REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – sezione XI civile, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Giovanni Scotto di Carlo, ha emesso la seguente
SENTENZA
(redatta ai sensi degli artt.132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come
modificati dalla legge 18.6.09 n.69) nella causa iscritta al n. 2676/2018
del Ruolo Generale A.C., ad oggetto:
Vendita di cose immobili
TRA
nata a [...] il giorno 11.11.1952, C.F. Parte_1
rappresentata e difesa dall'Avv. Massimiliano C.F._1
Cicoria, C.F. , in virtù di procura in atti C.F._2
E

Controparte_1
(già esteso al socio accomandatario con sentenza CP_1
Trib. Napoli n. 24/2020), in persona del Curatore Avv. Renato
Esposito, C.F. , elettivamente domiciliato in C.F._3
Napoli, alla via Ippolito Borghese n. 3 presso lo studio dell'Avv.
Gennaro Di Pietro (C.F.: ), dal quale è CodiceFiscale_4
rappresentato e difeso, giusta procura in atti
ATTORI
CONTRO
nato a [...] il [...], C.F. Controparte_2
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 1 di 13 , elettivamente domiciliato in Napoli al Viale C.F._5
Augusto n. 9, presso lo studio dell'Avv. Luciana Moio, C.F.
, che lo rappresenta e difende giusta procura in C.F._6
atti
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice, nelle persone di e del Parte_1 Controparte_1
in persona del Curatore pro tempore, ha concluso
[...]
riportandosi integralmente a quanto dedotto e richiesto negli atti difensivi e nella comparsa conclusionale, insistendo per l'accoglimento delle domande così come formulate in citazione e successivi scritti, e in particolare per la dichiarazione di nullità del contratto preliminare di compravendita del 12 ottobre 2015 per violazione del divieto di patto commissorio ex art. 2744 c.c., ovvero in subordine per la rescissione del contratto per lesione ai sensi dell'art. 1448 c.c., con ogni conseguente statuizione di legge, comprese le spese di lite.
Parte convenuta, sig. , ha concluso come da Controparte_2
comparsa conclusionale depositata in data 14 febbraio 2025, insistendo per il rigetto integrale delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto, e in via riconvenzionale ha chiesto di dichiarare l'inadempimento degli attori al contratto preliminare con conseguente risoluzione del contratto e condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, pari ad euro 300.000,00, oltre interessi e rivalutazione, e in via principale l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ai sensi dell'art. 2932 c.c., nonché il
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 2 di 13 risarcimento dei danni subiti e la condanna per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c., con vittoria di spese e competenze di giudizio.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Gli attori e (all'epoca dei fatti coniugi in Parte_1 CP_1
comunione dei beni) stipulavano in data 12.10.2015 un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un immobile in Napoli, al
Viale Colli Aminei, n. 40, piano secondo, nonché la proprietà
superficiaria di un posto auto;
promissario acquirente dell'immobile era il convenuto . Controparte_2
Il prezzo pattuito ammontava complessivamente ad € 250.000,00, di cui
€.50.000,00 si dichiaravano versati immediatamente a titolo di caparra confirmatoria ed ulteriori €.100.000,00 da versarsi in più rate entro marzo 2016, parimenti qualificati come caparra confirmatoria integrativa, per un totale di €.150.000,00 versato prima del rogito;
si pattuiva che il saldo di €.100.000,00 sarebbe stato corrisposto alla stipula dell'atto definitivo.
Successivamente, con accordo aggiuntivo, le parti convenivano di sostituire il bene promesso in vendita con altro immobile di maggior superficie (appartamento di 181 mq al Viale Colli Aminei n. 40,
risultante dalla fusione di due unità adiacenti), mantenendo invariato il prezzo complessivo.
Il contratto preliminare di compravendita del 12.10.2015 è stato trascritto a Napoli il 14.10.2015 ai nn. 23222/17921 ed il successivo atto di surrogazione reale del 24.11.2016 è stato trascritto il 28.11.2016
ai nn. 30838/23280.
