N. R.G. 4449/2023
TRIBUNALE DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 4449/2023
Oggi 24 febbraio 2025, alle ore 11:00, innanzi al dott. Alfredo Spitaleri, sono comparsi:
- per , n.q. di Rettore della , l'Avv. Sebastiano Controparte_1 Controparte_2
Ricupero il quale insiste in tutto quanto chiesto, dedotto ed eccepito in tutti i propri scritti in corso di causa;
contesta tutte le avverse difese, ivi incluse quelle di cui alla memoria integrativa di controparte;
insiste in tutte le richieste di prova già formulate;
discute la causa riportandosi ai propri scritti difensivi, chiedendo condannarsi la controparte alla restituzione dell'immobile, previa declaratoria di risoluzione del contratto;

- per la Comunità Controparte_3
l'avv. Maria Alessandra Furnari la quale contesta le odierne deduzioni formulate da parte attrice, riportandosi integralmente a tutte le proprie richieste, ivi inclusa la prova per testi richiesta in atti;
discute la causa riportandosi ai propri scritti difensivi, nelle cui conclusioni insiste;

Il Giudice,
Si ritira in camera di consiglio. Quindi, rientrato dalla camera di consiglio, ha pronunciato e pubblicato la seguente sentenza, dandone lettura in udienza ex art. 429
c.p.c.
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
Pag. 1 di 8 N. R.G. 4449/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
In Nome Del Popolo Italiano
IL TRIBUNALE DI SIRACUSA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella persona del Giudice dott. Alfredo Spitaleri, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. r.g. 4449/2023
PROMOSSA DA
, nella qualità di Rettore della ”, Controparte_1 Controparte_2
C.F. con il patrocinio dell'Avv. Sebastiano Ricupero, presso il C.F._1
cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
, in Controparte_4
persona del legale rappresentante pro tempore, C.F. , con il patrocinio P.IVA_1
dell'Avv. Maria Alessandra Furnari, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Precisate le conclusioni come da verbale in atti, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 24.02.2025, all'esito della discussione di cui all'art. 429 c.p.c.
Pag. 2 di 8 MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Oggetto di lite è la domanda - originariamente proposta nelle forme dell'intimazione di sfratto per finita locazione - di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 06.07.2021, nonché la conseguente domanda di condanna della convenuta al rilascio dell'immobile oggetto del suddetto contratto.
1.1. - A sostegno della domanda, l'attore ha dedotto che, in data 06.07.2021, l'allora
Rettore della ha stipulato con la convenuta un contratto di Controparte_2
locazione straordinaria e transitoria avente ad oggetto il complesso immobiliare sito a
Siracusa, Via Capodieci 6, per uno spazio ufficio temporaneo. La durata del contratto è stata pattuita in tre mesi, dal 05.07.2021 al 16.09.2021, senza necessità di disdetta, trattandosi di locazione transitoria. Tuttavia, l'associazione convenuta, alla scadenza del contratto, non ha rilasciato l'immobile.
2. - Si è costituita in giudizio l , Controparte_5
opponendosi alla convalida dello sfratto, all'uopo assumendo che il contratto di locazione stipulato tra le parti non ha carattere transitorio e, dunque, ai sensi dell'art. 27,
L. n. 392/1978, deve intendersi pattuito per sei anni, con scadenza in data 05.07.2027.
3. - Non convalidato l'intimato sfratto, disposto il mutamento del rito ex art. 426 c.p.c., invitate le parti, ex art. 101 c.p.c., a interloquire sulla questione di nullità del contratto di locazione non registrato e omessa ogni attività istruttoria, la causa è stata posta in decisione all'udienza del 24.02.2025 sulle conclusioni spiegate come da verbale in atti, all'esito della discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
4. - La domanda va disattesa per i motivi di cui infra.
4.1. - Va, in primo luogo, ricordato che, ai sensi dell'art. 1, co. 346, L. n. 311/2004, i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati.
Come sostenuto dalla Corte costituzionale, la suddetta norma ha elevato “la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.” (cfr. Corte cost. n. 420/2007).
Pag. 3 di 8 Detta nullità, alla luce dell'orientamento, oramai univoco, della giurisprudenza di legittimità, è sanabile, con effetto ex tunc, mediante la registrazione tardiva del contratto di locazione, in quanto “il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” appare coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” (entrambi i termini da intendersi, come ovvio, in senso diverso da quello tradizionalmente riservato al momento esecutivo del rapporto negoziale)” (cfr.
Sez. Un. n. 23601/2017; in senso conforme, Cass. n. 18942/2019 e n. 15582/2021).
