REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TRAPANI
SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica in persona del Giudice dott. Carlo
Maria Bucalo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1139 dell'anno 2021 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
(c.f. ) nato a Parte_1 C.F._1
AN in data 11.10.1960 e (c.f. Parte_2
) nato a [...] in data [...] entrambi C.F._2 con l'avv. Salvino Miceli (pec domiciliazione:
Email_1
ATTORI
CONTRO
(P.Iva , in persona del legale CP P.IVA_1 rappresentante p.t., sig. , con sede in AN nella via CP_2
Dei Mulini n. 41 con l'avv. Apollonia Fodale (pec domiciliazione:
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CONVENUTI
E NEI CONFRONTI DI
ING. (c.f. ) nato a CP_2 C.F._3
AN il 03.11.1963 con l'avv. Apollonia Fodale (pec domiciliazione: Email_2
INTERVENUTO
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELLE PARTI: Come da note ex art. 127ter c.p.c. da ultimo depositate e atti ivi richiamati ai quali si rinvia.
Tribunale di AN Sezione Civile
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Gli attori in epigrafe indicati premettono:
- di aver ceduto alla società convenuta - giusta atto pubblico di permuta del 12.05.2016 in notar di AN (n. rep. Per_1
4541 – n. racc. 3174) - la proprietà di un terreno edificabile,
sito nel comune di AN, via Torre Marausa esteso
10.047 mq circa iscritto al NCT di detto comune al fg. 87,
part. 1632, 1633, 1634, 1635, 1636, 1637, 1638, 1639, 1640;
- che a fronte di tale trasferimento la , che avrebbe CP
dovuto realizzare sul terreno in questione un insediamento turistico articolato in 18 lotti e trentasei villette con relative opere di urbanizzazione, si era obbligata a trasferire agli attori, in permuta, entro il 09.05.2019 sei delle erigende unità immobiliari ultimate (nella specie quelle identificate in progetto coi nn. 7, 8, 9, 25, 26, 27);
- che, per il caso di mancato rispetto del predetto termine di trasferimento delle villette ultimate, le parti hanno convenuto l'applicazione di una penale di € 100,00 per ciascun giorno di ritardo;

- che il valore del terreno ceduto in permuta, da intendersi equivalente alle sei realizzande unità immobiliari, è stato indicato nell'atto di permuta dalle parti in € 235.000,00, e che l'IVA da applicarsi alla cessione delle sei villette in questione (ammontante ad € 23.500,00) è stata assolta dagli
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attori, nelle mani della contestualmente alla CP
stipula del rogito.
Ciò premesso in ordine agli accordi contrattuali conclusi con la s.r.l. convenuta, gli attori denunciano che la nonostante CP
formale diffida trasmessa il 16.03.2021, ha omesso di edificare gli immobili destinati ad essi, cedenti dell'area, e dunque invocano l'intervenuta risoluzione della conclusa permuta, ai sensi dell'art. 1454 c.p.c. a far data dall'01.04.2021.
In forza di quanto sopra, gli attori chiedono dichiararsi lo scioglimento del vincolo contrattuale, con contestuali e conseguenti domande di condanna della a: CP
i) risarcire agli attori il danno per l'inadempimento nella misura predeterminata dalla clausola penale ammontante ad € 69.200,00 (paria a 100,00 € x 692
giorni, dal 10.05.2019 all'01.04.2021);
ii) rimborsare agli attori la somma di € 23.500,00 incassata dalla convenuta a titolo di IVA per le u.i. che avrebbero dovuto essere cedute in permuta, che, però, non sono mai state nemmeno realizzate;

iii) retrocedere agli attori il terreno oggetto di permuta, e rimborsarne il valore per equivalente con riferimento alla parte non più retrocedibile in quanto già oggetto di edificazione e cessione a terzi.
Con medesimo atto si sono costituiti in giudizio la convenuta e l'interveniente ing. la prima CP CP_2
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contestando la fondatezza delle domande attoree e svolgendo domande riconvenzionali, il secondo spiegando una domanda autonoma nei confronti degli attori.
In particolare, la società costruttrice deduce di non esser riuscita a onorare gli impegni assunti con l'atto pubblico di permuta a causa della crisi del mercato immobiliare (aggravata dagli effetti della pandemia da Covid-19), e, in ogni caso, che le parti “le parti di
comune accordo avrebbero pattuito una proroga tacita del contratto”, la quale si sarebbe poi tradotta in un “accordo verbale in data
14.04.2021”.
In ragione di ciò, pur aderendo alla domanda di risoluzione della permuta, la convenuta afferma di non dovere corrispondere alcunché agli attori, nei cui confronti, in via riconvenzionale, chiede disporsi la condanna al pagamento della complessiva somma di €
225.000,00, di cui: i) € 150.000,00 per il valore commerciale di una villetta realizzata sul lotto 15 del terreno in questione, non ancora venduta a terzi;
ii) € 35.000,00 a titolo di differenza tra il valore iniziale del fondo oggetto di permuta (€ 235.000,00) e quello attuale
(€ 270.000,00) e iii) € 40.000,00 per danni all'immagine.
