e ripristino delle finiture. Si ritiene però che, in considerazione della vetustò dell'immobile di e della Parte_1 presenza di danni e lesioni già censiti nella perizia degli ingg. e del 2000, debba Pt_2 Parte_3 essere imputato alla società resistente solo 10% del costo previsto per l'intervento di consolidamento delle murature e ripristino delle finiture, e cioè € 13.363,45. Inoltre in merito all'incidenza degli interventi di demolizione del manufatto adiacente sui danneggiamenti di tipo termico, il CTU considera che il costo relativo all'isolamento termico nel Computo Metrico allegato, calcolato tenendo conto dell'intera superficie della parete del , deve essere abbattuto di un Parte_1 coefficiente pari al rapporto tra la superficie totale isolata (presa in considerazione nei calcoli) e la superficie di impronta del vecchio edificio (evidenziata in verde nella figura a pag. 39): tale coefficiente ha valore pari a 0.63 (411/651 mq); operando in tal modo, si imputa ai lavori di demolizione del manufatto adiacente il 63% del costo relativo, cioè pari al 63% x € 49.248,38 = €
13.750,48. Lo scrivente ritiene pertanto, salvo superiore determinazione del Giudicante, di attribuire alla società resistente • € 13.363,45 per l'intervento di consolidamento delle murature e ripristino delle finiture;
• € 13.750,48 per l'isolamento termico;
quindi, in totale, la somma di € 27.113,93+
IVA. (cfr. CTU a firma Ing. , depositata il 21/02/2022 e successivamente acquisita agli Persona_2 atti del presente giudizio di merito).
Fallito il tentativo di conciliazione, non essendo stata accettata la proposta conciliativa formulata dall'Ing. (che ha individuato la possibilità per la di Per_2 Controparte_1 corrispondere transattivamente al la somma di € 27.113,94 + IVA, v. Parte_1 all. 6 alla CTU), il procedimento per ATP è stato dichiarato chiuso con provvedimento comunicato in data 28 marzo 2022.
Il presente procedimento è stato poi introdotto con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. iscritto il
26.05.2022 dal nei confronti della società Parte_1 [...]
Nel ricorso viene chiesta l'acquisizione della relazione peritale prodotta nel Controparte_1 procedimento per ATP e dedotto quanto segue per quanto di interesse per i fini della presente motivazione:
i. In data 18 settembre 2014, la società proprietaria Controparte_1 dell'edificio di Via Francesco Negri nn. 31/37, ha iniziato i lavori di demolizione e ricostruzione del predetto fabbricato, che prima della demolizione condivideva il muro di confine sul lato est con il ricorrente. Parte_1
ii. Dopo l'avvio dei lavori, nel si erano verificati dissesti, con Parte_1 conseguente intervento e sopralluogo dei Vigili del Fuoco in data 6 novembre 2016 che avevano accertato la presenza di fenomeni fessurativi lungo le murature longitudinali, tali da necessitare lavori di assicurazione, ripristino e consolidamento. Vista la situazione di pericolo riscontrata nel sopralluogo, la società aveva Controparte_1 provveduto ad eseguire operazioni di rinterro e il suo perito aveva trasmesso dichiarazione di cessato pericolo agli organi competenti. Ciononostante -persistendo i dissesti e gli ammaloramenti, sia nelle parti comuni del predetto stabile, sia all'interno delle singole unità immobiliari– era stato conferito incarico a un tecnico di verificarne l'entità e le cause degli stessi ed individuare gli interventi idonei a ripristinare lo status quo ante.
iii. Che -stante quanto considerato dal proprio tecnico (ing. la Per_3 [...] andava considerata responsabile per i seguenti danni derivati dai lavori Controparte_1
di demolizione e ricostruzione dell'edificio di Via Francesco Negri nn. 31/37: 1) crepe e fessurazioni sia all'interno dei singoli appartamenti sia sulla facciata e sulle strutture portanti dell'edificio condominiale;
2) alterazione delle condizioni termiche del con conseguenti vaste aree soggette a condensa infestate dalla muffa, oltre Parte_1 che diminuzione delle caratteristiche di isolamento e dispersione del calore, con notevole aggravio dei costi di riscaldamento degli ambienti adiacenti alla nuova costruzione;
3)
“tombatura” di due canne fumarie di pertinenza del con conseguente Parte_1 impossibilità di accesso per eventuali attività di manutenzione e/o sostituzione.
Il ricorso introduttivo così conclude: “- in via principale: a) dare atto che la
[...] ha rifiutato di accettare la proposta transattiva formulata in sede di A.T.P. dal Controparte_1
CTU nominato da codesto Ill.mo Tribunale, formulando, a propria volta, un'offerta risarcitoria ridotta di circa il 50% rispetto a quella del CTU;
b) accertata, sulla base delle conclusioni cui è giunto il C.T.U. nominato da codesto Ill.mo Tribunale nella fase dell'A.T.P., la responsabilità della società per i danni provocati all'odierno Condominio Controparte_1 attore e per i quali è causa, condannare parte Resistente al risarcimento dei danni in favore dell'odierno Condominio attore, nella quantificazione operata dall'Ausiliario del Tribunale, nella somma complessiva pari a € 44.389,93 oltre IVA, interessi e rivalutazione monetaria;
- in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui parte Resistente dovesse contestare la legittimità
e/o correttezza della CTU espletata dall'Ausiliario di codesto Tribunale nel procedimento di accertamento tecnico preventivo, accertare e dichiarare la piena ed esclusiva responsabilità della società nella causazione dei danni come accertatati Controparte_1 nella perizia tecnica dal C.T.P. del Condominio Ing. e, per l'effetto, condannare la Per_3
Resistente al risarcimento dei danni pari ad € 232.806,94 oltre IVA, come quantificati nella relazione tecnica dell'Ing. ovvero nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia Per_3 dall'Ill.mo signor Giudice, oltre interesse e rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese del presente giudizio di merito e della precedente fase cautelare, ivi compresa la rifusione delle somme versate dal ricorrente a titolo di compenso del CTU nominato. Parte_1
si è costituita in giudizio deducendo: Controparte_1
i. La mancanza di legittimazione del ricorrente non essendovi prova della delibera di assemblea del Condominio autorizzante alla proposizione del Parte_1 presente giudizio, oltre che quello di ATP.
i. L'incompletezza della relazione peritale dell'ing. le cui conclusioni non Per_2 sarebbero suffragate da considerazioni tecniche e, in ogni caso, l'interruzione del nesso causale tra i danni lamentati dal ricorrente ed i lavori eseguiti dalla resistente. In particolare, le cause del dissesto del ricorrente sarebbero da ricondurre, Parte_1 non ai lavori di demolizione e ricostruzione, bensì: a) ad un pregresso dissesto già censito in una relazione geologico-tecnica del 2000; b) alle sollecitazioni conseguenti al forte sciame sismico, di magnitudo 6.5, che aveva interessato l'Italia centrale il 30 ottobre 2016.
ii. L'avvenuta stipula con la società della polizza 'CAR' (i.e. Controparte_2
Contractors All Risk) n. 348751786, a copertura di tutti i rischi derivanti dai lavori di demolizione e ricostruzione del fabbricato di Via Negri nn. 31-37, con conseguente diritto a chiamare in causa in garanzia la società anzidetta, al fine di far accertare l'operatività della polizza ed essere tenuta indenne e manlevata, nei limiti di polizza ed al netto delle franchigie, da ogni eventuale responsabilità.
iii. L'inopportunità del rito sommario di cognizione scelto dal ricorrente, considerata la necessità di svolgere ulteriori indagini tecniche, conseguente all'incompletezza della consulenza tecnica d'ufficio.
La comparsa di così conclude: “1. preliminarmente, Controparte_1 autorizzare la chiamata in causa di disponendo all'uopo lo Controparte_2 spostamento dell'udienza di prima comparizione ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., in modo da consentire la citazione nel rispetto dei termini che verranno fissati;