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 3 di 13 In data 10.10.2017 le parti pattuivano una proroga del termine per la stipula del contratto definitivo sino al 30.01.2018, stabilendo una penale di €.3.000,00 in caso di ulteriore ritardo, da corrispondersi dai promittenti venditori in tre rate mensili da €.1.000,00 ciascuna con scadenza 30.11.2017, 30.12.2017 e 30.01.2018.
Alla nuova scadenza del 30.01.2018, tuttavia, il contratto definitivo non veniva concluso;
e convenivano infatti in CP_1 Parte_1
giudizio il promissario acquirente deducendo che Controparte_2
quest'ultimo, per il tramite del padre , aveva in Controparte_3
realtà erogato loro un prestito di €.150.000,00 e che il preliminare di vendita era stato preteso dal come strumento di garanzia di CP_2
tale credito;
sul presupposto di tale natura sostanziale dell'operazione, gli attori chiedevano in via principale di accertare l'esistenza di detto mutuo e quindi dichiarare la nullità del preliminare ex artt. 2744 e 1344
c.c., assumendo trattarsi di un patto commissorio. In via subordinata,
laddove venisse negato il carattere fraudolento, gli attori chiedevano di dichiarare la rescissione per lesione ex art. 1448 c.c., sostenendo che il prezzo concordato fosse inferiore alla metà del valore dell'immobile,
avendo il approfittato del loro stato di bisogno, a lui noto. CP_2
Si costituiva in giudizio il convenuto contestando Controparte_2
integralmente le avverse pretese;
negava recisamente che l'operazione avesse funzione di garanzia, affermando viceversa la genuina volontà di compravendita e la piena validità del contratto preliminare. Eccepiva,
inoltre, che la domanda di rescissione per lesione fosse tardiva per decorso del termine annuale di cui all'art. 1449 c.c..
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 4 di 13 Il convenuto proponeva altresì domanda riconvenzionale CP_2
chiedendo, in via principale, l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare, con pronunzia di sentenza costitutiva del trasferimento in suo favore dell'immobile promesso in vendita, previo versamento del saldo prezzo di €.100.000,00; chiedeva inoltre la condanna dei promittenti venditori al pagamento della penale di € 3.000,00 come da accordo di proroga, nonché al risarcimento dei danni per il ritardo nell'adempimento, da liquidarsi equitativamente, con compensazione tra quanto eventualmente riconosciuto a tale titolo e il residuo prezzo ancora dovuto. In via subordinata, per il caso di mancato accoglimento dell'esecuzione specifica, il convenuto chiedeva di dichiarare la risoluzione del preliminare per inadempimento dei promittenti venditori, con condanna degli attori alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria incassata (€ 300.000,00) e al risarcimento degli ulteriori danni. Infine, formulava domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. per lite temeraria, deducendo la malafede o colpa grave degli attori nell'aver agito al solo scopo di sottrarsi alle proprie obbligazioni.
Nelle more del giudizio il Tribunale di Napoli, con sentenza del
31.01.2020, dichiarava il fallimento della ed, in Controparte_1
estensione, anche il fallimento del socio accomandatario;
CP_1
interrotto il giudizio, il processo veniva riassunto e si costituiva la curatela fallimentare, che insisteva nelle domande di nullità o rescissione già svolte dal fallito ed inoltre eccepiva l'inammissibilità
della riconvenzionale del per effetto dell'intervenuto CP_2
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 5 di 13 fallimento, assumendo che ogni pretesa verso il fallito doveva essere azionata in sede concorsuale.
In data 26.04.2021, il Giudice Delegato ha poi autorizzato il Curatore
fallimentare a sciogliersi ex art.72 legge fall. dal contratto preliminare di compravendita del 12.10.2015 (rep. 1802 racc. 1200, trascritto a
Napoli il 14.10.2015 ai nn. 23222/17921) e, di conseguenza, dal successivo atto di surrogazione reale del 24.11.2016 (rep. 253754 racc.
