N. R.G. 3708/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
CON SENTENZA EX ART. 429 CPC
Successivamente, all'udienza EL 24/07/2025, sono comparsi: per l'avv. PANETTA GIOVANNA;
Parte_1 per l'avv. BERTA SILVIA. P_
I procuratori ELle parti si riportano agli atti e alle deduzioni svolte alle precedenti udienze e insistono per l'accoglimento ELle rispettive conclusioni e la reiezione ELle domande avversarie.
Il Giudice si ritira quindi in camera di consiglio, al termine ELla quale, assenti le parti, allontanatesi dall'aula d'udienza, ai sensi ELl'art. 429 CPC dà lettura ELla sentenza, come da fogli di seguito allegati al presente verbale, con esposizione ELle ragioni di fatto e diritto ELla decisione.
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
Pagina 1 di 14 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TREVISO
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Giudice EL Tribunale di Treviso dott. Carlo Baggio ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n° 3708/2024 in data 31.7.2024, promossa da
(C.F. ), con il patrocinio degli avv. Panetta Giovanna e Parte_1 P.IVA_1
Bigolin Francesco e domicilio eletto presso lo studio dei difensori in Piazza Della Serenissima, 20 - Castelfranco Veneto attrice / intimante contro
(C.F. ), con il patrocinio ELl'avv. Berta P_ C.F._1
Silvia e domicilio eletto presso lo studio EL difensore in Via Garibaldi, 41 - Valdobbiadene convenuta / intimata
*** avente per oggetto: Comodato
***
CONCLUSIONI
- per : Parte_1
“NEL MERITO: Accertare e dichiarare la risoluzione EL contratto di comodato datato 01.06.2017 per lo scadere EL contratto medesimo nei termini e nelle modalità indicate nella Memoria Autorizzata di Integrazione EL 01/10/2024, depositata il 03.10.2024, che si devono intendere qui interamente riportate;
accertare e dichiarare l'inadempimento a carico di
EL contratto di opzione di acquisto di immobile datato 01.06.2017 per non P_ avere esercitato nei termini contrattuali l'opzione medesima di acquisto ELl'immobile destinato ad uso commerciale/artigianale, magazzino, sviluppato su tre livelli, catastalmente censito al NCEU EL Comune di Miane, partita 531, sezione D, Foglio 6, mapp. n. 1160, sub nn. 1, 3, 6, 9, ai sensi degli artt. 657 c.p.c. e 660 c.p.c.. Con definitiva condanna al rilascio
Pagina 2 di 14 ELl'immobile ed al pagamento dei canoni ed oneri contrattuali scaduti e a scadere fino alla data ELl'effettivo rilascio.
Con domanda di risarcimento dei danni in favore ELla Società ricorrente derivanti dall'occupazione senza titolo e comunque abusiva ELl'immobile come sopra individuato dalla data di interruzione e scadenza EL contratto di comodato ELl'01.06.2021, ovvero diversa data ritenuta di giustizia dall'Ill.mo Giudice adito, fino alla data di effettivo rilascio, da quantificarsi nella misura di Euro 1.800,00 (euro milleottocento/00) per ogni mese, ovvero nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia e quantificata dall'Ill.mo Giudice adito, anche all'esito di quanto potrà emergere nella fase istruttoria EL giudizio.
Con condanna ELla resistente al risarcimento in favore ELla Società P_ ricorrente per i danni causati dalla stessa all'immobile oggetto di contratto P_ di comodato, come integrato dal contratto di opzione di acquisto di immobile, derivanti dai gravissimi danni causati all'immobile stesso che si quantificano in euro 245.000,00 (duecentoquarantacinquemila/00) ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia dall'Ill.mo Giudice adito ed accertati anche a seguito di espletanda C.T.U. tecnica volta ad accertare lo stato dei luoghi ed il degrado nel quale si trova l'immobile per fatto e colpa ELla . P_
Rigettarsi le domande formulate da , anche in via riconvenzionale, in quanto P_ nulle perché indeterminate ed infondate in fatto ed in diritto per le ragioni esposte in atti ed in narrativa.
IN OGNI CASO: Con vittoria di spese e compensi di avvocato oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge.