2. sempre in via preliminare, disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 702 ter c.p.c.; 3. nel merito, in via principale, respingere integralmente la domanda proposta dal Parte_1
[...
perché infondata in fatto e diritto;

4. in subordine, nella denegata ipotesi di accertamento di eventuali responsabilità in capo alla odierna resistente-convenuta, condannare
[...]
a tenere indenne e manlevata la per gli importi che CP_2 Controparte_1 dovesse essere tenuta a corrispondere al . Con vittoria di spese, Parte_1 diritti ed onorari di causa”.

2. Nel merito della pretesa di parte ricorrente
Il condominio ricorrente deduce la responsabilità della società convenuta ai sensi dell'art. 2043
c.c. nella misura in cui i danneggiamenti e gli ammaloramenti subiti dal medesimo stabile sarebbero riconducibili in via diretta ai lavori di demolizione e ricostruzione che hanno interessato l'adiacente fabbricato di proprietà della società intrapresi nell'anno 2014. Controparte_1
In punto di diritto giova rammentare come elementi essenziali ai fini della configurabilità della responsabilità aquiliana di cui alla norma citata siano la sussistenza di un comportamento, commissivo ovvero omissivo, che abbia determinato un danno che la norma qualifica come ingiusto
- ossia un danno previsto come tale alla luce dei principi giuridici propri dell'ordinamento in un dato momento storico-, nonché l'esistenza di un nesso di causalità materiale per cui il fatto deve essere stato causa efficiente dell'effetto, onde esso non si sarebbe prodotto a prescindere da quel comportamento. È richiesto inoltre che sia offerta esaustiva prova circa l'elemento soggettivo, e quindi che venga offerta la prova del dolo o quanto meno della colpa grave disponendo l'art. 2043
c.c. che: "Qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno". L'onere della prova in ordine alla sussistenza dei requisiti sopra indicati incombe dunque integralmente sulla parte danneggiata e spetta al giudicante stabilire se, nella fattispecie specifica, un dato comportamento violi il principio del neminem laedere
(cfr. Cassazione Civile, Sez. III, 04/02/2014, n. 2422 per cui: “gli elementi costitutivi dell'illecito aquiliano sono la condotta, l'elemento psicologico, il danno ingiusto e il nesso causale. Ne consegue che, ove il giudice ritenga insussistente uno qualsiasi di tali elementi, la domanda di risarcimento del danno va rigettata senza necessità di accertare la sussistenza degli altri”).
Quanto allo specifico profilo della condotta, per giurisprudenza di legittimità consolidata:
“affinché una condotta commissiva o omissiva possa essere fonte di responsabilità, ai sensi dell'art. 2043 cod. civ., è necessario che sia configurabile in capo al responsabile un obbligo giuridico di impedire l'evento dannoso, che può nascere, oltre che da una norma di legge o da una previsione contrattuale, anche da una specifica situazione che esiga una determinata attività a tutela di un diritto altrui, senza che sia astrattamente configurabile per il solo fatto che il preteso responsabile abbia posto in essere un'attività lecita, dalla quale siano derivati al terzo pregiudizi che questi, con l'uso dell'ordinaria diligenza nella cura del proprio bene danneggiato, avrebbe potuto evitare” (cfr.
Cassazione Civile, Sez. II, 12/03/2012, n. 3876).
Con particolare riguardo poi alla rilevanza della condotta omissiva: “In tema di responsabilità civile, poiché l'omissione di un certo comportamento rileva, quale condizione determinativa del processo causale dell'evento dannoso, soltanto quando si tratti di omissione di condotta imposta da una norma giuridica specifica (omissione specifica), ovvero, in relazione al configurarsi della posizione del soggetto cui si addebita l'omissione, siccome implicante l'esistenza a suo carico di particolari obblighi di prevenzione dell'evento poi verificatosi e, quindi, di un generico dovere di intervento
(omissione generica) in funzione dell'impedimento di quell'evento, il giudizio relativo alla sussistenza del nesso causale non può limitarsi alla mera valutazione della materialità fattuale, bensì postula la preventiva individuazione dell'obbligo specifico o generico di tenere la condotta omessa in capo al soggetto;