L'intervenuto Ing. espone, invece, di avere CP_2
ricevuto dagli attori, in data antecedente rispetto alla stipula del contratto di permuta, l'incarico di redigere il progetto esecutivo
(approvato anche dal SUAP del Comune di AN con
Provvedimento unico n. 600 del 16.06.2016) per la realizzazione di un insediamento turistico, ai sensi dell'art. 3 L.R. 06.04.1996 n. 27 sul
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terreno poi ceduto in permuta alla società costruttrice, in relazione al quale vanta tutt'ora, nei confronti dei LL , un credito Pt_1
professionale di € 230.061,85, di cui richiede il pagamento.
In occasione della prima udienza di comparizione, tenutasi nelle forme della trattazione scritta, gli attori hanno contestato l'ammissibilità della domanda formulata dall'interveniente Ing.
nonché, in subordine, la fondatezza della stessa invocando CP_2
anche la prescrizione presuntiva ex art. 2956 c.c..
Con riferimento alle difese della convenuta, gli attori, hanno manifestato l'intenzione di esercitare il diritto di ritenzione ex art. 936, c. 2 c.c. dell'u.i. edificata sul lotto n. 15 ancora non venduta,
dichiarandosi disponibili a corrispondere un'indennità, pari al costo delle sole opere edilizie (valore dei materiali e prezzo della manodopera), da porre in compensazione col maggior credito vantato nei confronti della . CP
*.*.*
E' pacifico che la società costruttrice non ha onorato gli impegni assunti con l'atto pubblico di permuta con riferimento alla consegna agli attori delle concordate sei u.i. da edificare sul terreno permutato entro il termine del 09.05.2019.
In merito, la dedotta crisi del mercato immobiliare, acuita dalla pandemia da Covid19, non può essere legittimamente invocata dalla debitrice quale ragione di sopravvenuta impossibilità d'adempiere anche solo temporanea (cfr. art. 1256, c. 2
c.c.). Infatti, costituisce jus receptum che l'impossibilità della
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prestazione integra esimente dell'inadempimento o del ritardo solo nei casi di impossibilità oggettiva ed assoluta (ossia quando esiste rispetto a chiunque) a nulla rilevando le possibilità economiche del debitore onde, al predetto fine, non è sufficiente la mera difficoltà
della prestazione.
Non vi è prova, inoltre, che le parti della permuta abbiano rinegoziato la scadenza del termine per adempiere mediante proroga concordata verbalmente in data 14.04.2021.
Tale ricostruzione, contestata dagli attori, non trova alcun riscontro nel compendio probatorio acquisito. Infatti, anche a non volere considerare la circostanza che tale proroga - in quanto afferente ad un contratto immobiliare - avrebbe dovuto sottostare al requisito della forma scritta ad substantiam, ex art. 1350 c.c.,
risultano, in ogni caso, assolutamente inconducenti “i messaggi
whatsapp” scambiati tra il legale rappresentante della e CP
, da cui non può evincersi l'esistenza di un accordo Parte_1
nel senso voluto dalla convenuta.
Peraltro, la convenuta non ha nemmeno indicato quale sarebbe stata la nuova data di scadenza del contratto e dunque manca un elemento essenziale dell'invocato istituto negoziale.
Invero, risulta che la permuta per cui è causa si è risolta di diritto (ex art. 1454 c.c.) in data 01.04.2021, in ragione dell'infruttuoso decorso del termine assegnato con la documentata diffida ad adempiere trasmessa il 16.03.2021 (sicché in data
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14.04.2021 non sarebbe stato giuridicamente possibile prorogare il contratto ormai non più esistente).
Da quanto sopra discende che l'inadempimento della convenuta si è protratto per 692 giorni, ossia dal 10.05.2019 (primo giorno di inadempimento) all'01.04.2021 (data della risoluzione) e,
poiché le parti avevano convenuto una penale di € 100,00 per ogni giorno di ritardo, la deve essere condannata a risarcire CP
agli attori la complessiva somma di € 69.200,00.
Inoltre, è incontestato che la società convenuta ha incassato al momento del rogito la somma di € 23.500,00 a titolo di IVA per le sei unità immobiliari che avrebbe dovuto trasferire agli attori ma che non sono mai state nemmeno realizzate: la società, dunque,
deve pure essere condannata a rimborsare tale importo. Infatti “Il
soggetto che, ricevendo un compenso quale cedente o prestatore di servizio,
addebiti a chi glielo corrisponde l'IVA, esercitando la rivalsa che gli
compete quale soggetto passivo della relativa obbligazione tributaria (ai
sensi del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633), quando, per le vicende inerenti il
rapporto con la controparte, sia tenuto a restituire il compenso ricevuto, è
obbligato a restituirlo anche nella parte corrispondente alla somma
ricevuta per l'addebito dell'imposta in ragione della rivalsa, posto che la
prestazione ricevuta, divenuta indebita per effetto della risoluzione,
comprendeva anche quella somma” (cfr. Cass. Ord. Sez. 2, n.