IN VIA ISTRUTTORIA: si chiede l'ammissione per testimoni sui capitoli di prova di seguito formulati e con i testimoni indicati:
1) vero che l'immobile di proprietà ELla società sito nel Comune di Miane Parte_1
(TV), via Roma n. 36, destinato ad uso commerciale/artigianale, magazzino, sviluppato su tre livelli, catastalmente censito al NCEU EL Comune di Miane, partita 531, sezione D, Foglio 6, mapp. n. 1160, sub nn. 1, 3, 6, 9, è stato consegnato in comodato a in P_ data 14.06.2013;
2) vero che prima EL giugno 2013 l'immobile di proprietà ELla società sito Parte_1 nel Comune di Miane (TV), via Roma n. 36, risultava libero da persone e cose appartenenti a terzi, senza essere oggetto di alcun contratto né di locazione né di comodato;

3) vero che nella primavera 2013 la Signora presentava ed Testimone_1 P_ il marito alla società in quanto interessati ad un magazzino da utilizzare per Parte_1 il deposito dei propri mobili;

Pagina 3 di 14 4) vero che nella primavera 2013 e riferivano ad P_ NE
, legale rappresentante ELla società di essere interessati Testimone_3 Parte_1 ad un locale nel quale sistemare i propri beni in modo temporaneo e per tale ragione la società proponeva la sottoscrizione di un contratto di comodato;
Parte_1
5) vero che ometteva di esercitare l'opzione di acquisto di immobile datata P_
01.7.2017, relativo all'immobile di proprietà ELla società sito nel Comune Parte_1 di Miane (TV), via Roma n. 36; 6) vero che la società predisponeva in data Parte_1
17.5.2022 tutta la documentazione tecnico urbanistica ed architettonica EL proprio immobile in Miane Via Roma n. 36, per il tramite EL proprio tecnico di riferimento TT
[...]
; Per_1
7) vero che dopo la presentazione ELla documentazione tecnica urbanistica, di cui al precedente capitolo di prova, ometteva ogni contatto con la società la P_

Parte_1
8) vero che l'immobile di proprietà ELla società sito a Miane in via Roma n. Parte_1
36, ha un valore di locazione di euro 1.800,00 mensili;

9) vero che l'assegno circolare (doc.n.11 di controparte che si rammostra al teste) di euro 15.000,00 n. 3306462772-02 tratto su Intesa Sanpaolo, l'assegno circolare (doc. n. 11 di controparte che si rammostra al teste) di euro 10.000,00 n. 3205963111-00 tratto su Intesa Sanpaolo, l'assegno circolare (doc.n.11 di controparte che si rammostra al teste) di euro 5.000,00 n. 3503062798-01 tratto su Intesa Sanpaolo, è stato inviato in fotocopia all'Avv. Matteo Sartori EL Foro di Padova senza alcuna accettazione da parte ELla società
[...] ed è relativo a nuove trattative riservate che esulavano dal contratto di opzione Parte_1 di acquisto datato 01.6.2017”.
Si indicano quali testimoni:
- , residente a [...]degli Ezzelini;
Testimone_4
- Arch. , residente a [...]degli Ezzelini;
Persona_1
- , residente in [...] a Miane (TV); Testimone_1
- Avvocato Matteo Sartori EL Foro di Padova.
Con istanza di ammissione a prova contraria diretta sui capitoli di prova formulati dal patrocinio di controparte ed ammessi dal Giudice, con i testimoni indicati dall'esponente difesa.
Con integrale richiamo ai documenti già dimessi con la Memoria Autorizzata di Integrazione EL 01/10/2024”;
Pagina 4 di 14 - per : P_
“In via principale
Rigettare la richiesta di sfratto non sussistendo i presupposti per l'invocata risoluzione contrattuale EL contratto di comodato in quanto la signora ha esercitato P_
l'opzione di acquisto e l'inadempienza all'opzione ovvero al trasferimento EL bene è riconducibile all'intimata, e perché neppure sussisterebbe morosità nella vigenza di regolari pagamenti ed in ogni caso nella compensazione tra le rispettive ragioni creditorie.
Rigettare la richiesta di emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 cpc perché l'opposizione è fondata su prova scritta e perché sussistono gravi motivi
Si formula domanda riconvenzionale, per il pagamento ELl'indennità di avviamento pari a 18 mensilità, per la restituzione degli acconti sul prezzo di vendita pari ad Euro 185.860, in subordine si chiede l'emissione di sentenza che trasferisca il bene all'intimata al prezzo pattuito detratti gli acconti versati, come era l'accordo tra le parti.
Si formula istanza ex art. 418 cpc per lo spostamento ELl'udienza.