l'individuazione di tale obbligo si connota, pertanto, come preliminare all'apprezzamento di una condotta omissiva sul piano della causalità giuridica, nel senso che, se prima non si individua, in relazione al comportamento che non risulti tenuto, il dovere generico o specifico che lo imponeva, non è possibile apprezzare l'omissione del comportamento sul piano causale” (cfr. Cassazione Civile,
Sez. III, 21/05/2013, n. 12401).
Nell'ambito dell'attività di edificazione, i superiori principi sono stati declinati nel senso che:
“il diritto di utilizzare e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo e, ove si tratti di un fondo, di effettuare su di esso le opere ritenute necessarie per il suo migliore sfruttamento resta soggetto al generale principio del "neminem laedere", per cui è configurabile responsabilità aquiliana nei confronti del proprietario per opere realizzate senza l'osservanza delle comuni regole di diligenza e prudenza nel caso in cui arrechino pregiudizio a terzi, ivi incluso il proprietario del fondo vicino
(Cass. 23.5.1988 n. 3565) e che la demolizione dell'edificio da parte del proprietario costituisce esercizio del diritto di proprietà, con la conseguenza che, quando dalla demolizione deriva danno all'edificio costruito in aderenza a causa della perdita del preesistente equilibrio statico, colui che ha demolito il proprio edificio non risponde del danno subito dal vicino a titolo di responsabilità extracontrattuale per il solo fatto dell'abbattimento, richiedendosi per la sussistenza di tale responsabilità che la demolizione per il modo in cui è stata attuata riveli la violazione del precetto del "neminem laedere" (Cass. 18.6.1986 n. 5078). Come è stato osservato, le fattispecie sono riconducibili al concetto di attività pericolosa atipica, secondo cui, qualora un'attività normalmente innocua diventa pericolosa per la condotta di chi la esercita, vi è responsabilità in base alla regola generale dell'art. 2043 c.c. e non in base all'art. 2050 stesso codice, laddove si ha riguardo alla potenzialità dannosa dell'attività (Cass. 21.12.1992 n. 13530). In questa linea di pensiero si deve ritenere che l'esercizio dello "ius aedificandi", quale legittima esplicazione del diritto di proprietà, non può generare responsabilità per i danni subiti dal vicino tranne che a causa della mancata adozione della prudenza e perizia richieste non risulti violato il principio del "neminem laedere". E, cioè, il fondamento della responsabilità non è il fatto in sè lecito dell'edificazione, bensì il modo concreto della sua attuazione, in relazione al quale è prospettabile la violazione del principio”
(Cassazione civile, sez.III, 23/03/2001 n.4207; in senso analogo, anche di recente: Cassazione civile, sez. VI, 27/07/2018 n.19935 così in massima ufficiale: “L'intervento di ristrutturazione edilizia da parte del proprietario costituisce esercizio del diritto di proprietà ma non può tradursi in un arbitrio, con la conseguenza che, quando da tale intervento derivi un danno all'altrui edificio costruito in aderenza, a causa della perdita di stabilità, il proprietario ne risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale laddove abbia conoscenza della possibile instabilità al complesso edificato e ometta di approntare le cautele necessarie al fine di evitare pregiudizio all'altrui fabbricato aderente, in violazione del principio del "neminem laedere").
Tanto chiarito in via generale, nella specie dalle risultanze della CTU espletata nel procedimento cautelare R.G. n. 16337/2021 dinanzi all'intestato Tribunale e acquisita nel presente procedimento emerge, per quanto di rilevanza ai fini della decisione, che:
- I lavori di cui trattasi sono iniziati a fronte di regolare Permesso di Costruire n. 219 del
16.6.2014 prot. 91801 rilasciato dal Dipartimento Attuazione degli Strumenti Urbanistici di
Capitale; Pt_1
- Prima dell'esecuzione delle opere di demolizione e ricostruzione di cui trattasi è stata eseguita una ricognizione della consistenza dello stato di fatto di tutti i n. 7 livelli del fabbricato di
[...]
posti in adiacenza del fabbricato di proprietà della società resistente Parte_1 sottoscritta dall'amministratore del condominio ricorrente;

