TRIBUNALE DI S. MARIA CAPUA VETERE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Giudice Unico del Tribunale di S. Maria C.V., IV° Sezione Civile, G o p avv. Angela
Verolla, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio civile iscritto al R.G. N. 378/2021 ed avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
TRA
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi, in virtù di procura ad litem in calce all'atto di C.F._2
citazione per convalida di sfratto per morosità, dagli avv.ti Fabio Gennarione e Carmine Di
Rubba, elettivamente domiciliati presso lo studio di questi ultimi in Bellona (Ce) alla via P.
Mascagni n. 13, con rispettivi indirizzi di posta elettronica certificata e Email_1 Email_2
RICORRENTI
E
(C.F. rappresentato e difeso, congiuntamente Controparte_1 C.F._3
e disgiuntamente, giusta procura depositata agli atti del fascicolo telematico del procedimento di sfratto per morosità pendente dinanzi all'intestata Autorità Giudiziaria, recante R.G. n°292/2021, dagli avv.ti Aldo Natale e Davide Natale, elettivamente domiciliati presso lo studio di questi ultimi sito in Casagiove (CE), alla Via Arcivescovo Pontillo, n°75, con rispettivi indirizzi di posta elettronica certificata e Email_3
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RESISTENTI
1 C O N C L U S I O N I
Le parti, all'udienza del 06.03.2025, concludevano riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle richieste e delle istanze formulate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione per convalida e sfratto di morosità, incardinato dinanzi all'intestata
Autorità Giudiziaria, recante R.G. n° 292/2021, e citavano in Parte_1 Parte_2
giudizio , al fine di vedersi emessa declaratoria di convalida e sfratto del Controparte_1
box auto sito in Santa Maria Capua Vetere, alla via Giovanni Paolo I, n. 144, concesso in locazione a , in virtù di valido contratto stipulato in data 01.10.2019 e Controparte_1
avente una durata annuale fino al 30.09.2020, successivamente registrato in data 20.11.2020.
Instauratosi il contraddittorio, con rituale comparsa di costituzione e risposta si costituiva, a mezzo degli avv.ti Aldo Natale e Davide Natale, , il quale eccepiva, in via Controparte_1
preliminare, la nullità del contratto di locazione per tardiva registrazione dello stesso, in via subordinata, invece, l'inadempimento contrattuale dei locatari per inutilizzabilità della porzione immobiliare, stante il divieto di accesso alle autorimesse disposto, ai sensi del DPR
151/2011, dall'amministratore del condominio, nel mese di giugno 2020.
All'esito della camera di consiglio, tenutasi in data 18.01.2021, veniva ordinato al CP_1 il rilascio dell'immobile oggetto del giudizio, fissando la data per l'esecuzione al 01.07.2021
e contestualmente veniva disposto, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., il mutamento del rito, rinviando la causa al 22.09.2021 ed assegnando un termine di 15 giorni per introdurre il procedimento di mediazione.
Preso atto che il tentativo di mediazione si era concluso con esito negativo, a seguito della procedura esecutiva di rilascio mediante ausilio dell'Ufficiale giudiziario, in data 29.03.2022 il veniva sfrattato forzatamente. CP_1
Espletata, dunque, l'istruttoria, con la prova per testi, la scrivente, subentrata al precedente magistrato titolare del ruolo, riteneva la causa matura per la decisione, per cui venivano rassegnate le conclusioni e la causa veniva riservata per la decisione di merito.
All'odierna udienza del 21.05.2025, la controversia viene decisa ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
* * *
L'opposizione dell'intimato, di cui all'art. 665 c.p.c. determina, senza che occorra all'uopo un provvedimento del giudice, la conclusione del procedimento di convalida a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con rito e cognizione
2 ordinari, in cui non si discute più di accoglimento o di rigetto della domanda di convalida e che si conclude con la pronuncia di una sentenza di condanna del conduttore al rilascio dell'immobile locato, se la domanda del locatore viene accolta, ovvero di accertamento negativo del diritto al rilascio, se la domanda è, invece, rigettata.
Nella fattispecie le parti, a seguito della ordinanza di mutamento del rito, hanno depositato memorie integrative, formulando anche richieste istruttorie.
Preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione, sollevata dal resistente, di nullità del contratto di locazione per tardiva registrazione, avendovi i ricorrenti provveduto in data
20.11.2020 e, quindi, oltre il termine di 30 giorni dalla stipula del contratto avutasi, invece, in data 01.10.2019.