29445 trascritto il 28.11.2016 ai nn. 30838/23280) sottoscritto dal fallito e dalla moglie con CP_1 Parte_1 CP_2
, con riferimento alla quota del 50% della proprietà di cui è
[...]
titolare il . CP_1
All'udienza di precisazione delle conclusioni, le parti rassegnavano le proprie conclusioni definitive conformi alle domande come sopra riassunte;
depositate le comparse conclusionali e memorie di replica autorizzate, la causa viene quindi per la decisione.
Orbene, va anzitutto esaminata la domanda attorea che mira a far dichiarare nullo il contratto preliminare, in quanto asseritamente concluso a scopo di garanzia ed in violazione del divieto di patto commissorio.
Al riguardo, si rammenta che, ai sensi dell'art. 2744 c.c., è nullo il patto con cui il creditore di una somma di denaro si accorda col debitore in modo che, in mancanza del pagamento entro un termine, la proprietà di un bene del debitore passi al creditore;
tale norma esprime un principio generale di ordine pubblico economico, volto a impedire che il creditore, approfittando della propria posizione di forza, si arricchisca
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 6 di 13 impropriamente appropriandosi di un bene del debitore inadempiente.
Come chiarito dalla Suprema Corte, il divieto di patto commissorio si estende a qualsiasi negozio – anche lecito in astratto – impiegato per ottenere il risultato sostanziale vietato dalla legge, ossia coartare il debitore a trasferire un suo bene in caso di mancato pagamento di un debito (Cass. 20.2.2013 n. 4262); pertanto, l'art. 2744 c.c. deve essere interpretato in maniera funzionale, sicché in forza della sua previsione risulta colpito da nullità non solo il "patto" ivi descritto, ma qualunque tipo di convenzione, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento giuridico,
dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, accettando preventivamente il trasferimento della proprietà di un suo bene quale conseguenza della mancata estinzione di un suo debito (Cass. 14/05/2024, n. 13210), in quanto la sanzione di nullità colpisce non una forma negoziale in sé, ma l'assetto di interessi che realizza tale scopo illecito, anche attraverso contratti apparentemente leciti.
Il divieto di patto commissorio, sancito dall'articolo 2744 del C.C., si estende dunque a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento,
dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore, sicché, anche un contratto preliminare di compravendita può
dissimulare un mutuo con patto commissorio, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene, qualora la promessa di vendita abbia la funzione di garantire la restituzione, entro un certo
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 7 di 13 termine, della somma precedentemente o contemporaneamente mutuata dal promittente compratore, purché sia dimostrato il nesso di strumentalità tra i due negozi (Cass. 03/02/2023, n. 3385; Cass.
09/10/2017, n. 23617).
Da ciò discende che, in linea di principio, anche un preliminare di vendita può integrare un patto commissorio, laddove risulti l'intento primario delle parti di costituire con il bene promesso in vendita una garanzia reale in funzione dell'adempimento delle obbligazioni contratte dal promittente venditore con altro negozio collegato, sì da stabilire un collegamento negoziale e strumentale tra i due negozi.
Nel caso di specie, risulta evidente che il meccanismo negoziale posto in essere attraverso l'apparente stipulazione di un preliminare di compravendita immobiliare, aveva in concreto lo scopo di predisporre una garanzia reale di restituzione di un mutuo: la promessa di vendita del bene da parte dei debitori ( e al congiunto del Pt_1 CP_1
creditore ( ), era funzionalmente connessa all'obbligo di CP_2
restituire la somma mutuata, sicchè la causa concreta del preliminare non era dunque lo scambio di cosa contro prezzo, tipico della compravendita, bensì la creazione di una garanzia atipica a tutela del credito del . CP_2
Tale operazione negoziale è in toto sussumibile nello schema vietato del patto commissorio.