4.1.1. - Va, inoltre, precisato che la recente giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la mancata registrazione del contratto di locazione è da ritenersi causa di nullità (solo) relativa del contratto, avendo carattere protettivo;
ne consegue che la stessa è azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d'ufficio dal giudice. L'unico caso di nullità assoluta, rilevabile ex officio, infatti, residuerebbe essere quello del contratto non scritto ma registrato (cfr. Sez. Un., n. 9475/2021).
4.1.2. - Con riguardo al caso in esame, l'attore, nella qualità di locatore dell'immobile, nella memoria integrativa ex art. 101 c.p.c., ha sostenuto la nullità per mancata registrazione del contratto di locazione stipulato dalle parti in data 06.07.2021, chiedendo di “ritenere e dichiarare, stante la nullità del contratto di locazione del
06.07.2021 relativo al periodo dal 05.07.2021 al 16.09.2021, che parte resistente detiene l'immobile per cui è causa senza alcun titolo e per l'effetto condannare quest'ultima all'immediato rilascio del bene” (cfr. pag. 7, memoria integrativa).
Tuttavia, nulla al riguardo ha dedotto la convenuta - conduttrice, la quale si è limitata a chiedere “che siano dichiarate inammissibili e comunque rigettate tutte le richieste di cui agli atti di controparte” (cfr. pag. 6, memoria integrativa).
Ne deriva che, alla luce del sopra citato orientamento giurisprudenziale, non può essere dichiarata la nullità ai sensi dell'art. 1, co. 346, L. n. 311/2004 del contratto di locazione del 06.07.2021.
5. - Con riguardo, poi, alla natura transitoria del suddetto contratto, va premesso che, ai sensi dell'art. 27, L. n. 392/1978, la durata delle locazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali
Pag. 4 di 8 e artigianali di interesse turistico, nonché all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata di sei anni, salve le ipotesi in cui l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio, potendo, in tal caso, il contratto di locazione essere stipulato per un periodo più breve.
5.1. - La transitorietà della locazione non abitativa è collegata al carattere transitorio dell'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato e deve trovare giustificazione non in eventuali vicende temporali, bensì nella natura dell'attività professionale o commerciale esercitata dal locatario che deve essere temporalmente contenuta. Inoltre, la transitorietà dev'essere “espressamente enunciata” nel contratto con specifico riferimento alle ragioni che l'abbiano determinata, in modo tale da consentire la verifica in sede giudiziale dell'esistenza di ragioni oggettive che permettano di deviare dal regime ordinario (cfr. Cass. n. 16117/2010, conf. Cass. n. 18942/2019, secondo cui:
“Qualora una locazione di immobile destinato all'esercizio di una delle attività previste dall'art. 27 della legge n. 392 del 1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all'art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 cod. civ., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula
l'effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità”).
5.2. - Con riguardo al caso in esame, va precisato che le parti in causa hanno prodotto due differenti copie del contratto di locazione del 06.07.2021: a) la copia prodotta dall'attore prevede espressamente che “la durata della locazione è stabilita in mesi tre
(3) con decorrenza il 5 Luglio 2021 e scadenza il 16 Settembre 2021 a termine e senza necessità di disdetta alcuna trattandosi di locazione transitoria richiesta dal conduttore ai sensi dell'art. 27, 5 comma della legge 392/78, in quanto (indicare il motivo di
Pag. 5 di 8 transitorietà)” (cfr. doc. 3, fasc. attore); b) nella copia prodotta dalla convenuta, invece, si legge che “la durata della locazione è stabilita in mesi tre (3) con decorrenza il 15
Giugno 2021 e scadenza il 16 Settembre 2021 in attesa di comunicazione del nuovo termine di contratto” (cfr. doc. 2, fasc. convenuta).
Ebbene, indipendentemente dall'autenticità dell'uno o dell'altro contratto rispettivamente allegato dalle parti, va osservato che, in entrambi, non è stato specificamente indicato il motivo della transitorietà che giustificherebbe la sottoscrizione di tale tipo di contratto.
In assenza delle specifiche condizioni richieste dalla legge, dunque, il contratto di locazione in oggetto non può dirsi di natura transitoria, con la conseguente applicazione della disciplina ordinaria di cui all'art. 27, L. n. 392/1978.
Ne deriva che, ricondotto alla durata minima prevista dalla suddetta norma (sei anni), il contratto di locazione stipulato dalle parti in data 06.07.2021, con decorrenza dal
15.06.2021, verrà alla sua prima scadenza solo in data 16.06.2027.
6. - Nessun rilievo può attribuirsi alla diversa ricostruzione operata da parte attrice solo in seno alla propria memoria integrativa, laddove afferma che “il contratto di locazione in virtù del quale, ad oggi, la resistente continua ad occupare l'immobile e che, come chiesto va dichiarato risolto con ogni conseguenziale statuizione, è quello diverso sottoscritto il 05.07.2021 i cui effetti sono terminati allo spirare della scadenza del
27.09.2021” (cfr. pag. 2, memoria integrativa).