Si chiede ammissione di prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova, premesso il rituale
“e' vero che …?”
1) Il signor versava alla signora le somme di denaro di NE Testimone_3 cui agli allegati doc. 9 che si rammostrano al teste, a mani per un totale di Euro 185.860?
2) La signora aveva esercitato l'opzione di acquisto come comunicato in P_ più occasioni e da ultimo con mail EL geometra doc. 6, ma la signora Tes_5 [...]
le comunicava che la documentazione per il notaio non era disponibile ? Tes_3
3) La signora aveva interpellato e fissato appuntamento con il notaio P_ dott.ssa per l'acquisto ELl'immobile in fin dall'anno 2021 ma poi rinviato Persona_2 perché la signora non aveva fornito la documentazione necessaria ? Testimone_3
4) La signora ometteva la consegna ELla documentazione necessaria per Testimone_3 il rogito nonostante espressamente richiesto nel corso ELl'anno 2021 e come documentato poi nel febbraio 2022?
5) Nel corso ELl'anno 2021 e 2022 veniva richiesta alla signora la Testimone_3 documentazione catastale, atti di provenienza, conformità impianti, ape per poter rogitare ma che la stessa comunicava, anche tramite mail (vedasi allegato doc. 7) che non era ancora pronta la documentazione ?
6) L'immobile veniva concesso in comodato formalmente nel 2013 privo di tinteggiatura e manutenzione ?
Pagina 5 di 14 7) L'immobile veniva concesso in comodato formalmente nel 2013 privo di manutenzione nonché tinteggiatura ?
8) L'immobile presentava fin dall'inizio ELla conduzione formale anno 2013 problematiche di infiltrazione d'acqua a causa di vizi costruttivi?
9) L'immobile in oggetto presentava fin dall'anno 2005 e poi anche nel 2013 vizi e difetti nella pavimentazione che risultava essere usurata e danneggiata ?
10) L'immobile presentava fin dall'anno 2005 ed anche nel 2013 infissi vecchi e danneggiati?
11) L'immobile fin dall'anno 2005ed anche nel 2013 aveva impianti idraulici ed elettrici vetusti non in regola con la normativa ?
12) La proprietà ELl'immobile ometteva di procedere alle necessarie opere di manutenzione nonostante ne fosse a conoscenza e nonostante fosse stata invitata a farlo in più occasioni dal 2013 in poi ?
13) Il signor è nel possesso ELl'immobile di proprietà ELla in NE Parte_1
Miane dall'anno 2005?
14) Nell'anno 2005 lei consegnava le chiavi originali ELl'immobile di proprietà ELla Pt_1
[... al signor ? Testimone_6
15) Nell'anno 2014 il signor a sue spese ha fatto lavori di manutenzione NE ELl'immobile come da documento 19) che si rammostra al teste ?
16) Il signor conduceva in via esclusiva ELl'immobile di proprietà ELla NE fin dall'anno 2005? Parte_1
Si indicano fin d'ora a testi:
Geom. di RO EL MO (TV); Testimone_7
di LA di VE (BL); Testimone_8
di CI di IN (TV). NE
di Miane (TV). Testimone_1
di LA di VE (BL) Testimone_9
Viene formulata fin d'ora istanza di ammissione a prova contraria sui capitoli di prova formulati dal patrocinio di controparte ed ammessi dal Giudice, con i testimoni indicati dall'esponente difesa sui capitoli a prova diretta”.
***

Pagina 6 di 14 MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio trae origine dalla citazione per la convalida ELlo sfratto intimato da Parte_1 nei confronti di in relazione al contratto di comodato sottoscritto
[...] P_
l'1.6.2017 e avente ad oggetto l'immobile sito in Miane (TV), via Roma n. 36 (censito al NCEU di predetto Comune, sezione D, Foglio 6, mapp. n. 1160, sub nn. 1, 3, 6, 9). L'intimante aveva in particolare allegato che, sempre in data 1.6.2017, le parti avevano sottoscritto l'ulteriore “contratto di opzione di acquisto di immobile”, col quale Parte_1 aveva concesso a il diritto di opzione per la durata di 48 mesi per l'acquisto (al P_ prezzo di Euro 350.000,00 + IVA) ELl'immobile già concesso in comodato, pattuendo che, qualora l'opzione non fosse stata esercitata entro il predetto termine, il contratto di comodato avrebbe perso valore ed efficacia e l'immobile avrebbe dovuto essere immediatamente restituito alla comodante;
non avendo esercitato l'opzione nel termine contrattuale, P_ il contratto di comodato doveva ritenersi immediatamente cessato, come comunicato con lettera EL 28.6.2022 (nella quale era stato altresì intimato il rilascio immediato ELl'immobile).