Benché nel testo del preliminare in parola non fosse espressamente inserita una condizione risolutiva o sospensiva legata all'adempimento dell'obbligo di restituzione, la volontà concreta delle parti – desumibile
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 8 di 13 dal contesto e dal comportamento successivo – appare chiaramente ricostruibile nel senso di far dipendere l'effetto traslativo dalla mancata restituzione della somma mutuata.
Infatti, l'operazione negoziale in esame presenta rilevanti anomalie rispetto a un normale contratto preliminare di compravendita: in particolare, risultano estremamente significative l'avvenuta corresponsione di una caparra (€.150.000) assai cospicua e sproporzionata rispetto al prezzo complessivo (€.250.000), la previsione di un termine per la stipula del definitivo assai lungo ed inoltre ulteriormente prorogato, ma soprattutto la successiva sostituzione dell'immobile inizialmente promesso in vendita con altro di maggior pregio e valore, senza alcun adeguamento del corrispettivo.
In particolare, la circostanza che il convenuto abbia concesso proroghe ed abbia atteso, prima di agire per l'esecuzione specifica, il definitivo manifestarsi dell'insolvenza dei debitori, lascia presumere che egli considerava la somma versata come un credito da recuperare, garantito dall'alternativa di soddisfarsi sull'immobile in caso di mancato rimborso, piuttosto che come il semplice prezzo di un acquisto.
Il prolungarsi del termine di restituzione ben si coniuga, invece, con la sostituzione del bene immobile inizialmente oggetto del patto negoziale con altro di maggior valore;
inoltre, è del tutto incomprensibile che il promittente venditore accetti di sostituire l'immobile promesso in vendita con altro di maggior superficie e maggiore rendita catastale,
dunque di maggior valore, senza nel contempo richiedere alcuna integrazione del corrispettivo, mentre invece, presumendo che il
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 9 di 13 contratto dissimulato fosse piuttosto diretto a creare una garanzia reale,
appare del tutto coerente che il protrarsi del tempo di restituzione della somma mutuata, con il conseguente aumento degli interessi dovuti, imponesse l'adeguamento della garanzia e quindi la sostituzione dell'immobile oggetto del patto commissorio dissimulato con un altro immobile di maggior valore.
D'altronde, se realmente si fosse trattato di una compravendita, il convenuto avrebbe avuto interesse a concludere l'atto definitivo nei tempi inizialmente previsti, indipendentemente dalle vicende finanziarie altrui, quindi non avrebbe ragionevolmente accettato di dilazionare nel tempo l'acquisto di un bene per lui così vantaggioso se non per dare modo ai promittenti venditori di reperire il denaro e scongiurare la vendita.
Tali elementi indiziari convergono nel rivelare la funzione economico-
individuale del contratto, ossia uno scopo di garanzia e non di vendita,
in frode al divieto di patto commissorio. Né il convenuto ha fornito prova contraria, limitandosi ad appigli formali (la dicitura “caparra confirmatoria” nel contratto) che non possono prevalere sulla sostanza economica dell'operazione, specie alla luce della teoria della causa in concreto, oggi dominante.
Si tratta, in definitiva, di un caso classico di simulazione relativa: il negozio apparente (preliminare di vendita) mascherava un diverso negozio dissimulato (mutuo con garanzia reale atipica), come tale soggetto al regime giuridico effettivo di quest'ultimo. Tuttavia, poiché lo scopo concreto era illecito (violazione del divieto di patto
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 10 di 13 commissorio), la causa del negozio simulato risulta illecita e rende nullo l'intero accordo, ai sensi degli artt. 1344 e 1418 c.c..
Da ciò discende la nullità assoluta del contratto preliminare de quo, per contrasto con norma imperativa (art. 2744 c.c.), nullità che travolge sia il preliminare originario sia la successiva scrittura modificativa, quale parte integrante dello stesso disegno negoziale illecito.
