N. 1157/2021 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
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TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Cosenza, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Lucia Angela Marletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1157 del R.G.A.C. dell'anno 2021, trattenuta in decisione all'udienza dell'1.10.2024, con assegnazione dei termini ex artt. 281-quinquies e 190 c.p.c., rimessa per la decisione il 27.12.2024, vertente TRA
, C.F. in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 C.F._1 tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. De Seta Gabriella;
ATTORE
E
, C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Michele Iapicca;
CP_1 C.F._2
E
, C.F. e , C.F. E_ C.F._3 Controparte_3
rappresentati e difesi dall'avv. Gianfranco Tinto;
C.F._4
CONVENUTI Oggetto: mediazione immobiliare/pagamento provvigione;

Conclusioni: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il SI. ha convenuto in giudizio, innanzi Parte_1 al Tribunale di Cosenza, i SI.ri , e , al fine CP_1 E_ Controparte_3 di sentire “accertare e dichiarare la sussistenza del rapporto di mediazione in virtù del quale si è conclusa la compravendita avente ad oggetto l'immobile sito in IC (CS), Via Gandhi snc di sua proprietà, riportato in N.C.E.U. di Cosenza al Fg. 12, P.lla 601, Sub.

2. Sub. 3, sub. 4, di proprietà prima dell'Arch. al pagamento in favore del Sig. della provvigione CP_1 Parte_1 nella misura del 3% del valore dell'affare mediato, pari ad € 4.050,00, nonché interessi dal 30/06/2020 e fino al pieno ed integrale soddisfo, ovvero di quell'altra somma, maggiore o minore, che risulterà in corso di causa o che il Giudice riterrà di giustizia;
condannare, altresì i convenuti Sigg.
e in solido tra loro ovvero ciascuno in ragione delle quote E_ Controparte_3 di propria pertinenza al pagamento in favore del SI. della provvigione nella misura Parte_1 del 3% del valore dell'affare mediato, pari ad € 4.050,00, oltre interessi dal 30/06/2020 e fino al pieno ed integrale soddisfo, ovvero di quell'altra somma, maggiore o minore, che risulterà in corso di causa
o che il Giudice riterrà di giustizia;
spese e competenza difensive come per legge”.
pagina 1 di 10 Nel dettaglio, l'attore ha dedotto di aver ricevuto dall'Arch. , il 1° aprile 2019, l'incarico CP_1 di vendere l'immobile di sua proprietà sito in IC (CS), alla via Ghandi, snc, iscritto in Catasto al foglio 12, part.lla 601, sub. 2, sub. 3 e sub 4, al prezzo di € 200.000,00, dietro pagamento di una provvigione pari al 3% del prezzo di compravendita.
Nel mentre -ha esposto l'attore- il SI. gli avrebbe altresì chiesto verbalmente - ove l'operazione CP_1 di vendita non fosse riuscita - di locare il fabbricato;
ed invero, il SI. aveva individuato un Parte_1 cliente interessato alla locazione e, in data 26.02.2020, era stato stipulato contratto di locazione, regolarmente registrato. Tuttavia, deciso comunque a vendere l'immobile, il SI. avrebbe chiesto al SI. di CP_1 Parte_1 prorogare il contratto di mediazione e così quest'ultimo avrebbe continuato ad accompagnare diversi potenziali clienti a visionare le predette unità immobiliari. Ed è stato durante una di queste visite, verso la fine del maggio 2020, ha affermato l'attore, che aveva fatto visitare l'immobile alla SI.ra unitamente ai propri figli, e _1 E_
, odierni convenuti, e di averglielo fatto visionare nuovamente in data 16.06.2020. Controparte_3 Interessata all'acquisto, la SI.ra si era recata in Agenzia Immobiliare per sottoscrivere la _1 proposta di acquisto, chiedendo tuttavia qualche giorno di tempo per confrontarsi con il Notaio di fiducia in ordine alla possibilità di intestare l'immobile ai propri figli. Ciò richiesto dalla cliente, nondimeno, nei giorni successivi, nonostante i ripetuti solleciti da parte del SI. sia la SI.ra che i figli e si erano negati al Parte_1 _1 E_ _3 telefono e, poco tempo dopo, l'attore aveva appreso che l'immobile in oggetto era stato acquistato con atto per notar del 30.06.2020, proprio dai SI.ri e Persona_2 E_ _3 ; in particolare, aveva acquistato l'unità sita al piano terra del
[...] E_ fabbricato con locale deposito, censita ai sub, 2 e 3, per la somma di € 60.000,00 ed il SI. _3
aveva acquistato la porzione di fabbricato censita al sub. 4, sviluppantesi su due piani terra e
[...] primo, per la somma di € 70.000,00. Vani erano risultati i tentativi del SI. di vedersi corrispondere dai convenuti la provvigione Parte_1 alla quale sostiene di aver diritto e, pertanto, il medesimo si convinceva ad adire l'intestata autorità giudiziaria.