L'intimata si era costituita in giudizio opponendosi alla convalida, eccependo che:
- il contratto di comodato dovrebbe essere riqualificato quale contratto di locazione, essendo previsto il pagamento di un “canone” di € 1.500,00 annui;
il contratto dovrebbe quindi essere ricondotto alla durata legale di 6 + 6 anni e spetterebbe altresì l'indennità per la perdita ELl'avviamento, trattandosi di “deposito showroom di mobili antichi ed usati destinati alla vendita a privati”;
- non sarebbe “inadempiente” rispetto al patto di opzione EL 2017, avendo P_ esercitato tempestivamente l'opzione di acquisto, che sarebbe anche stata “accettata” da sarebbe invece quest'ultima ad essere inadempiente, sia per non aver Parte_1 fornito la documentazione necessaria alla stipula EL contratto definitivo di compravendita, sia perché l'immobile sarebbe affetto da gravi irregolarità dal punto di vista urbanistico;

e chiedendo quindi di “rigettare la richiesta di sfratto non sussistendo i presupposti per l'invocata risoluzione contrattuale EL contratto di comodato in quanto la signora P_ ha esercitato l'opzione di acquisto e l'inadempienza all'opzione ovvero al trasferimento EL bene è riconducibile all'intimata, e perché neppure sussisterebbe morosità nella vigenza di regolari pagamenti ed in ogni caso nella compensazione tra le rispettive ragioni creditorie”.
Con ordinanza datata 29.7.2024 è stato ordinato il rilascio ELl'immobile ai sensi ELl'art. 665 CPC ed è stato disposto il mutamento EL rito.
Entrambe le parti hanno depositato le proprie memorie integrative.
Pagina 7 di 14 La ha chiesto nella propria memoria: Pt_1
- la declaratoria di intervenuta scadenza EL contratto di comodato all'1.6.2021;
- la declaratoria di “inadempimento a carico di EL contratto di P_ opzione, per non aver esercitato nei termini contrattuali l'opzione medesima”;
- la condanna al rilascio ELl'immobile e al “pagamento dei canoni ed oneri contrattuali scaduti e a scadere”;
- la condanna al risarcimento EL danno derivante dall'occupazione senza titolo ELl'immobile, dalla scadenza EL contratto di comodato (1.6.2021) al rilascio, quantificato in € 1.800,00 mensili;

- la condanna al risarcimento dei danni asseritamente dalla stessa cagionati all'immobile e quantificati in € 245.000,00.
ha reiterato le conclusioni svolte in sede sommaria ed ha altresì chiesto in via P_ riconvenzionale, previa fissazione di nuova udienza ex art. 418 CPC:
- il pagamento ELl'indennità di avviamento ex art. 34 L 392/1978;
- la restituzione degli acconti sul prezzo di vendita, pagati in virtù EL contratto di opzione, pari ad € 185.860,00;
- in subordine, la pronuncia di sentenza (si presume, ex art. 2932 CC) di trasferimento ELla proprietà ELl'immobile al prezzo pattuito, detratti gli acconti già versati.
La ha depositato ulteriore memoria difensiva con cui ha reiterato le conclusioni già Pt_1 rassegnate e chiesto il rigetto ELle riconvenzionali avversarie.
La causa viene in decisione senza lo svolgimento di attività istruttoria.
***
sostiene che il “contratto di comodato” ELl'1.6.2017 dovrebbe essere ricondotto P_ al tipo legale ELla locazione (con quanto ne consegue in ordine sia alla durata legale, sia all'obbligo di pagamento ELl'indennità per la perdita ELl'avviamento), essendo stato asseritamente pattuito un canone annuale di € 1.500,00 + IVA.
Detta tesi non può trovare accoglimento.
Va anzitutto osservato che le parti avevano espressamente qualificato il contratto quale
“comodato” ed utilizzato in tutto il testo contrattuale le espressioni “comodante” e
“comodatario”. È ben vero che la terminologia e le qualificazioni poste in essere dalle parti non sono dirimenti (posto che ciò che occorre prendere in considerazione è l'effettivo contenuto EL contratto), ma le stesse costituiscono pur sempre un significativo elemento di
Pagina 8 di 14 interpretazione.