Se è vero, infatti, che le parti in causa hanno sottoscritto un ulteriore contratto di locazione in data 05.07.2021 con scadenza in data 16.09.2021, avente diverso oggetto rispetto a quello sinora preso in considerazione (sottoscritto dalle parti in data
06.07.2021), è altrettanto vero che, nell'atto di intimazione di sfratto per morosità, parte attrice ha affermato, espressamente, che “purtroppo, a differenza del prima accordo, il secondo [ovvero quello stipulato in data 06.07.2021] non ha previsto espressamente la facoltà del concedente di rimpossessarsi dei locali, se non riconsegnati, senza alcuna precedente formalità” (pag. 2 intimazione di sfratto).
Pag. 6 di 8 È evidente, dunque, che lo sfratto per finita locazione è stato intimato in relazione al secondo contratto del 06.07.2021 e non, invece, in relazione a quello del 05.07.2021, il quale è stato stipulato al solo fine di poter organizzare una manifestazione pubblica all'interno dell'immobile già locato, senza violazione delle clausole di cui al contratto del 06.07.2021, il quale prevede espressamente che “l'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso spazio ufficio temporaneo. Il conduttore si impegna a non mutare la destinazione d'uso dell'immobile, anche solo parzialmente o temporaneamente”.
7. - Va, altresì, rigettata la domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile, formulata dall'attore in seno alla memoria integrativa, alla luce della sopra spiegata validità ed efficacia del contratto di locazione del 06.07.2021.
8. - Con riguardo, invece, alla domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione, va premesso che, ai sensi dell'art. 667 c.p.c., in caso di opposizione o di accertamento negativo dei presupposti per la pronuncia della convalida della licenza o dello sfratto, si esaurisce la fase sommaria del procedimento e si apre la fase di merito secondo il rito locatizio, previa pronuncia dell'ordinanza di mutamento del rito, con la quale il giudice fissa l'udienza di discussione, assegnando alle parti un termine per il deposito delle eventuali memorie integrative.
Con le suddette memorie, stante l'unitarietà del giudizio, ancorché articolato in fasi, non si può proporre una nuova domanda, essendo, tuttavia, possibile la modifica e la precisazione delle domande già proposte, in ragione dell'allegazione e delle difese svolte dalla controparte (cfr. Cass. n. 4771/2019).
8.1. - Tornando al caso in esame, posto che l'originaria domanda attorea si qualificava come intimazione di sfratto per finita locazione, e non per morosità, la condanna al pagamento dei canoni non dedotto nell'originario giudizio rappresenta una domanda nuova, inammissibile nell'odierno giudizio.
8.2. - Ma, anche a prescindere dai superiori rilievi, va rilevato che l'attore, in riferimento alla suddetta condanna, non solo ha espressamente dichiarato che “si fa riserva di agire con separato giudizio (cfr. pag. 7, memoria integrativa), ma, nelle
Pag. 7 di 8 relative conclusioni, ha chiesto soltanto la condanna “al pagamento della somma di €
25.000,00 o di quella maggiore che sarà statuita dal Decidente, quale indennità di occupazione dell'immobile” (cfr. pag. 8, memoria integrativa).
8.3. - Ne deriva che la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione non può comunque essere esaminata nell'odierno giudizio.
9. - Va, infine, rigettata la domanda di condanna “al pagamento per il maggiore utilizzo rispetto alla consegna prevista, ai sensi e per gli effetti dell'art. 9 del contratto di locazione del 05.07.2021” (cfr. pag. 7, memoria integrativa), tenuto conto che, come sopra chiarito, il contratto di locazione del 05.07.2021 ha cessato i propri effetti in data
27.09.2021, mentre l'associazione convenuta continua a detenere l'immobile in virtù del diverso contratto del 06.07.2021, ancora valido ed efficace.
10. - Tenuto conto che la presente decisione non esaurisce la res litigiosa tra le parti - la domanda di condanna al pagamento dei canoni di locazione, infatti, potrà essere riproposta in separato giudizio, così come quella di risoluzione per inadempimento - sussistono gravi ed eccezionali ragioni, ai sensi dell'art. 92, co. 2, c.p.c., per compensare per intero le spese di lite tra le parti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Siracusa, Sezione Seconda Civile, in persona del G.U., Dott. Alfredo
Spitaleri, disattesa o assorbita ogni diversa domanda ed eccezione, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 4449/2023 r.g., così dispone:
1) Rigetta ogni domanda attorea.
2) Compensa per intero le spese di lite tra le parti.
Così deciso a Siracusa in data 24 febbraio 2025
IL GIUDICE dott. Alfredo Spitaleri
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011.
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