La causa è stata iscritta al numero di ruolo 1157/2021 R.G.A.C.
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Costituitosi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il 23.06.2021, il SI.
[...]
ha eccepito preliminarmente il difetto di competenza territoriale del giudice adito, in favore CP_1 del Tribunale di Latina, per essere il convenuto residente a [...], in provincia di CP_1
Latina. Il convenuto, sempre in via preliminare, ha eccepito altresì l'improcedibilità della domanda per violazione dell'art. 3 D.L. n. 132 del 2014, convertito in L. n. 162 del 2014, in ragione del mancato esperimento del tentativo obbligatorio di negoziazione assistita. Il convenuto Arch. ha poi contestato la ricostruzione dei fatti offerta dall'attore, riferendo di aver CP_1 conferito mandato di intermediazione immobiliare al SI. al fine di promuovere e Parte_1 favorire la vendita delle unità abitative sopra indicate, per un periodo di 6 mesi e che detto contratto ebbe a concludersi in data 30.09.2019, senza che alcuna proposta d'acquisto venisse di fatto procurata dal A tal proposito, il convenuto nega di aver prorogato verbalmente il mandato di Parte_1 CP_1 mediazione alla sua scadenza naturale e, anzi ha sostenuto che, ritenuta insoddisfacente l'opera professionale prestata dall'odierno attore, da quel momento in poi si era occupato personalmente della pagina 2 di 10 ricerca di potenziali acquirenti dell'immobile, coadiuvato dal SI. fidato amico di Persona_3 famiglia a cui aveva consegnato tutte le chiavi delle tre unità immobiliari. Il convenuto, tuttavia, ha confermato che, in data 19 febbraio 2020, il avendo fallito Parte_1 nell'incarico per l'intermediazione alla vendita, aveva ricontattato il affinché fittasse l'immobile CP_1 ad un suo cliente, proposta di fitto che il aveva accolto, facendo sottoscrivere contratto di CP_1 locazione al detto cliente del e corrispondendo al mediatore la relativa provvigione pari ad Parte_1 una mensilità della locazione. In ogni caso, il rapporto di locazione era terminato consensualmente il 30 aprile 2020.
Nel frattempo, il convenuto aveva proseguito nella ricerca per la vendita degli immobili, avvalendosi sempre della sola collaborazione del SI. il quale - tra la fine del mese di maggio e gli inizi Per_3 del mese di giugno 2020 – aveva fatto visionare le unità abitative ai SI.ri e E_
, in quella occasione accompagnati da una persona di loro fiducia, la SI.ra (che _3 Persona_4 si presentava come loro parente).
Successivamente, il SI. ha affermato di essere stato contattato dalla SI.ra e poi dai CP_1 Per_4 SI.ri i quali avevano manifestato interesse all'acquisto; dopo un periodo di trattative _3 telefoniche, intercorse tra il 5 ed il 20 giugno 2020, il 30 successivo era stato formalizzato l'atto di compravendita a rogito del Notaio atto che – sostiene l'Arch. - non è possibile in alcun Per_2 CP_1 modo porre in rapporto causale con l'attività di mediazione prestata dall'odierno attore che, pertanto, non avrebbe maturato alcun diritto alla provvigione.
Da ultimo, il convenuto ha disconosciuto formalmente il messaggio di posta elettronica allegato al n. 10 dell'atto di citazione (di trasmissione dal Sig. al convenuto Arch. dell'elenco delle Parte_1 CP_1 persone che avevano visitato l'immobile, tra le quali figurava, per una visita effettuata a fine maggio ed altra in data 16 giugno 2020, alle ore 17:30 la SI.ra con i figli) evidenziando di non averlo mai _1 ricevuto e richiesto ed evidenziando che lo stesso era stato prodotto in formato PDF -anziché in formato EML- ed era proveniente da indirizzo pec non risultante dal registro imprese, come da visura camerale della ditta dell'attore, che ha allegato. Per tali ragioni, il ha chiesto il rigetto della domanda attrice, deducendo essere la stessa CP_1 infondata in fatto e diritto, nonché, in via gradata, la riduzione del quantum preteso.
