N. R.G. 782/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI NUORO
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. TO Falzoi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 782 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2021,
promossa da:
(C.F. ), quale titolare dell'impresa individuale Parte_1 C.F._1
IF LL BL DI NA DE, con il patrocinio dell'avv. Giovanna
OBINU (C.F. ), elettivamente domiciliata a Nuoro, Corso Garibaldi C.F._2
n. 63, presso lo studio del difensore;

attrice
contro
(C.F. , in persona dell'amministratore Controparte_1 P.IVA_1
pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Maria Valeria FALCHI (C.F. C.F._3
e dell'avv. Grazietta PUDDORI (C.F. ), elettivamente domiciliato a C.F._4
Nuoro, via Mons. Cogoni n. 14;
convenuto
1 CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'attrice (precisate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 26.11.2024):
“1) ACCERTARE E DICHIARARE che la sig.ra ha eseguito ex art. 1134 COD. Pt_1
CIV. i lavori URGENTI a sue cure e spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni: a) lavori di ripristino dei buchi sui muri e muratura per tubi idraulici successivi all'esecuzione dei lavori di riparazione dell'impianto idrico condominiale;
b) sostituzione, posa e smaltimento dei chiusini dei pozzetti dell'impianto fognario condominiale;
c) parziale tamponamento muro di cemento armato condominiale;
d) pulizia delle griglie di scolo acque piovane condominiali e delle rampe condominiali;
nella seguente misura:
- Fattura n. 7/E del 21 febbraio 2020 emessa dalla Società Delogu Service Srls di € 427,00 per il ripristino stato dei luoghi successivi al rifacimento dell'impianto idrico condominiale
(doc. 6);
- Fattura n. 23/2020 del 31 luglio 2020 emessa dall'Impresa AD ON di € 7.590,00
(doc. 7);
- Fattura n. 23/2019 di € 324,30 emessa da per i rilievi della rete idrica Persona_1
condominiale (doc. 20);
- Fattura (o pre – fattura) € 1.150,00 per rilievi rete fognaria condominiale emessa dell'ing.
(doc. 21); Persona_2
- Fattura n. 1/A 2020 di € 2.458,24 emessa dell'ing. (doc. 40); Persona_3
- Fattura n. 440/2020 di € 734,16 emessa dalla SPG per l'acquisto dei chiusini a tenuta stagna condominiali (doc. 47);
- Fattura n. 7/2021 di € 310,00 emessa da Omega (doc. 48);
- Fattura n. 14/2020 di € 2.000,00 emessa dell'ing. (doc. 50); Persona_4
- Fattura n. 6/2020 di € 800,00 emessa dalla ditta RU RA per i lavori di pulizia delle griglie di scolo delle acque piovane condominiali (doc. 52);
- Fattura n./2021 di € 1.402,00 emessa dalla ditta NA TO per la pulizia delle rampe
e griglie condominiali e ricevuta smaltimento rifiuti speciali € 15,18 (doc. 54 e 55);
2) Per l'effetto CONDANNARE il a rimborsare ex ART. 1134 Controparte_1
COD. CIV. le spese URGENTI anticipate dalla sig.ra a favore del Parte_1
ordinaria e straordinaria delle parti comuni, nella misura Controparte_2
ACCERTATA di cui al precedente punto 4) o della maggiore somma che verrà accertata in corso di causa, oltre rivalutazione e interessi fino al saldo;

2 3) Per l'effetto ulteriormente CONDANNARE il al risarcimento Controparte_1
dei danni patiti dalla ditta individuale MA di NA DE, da Pt_2
quantificarsi in misura almeno pari a:
- Spese legali di assistenza, come da Fattura n. 1/ 2020 di € 1.000,00 + Fat-tura n. 3/2020 di
€ 684,80 per spese legali di assistenza emessa dall'avv. Obinu (doc. 57 e 58)
- Danni da mancato godimento dei locali di proprietà della sig.ra per fatto e colpa Pt_1
del Condominio, pari ai canoni di locazione pagati dalla MA alla sig.ra e Persona_5 alle sig.re e pari a € 800,00 mensili dal 1° ottobre 2019 e Parte_3 Parte_4 fino al rilascio avvenuto il 6 agosto 2020 (10 mesi x € 800 + 10 mesi x € 800,00), salvo maggiore e diversa somma che emergerà in corso di causa;

4) Per l'effetto ACCERTARE le contrapposte pretese di credito e debito delle parti (tenuto conto delle rispettive voci dare/avere) e determinare il saldo fi-nale secondo i principi della
c.d. COMPENSAZIONE IMPROPRIA e per l'effetto CONDANNARE il a Controparte_1
pagare la differenza tra il credito che la sig.ra vanta verso il Condominio e il Pt_1
relativo debito pro quota;

5) ACCERTARE e DICHIARARE l'entità e le modalità di esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria sulle parti condominiale, e specificamente:
a) Lavori di messa in sicurezza e salubrità dell'impianto fognario – oltre i lavori già eseguiti dalla ditta MA;

b) Lavori di eliminazione delle infiltrazioni d'acqua del muro di cemento armato condominiale, oltre quelli parzialmente già eseguiti dalla sig.ra Pt_1
c) Adeguamento e regolamentazione delle acque piovane condominiali e canalizzazione delle stesse nel cortile condominiale e delle rampe di accesso antistanti al magazzino P.T. di proprietà della sig.ra e per l'effetto CONDANNARE il Parte_1 Controparte_1
ad eseguire i relativi lavori;