In particolare, la registrazione tardiva di un contratto di locazione non ne determina la nullità, ma produce un effetto sanante con validità retroattiva (sanatoria ex tunc), purché essa avvenga in tempo utile. In particolare, è necessario che il contratto sia formalmente valido e soddisfi, pertanto, il requisito della forma scritta e la registrazione avvenga prima del passaggio in giudicato di una sentenza di nullità (Cass., Sezioni Unite, 09.10.2017, n.
23601).
Nel caso in esame, può ritenersi integrata la sussistenza di entrambe le condizioni richieste, in quanto, dalla documentazione in atti, emerge sia l'esistenza di un contratto di locazione scritto (così come allegato) che la mancanza di un giudicato avente ad oggetto la nullità dello stesso, per cui si considera configurata la sanatoria del contratto.
Ciò posto, la domanda avanzata dai ricorrenti deve ritenersi, nel merito, fondata, prendendo atto, in merito alla declaratoria di convalida e sfratto del box auto oggetto della controversia, che il – sebbene a seguito di esecuzione forzata – provvedeva, già in data CP_1
29.03.2022, al rilascio dell'immobile, lasciandolo libero da persone e cose.
Per quanto riguarda, invece, l'efficacia del contratto di locazione, alla luce della documentazione allegata in atti, i ricorrenti hanno fornito valida ed adeguata prova circa la morosità del locatario dal mese di giugno 2020 e fino al momento del rilascio forzato del box auto. Di conseguenza, si ritiene sciolto il vincolo contrattuale per mancato pagamento dei canoni di locazione e non – come sostenuto dal resistente – per inadempimento della parte locatrice, dovuto all'inutilizzabilità dell'immobile come ricovero auto, a seguito della scadenza del certificato antincendio.
Sulla base dei principi generali di diritto, la risoluzione costituisce una forma di invalidità, che opera rispetto ad anomalie che si verificano successivamente alla conclusione del contratto.
Nello specifico, la risoluzione per inadempimento è una delle forme di scioglimento del contratto prevista dal codice civile, disciplinata dagli articoli 1453-1462 c.c., che si verifica quando, in un contratto a prestazioni corrispettive, uno dei contraenti è inadempiente, per cui l'altra parte può scegliere di agire per l'adempimento o di esercitare il diritto di risolvere il contratto, salvo, in entrambi i casi, il risarcimento del danno. Una volta chiesta la
3 risoluzione non sarà, poi, possibile agire per l'adempimento, valendo, invece, l'opposto. La risoluzione può essere giudiziale, quando necessita di una sentenza del giudice o di diritto, operando in quest'ultimo caso automaticamente nelle ipotesi tassativamente previste per legge (diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., clausola risolutiva espressa, di cui all'art. 1456 c.c. e scadenza del termine essenziale, di cui all'art. 1457 c.c.).
Sul piano dell'onere probatorio, in caso di inadempimento contrattuale, il creditore che chiede la risoluzione del contratto deve dimostrare soltanto l'esistenza della fonte negoziale del suo diritto (in questo caso, il contratto di locazione) e la non scarsa importanza dell'inadempimento della controparte (Cass. Civ., Sez. II, Ord., 21.05.2019, n. 13685). Al contrario, sarà il debitore a dover provare il fatto estintivo dell'obbligazione, ossia l'avvenuto pagamento o una giustificazione valida per il mancato adempimento (Cass. Civ.,
Sez. III, 20.01.2015, n. 826). Sarà, poi, compito del giudice accertare la gravità dell'inadempimento, il quale dovrà essere tale da rendere intollerabile la prosecuzione del rapporto (Cass. Civ, ord., 7.12.2020, n. 27955).
Nel caso in esame, i ricorrenti hanno dato piena e valida prova sia dell'esistenza del contratto di locazione, allegato in atti, che della morosità del il quale risulta inadempiente in CP_1 merito ai canoni di locazione relativi all'arco temporale giugno-novembre 2020, accumulando un debito pari ad euro 570,00, fino alla data della citazione introduttiva del processo.
Il mancato pagamento dei canoni di locazione, di fatti, non è stato oggetto di specifica contestazione da parte del resistente, il quale, al contrario ha pacificamente confermato tale circostanza, adducendo la sua insolvenza, da un lato, all'inutilizzabilità dell'immobile come ricovero auto, causata dalla scadenza del certificato antincendio da parte del condominio e dall'altro lato alle spese da lui sostenute pari ad euro 400,00 a seguito del cedimento della guida, che aveva cagionato danni alla vettura di sua proprietà.
