REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord, Seconda sezione civile, in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Paola Caserta, preso atto delle note scritte depositate dalla parte ricorrente ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza precedentemente fissata per la data del 28.3.2025, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta R.G. 8915/2024 avente ad oggetto “rapporto di locazione” e vertente
TRA
(c.f.: ), rappresentato e difeso, giusta Parte_1 CodiceFiscale_1
procura in calce all'atto di intimazione, dall'avv. Salvatore Casillo (c.f.: C.F._2
), presso il cui studio, sito in Giugliano in Campania (NA), alla via Lago Patria n.
[...]
140, è elettivamente domiciliato
-RICORRENTE –
E
(c.f.: ), rappresentata e difesa, giusta Controparte_1 CodiceFiscale_3
procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'avv. Avv. Paolo Russo, (c.f.
), presso il cui studio, sito in Giugliano in Campania (Na), alla Via C.F._4
Carrafiello 34/17, è elettivamente domiciliata
-RESISTENTE –
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Si richiamano gli atti ed i verbali di causa per ciò che concerne lo svolgimento del processo e le deduzioni difensive e ciò in ossequio al dettato di cui all'art. 118 disp. att. c.p.c. così
come modificato con l. 69/2009.
Con atto di intimazione per sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida,
1 esponeva: di aver, con contratto regolarmente registrato in data 8.3.2024 Parte_1
al n. 000971 - serie 3T, presso l'Agenzia delle Entrate di Pozzuoli, concesso in locazione, ad uso abitativo, ad l'immobile sito in Giugliano in Campania (NA), alla via Controparte_1
S. Nullo via Vicinale Massaria Vecchia n.108.104 int. 63, piano Terra, riportato nel NCEU
al Fol. 76, part. 387, sub 4; che il canone mensile pattuito ammontava ad € 400,20; che, per i mesi di luglio e settembre 2024, la conduttrice si era resa morosa nei pagamenti per un importo di €. 800,40 per canoni non corrisposti.
Citava in giudizio per ottenere la convalida dell'intimato sfratto per Controparte_1
morosità e l'emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la somma di
€. 800,40, per canoni scaduti, oltre interessi, spese e competenze professionali.
Si costituiva parte intimata, la quale si opponeva alla convalida dello sfratto ed alla concessione dell'ordinanza di rilascio immediato, deducendo la sussistenza di copiosi fenomeni infiltrativi e la conseguente formazione di muffa, eccependo la facoltà ex art. 1460 c.c. di sospensione dall'obbligo di pagamenti dei canoni di locazione e spiegando domanda riconvenzionale per il risarcimento dei danni subiti.
All'udienza del 4.11.2024 il Giudicante precedente titolare del ruolo ordinava il rilascio dell'immobile in favore della parte intimante, fissando per l'esecuzione la data del
31.1.2025; disponeva il mutamento del rito ed invitava le parti all'esperimento del procedimento di mediazione obbligatoria.
Con memoria integrativa depositata il 19.2.2025 parte intimante, contestando le argomentazioni di controparte esponeva: l'infondatezza dell'eccezione di inadempimento e della domanda riconvenzionale di risarcimento danni in quanto la presenza delle infiltrazioni all'interno dell'appartamento non risultava in alcun modo documentate;
che la in seguito all'ordinato rilascio, aveva provveduto a lasciare spontaneamente CP_1
l'appartamento in data 10 febbraio 2025, senza però liberarlo da alcuni mobili di nessun valore e dalle residuate immondizie.
Pertanto, emendando la domanda iniziale, concludeva per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, con condanna della conduttrice al pagamento della somma complessiva di € 2.801,40 corrispondente anche agli ulteriori canoni a scadere e alla
2 indennità di occupazione fino alla data del rilascio dell'immobile, oltre interessi moratori,
nonché della somma di €. 300,00, calcolata secondo equità, per avere dovuto provvedere a sua cura e spese a liberare l'immobile dalle cose lasciate dalla conduttrice dopo il rilascio dell'immobile, con vittoria delle spese di lite delle due fasi del giudizio.
Nessuna memoria integrativa veniva depositata dalla parte resistente.
Tanto premesso, va anzitutto evidenziato che risulta correttamente soddisfatta la condizione di procedibilità rappresentata dall'esperimento del procedimento di mediazione. Dal verbale dell'incontro tenutosi il 13.01.2025 presso l'organismo di mediazione individuato dal ricorrente, risulta che le parti, dopo ampio e prolungato confronto sono rimaste su posizioni inconciliabili, con conseguente esito negativo del procedimento di mediazione.
Inoltre, atteso l'avvenuto rilascio dell'immobile locato in corso di lite in ottemperanza all'ordinanza provvisoria di rilascio disposta dal precedente Giudice., va dichiarata la parziale cessata materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio dell'immobile originariamente proposta da . Parte_1
Per quanto, invece, attiene alla domanda proposta dalla parte ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della conduttrice, la stessa è fondata e merita di essere accolta.