[...]
IN VIA SUBORDINATA RICONVENZIONALE
6) CONDANNARE il a indennizzare ex art. 2041 COD. CIV. la Controparte_1
sig.ra in misura ALMENO pari alla spesa economica sostenuta da questa per Parte_1
la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni, di cui ai precedenti punti 4), 5)
e 6), salvo maggiore e diversa somma che mergerà in corso di causa;

7) Per l'effetto ACCERTARE le contrapposte pretese di credito e debito delle parti (tenuto conto delle rispettive voci dare/avere) e determinare il saldo finale secondo i principi della
c.d. COMPENSAZIONE IMPROPRIA e per l'effetto CONDANNARE il a Controparte_1
3 pagare la differenza tra il credito che la sig.ra vanta verso il Condominio e il Pt_1
relativo debito pro quota;

8) In ogni caso ACCERTARE e DICHIARARE l'entità e le modalità di esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria sulle parti condominiali, di cui al precedente punto 8), e per
l'effetto CONDANNARE il ad eseguirei i relativi lavori;
Controparte_1
9) CONDANNARE in ogni caso il al pagamento delle spese e Controparte_1
competenze di giudizio;

10) CONDANNARE in ogni caso parte opposta, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., alla refusione delle spese di lite ed al risarcimento dei danni derivanti dalla temerarietà dell'azione monitoria intrapresa, nella misura ritenuta di giustizia e comunque nei limiti della sua competenza.
§ § §
In via subordinata istruttoria si insiste per l'ammissione delle prove dedotte nell'atto di citazione in riassunzione del 29 giugno 2021; nella memoria ex art. 183 6° comma n. 2 del 31 marzo 2023; nella memoria di replica ex art. 183 6° comma n. 3 del 26 aprile 2023; nel preverbale 10 ottobre 2024 di rinnovo e/o chiamata a chiarimenti del C.T.U.
Si chiede in subordine la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito della comparsa conclusionale e di replica”.
Nell'interesse del convenuto (precisate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il
25.11.2024):
“- rigettare ogni avversa domanda perché infondata in fatto e diritto;

- con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio;

- in via subordinata istruttoria si insiste per l'amissione delle prove dedotte nella comparsa di costituzione e risposta del 18.10.2021, nelle memorie ex art. 183 n. 2 c.p.c. del 5.4.2023 e nelle repliche istruttorie ex art. 183 n. 3 c.p.c. del 26.4.2023.
Si chiede vengano concessi i termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica ex art. 190 c.p.c.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione regolarmente notificato, quale titolare Parte_1
dell'impresa individuale IF LL BL DI NA DE ha esposto:
1.1 che il 3.2.2021 il Giudice di Pace di Nuoro (proc. n. R.G.A.C. 159/2021) aveva emesso
4 nei suoi confronti e in favore del il decreto Controparte_1
ingiuntivo, provvisoriamente esecutivo, n. 15/2021, dell'importo complessivo di 1.915,34
euro (oltre ad interessi legali), notificatole unitamente all'atto di precetto in data
13.2.2021 ed avente ad oggetto oneri condominiali relativi alle gestioni 2018/2019
(500,91 euro per conguaglio gestione 2018 relativi al locale deposito, 473,77 euro per conguaglio gestione 2019 relativi al locale deposito e 55,60 euro relativo al locale commerciale) e 2019/2020 (340,30 euro a titolo di quote straordinarie per interventi urgenti alla condotta idrica), in seguito all'approvazione da parte dell'assemblea del bilancio consuntivo dell'anno 2019 e del bilancio preventivo dell'anno 2020);
1.2 di avere proposto tempestiva opposizione avverso il suddetto decreto ingiuntivo,
nell'ambito della quale, oltre a contestare la fondatezza della domanda monitoria, aveva avanzato pretese in via riconvenzionale, sostenendo quanto segue:
a. all'interno dello stabile condominiale, sito a Nuoro nella via Tempio n. 25, nel
2019 essa attrice era divenuta proprietaria dell'immobile adibito a deposito (o magazzino) sito nel piano seminterrato, di mq. 670, (censito nel NCEU di detto
Comune al foglio 43, particella 371 sub. 148, acquistato in virtù del decreto di trasferimento reso da questo Tribunale il 17.7.2019 nella procedura esecutiva immobiliare n. R.G.ES. 25/2006) – su cui gravavano rilevanti servitù idrica,
elettrica e fognaria (con pozzetti d'ispezione che puntellavano il pavimento del fondo servente) a favore del fabbricato condominiale – e del locale commerciale sito nel piano terra (censito al foglio 43, particella 371, sub. 50, acquistato in virtù
di atto pubblico del 19.9.2019, a rogito del Notaio, dott. , rep. n. Persona_6
14965, racc. n. 11362);
b. essa attrice aveva invero già la propria sede in altri locali siti nello stabile condominiale, in virtù dei contratti stipulati il 28.11.2014 con e Parte_3
5 (immobile sito nei piani terra e seminterrato, censito al foglio 43, Parte_4
particella 371, sub. 1 e 156, canone annuo di 9.600,00 euro) e di quello sottoscritto l'1.7.2016 con (immobile sito nel piano terra, censito al foglio 43, Persona_5
particella 371, sub. 60, canone annuo di 9.600,00 euro);
c. con lettere del 28.6.2019 e del 15.7.2019, inviate all'amministratore del
, essa attrice aveva lamentato i danni subiti dal locale magazzino CP_1
in seguito alle perdite dell'impianto idrico condominiale, nonché “lo strabordo di
liquido” da uno dei pozzetti fognari condominiali collocato all'interno del medesimo locale, con conseguente necessità ed urgenza di lavori alle parti comuni dell'edificio;
d. in seguito al contegno inerte tenuto dal : CP_1
i. essa attrice aveva commissionato una perizia di parte, dalla quale – previa mappatura della rete fognaria insistente sul pavimento del magazzino
(fattura n. 23/2019 di 324,30 euro e pre-fattura di 1.150,00 euro) – erano emerse le pessime condizioni igieniche del locale magazzino e le problematiche afferenti alle parti comuni (intasamento, sia del pozzetto della linea delle acque bianche provenienti dal sovrastante cortile sia di alcuni pozzetti della linea fognaria in conseguenza dei CP_3
residui di carta igienica provenienti dalle colonne di scarico di sovrastanti appartamenti, presenza di infiltrazioni in un pozzetto contenente cavi elettrici, ammaloramento della linea idrica in più punti di raccordo);
ii. attese le vane interlocuzioni con l'amministratore del condominio e quanto accertato e proposto (spostamento all'esterno dell'impianto fognario e di ogni singolo pozzetto) dall'ing. incaricato da essa attrice, Per_7
all'esito del sopralluogo effettuato il 27.8.2019, quest'ultima aveva chiesto
6 iii.
iv.
v.
l'intervento dell' , i Controparte_4
cui tecnici avevano ispezionato il locale in data 6.9.2019, concludendo per l'inidoneità dal punto di vista igienico-sanitario e normativo e condividendo quanto osservato dal suddetto ing. Per_7
nonostante i tentativi di concordare gli interventi da effettuare (PEC in data
27.8.2019, 9.9.2019, 25.9.2019 e, in ultimo, il 30.9.2019, con la quale era stata chiesta copia della perizia redatta dall'ing. tecnico Per_8
incaricato dal ), l'assemblea condominiale, riunitasi il CP_1
3.10.2019, aveva rigettato l'ipotesi di spostamento dell'impianto idraulico,
tuttavia nominando contestualmente un tecnico per individuare e risolvere le criticità del sistema fognario;