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Con distinte comparse di costituzione e risposta depositate il 10.07.2021, si sono costituiti nel presente giudizio i ER e , i quali hanno preliminarmente E_ Controparte_3 eccepito il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di negoziazione assistita, nonché il proprio difetto di legittimazione passiva, dichiarando di non essersi mai avvalsi dell'opera professionale del Sig. per l'acquisto dell'immobile, per come d'altronde affermato dallo stesso attore nell'atto Parte_1 introduttivo del giudizio e posto che il Sig. aveva dichiarato di aver ricevuto incarico alla Parte_1 vendita, in data 1°aprile 2019, dall'arch. per un periodo di sei mesi. CP_1
I ER hanno poi affermato di essere stati messi in contatto con il tramite le cugine _3 CP_1 ed e che mai nessuna trattativa era stata avviata e/o conclusa con l'odierno Per_5 Persona_4 attore, il quale sarebbe assolutamente sconosciuto alla parte convenuta.
/// All'udienza del 25.01.2022, dato atto che il tentativo di negoziazione assistita, per il quale era stato concesso un termine all'esito della prima udienza di trattazione, non era andato a buon fine, il Giudice ha concesso alle parti i termini di cui all' 183, co. 6 c.p.c.
pagina 3 di 10 Con memoria primo termine, l'attore ha contestato l'eccezione di difetto di competenza del giudice adito, ribadendo la competenza del Tribunale di Cosenza in forza di quanto previsto dagli artt. 20 e 33 c.p.c.; ha sostenuto l'infondatezza dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva dei fratelli dal momento che, gli stessi, sarebbero entrati in contatto con l'Arch. , non per mezzo _3 CP_1 dell'interessamento di due loro parenti per come da questi asserito, bensì per il suo tramite. In ordine alla riferita collaborazione del SI. l'attore ha osservato che lo stesso era persona di Per_3 fiducia dell'Arch. e suo factotum ancor prima del loro incontro professionale e che spesso egli si CP_1 era trovato costretto a rivolgersi al SI. in occasione delle visite organizzate presso Per_3 l'immobile, in ragione di alcuni problemi, quali la mancata apertura del lucchetto del cancello antistante l'ingresso. Il ha altresì sostenuto che, anche dopo aver concluso il contratto di locazione ed alla Parte_1 scadenza del contratto di intermediazione immobiliare, aveva ancora a disposizione le chiavi degli immobili per far visitare i locali ancora liberi, mentre per quello locato, le visite venivano tutte concordate con il conduttore. Tanto è vero che, sostiene l'attore, è da lui che il dopo la _3 vendita, era andato a ritirare le chiavi di ingresso dell'immobile. Inoltre, il Sig. ha affermato di essere in possesso della copia della carta di identità della Parte_1
Sig.ra madre dei fratelli e , che in origine avrebbe _1 E_ Controparte_3 dovuto acquistare l'immobile, prima di decidere di intestarlo ai suoi figli;
l'attore inoltre ha dedotto di aver continuato a scambiare comunicazioni e-mail con l'Arch. fino a dieci giorni prima della CP_1 stipula dell'atto di compravendita con i SI.ri e di aver inviato documenti relativi all'immobile. _3 Tutto ciò premesso, l'attore ha insisto per l'accoglimento delle medesime conclusioni già formulate con l'atto introduttivo. Con la memoria secondo termine, il SI. ha formulato istanza di ammissione di prova per Parte_1 testi ed ha allegato una stampa di messaggi “Whatsapp” scambiati con l'arch. nella data CP_1 precedente il 3 luglio 2020 e nel successivo 3 luglio 2020; il convenuto ha chiesto CP_1 ammettersi interrogatorio formale dell'attore e prova per testi;
i ER hanno insistito nelle _3 medesime richieste ed eccezioni ed in particolare, nel difetto di legittimazione passiva dei SI.ri e chiedendo l'estromissione dei medesimi dal giudizio;
da ultimo, Controparte_3 E_ hanno chiesto ammettersi prova per testi.