Soprattutto, non può in alcun modo ritenersi che il “rimborso spese”, in tal modo espressamente qualificato dalle parti e forfettariamente quantificato in € 1.500,00 (ossia soli € 125,00 mensili), rappresentasse un canone di locazione. Va a tal proposito richiamato il consolidato principio per cui, “in ordine alla corretta qualificazione di un contratto come comodato o come locazione di immobili, il carattere di essenziale gratuità EL comodato non viene meno se si inserisce un "modus", posto a carico EL comodatario, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto, ponendosi come corrispettivo EL godimento ELla cosa ed assumendo quindi la natura di una controprestazione” (Cass. 13920/2005). Nel caso di specie si può stimare, secondo comune esperienza, il presumibile valore locatizio ELl'immobile in un importo pari ad un valore compreso il 4 e il 5% EL prezzo di vendita, ossia € 14.000,00 – 17.500,00 annui (considerando il valore commerciale ELl'immobile di € 350.000,00 indicato dalle stesse parti nel contratto di opzione). Appare a tal punto evidente come un rimborso spese pari a circa un decimo EL presumibile valore locativo fosse assolutamente esiguo e sicuramente non tale da snaturare la natura essenzialmente gratuita EL rapporto di comodato (d'altronde, pare anche più che ragionevole una compartecipazione EL comodatario, che fruisce gratuitamente EL bene, alle spese di manutenzione gravanti sul comodante).
Si precisa, per completezza, che la stessa convenuta ha invece espressamente e testualmente escluso che l'obbligo EL pagamento ELla somma di € 600,00 mensili, previsto dal contratto di opzione, rappresentasse un canone di locazione (cfr. pag. 5 memoria integrativa: “per ciò che concerne il preliminare di compravendita denominato contratto di opzione di acquisto d'immobile, la somma ivi prevista di Euro 600,00 mensili non deve essere intesa, come sembrerebbe fare erroneamente la controparte, quale canone di locazione mensile, bensì un mero anticipo EL prezzo di acquisto”), né l'attrice ha osservato alcunché in contrario (anzi, ha espressamente e reiteratamente affermato che mai le parti avessero inteso concludere un contratto di locazione).
***
Sicuramente infondate sono quindi sia la pretesa ELla convenuta di ricondurre il contratto alla durata legale ELle locazioni ad uso non abitativo (6 + 6 anni), sia la domanda di pagamento ELl'indennità per la perdita ELl'avviamento.
Con riferimento a quest'ultima, peraltro, si osserva che non risulta nemmeno che l'attività esercitata dalla convenuta nell'immobile comportasse contatti diretti col pubblico, posto che il contratto di comodato prevedeva espressamente la destinazione a uso “magazzino e locali di deposito mobili” (art. 1) e che la convenuta si è invero limitata ad affermare, in modo EL tutto generico, che i locali sarebbero stati usati anche quale “showroom”, ma la circostanza –
Pagina 9 di 14 quand'anche dimostrata: la parte non ha fornito alcuna prova in proposito (nemmeno ha formulato alcun capitolo di prova testimoniale) – sarebbe comunque irrilevante, posto che un tale l'utilizzo ELl'immobile sarebbe all'evidenza contrario all'obbligo di cui al citato art. 1 EL contratto di servirsi ELla cosa in conformità ELla citata “naturale destinazione” ELla stessa.
***
Venendo quindi alla scadenza EL comodato, sostiene che non sussisterebbero i P_ presupposti per la “risoluzione” ELlo stesso, posto che ella aveva esercitato l'opzione di acquisto e sarebbe semmai ad essere inadempiente all'opzione stessa. Parte_1
Alla luce ELle allegazioni ELle parti, le quali entrambe parlano di “inadempimento” da parte di rispetto al contratto di opzione, conviene anzitutto fare chiarezza sulla natura e P_ sugli effetti di detta convenzione. Col contratto di opzione, disciplinato dall'art. 1331 CC, le parti convengono che una di esse (il proponente) si obblighi a mantenere ferma la sua proposta contrattuale per un certo tempo (con la conseguenza che la proposta si considera irrevocabile per gli effetti ELl'art. 1229 CC), mentre all'altra (l'oblato) è data la facoltà (rectius, il diritto potestativo) di accettare o meno detta proposta. È quindi evidente che non ha alcun senso parlare di “inadempimento” da parte ELl'oblato: laddove questi dichiari di accettare la proposta nel termine pattuito (o, in assenza di pattuizione, in quello fissato dal giudice), il contratto si perfeziona immediatamente (rectius, nel momento in cui il proponente ha conoscenza ELl'accettazione, ex art. 1226 CC); l'inutile spirare EL termine, in assenza quindi di accettazione, comporta invece la caducazione ELla proposta unitamente al patto di opzione e la definitiva liberazione EL proponente, mentre un'eventuale accettazione tardiva può semmai rilevare quale nuova proposta, che però non vincola l'originario offerente, se non in caso di accettazione da parte EL medesimo (cfr. Cass. 15411/2013; Cass. 5423/1992).