tale atteggiamento ostruzionistico, reiterato nonostante i successivi solleciti del 21.11.2019 e del 27.11.2019, aveva costretto essa attrice a chiedere lo spostamento del termine del 30.9.2019 pattuito con le locatrici per il rilascio dei due locali acquistati, rilascio avvenuto solo il 6.8.2020, ritardo che le aveva impedito inoltre di cominciare immediatamente i lavori di ristrutturazione del magazzino del piano seminterrato – contestualmente frustrando l'esigenza n di trasferire immediatamente la propria sede nei due locali, al fine di evitare di continuare a pagare il canone di locazione e rischiare di incorrere in penalità o conteziosi con le locatrici – nonché per la salvaguardia delle sopra menzionate parti comuni;

i suddetti lavori avevano riguardato la pulizia e caricamento macerie commissionati alla DELOGU SERVICE S.R.L.S. (fattura n. 7/E del
21.2.2020, dell'importo di 427,00 euro) e il “tamponamento buchi
condominiali e muratura per tubi idraulici incluso carico e trasposto in
7 vi.
vii.
viii.
cantiere” commissionati ad ON DI (fattura n. 23/2020 del
31.7.2020), entrambi funzionali anche alla sostituzione della rete idrica condominiale, spese comuni straordinarie che si era reso necessario anticipare, come rappresentato al con PEC inviate il CP_1
19.2.2020, il 16.5.2020 e il 15.6.2020, nonostante le quali il convenuto era rimasto inerte (nella riunione del 27.2.2020 tali voci non erano state approvate, né inserite nel bilancio preventivo dell'esercizio 2020);
solo l'11.12.2019 l'amministratore aveva ottenuto le chiavi del magazzino,
al fine di far eseguire i lavori sulla rete idrica condominiale (nulla decidendo in ordine alla rete fognaria ed al muro perimetrale) e, pertanto,
essa attrice aveva dovuto commissionare una nuova perizia relativamente agli imprescindibili lavori sulle parti comuni da eseguirsi prima della ristrutturazione del magazzino (fattura n. 1/A / 2020 dell'importo di
2.458,24 euro), ivi analiticamente indicati;

all'esito delle ulteriori interlocuzioni tra le parti, pur rendendosi disponibile ad eseguire i lavori di propria spettanza, con comunicazione dell'8.2.2020
il si era limitato a menzionare quelli relativi alla rete CP_1
idrica, ignorando gli interventi riguardanti la rete fognaria, i pozzetti condominiali il muro perimetrale insistente all'interno della proprietà di essa attrice;