La difesa di parte attrice, con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 3) c.p.c., in ordine alle richieste istruttorie, formulate dalle parti avverse, si è opposta al deferito interrogatorio formale, perché relativo a circostanze in parte provate documentalmente e in parte irrilevanti ai fini del decidere;
si è opposta altresì alle richieste istruttorie formulate nell'interesse dell'Arch. , chiedendo tuttavia di essere CP_1 facultata, in caso di ammissione delle stesse, alla prova del contrario con lo stesso teste Persona_3
e con la teste;
ha chiesto, inoltre, che venisse ammessa la prova contraria sulle Persona_4 circostanze all'uopo formulate. Anche la difesa dell'Arch. con la memoria terzo termine ha insistito per l'ammissione CP_1 dell'interrogatorio formale e della prova per testi già articolata, e si è opposto invece all'ammissione della prova per testi formulata dall'attore nelle proprie memorie istruttorie. Con provvedimento del 17.05.2022, questo Giudice ha ammesso la prova per testi chiesta da parte attrice con la seconda memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c; la prova per interpello deferito nei confronti dell'attore e per testi chieste da parte convenuta Arch. con la seconda memoria ex art. CP_1 183 comma 6 c.p.c; la prova per interpello deferito nei confronti dell'attore e la prova per testi chieste rispettivamente dai convenuti Sigg. e con la seconda E_ Controparte_3
pagina 4 di 10 memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c; la prova del contrario per testi chiesta da parte attrice con la terza memoria ex art. 183 comma 6 c.p.c.; da ultimo, ha altresì ammesso tutte le parti alla prova del contrario. Espletata l'attività istruttoria, all'udienza dell'1.10.2024, il Giudice ha trattenuto la causa in decisione ed ha concesso alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. Le parti hanno scambiato comparse conclusionali;
il solo attore ed il convenuto Arch. hanno CP_1 depositato memorie di replica.
******************************* Preliminarmente, va dato atto dell'invito da parte attrice alla negoziazione assistita, pur con esito negativo, dovendosi ritenere soddisfatta la condizione di procedibilità della domanda. Quanto all'eccepito difetto di competenza del giudice adito si evidenzia che “la disposizione dell'art. 1182, comma 3, c.c. - secondo la quale l'obbligazione avente ad oggetto il pagamento di una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio del creditore e, correlativamente, in tale luogo si determina la competenza territoriale nei giudizi ai sensi dell'art. 20 c.p.c. - si applica anche nel caso in cui oggetto dell'obbligazione sia il pagamento di provvigioni o di indennità riconducibili ad un contratto di mediazione, poiché i relativi crediti devono considerarsi liquidi ed eSIibili, essendo sempre quantitativamente determinabili con un mero calcolo aritmetico in base a quanto stabiliscono i contratti, gli accordi e gli usi” (Cassazione civile, sez. III , 18/12/2009, n. 26790) Orbene, dal momento che il creditore è residente in IC (CS) ed il medesimo Parte_1 ha agito al fine di vedersi corrispondere, a titolo di provvigione, la somma pari al 3% del valore dell'affare mediato, la competenza territoriale dell'intestato Tribunale deve ritenersi correttamente individuata. Quanto al difetto di legittimazione passiva dei convenuti e , E_ Controparte_3 si osserva che l'eccezione è infondata. L'art. 1755 c.c. dispone: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”; dunque, “la provvigione è dovuta da ciascuna delle parti, per espressa previsione legislativa” (Tribunale Cuneo, sez. I, 14/09/2023, n. 654). La Suprema Corte ha chiarito che “la disposizione contenuta nel comma 1 art. 1775 c.c. [..], ha carattere dispositivo, di guisa che, nel contratto relativo, ben può essere posta a carico di uno solo dei contraenti, con la conseguente limitazione a quest'ultimo della legittimazione passiva nei confronti dell'azione del mediatore diretta a conseguire la provvigione” (Cassazione civile sez. II, 10/09/1980,
n.5221). Tuttavia, non è questo il caso di specie poiché, nel contratto di conferimento di incarico per vendita immobiliare stipulato da con all'art. 5, rubricato CP_1 Parte_1