Al riguardo, va premesso che nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto,
l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione,
destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis cod. proc. civ., con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema
decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 cod. proc. civ., per cui l'originario intimante può, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (cfr. ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12247 del 20/05/2013).
Inoltre, giova ricordare, in ordine all'onus probandi, il principio espresso dalla Suprema
Corte, a Sezioni Unite, sentenza 30 ottobre 2001, n. 13533 secondo cui il creditore che
3 agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova dei fatti estintivi dell'altrui pretesa.
Alla luce del principio appena espresso, si osserva che parte intimante ha pienamente assolto all'onere probatorio su di essa gravante, avendo documentalmente provato l'esistenza del rapporto contrattuale intercorso con controparte (cfr. doc. allegato alla produzione di parte intimante) e avendo allegato l'inadempimento di quest'ultima nel pagamento dei canoni di locazione sulla stessa gravanti.
Nulla ha provato l'intimata in ordine all'inesistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda.
Parte intimata, a fronte dell'inadempimento dedotto dal locatore, non ha contestato la morosità, limitandosi a giustificarla in virtù di un inadempimento del locatore all'obbligo di tenere la cosa locata in buoni stato, né ha dimostrato la copiosità delle asserite infiltrazioni, la riconducibilità eziologica delle stesse alla violazione degli obblighi manutentivi gravanti sul locatore, né tanto meno le modalità con cui queste possano aver limitato il suo godimento dell'immobile.
Alla luce delle risultanze processuali, deve pertanto ritenersi pienamente provato l'inadempimento della conduttrice relativamente alle mensilità indicate nell'atto di intimazione introduttivo del giudizio n. rg 8600/2024, oltre ai canoni e alle indennità di occupazione maturati successivamente fino al rilascio dell'immobile (avvenuta il
10.2.2025).
Ai fini della risoluzione del contratto, trattandosi di locazione ad uso abitativo, la gravità
dell'inadempimento deve essere valutata sulla base dell'art. 5 della legge n.392 del 1978 in accordo a quanto stabilito dalla Giurisprudenza la quale statuisce che “l'art. 5
della legge 392/78 disciplina la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore nel
pagamento dei canoni di locazione (o degli oneri accessori) ai fini della risoluzione del contratto,
escludendo il potere discrezionale del giudice di cui all'articolo 1455 c.c., con la conseguenza che,
4 ove il ritardo si protrae per un periodo di tempo superiore a venti giorni dalla scadenza prevista
ovvero la somma dovuta per oneri accessori supera l'importo di due mensilità del canone,
l'inadempimento non può considerarsi di scarsa rilevanza e tanto comporta, a norma dell'articolo
1455 c.c., la risoluzione del contratto” (cfr. Tribunale Napoli sez. IX, 18/05/2020, n.3556).
In tal senso, non occorre previamente accertare il preciso ammontare della morosità al fine di stabilire se sussistono o meno gli estremi della risoluzione contrattuale per inadempimento in quanto “a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392, la
valutazione, quanto al pagamento del canone, della gravità e dell'importanza dell'inadempimento
del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa
all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di
un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge a due elementi: l'uno di ordine
quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento
degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale
relativo al ritardo consentito o tollerato” (cfr. Cass. civ. n. 8418/2006).
Risulta, dunque, dimostrata, ai fini della risoluzione, la gravità dell'inadempimento contrattuale della conduttrice, la quale per due mensilità ha omesso di corrispondere i canoni di locazione per un importo pari ad € 800,40.
Quanto alla domanda riconvenzionale svolta dall'intimata volta a far dichiarare l'esonero dal pagamento dei canoni richiesti per inadempimento del locatore, la stessa va rigettata.
Sul punto si osserva che, se è vero che grava sul locatore l'obbligo di mantenere la cosa concessa in godimento in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 c.c.), dovendo procedere alle riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione (art. 1576
c.c.), ed essendo esposto all'azione di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo se la cosa sia affetta da vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità
all'uso pattuito (art. 1578 c.c.), è altrettanto vero come sia consolidato in giurisprudenza l'orientamento secondo cui al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso in cui alleghi l'esistenza di vizi che non impediscono in modo assoluto il godimento del bene. Sul punto si è più volte espressa la Corte di Cassazione (vds. ex plurimis Cass. n. 18987/2016) e si può oramai considerare
5 principio acquisito quello che non consente al conduttore di omettere il pagamento del canone o di procedere alla sua unilaterale riduzione, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore,
costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Se da un lato la cd. exceptio inadimpleti contracuts di cui all'art. 1460 c.c. legittima, infatti, la sospensione totale o parziale dell'adempimento soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte,
dall'altro, la cd. exceptio non rite adimpleti contractus, a cui è egualmente applicabile l'art. 1460, co. 2 c.c., a meno di non ritenere che il secondo comma della norma in questione sia meramente ripetitivo del primo, postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti,
da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano,
ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede. Da ciò consegue che laddove il conduttore abbia in ogni caso continuato a godere dell'immobile, nonostante la presenza dei vizi e, quindi, abbia comunque ricevuto la prestazione, non possa sospendere l'intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti. Laddove l'indifferenza del locatore ai problemi che presenta l'appartamento riducono la qualità, la fruibilità o l'utilità dell'appartamento stesso, ma non tanto da renderlo invivibile, l'affitto va comunque versato, fatta salva la facoltà del conduttore di adire all'autorità giudiziaria per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo.
