N. R.G. 1854/2024

Tribunale Ordinario di Siena
Sezione Unica CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1854/2024
Oggi 1 luglio 2025, alle ore 12.31, innanzi al Giudice OP, dott.ssa Carla Maglioni, collegata da remoto mediante l'applicativo Teams, è comparso l'avv. BRUNI
MASSIMILIANO per il quale dichiara che non sono in atto Parte_1 collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui è collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità del procuratore presente e ricorda che la registrazione dell'udienza è vietata.
L'avv. Bruni insiste sull'accoglimento della domanda rimettendosi a giustizia sulle spese.
Il Giudice
Si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
Successivamente, alle ore 15.29 deposita la seguente sentenza contestuale.
pagina 1 di 7 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di SIENA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice OP dott.ssa Carla Maglioni ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1854/2024 promossa da:
(C.F. ) residente in [...] C.F._1 dei Tuliani n.12 ed elettivamente domiciliato in Poggibonsi, Via Salceto 91 presso e nello Studio dell'Avv. MASSIMILIANO BRUNI – indirizzo PEC che lo rappresenta e difende per procura in calce Email_1 al ricorso ex art. 447 bis c.p.c.
RICORRENTE contro
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._2 CP_2
, C.F._3
CONVENUTE CONTUMACI
CONCLUSIONI
Per il ricorrente: “Voglia l'Ecc. Tribunale di Siena,
1) Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale delle resistenti, ai sensi degli artt. 1453 e 1218 c.c., per il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di maggio, giugno e luglio 2023 e, per l'effetto, condannare lesig.re CP_3
e al pagamento, in solido tra loro ex art. 1292 c.c., in favore del ricorrente CP_2 dell'importo di € 2.280,00 (pari al canone contrattualmente pattuito di € 760,00 per tre mensilità) oltre interessi legali calcolati;