Va altresì ribadito che l'esercizio ELl'opzione da parte ELl'oblato (ossia l'accettazione ELla proposta formulata dal proponente) deve logicamente essere fatto nella forma prescritta per il contratto che si viene a perfezionare per l'incontro tra proposta e accettazione (proprio perché la dichiarazione ELl'oblato comporta di per sé il perfezionamento EL contratto;
cfr. Cass. 28762/2017, per cui “l'opzione medesima non è che uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, costituita inizialmente da un accordo avente ad oggetto l'irrevocabilità ELla proposta e poi dall'accettazione EL promissario che, saldandosi con la prima, perfeziona il contratto, sempre che venga espressa nella forma prescritta per il contratto stesso e, quindi, nel caso di trasferimento immobiliare, per iscritto”). Nel presente caso, premesso che l'opzione aveva ad oggetto non un contratto definitivo, ma un contratto preliminare (come si desume dal riferimento all'atto da stipularsi per rogito notarile “entro 30 giorni dalla data di opzione”) e posto che detto preliminare avrebbe avuto ad oggetto la futura
Pagina 10 di 14 compravendita di un immobile, ne consegue che l'esercizio ELl'opzione avrebbe dovuto essere fatto per iscritto, a norma degli artt. 1350 e 1351 CC (anzi, mediante “avviso per iscritto, inviato mediante raccomandata A/R, da consegnarsi entro i termini di validità ELl'opzione (48 mesi), indicando le modalità di pagamento e la data EL rogito”, come espressamente pattuito dalle parti all'art. 6 EL contratto, da considerarsi quale pattuizione di una forma convenzionale, ai sensi e per gli effetti ELl'art. 1352 CC).
Nel presente caso non risulta in alcun modo che avesse dichiarato di esercitare P_
l'opzione non solo nella forma convenzionalmente pattuita, ma nemmeno genericamente per iscritto, entro il termine ELl'1.6.2021.
Anzi, a ben vedere la convenuta non ha nemmeno mai allegato nel presente giudizio di aver esercitato l'opzione nella forma prescritta e nel rispetto EL termine, ma si è invero limitata ad affermare che la prova ELl'esercizio ELl'opzione dovrebbe ricavarsi dalla corrispondenza intercorsa tra le parti, in cui le stesse avevano discusso ELl'imminente compravendita (il 14.2.2022 il geom. , per conto di , aveva indicato a quali fossero Tes_5 P_ Parte_1
i documenti necessari per la stipula EL rogito, il 18.2.2022 aveva richiesto la data Parte_1 EL rogito e il 9.3.2022 aveva comunicato come la documentazione richiesta fosse Parte_1
“ormai pronta”; cfr. docc. 5, 6 e 7 conv.). Si rileva tuttavia che tali documenti, peraltro successivi di quasi un anno rispetto al termine ELl'opzione, non possono in alcun modo sopperire alla mancata produzione in giudizio ELla dichiarazione scritta di esercizio ELl'opzione nel rispetto EL termine, per il consolidato principio per cui “per i contratti per i quali è prevista la forma scritta "ad substantiam", la prova ELla loro esistenza e dei diritti che ne formano l'oggetto richiede necessariamente la produzione in giudizio ELla relativa scrittura, che non può essere sostituita da altri mezzi probatori e neanche dal comportamento processuale ELle parti che abbiano concordemente ammesso l'esistenza EL diritto costituito con l'atto non esibito” (Cass. 1452/2019). Ne consegue che l'esercizio ELl'opzione non può essere dimostrato per testi o per presunzioni, come invece suggerito dalla convenuta. Peraltro, anche laddove siffatta prova fosse ammissibile, comunque nel presente caso gli indizi valorizzati dalla convenuta non sarebbero gravi, precisi e concordanti, non potendosi ritenere che il semplice fatto di aver discusso ELla compravendita, a distanza di oltre nove mesi dalla scadenza ELl'opzione, dimostri anche che quest'ultima stata tempestivamente esercitata e che il preliminare si fosse quindi già perfezionato (ben può ritenersi che le parti, pur consce ELla scadenza EL termine, avessero avviato ELle nuove trattative per addivenire comunque alla compravendita).