- In occasione dell'inizio dei predetti lavori di demolizione sono state effettuate opere di consolidamento della muratura portante comune tra i due fabbricati: “come da progetto dell'ing. e sotto la sorveglianza dell'allora direttore dei lavori arch. Persona_4
che prevedeva, man mano che si procedeva con le demolizioni dei vari Persona_5 impalcati e previo il puntellamento di questi ultimi, il consolidamento della muratura portante comune tra i due fabbricati adiacenti (civico 21 e civico 31/37), a partire dal solaio e dalle murature del terzo piano” (cfr. pagina 16 dell'elaborato peritale a firma dell'Ing. Per_2 del 21.2.2022);
[...]
Pa
- già negli anni 1999-2000 erano presenti gravi lesioni nel fabbricato posto al civico da ricondurre a: “cedimenti delle strutture fondali per abbassamento dei terreni di fondazione dovuti ad un aumento della deformabilità intervenuta nel tempo per apporti anomali di acqua” con: “cedimento differenziale della parete di spina e della parete perimetrale, lato edificio 31”, fenomeni dati dalle particolari qualità del terreno posto sull'area sulla quale insiste il fabbricato (cfr. pagina 18 dell'elaborato peritale a firma dell'Ing. del Persona_2
21.2.2022);
- Nell'anno 2014 in corrispondenza con l'inizio dei lavori di demolizione, i terreni di via Negri sono stati interessati da un anomalo apporto di acqua a causa della rottura di una tubatura Acea con conseguente apertura di una voragine sulla via pubblica, in adiacenza con gli edifici di cui è causa (cfr. pagine 19-20 dell'elaborato peritale);
- la vulnerabilità strutturale dell'edificio di è dunque principalmente Parte_1 imputabile alla cattiva qualità del terreno di fondazione (cfr. pagina 32 dell'elaborato peritale);
- Un apporto causale ai dissesti del fabbricato è stato conferito altresì dal decadimento della capacità portante della muratura per fattori legati a normali processi di invecchiamento dei materiali, aggravati dalla carenza di manutenzione da parte dello stesso ricorrente Parte_1
(cfr. pagina 21 dell'elaborato peritale);
- i lavori di demolizione e ricostruzione realizzati nell'attiguo fabbricato di via negri 31/37 avrebbero avuto un ruolo residuale rispetto ai danneggiamenti subiti dal condominio ricorrente;