“Provvigione”, si legge che: “Il Venditore (ndr. si impegna a corrispondere al CP_1
Mediatore una provvigione, fissata nella percentuale del 3% [..]. Il diritto alla provvigione sorgerà in capo al Mediatore, ex art. 1775 c.c., alla conclusione dell'affare [..]. Sarà diritto del Mediatore porre a carico dell'Acquirente dell'immobile una ulteriore provvigione, ferma restando, in ogni caso, la percentuale dovuta dal Venditore ai sensi del presente articolo”. Ebbene, fatto salvo nel contratto de quo il diritto riservatosi dal mediatore di pretendere il pagamento della provvigione da entrambe le parti, in conformità a quanto previsto dall'art. 1775 c.c., si evidenzia altresì che - per come è emerso dall'istruttoria condotta in corso di causa di cui si dirà più compiutamente appresso - i SI.ri entravano in contatto con l'arch. , non per mezzo _3 CP_1 dell'interessamento di due loro parenti, ma per il tramite del che consentiva la visita Parte_1 degli immobili di cui trattasi alla SI.ra madre dei due ER e _1 E_
pagina 5 di 10 , ed a loro stessi che, pertanto, si avvalevano dell'attività di intermediazione del per _3 Parte_1 la conclusione dell'affare, pur in mancanza da parte loro di un espresso conferimento di incarico. Sul punto, la Cassazione ha chiarito che “ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene. Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l'acquiescenza dell'altra, quest'ultima resta del pari vincolata verso il mediatore” (Cassazione civile sez. II, 12/03/2021, n.7029). È pertanto di tutta evidenza che i convenuti devono considerarsi legittimati passivi del _3 presente giudizio in quanto tenuti al pagamento della provvigione per la conclusione dell'affare, cosicché, la sollevata eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva risulta priva di fondamento. Nel merito, la domanda dell'attore è fondata e merita di trovare accoglimento. La mediazione consiste nella messa in relazione di una pluralità di parti per agevolare la conclusione di un determinato affare. Qualora l'accordo sia concluso grazie all'attività posta in essere dal mediatore, quest'ultimo ha diritto a ricevere una provvigione quale corrispettivo per l'attività prestata.
“Il diritto al compenso [..] presuppone necessariamente che l'opera svolta dal mediatore sia in rapporto causale con la conclusione dell'affare, ancorché detta attività di mediazione sia consista nella semplice attività di reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, sempre che l'attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti” (Tribunale Roma sez. XVII, 15/03/2019, n.5700). Non è necessario che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare esista un nesso di causalità diretto ed esclusivo;
“infatti, è bastevole che la "messa in relazione" delle medesime rappresenti l'antecedente indispensabile per pervenire, mediante fasi e vicende successive, alla conclusione del negozio. Pertanto, la prestazione del mediatore si può esaurire nel ritrovamento e nell'indicazione di una delle parti, a prescindere dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del contratto, sempre che la prestazione medesima possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua attività, ossia, tale che senza di questa, il contratto medesimo non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata” (Tribunale Milano sez. IV, 25/09/2024, n.8279).
Sul piano probatorio spetta al mediatore l'onere di provare, ai sensi dell'art. 2697 c.c., l'esistenza di un utile e valido contributo causale tra la propria attività e la conclusione dell'affare (Cassazione civile, sez. II, 06/05/2019, n. 11776). Ebbene, dall'istruttoria condotta in corso di causa, innanzitutto deve ritenersi sufficientemente dimostrato dall'attore che – nonostante il rapporto contrattuale intrattenuto con l'arch. avente ad CP_1 oggetto l'attività di intermediazione immobiliare per la vendita dell'immobile sito in IC, alla via Ghandi fosse formalmente scaduto il 30.09.2019 – la propria attività di intermediazione sia di fatto proseguita per comune volontà delle parti ed abbia causalmente consentito la stipula dell'atto di vendita dell'immobile de quo.