Ne deriva quindi, come già detto, la caducazione ELla proposta originariamente fatta da
[...]
unitamente al patto di opzione, e la definitiva liberazione EL proponente. Pt_1
***
Pagina 11 di 14 A mente ELl'art. 10 EL contratto d'opzione, “qualora il diritto di opzione non dovesse essere esercitato entro il termine sopra indicato l'opzionario sarà obbligato al rilascio immediato ELl'immobile”. Deve quindi intendersi che le parti avessero inteso subordinare anche l'efficacia EL contratto di comodato – concluso il medesimo giorno ELl'opzione e finanche richiamato nelle premesse di quest'ultimo – al mancato esercizio ELl'opzione stessa.
Risulta quindi fondata la domanda attorea di declaratoria ELl'intervenuta cessazione EL contratto di comodato a far data dall'1.6.2021.
Merita conseguentemente accoglimento la domanda di rilascio ELl'immobile in favore ELla comodante. Il termine per l'esecuzione EL rilascio è già stato fissato, nella precedente ordinanza ex art. 665 CPC EL 29.7.2024, al 30.9.2024 ed è da tempo scaduto: il comodante potrà pertanto procedere immediatamente all'esecuzione.
***
Non può invece trovare accoglimento la domanda attorea di condanna ELla convenuta al pagamento di “canoni” (non si vede di quali canoni si possa discutere, essendosi in presenza di un contratto di comodato) e di non meglio identificati “oneri contrattuali” (sia per la genericità ELla domanda, sia perché, essendo il contratto cessato, non si vede di quali oneri potrebbero essere dovuti alla comodante).
Nemmeno può trovare accoglimento la domanda di risarcimento EL danno asseritamente derivante dall'occupazione senza titolo ELl'immobile, dovendosi rigettare la tesi EL danno c.d. in re ipsa e dovendosi invece ribadire che ricade sulla parte, secondo le regole generali, l'onere di allegare e provare specificamente l'an e il quantum EL danno subito.
L'attrice non ha infatti fornito, neppure in via presuntiva, la prova di aver patito un danno né in forma di lucro cessante, né in forma di danno emergente. In particolare, non è stata infatti la perdita di concrete opportunità di mettere a reddito l'immobile (non risulta che la proprietaria abbia dovuto rifiutare ELle concrete offerte di locazione a causa ELla perdurante occupazione da parte degli odierni convenuti). A ben vedere, anzi, la proprietaria non ha in realtà neppure in astratto allegato la propria volontà di locare a terzi l'immobile, né una tale volontà può presumersi sulla base dei pregressi utilizzi ELlo stesso (anzi, semmai è proprio il contrario, essendo pacifico che l'immobile di cui si discute era stato concesso in comodato quanto meno a far data dal 2013, se non anche da prima, il che fa presumere che la proprietaria non intendesse affatto ricavarvi un reddito da locazione).
***
Nemmeno può trovare accoglimento la domanda attorea di risarcimento dei danni asseritamente cagionati all'immobile dalla comodataria.
Le allegazioni attoree sul punto sono EL tutto generiche e non soccorre nemmeno il rinvio
Pagina 12 di 14 alla scarna “perizia” di parte (doc. 16 att.), essendovi gli asseriti danneggiamenti descritti in termini parimenti generici e vaghi, non essendo ben chiaro né in cosa gli stessi consisterebbero, né – soprattutto – come gli stessi sarebbero causalmente riconducibili a qualche condotta o inadempimento ELla convenuta (nemmeno le fotografie doc. 18 att. provano alcunché, essendo peraltro anche di difficile visione, trattandosi di fotocopie in bianco e nero dalla bassissima risoluzione). Non si è quindi ritenuto di disporre la pur richiesta CTU, apparendo la stessa evidentemente esplorativa e finalizzata ad eludere gli oneri probatori gravanti sulla parte.