Ciò posto, dagli atti processuali non emerge, né è stata fornita allegazione -prima- e dimostrazione -poi- da parte del ricorrente (su cui, si rammenta, incombe il relativo onere della prova), di quale sarebbe nel caso di specie la regola di condotta -generale o specifica- eventualmente violata ovvero lo specifico obbligo giuridico di impedire l'effetto dannoso, né -parimenti- della sussistenza dell'elemento soggettivo del dolo ovvero della colpa in capo alla medesima società resistente. Di contro, dagli elementi prodotti risulta che la società resistente ha realizzato le opere di cui si discute non solo nel rispetto della normativa urbanistica, ma altresì nell'ambito del legittimo esercizio del proprio diritto di proprietà (e, difatti, a mente dell'art. 832 c.c.: “il proprietario ha diritto di godere e di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”).
Come accennato, non sussiste alcun elemento di prova in ordine alla eventuale violazione di obblighi a carico della società nella realizzazione delle opere di cui trattasi. Anzi, dalla dichiarazione di regolarità e sicurezza statica prodotta dalla difesa del resistente e redatta dal progettista e direttore dei lavori emerge invero che: “per quanto attenga ad eventuali interferenze con i fabbricati contermini, si evidenzia che la costruzione in oggetto è distaccata da essi nella misura prevista dalla normativa tecnica in tema di distanziamento precauzionale antisismico, ovvero atto ad evitare martellamenti reciproci dovuti a sollecitazioni da scosse telluriche” e che il fabbricato è stato collaudato strutturalmente con esito positivo dal collaudatore con certificato depositato presso il Genio Civile della Regione Lazio (cfr. doc. 13 allegato alla comparsa di costituzione e risposta), senza alcuna specifica contestazione da parte del ricorrente in ordine alle suindicate circostanze. Parte_1
Per completezza, pare utile evidenziare che non osta alla conclusione che precede la circostanza che il consulente in sede di ATP abbia attribuito ai lavori di rifacimento dell'immobile eseguiti dalla convenuta una percentuale di contributo causale alla verificazione dei danneggiamenti sull'immobile della parte attrice, trattandosi di valutazione che attiene al profilo fattuale/fenomenologico e che non impinge quindi sugli oneri di allegazione e prova circa la sussistenza di una condotta antigiuridica gravanti in capo a parte attrice.
Quanto alla dedotta “tombatura” delle canne fumarie, il ctu nominato nell'atp ha riferito che:
“le canne fumarie non sono visibili, quindi non sono state rilevate. Chi scrive ha in più occasioni richiesto documentazioni in merito, senza però avere riscontri significativi” (cfr. pag. 32 ctu cit.).
A fronte di tale considerazione svolta dall'ausiliario del giudice già prima dell'introduzione del giudizio, parte attrice nulla ha dedotto in citazione che consentisse di meglio comprendere lo stato dei luoghi ovvero supportare l'allegazione con elementi fattuali ulteriori rispetto a quelli già presi in esame.
Da quanto sopra consegue il rigetto della domanda attorea.
Le spese di lite, comprensive delle spese relative alla fase cautelare di accertamento tecnico preventivo, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto -per il presente giudizio- dell'esiguità dell'attività istruttoria svolta.

PQM

Il Tribunale di Roma in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
RIGETTA la domanda;

CONDANNA parte ricorrente alla refusione delle spese di lite del presente procedimento in favore della parte resistente che liquida in euro 5.300,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

CONDANNA parte ricorrente alla refusione delle spese di lite del procedimento di ATP avente R.G.
n. 16337-2021 in favore della parte resistente che liquida in euro 2.500,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

PONE definitivamente a carico della parte ricorrente le spese di CTU;

Così deciso in Roma il 09/09/2025
IL GIUDICE
Lucia De Bernardin