tali ultimi lavori non erano stati eseguiti, nonostante la relativa necessità
fosse stata ammessa dal nuovo tecnico incaricato dal nella CP_1
relazione illustrata in occasione della riunione assembleare del 27.2.2020,
circostanza che (dopo le diffide del 16.3.2020 e del 17.9.2020) aveva costretto essa attrice a provvedervi autonomamente, sostenendo le spese
8 per l'acquisto (fattura n. 440/2020 di 734,16 euro) e la posa dei nuovi chiusini, nonché per la rimozione e lo smaltimento di quelli vecchi in cemento (fattura n. 7/2021 di 310,00 euro), sotto la direzione dell'ing.
(fattura n. 14/2020 di 2.000,00 euro); Persona_4
ix. nella diffida del 17.9.2020 era stato inoltre lamentato l'allagamento del magazzino in data 11.11.2020, riconducibile anch'esso all'inadeguatezza degli scoli e della canalizzazione delle acque piovane, fatto che aveva reso necessario commissionare la pulizia delle griglie di scolo condominiali delle acque piovane e le rampe condominiali da terriccio e foglie che non consentivano il deflusso delle acque (fattura n. 6/2020 di 800,00 euro e n.
1/2021 di 1.400,00 euro), nonché il pagamento della tassa sul ritiro dei rifiuti speciali al (doc. 55), per la pulizia delle medesime Controparte_5
griglie e rampe, onde evitare che si ripeta l'allagamento del suo magazzino;

x. tutte le spese sopra menzionate non erano state rimborsate dal a essa attrice, nonostante la diffida del 26.11.2020; CP_1
e. a essa attrice domandava, quindi:
i. in via riconvenzionale principale:
o il rimborso ex art. 1134 c.c. di tutte le spese anticipate per i lavori urgenti effettuati sulle parti condominiali e il risarcimento dei danni subiti per spese di assistenza legale (fatture n. 1/2020 di 1.000,00
euro e n. 3/2020 di 684,80 euro), nonché da mancato godimento dei due locali oggetto di causa, pari al canone locatizio per il periodo compreso tra l'1.10.2019 e il 6.8.2020;
o la compensazione impropria delle suddette somme con quelle eventualmente dovute al e la condanna di CP_1
9 quest'ultimo a pagarle la differenza;

o l'accertamento delle opere necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti condominiali e la condanna del ad CP_1
eseguirle;
ii. in via subordinata riconvenzionale:
o la condanna del a versarle quantomeno le somme CP_1
spese per i lavori oggetto di causa, ai sensi dell'art. 2041 c.c.;
o l'accertamento delle opere necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti condominiali e la condanna del ad CP_1
eseguirle;
iii. in ogni caso, la condanna del a rimborsarle le spese CP_1
processuali ed ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
1.3 che, con provvedimento reso all'udienza del 20.5.2021, il Giudice di Pace di Nuoro aveva ordinato la separazione tra l'opposizione al decreto ingiuntivo e la domanda riconvenzionale formulata da essa opponente, siccome eccedente la propria competenza per valore, rimettendo le parti dinanzi a questo Tribunale;

1.4 che era quindi suo interesse riassumere la presente causa, insistendo nelle domande,
istanze e conclusioni formulate nell'atto introduttivo del giudizio dinanzi al primo giudice.
2. Con comparsa di risposta, depositata il 20.10.2021 – oltre a ribadire le difese articolate nel primo giudizio avverso l'opposizione proposta da al decreto Parte_1
ingiuntivo menzionato nel punto 1.1 che precede – il Controparte_1
ha contestato la fondatezza di tutte le domande formulate nei suoi confronti,
[...]
sostenendo quanto segue:
a. la domanda di rimborso era infondata, poiché:
10 i. sin dall'edificazione dello stabile, la porzione immobiliare acquistata all'asta dall'attrice era invero un mero vano tecnico o cavedio impianti, a servizio dell'intero fabbricato ed inutilizzata da trentacinque anni, vano che la aveva da subito cercato di adibire a magazzino, pretendendo CP_6
modifiche strutturali a carico di esso;
CP_1
ii. la proposta di spostamento del sistema fognario era stata respinta dall'assemblea nella riunione del 3.10.2019, nominando contestualmente un ingegnere idraulico, il quale, in seguito ai sopralluoghi effettuati in contraddittorio con il tecnico dell'attrice, nella successiva riunione del
27.2.2020 aveva negato la sussistenza di criticità dell'impianto fognario,
individuando gli interventi necessari per rendere fruibile il locale acquistato dall'attrice, alcuni dei quali di competenza di quest'ultima
(chiusura stagna dei pozzetti e risanamento infiltrazioni della parete in calcestruzzo armato opposta agli ingressi, mediante intercapedine aerata) e in parte condominiali (spostamento all'esterno del pozzetto n. 4 e sostituzione della condotta di adduzione);
iii. anziché impugnare la delibera del 3.10.2019, l'attrice aveva nominato un proprio consulente, la cui proposta era peraltro fondata sulle specifiche esigenze di quest'ultima e della sua attività commerciale, non già su ragioni afferenti alla sicurezza del bene ed all'urgenza degli interventi;