La conclusione di cui sopra risulta ulteriormente corroborata dalla manifesta sproporzione economica tra le prestazioni dedotte in contratto, che costituisce un ulteriore indizio significativo dell'intento di garanzia;
ed invero, dalla perizia tecnica di parte attrice, prodotta in atti, emerge che l'immobile promesso in vendita – individuato nell'atto di surrogazione reale del 24.11.2016 – aveva un valore di mercato di circa €.714.950,00 al momento della stipula, a fronte di un corrispettivo stabilito in €.250.000,00; ebbene, anche a voler ritenere eccessiva la stima espressa dal consulente di parte attrice - peraltro motivata e non contrastata da una stima diversa di controparte - resta comunque palese che il prezzo pattuito per la vendita fosse certamente di gran lunga inferiore a quello di mercato.
Né può omettersi la considerazione dell'evidente stato di necessità economica in cui versava il nucleo familiare del , che è CP_1
infatti sfociato nella sopravvenuta dichiarazione di fallimento della sua società, fallimento esteso anche alla sua persona quale socio illimitatamente responsabile.
L'accoglimento della domanda principale di nullità per patto commissorio assorbe la domanda di rescissione per lesione e rende
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 11 di 13 anche superflua ed irrilevante la dichiarazione di sciogliersi dal preliminare, ai sensi dell'art.72 legge fall., espressa dal curatore su autorizzazione del giudice delegato, atteso che la curatela ha comunque coltivato l'azione di nullità proposta dal fallito e qui accolta.
Dalla nullità del contratto preliminare, derivante dalla violazione del divieto di patto commissorio che ne costituiva l'oggetto dissimulato, deriva il rigetto della domanda riconvenzionale ex art.2932 c.c. e consegue invece il diritto alla restituzione della somma versata dal promittente acquirente (cioè dal mutuante), senza interessi;
stante la dichiarazione di fallimento del Pengue, la restituzione va disposta solo a carico della e nella misura della metà della somma Parte_1
complessiva, ovvero €.75.000.
Il convenuto per il residuo importo, dovrà azionare la CP_2
relativa pretesa in sede concorsuale, stante la improcedibilità di qualsiasi pronunzia di condanna al di fuori di tale procedura.
Le spese di lite seguono la soccombenza integrale del convenuto e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, XI Sezione Civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa, così
decide:

1. Dichiara la nullità del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 12 ottobre 2015 tra e Parte_1 CP_1
, da una parte, e dall'altra, nonché del
[...] CP_2
successivo atto di surrogazione reale del 24 novembre 2016 e
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 12 di 13 dell'atto di proroga del 10 ottobre 2017, per violazione del divieto di patto commissorio sancito dall'art. 2744 c.c.;

2. Condanna alla restituzione in favore di Parte_1
della somma di €.75.000,00; Controparte_2

3. Rigetta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto
[...]
; Controparte_2

4. Ordina, subordinatamente al passaggio in giudicato della presente sentenza, la cancellazione della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. proposta dal convenuto, autorizzando fin d'ora la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente ad eseguire le formalità necessarie a tal fine;

5. Condanna il convenuto alla rifusione delle Controparte_2
spese del presente giudizio, che si liquidano:
- in favore di in €.518,00 per esborsi ed Parte_1
€.10.860,00 per compensi professionali, oltre 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge, con distrazione in favore dell'Avv. Massimiliano Cicoria, dichiaratosi antistatario;

- in favore della , in Controparte_4
persona del Curatore pro tempore, in €.30,00 per esborsi ed
€.8.840,00 per compensi professionali, oltre 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il 9/4/2025 IL GIUDICE
dott. Giovanni Scotto di Carlo
Proc. N.R.G. 2676/2018 – sentenza Pagina 13 di 13