Tuttavia, le motivazioni addotte dal alla luce degli elementi probatori raccolti, non CP_1 solo non possono essere considerate imputabili ad un comportamento grave e colpevole dei locatori, ma non si ritengono neanche valide ed idonee a giustificare il mancato pagamento dei canoni da parte dello stesso resistente.
Il divieto di parcheggiare nel box auto a causa della scadenza del certificato antincendio, infatti, è un evento sopraggiunto alla stipula del contratto di locazione, di cui, perciò, i ricorrenti non ne potevano essere a conoscenza.
Ciò trova conferma nelle prove testimoniali, in quanto il teste, Testimone_1 amministratore del condominio ove insiste la porzione di immobile oggetto del contratto di locazione, escusso in data 14.09.2022, dichiarava che “Ho personalmente nel mese di luglio del 2020 affiso l'avviso di divieto di parcheggiare nei box auto […]. Non si poteva parcheggiare nei box auto in quanto mancavano le autorizzazioni dei vigili del fuoco.
Attualmente abbiamo fatto la richiesta ma ancora non abbiamo ricevuto l'autorizzazione.
Prima del mese di luglio del 2020 le auto parcheggiavano nei detti box auto e io non ero a
4 conoscenza di problematiche che impedivano il parcheggio. […] Preciso che l'avviso di divieto di parcheggiare riguarda tutti i box auto. Preciso che le autorizzazioni antiincendio
c'erano ma erano scadute e che mi sono accorto di tale circostanza solo nel luglio del
2020”.
Da tali dichiarazioni rese, pertanto, si esclude, con estrema certezza, la mala fede dei ricorrenti – invocata dal resistente – non potendo questi ultimi essere a conoscenza delle autorizzazioni scadute di tutti i box auto, avendone, peraltro, lo stesso amministratore del preso contezza successivamente e, in particolare, due mesi prima della scadenza CP_2 del primo anno del contratto di locazione.
Rispetto a quest'ultima circostanza, deve ritenersi che il resistente, preso atto dell'impossibilità di utilizzare l'immobile come autorimessa, non avendo esercitato, così come previsto dal contratto di locazione, “la sua facoltà di recesso, previo avviso da inviarsi
a mezzo lettera raccomandata AR almeno tre mesi prima del rilascio” ha implicitamente prestato il proprio consenso ad utilizzare l'immobile esclusivamente come deposito.
Il mancato pagamento dei canoni di locazione, infine, non trova valida giustificazione neanche in riferimento alle spese sostenute dal per la riparazione della guida e della CP_1 sua vettura, danneggiata – secondo quanto sostenuto dal resistente – dal cedimento della guida stessa, non essendo possibile un'eventuale compensazione.
In particolare, il resistente non ha fornito alcuna valida ed adeguata prova né della cattiva manutenzione imputabile ai ricorrenti né dell'effettivo cedimento della guida né tantomeno ha dimostrato il nesso di causalità tra i danni subiti dall'automobile e il presunto cedimento.
Al contrario, dalle prove testimoniali risulta che l'immobile si trovava in buono stato, in quanto il teste, in qualità di amministratore del condominio, dichiarava Testimone_1 che “Il box auto condotto in locazione dal convenuto non presentava problemi strutturali.
[…] In particolare, il box in questione non aveva problemi alla guida. […] So che la basculante del box auto in questione è stata sostituita ma non so dire quando perché si era rotta, ma so chi l'ha rotta o per quale motivo”.
Tuttavia, quand'anche il resistente avesse dato prova di tali circostanze, queste ultime comunque non giustificherebbe il mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti, in quanto la compensazione dei crediti richiede un accordo tra le parti, che, nel caso in esame, manca.
Di conseguenza, risultando pienamente provato l'inadempimento del rispetto ai CP_1 canoni di locazione, il contratto deve ritenersi risolto per morosità del resistente.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.


P. Q. M.


Il Giudice del Tribunale di Santa Maria C.V., IV Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
Accoglie la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento proposta da
5 e nei confronti del sig. e per l'effetto: Parte_1 Parte_2 Controparte_1
risolve il contratto di locazione del 01/10/19 registrato all' Agenzia delle Entrate in data
20/11/2020; rigetta la spiegata domanda riconvenzionale del resistente;

− condanna il resistente , al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese Controparte_1
e competenze di lite che liquida in complessivi € 332,00, per compenso professionale oltre spese generali nella misura del 15%, IVA, CPA, come per legge.
La presente sentenza, pronunciata ai sensi dell'art.429 cpc, viene allegata al verbale di udienza del 21/05/2025,di cui costituisce parte integrante.
IL GOP
Avv. Angela Verolla
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