iv. difettava quindi il requisito dell'urgenza previsto dall'art. 1134 c.c. e,
pertanto, di fronte alla lamentata inerzia degli organi condominiali, l'attrice avrebbe dovuto attivare le tutele previste dall'ordinamento, impugnando le delibere assembleari ed agendo ai sensi dell'art. 1105, comma 4, c.c.;
b. la domanda subordinata ex art. 2041 c.c. era inammissibile, difettando il requisito
11 della residualità ex art. 2042 c.c.;
c. erano altresì infondate le altre pretese, in particolare:
i. quella risarcitoria, non essendovi prova di alcun danno che fosse conseguenza immediata e diretta della condotta attiva od omissiva di esso
; CP_1
ii. quella di facere, laddove il singolo condomino non era titolare di alcuna azione volta ad ottenere la condanna del condominio all'esecuzione di opere preordinate al buon funzionamento degli impianti e delle parti comuni.
3. In seguito a cinque rinvii, dovuti alla pendenza del tentativo di mediazione obbligatoria,
atteso l'esito negativo di quest'ultimo, nell'udienza del 2.2.2023 il giudice ha assegnato alle parti i termini previsti dall'art. 183, comma 6, c.p.c.
4. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 18.5.2023 ex art. 127 ter, comma 1, c.p.c., con provvedimento reso il 7.8.2023 ai sensi del comma 3 della predetta disposizione, il giudice ha nominato CTU l'ing. alla quale con successivo Persona_9
provvedimento ex art. 127 ter, comma 1, c.p.c. reso il 27.10.2023 (previa motivazione in ordine all'infondatezza dell'istanza di ricusazione dell'ausiliare formulata dalla parte attrice, la quale nelle sue note d'udienza si era infine rimessa alla valutazione del
Tribunale) è stato conferito il seguente incarico peritale:
“Letti gli atti e la documentazione prodotta, ispezionati i luoghi, effettuata ogni opportuna
verifica, sentite le parti e i loro consulenti, con autorizzazione ad acquisire presso gli
Uffici pubblici competenti l'ulteriore documentazione ritenuta necessaria, il CTU:
o descriva i luoghi di causa, dandone rappresentazione grafica e fotografica;

o dica quali lavori sono stati effettuati dalla parte attrice sulle parti comuni
dell'edificio condominiale, ne valuti l'urgenza e la congruità delle spese sostenute;