pagina 6 di 10 Pertanto, sul punto, deve ritenersi non rilevante l'intervenuta formale scadenza del contratto di conferimento di incarico lamentata dal convenuto . CP_1 Difatti, fermo restando il principio secondo cui “il compenso al mediatore immobiliare spetta anche in assenza di incarico, poiché ciò che conta è che sussista un nesso tra l'attività del professionista e la conclusione dell'affare” (Cassazione civile, sez. II, 12/03/2021, n. 7029) – si osserva che all'art. 5 del contratto di conferimento di incarico sottoscritto dal e dall'arch. il 01.04.2019, si Parte_1 CP_1 legge che “la provvigione dovrà essere corrisposta al Mediatore anche nel caso in cui il Venditore, direttamente o per interposta persona, concluda il contratto con soggetti presentati o segnalati dal Mediatore durante il periodo di validità dell'incarico nei dodici mesi successivi [..] dal termine di scadenza del presente contratto”. Orbene, si segnala che l'atto di vendita tra l'arch. e i ER è stato stipulato -con CP_1 _3 persone segnalate dal Sig. con atto notarile del Dott. il 30.06.2020, Parte_1 Persona_2 dunque entro i dodici mesi successivi dalla data di scadenza del contratto di intermediazione immobiliare (30.09.2019), di fatto proseguito oltre il termine di scadenza, per come infra si evidenzia. Ciò posto, nel corso dell'istruttoria processuale e in particolare in sede di interrogatorio formale deferito al SI. all' udienza del 18.10.2022, quest'ultimo ha confermato di aver Parte_1 intrapreso un rapporto contrattuale con la SI.ra madre di . _1 Controparte_4 _3
A tal proposito, si evidenzia che il legame di parentela tra la SI.ra e i convenuti è stato _1 _3 dagli stessi ammesso nelle loro comparse di costituzione e risposta (ved. pag. 4 delle comparse di costituzione dei convenuti). Sempre dal deferito interrogatorio formale del è dunque emerso che l'attore, anche a seguito Parte_1 della scadenza del contratto di intermediazione immobiliare del 1° aprile 2019 e la stipula grazie alla sua mediazione di un contratto di locazione tra l'arch. e la SI.ra , per come CP_1 Parte_2 documentato con allegazione contrattuale anch'essa mai contestata, proseguiva la propria attività di intermediazione immobiliare in favore del convenuto e tanto si evince altresì dalla circostanza che le chiavi di accesso agli immobili rimanevano nella disponibilità del Sul punto, quest'ultimo Parte_1 ha dichiarato: “Ho sempre avuto le chiavi dell'immobile . Preciso che l'immobile è costituito da tre appartamenti quello al piano superiore all'epoca dei fatti era fittato al SI. , fittato da me, al CP_5 quale ho consegnato io le chiavi dell'immobile; le chiavi dei due appartamenti sottostanti sono rimaste nella mia disponibilità. Preciso di avere mantenuto le chiavi dell'appartamento di sotto fino alla vendita dell'immobile. Preciso che il SI. era addetto alla manutenzione dell'immobile Persona_3 ed al verde in quanto persona di fiducia del SI. . Per visionare l'immobile affittato concordavo CP_1 gli accessi con l'inquilino e così ho fatto anche con la e con la nipote”. CP_6 La predetta circostanza veniva confermata anche dal teste , escusso all'udienza del Testimone_1 19.09.2023, il quale ha riferito: “[..] ricordo di essere stato accompagnato dall'agente a Parte_1 visionare l'immobile verso aprile/maggio 2020 perché ero interessato alla locazione dello stesso;
[..] nell'immobile abbiamo trovato un ragazzo che ci ha fatto entrare al primo piano, mentre l'agente
– avendo le chiavi – mi ha fatto visionare anche il piano terra;
[..]preciso che mio figlio Parte_1
ha visionato l'immobile con l'agente ed era interessato all'acquisto dello stesso;
Per_2 Parte_1 il disse che era in corso una trattativa con altri clienti, ma poi non ci ha fatto sapere Parte_1 null'altro”. Lo stesso teste escusso all'udienza del 20.12.2022, ha smentito quanto affermato in Persona_3 atti dal , dichiarando di avere a disposizione le chiavi del solo appartamento sito al piano terreno CP_1 e di non sapere se esistessero altre copie di chiavi e che, pur vedendo che l'immobile era stato occupato pagina 7 di 10 da persone, non sapeva se lo stesso fosse stato venduto. Ed ha negato di avere fornito il numero di telefono dell'Arch. alla SI.ra , interessata all'acquisto di un CP_1 Persona_4 appartamento in IC e di averla accompagnata su richiesta telefonica dell'Arch. , nel CP_1 maggio del 2020, presso l'immobile. Dunque, il pare non aver prestato alcuna “intensa attività di collaborazione”, per usare le Per_3 parole del convenuto, al fine di favorire e coadiuvare il alla vendita dell'immobile occupandosi CP_1 in prima persona di far visionare ai potenziali acquirenti tutte e tre le unità abitative. Al contrario, il teste ha confermato di essere a conoscenza dell'attività di intermediazione immobiliare svolta dal e, a tal proposito, ha dichiarato: “Preciso che ho fatto visitare al SI. Parte_1 Parte_1 l'appartamento un paio di volte e in qualche occasione, su richiesta di io
[...] CP_1 aprivo e chiudevo e non so se altre persone visitavano dopo l'appartamento con Parte_1
Penso che degli altri appartamenti avesse le chiavi il SI. di quella a piano terra preciso Parte_1 che avevo le chiavi solo io. L'appartamento a piano terra era arredato di oggetto personali del SI.