È devoluto al giudice, pertanto, il potere di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti, ai fini di sciogliere il contratto o ridurre il corrispettivo pattuito tra le parti, dovendosi escludere, invece, il diritto del conduttore alla sospensione ed all'autoriduzione unilaterale del canone, che dà vita a un atto arbitrario e illegittimo.
6 Nel caso di specie il conduttore ha sospeso i pagamenti nei mesi di luglio 2024 e di settembre 2024, in assenza di un accertamento giudiziale di totale inagibilità
dell'appartamento che lo legittimasse all'unilaterale sospensione.
Dalle foto prodotte dall'intimata allegate alla comparsa di costituzione, non è dato evincersi la copiosità dell'asserito fenomeno infiltrativo, al contrario risulta che le macchie di muffa non erano tali da impedire alla conduttrice il godimento dell'immobile. Nel
contratto di locazione in atti nulla è previsto in ordine a pretesi lavori di ristrutturazione dovuti dal locatore e, anzi, ivi le parti dichiarano che l'immobile è stato visionato ed accettato dalla conduttrice. Tra l'altro, la conduttrice non ha in alcun modo documentato i dedotti solleciti di intervento avanzati nei confronti della parte ricorrente, che ha pertanto appreso l'esistenza del detto fenomeno infiltrativo soltanto dopo la costituzione della in sede di convalida di sfratto. CP_1
In un'ottica, dunque, di valutazione del peso da attribuirsi ai reciproci inadempimenti,
non può che concludersi nel senso che non vi è proporzione tra il mancato pagamento del canone da parte di chi, nonostante i vizi de quibus, ha goduto dell'immobile e l'inerzia del locatore nell'eseguire quanto necessario per eliminare le macchie di muffa dalle pareti interne dell'appartamento. Si vuol dire cioè che la accertata morosità ha inciso sul sinallagma contrattuale in sfavore esclusivamente dell'interesse del locatore.
Per effetto di tutto quanto precede, va rigettata la domanda riconvenzionale volta a far dichiarare l'esonero di parte conduttrice dal pagamento dei canoni richiesti per inadempimento del locatore, con conseguente condanna della conduttrice, al pagamento dei canoni scaduti e rimasti impagati alla data dell'avvenuto rilascio dell'immobile.
Va del pari rigettata la domanda riconvenzionale volta alla condanna di parte attrice al risarcimento dei danni derivanti dai fenomeni infiltrativi occorsi all'immobile locato.
La resistente non ha fornito alcuna prova delle cause del presunto fenomeno infiltrativo,
non depositando agli atti alcuna perizia di parte, né articolando mezzi istruttori.
Alla luce di tutte le considerazioni svolte, va dichiarata la risoluzione del contratto de quo
agitur per inadempimento della convenuta con condanna della stessa al pagamento della somma di € 2.801,4 per canoni insoluti, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
7 Va rigettata la domanda proposta dalla ricorrente relativa al risarcimento in via equitativa della somma di € 300,00 per avere dovuto provvedere a sua cura e spese a liberare l'immobile dalle cose lasciate dalla conduttrice dopo il rilascio dell'immobile, in quanto la stessa risulta sfornita di qualsivoglia supporto probatorio.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di NAPOLI NORD, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile iscritta al n. 8915/2024 RGA, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di restituzione dell'immobile oggetto di lite avanzata da parte intimante;

2) dichiara risolto, per le causali di cui in motivazione e per grave inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione intercorso tra e Parte_1 Controparte_1
avente ad oggetto l'immobile sito in Giugliano in Campania (NA), alla via S. Nullo via
Vicinale Massaria Vecchia n.108.104 int. 63, piano Terra, (meglio descritto in citazione e nel contratto di locazione in atti);
3) condanna al pagamento, in favore di della somma Controparte_1 Parte_1
di € 2.801,4, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

4) rigetta le domande riconvenzionali proposte da Controparte_1
5) rigetta la domanda risarcitoria proposta da parte ricorrente;

6) condanna al pagamento, in favore di , delle spese di Controparte_1 Parte_1
lite relative al presente giudizio, che si liquidano in € 48,50 per esborsi ed € 1.700,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, nella misura del 15% sui compensi,
I.V.A. e C.P.A., se dovute, come per legge.
Così deciso in Aversa in data 29.03.2025
IL GIUDICE
dott.ssa Paola Caserta
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