12 o accerti, ove possibile, se tra l'ottobre 2019 e l'agosto 2020 i due immobili (foglio
43, mappale 371 subalterni 148 e 50 del NCEU di Nuoro) di proprietà dell'attrice
fossero inagibili”.
5. In seguito all'autorizzazione di alcune proroghe, il 24.7.2024 l'ing. ha Per_9
depositato l'elaborato peritale, in relazione al quale, con decreto reso il 16.10.2024 il giudice ha liquidato al CTU complessivi 2.389,51 euro (oltre ad oneri previdenziali e IVA
di legge) a titolo di onorari, ponendo tale importo a carico delle parti, in solido tra loro nei rapporti con il consulente.
6. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 10.10.2024 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con provvedimento reso il 16.10.2024 ai sensi del comma 3 della suddetta disposizione, il giudice ha rinviato all'udienza del 28.11.2024 per la precisazione delle conclusioni.
7. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 28.11.2024, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti hanno depositato le note scritte nelle quali hanno precisato le conclusioni come trascritte in epigrafe e, con provvedimento reso il 29.11.2024 ai sensi del comma 3 della suddetta disposizione, il giudice ha trattenuto la causa in decisione, assegnando alle parti i termini previsti dall'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
8. La domanda di rimborso formulata da deve essere respinta, per le Parte_1
ragioni che seguono.
a. Ai sensi dell'art. 1134 c.c. “Il condomino che ha assunto la gestione delle parti
comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”;
b. Come chiarito dal consolidato orientamento sostenuto sul punto dalla giurisprudenza di legittimità, tale disposizione, “a differenza dell'art. 1110 c.c.,
13 che opera in materia di comunione ordinaria, regola il rimborso delle spese di
gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza
o tolleranza degli altri comunisti (per quanto di durata pluriennale, come espone
la Corte di Firenze), quanto al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza,
intendendo la legge trattare nel condominio con maggior rigore la possibilità che
il singolo possa interferire nell'amministrazione dei beni in comproprietà. Ne
discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di
accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, la spesa autonomamente
sostenuta da uno di essi è rimborsabile soltanto nel caso in cui abbia i requisiti
dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c. (Cass. Sez. Unite n. 2046 del 2006; Cass.
n. 18759 del 2016)”.
Il requisito dell'urgenza condiziona, quindi, “il diritto al rimborso del
condomino gestore, il quale deve darne prova, e si spiega non soltanto come
dimostrazione che le spese anticipate dal singolo fossero indispensabili per evitare
un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, ma altresì che le opere
dovessero essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire
tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini, sulla base di
accertamento di fatto spettante al giudice del merito (Cass. n. 29336 del 2023; n.
14326 del 2017; n. 27106 del 2021). Nulla è invece dovuto in caso di mera
trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le norme in
materia di comunione (art. 1110 c.c.). Se l'assemblea, a fronte dell'urgenza
dell'intervento conservativo delle cose comuni, non vi provvede o non raggiunge
la necessaria maggioranza, o, come si assume avvenuto nel caso di specie, la
deliberazione adottata non viene eseguita (quella del 14 novembre 1994), il
rimedio è dato dal ricorso all'autorità giudiziaria, come previsto dall'art. 1105,
14 comma 4, c.c. (e dall'art. 1139 c.c.), e non dall'iniziativa individuale di uno o più
condomini che assumano la gestione delle parti condominiali degradate (Cass. n.
29336 del 2023; n. 9280 del 2018; n. 21015 del 2011)” (Cass. n. 8252/2025).
c. Nel caso in esame, quand'anche fossero ritenute urgenti tutte le spese che
[...]
ha sostenuto per i lavori sulle porzioni comuni dello stabile Pt_1
condominiale sito a Nuoro, via Tempio n. 25 – e, quindi, a prescindere dalla condivisibilità in proposito delle valutazioni effettuate dal CTU in ordine alla sussistenza di tale requisito – la pretesa di rimborso sarebbe comunque infondata,
poiché:
i. deve recisamente escludersi che ricorresse un'urgenza tale da impedire all'attrice di avvisare tempestivamente l'amministratore del o gli altri condomini, laddove la Controparte_1
dettagliata ricostruzione dei fatti contenuta nell'atto di citazione è proprio incentrata sull'inerzia serbata dall'organo dal medesimo amministratore e dall'assemblea in relazione alle criticità a suo dire interessanti alcune parti comuni dello stabile ed inficianti la situazione igienico-sanitaria del magazzino/deposito sito nel piano seminterrato, nonostante le numerose interlocuzioni e diffide ricevute, analiticamente enumerate nel punto 1.2
della parte espositiva che precede (alla quale si rinvia);
ii. l'attrice avrebbe quindi agire dinanzi all'autorità giudiziaria con il ricorso
ex art. 1105, comma 4, c.c., non già con l'azione ex art. 1134 c.c. proposta nel presente processo.
9. La domanda risarcitoria formulata da deve essere respinta, in Parte_1
particolare:
a. riguardo ai lamentati “danni da mancato godimento” dei due locali oggetto di
15 causa in relazione al periodo compreso tra l'1.10.2019 e il 6.8.2020, si osserva quanto segue:
i. occorre premettere come, nonostante il dato letterale costituito dal riferimento espresso al mancato godimento, dal tenore complessivo delle allegazioni contenute nell'atto di citazione e nei successivi scritti difensivi dell'attrice si evince chiaramente che la pretesa de qua si fonda sul tardivo rilascio dei due suddetti immobili, “Rilascio effettivamente avvenuto solo
in data 6 agosto 2020, come da verbali di rilascio che si allegano (doc. ti
14 e 15), proprio a causa dei ritardi imputabili al Condominio”, laddove
“L'impresa MA aveva quindi l'urgenza di trasferire la propria sede nei
nuovi locali acquistati, onde evitare di incorrere in penalità o contenziosi
con i locatari e di continuare a pagare gli esosi canoni. Dovendo tuttavia
eseguire dei preliminari lavori di ristrutturazione all'interno del locale
seminterrato, aveva più volte sollecitato il di eseguire i CP_1
necessari lavori di ripristino e di manutenzione straordinaria di sua
competenza sulle parti comuni dell'edificio (muri perimetrali) e gli
impianti condominiali (impianto idrico e fognario;
pozzetti di ispezione
fognaria), stante lo stato di degrado dei luoghi” (pagine 9-10 dell'atto introduttivo);
le doglianze attoree non attengono quindi all'impossibilità di utilizzare il locale acquistato ubicato nel piano terra per l'esercizio dell'attività
commerciale, bensì alla circostanza di avere dovuto rilasciare i due immobili di cui era conduttrice dieci mesi dopo la scadenza del termine originariamente pattuito con le locatrici, con conseguente necessità di versare il canone di locazione durante detto periodo;

16 ii.
iii.
emerge quindi come, analogamente alle restanti domande formulate nel presente giudizio, tutte le difese articolate dall'attrice e la documentazione prodotta a corredo (fatta eccezione per il doc. 24, che sarà menzionato nel punto che segue) siano incentrate unicamente sul locale deposito (sub. 148)
sito nel piano seminterrato dello stabile – (doc. 16 ss. atto di citazione, ivi compresa la relazione di parte dell'ing. , versata come doc. Persona_2
19) mentre non è rinvenibile alcuna allegazione o istanza istruttoria in ordine al locale commerciale del piano terra (sub. 50);
quand'anche le locatrici e l'odierna attrice avessero posticipato il termine del 30.9.2019 per il rilascio dei locali de quibus, non è dato ravvisare alcun nesso eziologico tra la condotta inerte ascritta al in ordine CP_1
ai lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni e il tardivo rilascio da parte della conduttrice, laddove:
o in relazione al suddetto magazzino, all'esito delle operazioni peritali, il CTU ha concluso che “L'immobile oggetto di perizia
(identificato nel NCEU al F° 43, mapp 371 sub 148) è un locale
con destinazione d'uso deposito che si trova al piano seminterrato
di uno stabile multipiano, realizzato nel 1989 con CE n. 6/83 e CE
in variante n. 134/86 e n. 83/87. L'agibilità di un immobile è
attestata da un documento specifico, il certificato di agibilità
appunto, ed è legata al suo utilizzo (ovvero alla sua destinazione
d'uso); nel caso in specie, venne rilasciato dal Comune di Nuoro il
certificato di agibilità n. 2 in data 18/01/1989. Considerata l'epoca
di realizzazione dell'immobile in oggetto, la sua destinazione d'uso
(spazio utilizzato dalla sig.ra per stoccaggio di Parte_1
17 materiale e all'interno del quale non viene svolta alcuna attività
lavorativa come risulta dall'accesso agli atti effettuato presso
l'archivio del nel quale non è stata rinvenuta Controparte_5
alcuna pratica di inizio attività), nessun particolare requisito
igienico sanitario è prescritto. Inoltre, nel periodo 10/2019-
08/2020, risultava valido il certificato n. 2 del 18/01/1989. Per
quanto attiene la certificazione igienico sanitaria/abitabilità
rilasciata dal Servizio igiene e sanità pubblica- Dipartimento di
Prevenzione in data 06/09/2019 essa fa riferimento ad un'istanza
della Sig.ra che probabilmente richiamava un'attività Pt_1
svolta all'interno del locale, essendo la certificazione di cui sopra
prescritta solo per lo svolgimento di attività produttive o di servizi;