2) Accertare e dichiarare che le resistenti hanno occupato illegittimamente l'immobile di proprietà del ricorrente dal 20 luglio 2023 – data in cui il contratto di locazione si è pagina 2 di 7 risolto a seguito del recesso comunicato dalle conduttrici il 20.01.2023- fino al
06.09.2024- stato lo sfratto dall'Ufficiale Giudiziario presso il Parte_2 Pt_3
Tribunale di Siena ai sensi dell'art. 1591 c.c., in quanto protrattasi oltre la scadenza naturale del contratto di locazione senza valido titolo giuridico e conseguentemente, condannare le sig.re e al pagamento, in solido tra loro ex CP_3 CP_2 art. 1292 c.c., in favore del ricorrente di un'indennità di occupazione per il periodo di illegittima detenzione dell'immobile pari all'importo complessivo di € 9.120,00 pari al canone di locazione mensile di € 760,00 per 12 mesi come previsto dall'art. 1591 c.c.,
o a quella somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre interessi legali o quella somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Con vittoria di spese e compensi legali e del presente giudizio”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c., depositato il 7.10.2024, Parte_1 esponeva di aver stipulato, in data 12.04.2021, con e un CP_1 CP_2 contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l'immobile sito in Colle Val
d'Elsa, Loc. S. Marziale 13, per la durata di 3 anni con scadenza fissata al
14.04.2024, tacitamente rinnovabile di 2 anni salvo disdetta, e un canone di locazione mensile pari a € 760,00 da versarsi entro il giorno 10 di ciascun mese;
lamentava che le conduttrici, avendo comunicato in data 20.01.2023 il recesso dal suddetto contratto di locazione, si erano impegnate a lasciare libero l'immobile alla scadenza dei sei mesi dal recesso, pur tuttavia avevano interrotto il pagamento del canone a decorrere del mese di maggio 2023 senza rilasciare l'immobile locato costringendo pertanto il ricorrente ad agire giudizialmente con un procedimento di sfratto per finita locazione la cui esecuzione era avvenuta solo in data 6.08.2024.
Assumeva, conseguentemente, di vantare un credito nei confronti delle conduttrici convenute per la complessiva somma di € 11.400,00 di cui € 2.280,00 a titolo di canoni di locazione per i mesi di maggio, giugno e luglio 2023 e € 9.120,00 a titolo di indennità di occupazione dall'agosto 2023 fino al 06 agosto 2024, data in cui era stato effettivamente rilasciato l'immobile a seguito di esecuzione dello sfratto.
pagina 3 di 7 Il giudice, con decreto ex art. 281 undecies c.p.c. del 9.10.2024, fissava la comparizione delle parti dinanzi a sé per l'udienza del 26.11.2024, mandava il ricorrente per la notifica del ricorso e del decreto alle controparti e assegnava termine alle convenute per la costituzione in giudizio.
All'udienza di comparizione delle parti, alla presenza del solo difensore del ricorrente, il giudice, rilevava il mancato rispetto del termine a comparire di cui all'art. 415 comma 5 c.p.c. tra la data di notifica del ricorso e quella dell'udienza di discussione e rinviava la comparizione delle parti a successiva udienza.
La causa veniva quindi decisa sulle sole produzioni documentali ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Preliminarmente va dichiarata la contumacia delle convenute le quali nonostante la ritualità della notifica dell'atto introduttivo dell'odierno giudizio non si sono costituite.
Nel merito la domanda è fondata e merita accoglimento.
E' doveroso infatti ricordare il pronunciamento delle SSUU della Corte di Cassazione che costituisce il caposaldo di riferimento in materia di adempimento delle obbligazioni contrattuali: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (Cass. SS.UU. n. 13533/2001 e ss.).
Nella fattispecie risulta in atti il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa il 12.04.2021 (doc. 1 ricorso) per la durata di anni tre, dal 15.04.2021 al
14.04.2024, prorogato di diritto per due anni per un canone annuo di € 9.120,00 da pagarsi in dodici mensilità di € 760,00 ciascuna entro il giorno 10 di ogni mese.
All'art. 8 del predetto contratto le parti hanno pattuito la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima. Risulta altresì che le conduttrici si sono avvalse della facoltà di recesso anticipato mediante consegna di raccomandata a mani in data 20.01.2023 impegnandosi a lasciare l'immobile locato alla scadenza dei pagina 4 di 7 sei mesi e pertanto entro il 20.07.2023 ma che il rilascio effettivo è avvenuto solo in data 6 agosto 2024, a seguito della dell'introduzione di un procedimento di sfratto per finita locazione, iscritto al n. 1802/2023 R.G. Tribunale di Siena, definito con ordinanza di convalida del 1.09.2023 ed eseguito al terzo accesso dell'Ufficiale giudiziario (doc. 8 ricorso).
Il ricorrente ha quindi addotto il mancato pagamento delle mensilità relative ai mesi di maggio, giugno e luglio 2023.
A questo punto sarebbe stato onere delle convenute fornire la prova di eventuali fatti modificativi, impeditivi o estintivi della pretesa attorea non emergenti dal materiale istruttorio a disposizione del giudicante;
tale prova non è stata fornita essendo le convenute rimaste contumaci.
Conseguentemente e vanno condannate a pagare, in solido CP_3 CP_2 tra loro ex art. 1292 c.c., in favore del locatore , a titolo d canoni di Parte_1 locazione, la somma di € 2.280,00 (€ 760,00 X 3) oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Risulta altresì che le conduttrici, nonostante la comunicazione del recesso, hanno continuato ad occupare l'immobile oggetto di causa fino al 6 agosto 2024 come attestato dal verbale redatto dell'Ufficiale giudiziario in cui si dà atto che, nonostante la notifica dell'atto di precetto e del preavviso di rilascio, al momento dei due primi accessi del 5 marzo 2024 e del 30 maggio 2024 parte esecutata era ancora presente nell'immobile e solo al terzo accesso, avvenuto il 6 agosto 2024,
l'appartamento era stato liberato.
Ne deriva il diritto del ricorrente a percepire l'indennità di occupazione sine titulo per il periodo agosto 2023 - luglio 2024 pari a ulteriori dodici mensilità. Le SSUU della
Corte di Cassazione hanno infatti precisato, con la sentenza n. 33645/2022, come
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” mentre, con riferimento al quantum, “se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone
pagina 5 di 7 locativo di mercato”. Non si ravvisano elementi per escludere la congruità del canone contrattualmente convenuto, pari a € 760,00 mensili, rispetto ai prezzi di mercato, congruità avvalorata dal riferimento all'accordo territoriale tra il comune di Colle Val
d'Elsa con altri comuni e la Associazioni di categoria APE, UPPI, SUNIA, SICET,
UNIAT indicate nell'art. 2 del contratto di locazione.
Le convenute vanno pertanto condannate a corrispondere l'ulteriore importo di
€.9.120,00 (€ 760,00 X 12) a titolo di risarcimento del danno derivante dall'occupazione sine titulo dell'immobile di proprietà del ricorrente.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo secondo i parametri forensi previsti dal DM 55/14 aggiornati al DM 147/22, scaglione di valore da € 5.001 a € 26.000, tariffe medie per le fasi di studio ed introduttiva, minimi per quelle istruttoria e decisionale tenuto conto della complessità delle questioni trattate e dell'attività effettivamente svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, in accoglimento della domanda, così dispone:
- accerta e dichiara l'inadempimento contrattuale delle convenute per il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di maggio, giugno e luglio 2023 e, per l'effetto;
- condanna e al pagamento, in solido tra loro ex art. CP_3 CP_2
1292 c.c., in favore di , dell'importo di € 2.280,00 oltre interessi Parte_1 legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;

- accerta e dichiara che le resistenti hanno occupato illegittimamente l'immobile di proprietà del ricorrente dal 20 luglio 2023 – data di risoluzione del contratto di locazione, fino al 06.09.2024, data in cui è stato eseguito lo sfratto dall'Ufficiale
Giudiziario presso il Tribunale di Siena e, per l'effetto;
- condanna e al pagamento, in solido tra loro, a favore di CP_3 CP_2
di un'indennità di occupazione per il periodo di illegittima Parte_1 detenzione dell'immobile pari all'importo complessivo di € 9.120,00 oltre interessi legali dalla presente pronuncia al saldo effettivo;

pagina 6 di 7 - condanna altresì le convenute, in solido tra loro, a rimborsare al ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 3.387,00 per compenso professionale oltre i.v.a., c.p.a. e
15 % per spese generali come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c.
Siena, 01/07/2025
Il Giudice OP dott.ssa Carla Maglioni
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy di cui al D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e successive modificazioni.
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