e io ero di fiducia”. CP_1
Anche il teste , agente immobiliare, titolare di propria agenzia immobiliare in Cosenza Testimone_2 denominata “Cerca Casa”, il quale ha un rapporto di collaborazione con il Sig. Parte_1 escusso all'udienza del 21.02.2023, ha affermato: “[..] ho visitato insieme al l'immobile e in Parte_1 qualche occasione mi ha dato accesso un SI, portatore di chiavi del quale non conosco il nome che ci apriva il cancello. Preciso di non avere mai visto il contratto fra e . Preciso che io ho Parte_1 CP_1 visitato solo il piano terra e le chiavi di accesso le aveva il [..] preciso che per visitare il Parte_1 piano terra, unitamente al è stata necessaria la presenza del “portatore di chiavi”, il quale Parte_1 visto il difetto del lucchetto era l'unico che poteva aprire il cancello di accesso all'immobile”. Dunque, il compito del SI. si limitava ad aprire e chiudere la porta dell'appartamento sito al Per_3 piano terra e ad intervenire, in caso di difficoltà, per l'apertura del lucchetto apposto cancello di ingresso. Di tal ché è anzitutto dimostrato che l'attività di mediazione del Sig. era proseguita anche Parte_1 dopo la scadenza dell'incarico conferitogli per iscritto. Di nessun valore, si è dimostrata poi la testimonianza resa dalla SI.ra la quale, Persona_4 escussa all'udienza del 06.03.2024, si è limitata asetticamente a confermare i capitoli di prova che le venivano letti. A tal proposito, si evidenzia che “hanno limitata, se non nulla, efficacia probatoria le dichiarazioni del testimone escusso, il quale, invece di rispondere alle domande rivoltegli evocando specifiche circostanze di fatto, si limita alla mera conferma dei capitoli di prova articolati da una delle parti in causa” (Tribunale Salerno, sez. II, 07/03/2013, n. 628). Ed inoltre, le circostanze dedotte nei capitoli di prova che la SI.ra si è limitata a confermare Per_4 senza null'altro aggiungere, si pongono in contrasto con le dichiarazioni testimoniali dei testi Per_3
e .
[...] Testimone_1 Infatti, mentre la teste confermava di aver contattato l'Arch. , poiché i propri Persona_4 CP_1 cugini, i SI.ri erano interessati all'acquisto di un appartamento, e di aver ricevuto il contatto _3 telefonico dal Sig. quest'ultimo negava di aver fornito il contatto telefonico dell'Arch. Persona_3
alla Sig.ra CP_1 Persona_4
Ed ancora, mentre la teste confermava di aver accompagnato i SI.ri a visionare per la Per_4 _3 prima volta l'immobile in presenza del SI. quest'ultimo ha invece espressamente Persona_3 dichiarato di non conoscere i SI.ri _3
pagina 8 di 10 Orbene, le predette circostanze – cui si aggiunge: la conferma che la Sig.ra indicata da parte _1 attrice come la prima ad avere contatti con il Sig. per l'acquisto dell'immobile da intestare ai Parte_1 figli, sia la madre dei due convenuti Sigg. acquirenti delle unità immobiliari di cui all'atto di _3 compravendita in oggetto (cfr. le rispettive comparse di costituzione dei detti convenuti Sigg. ; ed, ancora, la trasmissione a mezzo mail, da parte dell'Arch. al Sig. in _3 CP_1 Parte_1 data 11.6.2020, pochi giorni prima della vendita ai Sigg. delle piante catastali di casa , _3 CP_1 allegato 8 all'atto di citazione, (al di là del disconoscimento da parte convenuta Arch. della CP_1 comunicazione dell'elenco dei soggetti che avevano visionato l'immobile) consentono di ritenere la diretta correlazione tra l'attività svolta dall'agente immobiliare e la conclusione dell'affare, Parte_1 riscontrando l'esistenza del necessario rapporto causale tra le due. Giova ulteriormente rilevare la circostanza che la Sig.ra – a riprova dei contatti CP_6 CP_6 avuti dal con la predetta- è citata in una conversazione Whatsapp, allegata da parte attrice, Parte_1 avvenuta con l'utente Sig. ”. CP_1 Dal tenore di tale conversazione (in cui si parla di questioni relative alle condizioni dell'immobile lasciato dal tale , avente lo stesso nome di colui al quale era stata locata, con la mediazione del CP_5
un'unità immobiliare nell'immobile dell'Arch. ; in cui si parla del Sig. del Parte_1 CP_1 Per_3 cartello collocato dall'interlocutore del Sig. ; di adempimenti per la registrazione compiuti dal CP_1 detto interlocutore;
di questioni relative all'immobile del Sig. ) si comprende che la CP_1 conversazione è avvenuta con il Sig. addentro a tali questioni. Parte_1 Si legge, nello specifico, nel messaggio indirizzato all'utente registrato a nome del Sig. CP_1
“Ti sei sentito con ed ancora, “Non rispondi per la SInora?” e “ma forse è meglio sentirci CP_6 domani prima che creo qualche problema con la cliente” e che il , riguardo questa SInora, con CP_1 messaggio del successivo 3 luglio 2020 chiedeva chi essa fosse e dichiarava di non averla mai sentita.