essa, quindi, non rileva ai fini della presente consulenza” e,
pertanto, “sulla base delle informazioni assunte, dai documenti
prodotti dalle parti, si può affermare che nel periodo ottobre 2019 -
agosto 2020 l'immobile oggetto di perizia, distinto nel NCEU al F°
43 mapp. 371 sub 148, era agibile”;
o in riferimento al locale commerciale sito nel piano terra, al di fuori della certificazione versata in atti (doc. 24 atto di citazione), CP_4
come detto, la parte attrice non ha mai sostenuto che detto immobile fosse inutilizzabile in ragione dell'intasamento delle condotte idrica e fognaria e delle altre criticità a suo dire afferenti alle parti comuni dell'edificio, tutte ricollegate alla condizione igienico-sanitaria del solo magazzino;

b. quanto alle “spese legali di assistenza, come da Fattura n. 1/ 2020 di € 1.000,00 +
18 Fat-tura n. 3/2020 di € 684,80 per spese legali di assistenza emessa dall'avv.
Obinu (doc. 57 e 58)”, è sufficiente osservare come tale attività stragiudiziale del legale avesse ad oggetto le medesime pretese avanzate dall'attrice nei confronti del
, pretese che si sono appalesate infondate, con conseguente CP_1
insussistenza di qualsivoglia pregiudizio risarcibile.
10. La domanda con cui ha chiesto che il Parte_1 Controparte_1
fosse condannato ad eseguire i lavori e le opere necessarie per la manutenzione
[...]
straordinaria delle parti comuni dello stabile deve essere respinta, in virtù del consolidato insegnamento secondo cui “Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del
condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli
impianti condominiali (nella specie, l'impianto elettrico comune), che possa essere
esercitato mediante un'azione di condanna della stessa gestione condominiale
all'adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l'uso
dell'impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli
artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa
a norma dell'impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il , una CP_1
pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento,
ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le
impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i
provvedimenti dell'amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale
dell'amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all'autorità giudiziaria in
caso di inerzia agli effetti dell'art. 1105, comma 4, c.c.” (Cass. n. 16608/2017, n.
5110/2023).
11. Anche la domanda subordinata di ingiustificato arricchimento formulata da
[...]
deve essere respinta, per le ragioni che seguono. Pt_1
19 a. Occorre rilevare, anzitutto, come la pretesa de qua sia proponibile, poiché:
i. ai sensi dell'art. 2042 c.c. “L'azione di arricchimento non è proponibile
quando il danneggiato può esercitare un'altra azione per farsi
indennizzare del pregiudizio subito”;
ii. non si trascura il tradizionale insegnamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “al condomino cui non sia riconosciuto il diritto al
rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per
essere carente il presupposto dell'urgenza all'uopo richiesto dall'art. 1134
c.c., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell'azione di arricchimento
ex art. 2041 cod. civ., non potendo essa essere esperita in presenza di un
divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti
(Cass. n. 20528 del 2017)” (Cass. n. 5995/2022)”;
tale posizione deve tuttavia essere rivisitata, alla luce dei più recenti pronunciamenti della medesima Corte di Cassazione, la quale ha chiarito che “la domanda di ingiustificato arricchimento (avanzata autonomamente
ovvero in via subordinata rispetto ad altra domanda principale) è
proponibile ove la diversa azione - sia essa fondata sul contratto ovvero su
una specifica disposizione di legge ovvero ancora su clausola generale - si
riveli carente ab origine del titolo giustificativo, restando viceversa
preclusa ove quest'ultima sia rigettata per prescrizione o decadenza del
diritto azionato o per carenza di prova del pregiudizio subito o per nullità
derivante dall'illiceità del titolo contrattuale per contrasto con norme
imperative o con l'ordine pubblico” (Cass. n. 27008/2024, n. 6735/2024,
SS.UU. n. 33954/2023);
iii. come detto nel punto 8 che precede, la domanda di rimborso ex art. 1134
20 c.c. proposta dall'attrice è infondata in ragione del difetto del requisito dell'urgenza, mentre non ricorrono le ulteriori ipotesi menzionate nel capoverso che precede, in presenza delle quali è preclusa all'impoverito l'esperibilità dell'azione di ingiustificato arricchimento.
b. Benché ammissibile, la domanda è infondata, poiché:
i. è noto che “Requisiti essenziali per il felice esito dell'azione generale di
arricchimento contemplata dall'art. 2041 cod. civ. sono costituiti
dall'arricchimento di un soggetto e dalla diminuzione patrimoniale di un
altro soggetto collegati da un nesso di causalità nonché dal difetto di un
titolo specifico (ovvero la mancanza di qualsiasi altra azione) in favore
dell'impoverito per ottenere la reintegrazione patrimoniale (ex plurimis,
Cass., Sez. U, 05/12/2023, n. 33954)” (Cass. n. 11469/2025),
reintegrazione del depauperato la quale comporta che l'indennizzo “va
commisurato all'arricchimento, riconoscendo, in via sostitutiva, al
depauperato un quid monetario nei limiti dello stesso arricchimento
(perché, altrimenti, si verificherebbe un arricchimento nel senso inverso)”
(Cass. n. 11337/2025), elementi costituitivi la cui prova incombe chiaramente sull'impoverito;
ii. nel caso in esame, in disparte la condivisibilità o meno delle conclusioni alle quali è addivenuta l'ing. – la quale “ha ritenuto Persona_9
necessari ed urgenti i lavori di sostituzione dei chiusini in cemento che non
garantivano la chiusura ermetica dei pozzetti, preceduti dalla
manutenzione degli stessi e dalla rimozione dei chiusini esistenti, compreso
carico, trasporto e conferimento di quanto rimosso, i lavori di pulizia della
griglia posta nel cortile condominiale antistante il deposito ed i lavori di
21 verifica, monitoraggio e pulizia della stessa griglia per un periodo di 20
giorni” (elaborato tecnico, pag. 10), esborsi quantificati in 3.035,26 euro –
non ha fornito la benché minima specificazione (né Parte_1
tantomeno ha fornito prova o argomenti di prova) in ordine all'arricchimento conseguito dal in seguito ai lavori CP_1
eseguiti da essa attrice sulle parti comuni, non ricorrendo neppure i presupposti per la liquidazione in via equitativa, difettando il presupposto dell'oggettiva impossibilità o particolare difficoltà del relativo ammontare
(Cass. n. 18804/2015), neppure allegata.
12. Le spese di lite debbono essere regolate secondo il principio della soccombenza, previsto dagli artt. 91 ss. c.p.c., quindi poste a carico di , non ravvisandosi Parte_1
ragioni che possano giustificarne la compensazione neppure parziale tra le parti, stante l'infondatezza di tutte le domande formulate dalla medesima nel presente giudizio.
Alla liquidazione, contenuta nel dispositivo, si perviene in base ai valori tabellari previsti dal D.M. 55/2014, per le cause di valore indeterminabile, ritenuta congrua l'applicazione dello scaglione compreso tra 26.000,01 euro e 52.000,00 euro (ossia il minimo ordinariamente applicabile ai sensi dell'art. 5, comma 6, del predetto D.M., sul punto, tra le tante, Cass. n. 11684/2023) – considerata la sommatoria tra le domande di pagamento (rimborso ex art. 1134 c.c. di complessivi 17.210,88 euro e risarcimento dei danni per complessivi 17.684,80 euro) la domanda di condanna del CP_1
all'esecuzione delle opere di manutenzione delle parti comuni dello stabile CP_3
(di valore indeterminabile) – senza riduzioni o aumenti per alcuna delle fasi, in particolare:
- per le fasi di studio e introduttiva, atteso il livello medio di complessità della controversia in fatto e in diritto;