Per mera completezza, si osserva altresì che la ricorrente pare prospettare la necessità di un'integrale ristrutturazione ELl'immobile (per l'esorbitante importo di ben € 245.000,00), laddove però appare assai probabile, considerata proprio la natura dei “danneggiamenti”, per come descritti nella perizia, che gli stessi siano da ricollegarsi in realtà alla semplice vetustà ELl'immobile.
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Parimenti da rigettare è la domanda di ripetizione formulata da in relazione alle P_ somme asseritamente pagate a Parte_1
Anzitutto, non vi è nemmeno la prova ELl'effettiva dazione ELla complessiva somma (anch'essa esorbitante) di € 185.860,00. Gli unici pagamenti riconosciuti dall'attrice sono quelli relativi al rimborso spese di € 1.500,00 annui in relazione ai due contratti di comodato nonché quelli relativi agli acconti sul prezzo in relazione al contratto di opzione, per complessivi € 36.600,00 (€ 30.000,00 pagati alla sottoscrizione EL contratto ed € 600,00 per undici mensilità). Questi ultimi pagamenti risultano anche dalle quietanze, sottoscritte dalla legale rappresentante de di cui al doc. 9 conv., da cui risultano anzi pagamenti per Parte_1 complessivi € 66.160,00 (si è fatto riferimento solo alle voci in cui sono riportate le dizioni
“ricevo” o “saldo”, posto che evidentemente le altre voci rappresentano non ELle quietanze, ma il calcolo EL dovuto). Non vi è invece prova né ELla consegna, né ELl'incasso (contestati dall'attrice) degli assegni riprodotti nell'ultima pagina EL doc. 9 conv. nonché nel doc. 11 conv. Non sono in alcun modo dimostrati nemmeno gli ulteriori asseriti pagamenti per complessivi € 94.800,00 (di cui la convenuta parla a pag. 9 ELla propria memoria integrativa), posto che il doc. 10 richiamato dalla parte rappresenta un semplice fax, proveniente peraltro dal marito ELla convenuta, in cui lo stesso formulava una mera proposta di acquisto (e che pertanto non dimostra né l'accettazione ELla proposta, né men che meno il pagamento) e che la convenuta non ha neppure chiesto di provare per testimoni i pagamenti di cui si discute.
In ogni caso, anche per i pagamenti da ritenersi provati (come detto, per complessivi € 66.160,00), non sussiste alcun diritto alla ripetizione.
Pagina 13 di 14 Il rimborso spese di € 1.500,00 annui era senz'altro dovuto in virtù EL contratto di comodato, quale rimborso spese forfettariamente determinato.
Il contratto di opzione prevedeva poi che la proprietaria avrebbe avuto diritto, nel caso di mancato esercizio ELl'opzione stessa nel termine contrattuale, di trattenere le somme via via pagate dall'a controparte quale anticipo sul prezzo di vendita.
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Altrettanto infondata è la domanda ELla convenuta (si presume formulata ai sensi ELl'art. 2932 CC) di pronunciare sentenza costitutiva di trasferimento ELla proprietà ELl'immobile, posto che – come sopra illustrato – non può ritenersi che avesse tempestivamente P_ esercitato l'opzione, sicché nessun contratto preliminare di compravendita può dirsi perfezionato.
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Nonostante l'accoglimento ELle domande di accertamento ELl'intervenuta cessazione EL comodato e di condanna al rilascio ELl'immobile, si ritiene equo disporre l'integrale compensazione ELle spese di lite EL presente giudizio, stante la soccombenza reciproca dovuta al rigetto ELl'ingente domanda risarcitoria formulata dall'attrice.
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P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,

1. accerta l'intervenuta cessazione a far data dall'1.6.2021 EL contratto di comodato sottoscritto dalle parti l'1.6.2017;

2. condanna all'immediato rilascio, libero da cose e persone anche P_ interposte, in favore di ELl'immobile oggetto EL contratto di Parte_1 comodato, sito in Miane (TV), via Roma n. 36 (censito al NCEU di predetto Comune, sezione D, Foglio 6, mapp. n. 1160, sub nn. 1, 3, 6, 9);

3. rigetta tutte le ulteriori domande proposte dalle parti;

4. dichiara integralmente compensate le spese di lite EL presente giudizio (ivi compresa la fase sommaria).
Così deciso in Treviso, 24 luglio 2025
Il giudice
- Dott. Carlo Baggio -
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