In proposito occorre rilevare che tale risposta risulta coerente con la circostanza che a quella data era stata già conclusa, senza notiziarne il la vendita in questione (cfr. l'allegato alla seconda Parte_1 memoria istruttoria di parte attrice, valido quale prova documentale in quanto non specificamente disconosciuto dal predetto convenuto Arch. , cfr. Cass. 1254/2025). CP_1
Le risultanze probatorie, dunque, hanno consentito di accertare che il SI. si é adoperato Parte_1 ponendo in essere l'attività di mediazione causalmente rilevante nella stipulazione del contratto di vendita tra e i ER CP_1 _3
La positiva conclusione dell'affare dei convenuti, grazie all'intervento dell'attore, fa sorgere il diritto di quest'ultimo ad ottenere il pagamento della provvigione richiesta. Alla luce delle considerazioni che precedono la domanda proposta da parte attrice, in quanto fondata, deve essere accolta e, pertanto il convenuto Arch. deve essere condannato al pagamento CP_1 in favore dell'attore Sig. a titolo di provvigione, della somma di euro 3.900,00 (pari Parte_1 al 3% del valore dell'affare mediato di € 130.000,00), e i convenuti Sigg.ri “ciascuno in _3 ragione delle quote di propria pertinenza” come richiesto in via alternativa in citazione, vanno condannati al pagamento della provvigione, come di seguito: il convenuto Sig. E_
deve essere condannato al pagamento in favore dell'attore Sig. a titolo di
[...] Parte_1 provvigione, della somma di euro 1.800,00 (pari al 3% del valore dell'affare mediato di euro 60.000,00); il convenuto Sig. deve essere condannato al pagamento in favore Controparte_3 dell'attore Sig. a titolo di provvigione, della somma di euro 2.100,00 (pari al 3% del Parte_1 valore dell'affare mediato di € 70.000,00). Su tali importi sono rispettivamente dovuti gli interessi nella misura legale ex art. 1284 comma 1 c.c. con decorrenza dalla domanda al soddisfo.
pagina 9 di 10 Quanto al governo delle spese di lite, le stesse seguono la soccombenza delle parti convenute e sono liquidate come in dispositivo, in base al valore della causa (scaglione 5.201,00-26.000,00) applicando i valori minimi della tariffa per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.


P.Q.M.

il Tribunale di Cosenza, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra diversa e contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede:
-accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, condanna: a) il convenuto Arch. al pagamento in favore dell'attore Sig. a CP_1 Parte_1 titolo di provvigione, della somma di euro 3.900,00, oltre interessi nella misura legale ex art. 1284 comma 1 c.c. con decorrenza dalla domanda al soddisfo;
b) il convenuto Sig. al pagamento in favore dell'attore Sig. E_ Parte_1
a titolo di provvigione, della somma di euro 1.800,00, oltre interessi nella misura legale
[...] ex art. 1284 comma 1 c.c. con decorrenza dalla domanda al soddisfo;
c) il convenuto Sig. al pagamento in favore dell'attore Sig. a Controparte_3 Parte_1 titolo di provvigione, della somma di euro 2.100,00, oltre interessi nella misura legale ex art. 1284 comma 1 c.c. con decorrenza dalla domanda al soddisfo;

-condanna in solido fra loro le parti convenute, a rifondere in favore dell'attore le spese di lite della presente causa, che si liquidano in complessivi € 2.540,00 per competenze, oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, come per legge, con distrazione in favore del procuratore costituito.
Cosenza, 14 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa Lucia Angela Marletta
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