22 - per la fase istruttoria, caratterizzata dalla produzione di documenti e dall'espletamento della CTU;

- per la fase decisionale, considerato che nelle memorie ex art. 190 c.p.c. le parti hanno compiutamente argomentato sugli esiti dell'istruttoria.
13. Nei rapporti interni tra le parti, le spese della consulenza tecnica d'ufficio – liquidate con decreto reso il 16.10.2024 in complessivi 2.389,51 euro (oltre ad oneri previdenziali e
IVA di legge) a titolo di onorari – debbono essere poste interamente a carico dell'attrice,
tenuto conto dell'esito della causa e del fatto che il compenso dell'ausiliare è stato determinato in considerazione del valore di quest'ultima.
14. In ragione della soccombenza totale dell'attrice, deve essere respinta la domanda ex art. 96
c.p.c., formulata da quest'ultima.


PER QUESTI MOTIVI


15. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
a. rigetta tutte le domande formulate da quale titolare Parte_1
dell'impresa individuale IF LL BL DI NA DE;

b. condanna a rimborsare al Parte_1 Controparte_1
le spese processuali, così liquidate:
[...]
€ 1.701,00 per compensi di avvocato della fase di studio;

€ 1.204,00 per compensi di avvocato della fase introduttiva;

€ 1.806,00 per compensi di avvocato della fase istruttoria;

€ 2.905,00 per compensi di avvocato della fase decisionale;

€ 7.616,00 complessivi, oltre a spese generali 15%, CPA e IVA di legge;

c. dispone che, nei rapporti interni tra le parti, le spese della consulenza tecnica d'ufficio – liquidate con decreto reso il 16.10.2024 in complessivi 2.389,51 euro
(oltre ad oneri previdenziali e IVA di legge) a titolo di onorari – siano poste interamente a carico di;
Parte_1
23 d. rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata da . Parte_1
Nuoro, 19.5.2025
Il Giudice
dott. TO Falzoi
24