19806/2020).
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Su tali somme, complessivamente ammontanti ad € 92.700,00,
decorrono gli interessi moratori dalla domanda giudiziale fino al soddisfo ex art. 1284, c. 4 c.c..
In conseguenza della risoluzione del contratto di permuta deve essere disposta la retrocessione agli attori del terreno oggetto dell'accordo. E' però pacifico che la convenuta società costruttrice ha già alienato a terzi una porzione del terreno oggetto di causa
(corrispondente al lotto n. 18 in progetto) in data antecedente alla azione giudiziaria (cfr. atto di vendita del 31.08.2017), che dunque non è più recuperabile dagli attori. Costoro devono dunque essere compensati, per equivalente monetario, della porzione di terreno ormai perduta, il cui valore (Va) è stato stimato dal CTU in €
17.584,78 (cfr. pag. 8 della perizia). Tale valore, diversamente da quanto opinato dagli attori, non va maggiorato con la pertinente quota di onorari e spese tecniche per il progetto di lottizzazione e la relativa convenzione edilizia separatamente calcolati dall'ausiliario a pag. 10 dell'elaborato (St = € 12.781,21), non avendo gli attori dimostrato di aver effettivamente sostenuto tali esborsi.
Gli attori hanno altresì esercitato il diritto di ritenzione ex art,
936 cc. 1 e 2 c.c. sull'immobile edificato dalla società costruttrice nel lotto n. 15 (identificato al NCEU del Comune di Misiliscemi - ex
AN, al foglio 24 - ex 87, particella 1662, via Torre Marausa snc piano T-1-2) non oggetto di alienazione a terzi. I LL Pt_1
dovranno dunque riconoscere alla convenuta il relativo costo delle
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opere edilizie (valore dei materiali e prezzo della manodopera),
quantificate dal CTU in € 127.226,18 (cfr. pag. 18).
Operando la compensazione tra gli opposti crediti derivanti dalle superiori causali, ne deriva che gli attori vantano un credito residuo nei confronti della pari a € 21.438, come CP
emerge dalla seguente specifica:
Penale + 69.200 €
Rimborso IVA + 23.500 €
Interessi moratori su 92.700 € dal
30.04.2021 ad oggi + 38.380 €
Valore cespite alienato non più re-
cuperabile + 17.584 €
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ ____________________________________
Totale parziale + 148.664 €
A detrarre, indennizzo per ritenzione
(costo opere edilizie lotto n. 15) - 127.226 €
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Totale credito attori + 21.438 €
Sulla base dei rilievi svolti va quindi dichiarata la risoluzione del contratto di permuta del 12.05.2016 per inadempimento della convenuta, va disposta la retrocessione del terreno concesso in permuta agli attori (ad eccezione della porzione già alienata a terzi),
va riconosciuto il diritto di ritenzione esercitato dagli attori sull'u.i.
edificata nel lotto n. 15 del progetto e va condannata la convenuta al pagamento dell'importo differenziale di € 21.438.
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Le domande riconvenzionali svolte da invece, CP
non meritano accoglimento.
Infondata è la domanda tendente ad ottenere dagli attori “la
somma di € 150.000,00 per il valore commerciale dell'immobile realizzato
sul lotto n. 15”, poiché, in realtà, ai sensi dell'art. 936, c. 1 c.c., spetta al proprietario del fondo decidere se ritenere le costruzioni edificate da un terzo oppure chiederne la demolizione (Cass. n. 5420/2011).
Nella specie gli attori hanno esercitato il diritto di ritenzione scegliendo di pagare, come previsto dall'art. 936, c. 2 c.c.
un'indennità pari al costo delle opere edilizie (valore dei materiali e prezzo della manodopera) – che è stato determinato dal CTU in €
127.226 -, con espressa richiesta di compensazione col maggiore credito da loro vantato.
Infondata è la domanda tendente ad ottenere dagli attori “la
somma di € 35.000,00 quale differenza per l'aumento del valore del terreno
ceduto in permuta”, posto che l'invocato aumento di valore non è
stato in alcun modo dimostrato, anche in considerazione del fatto che il terreno per cui è causa, come risulta dal rogito del 12.05.2016
(pag. 2), già al tempo della cessione alla godeva di un CP
“progetto di lottizzazione già approvato dal Consiglio Comunale di
AN con delibera n. 6 del 26.01.2015”, e di una “convenzione
edilizia”, rilasciata agli attori il 19.01.2016.
Infondata, in quanto assolutamente indimostrata, è anche l'ulteriore domanda riconvenzionale tendente ad ottenere dagli
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attori la somma di € 40.000 a titolo di risarcimento per “i danni
all'immagine subiti dall' . CP
La domanda avanzata dall'interveniente ing. è, invece, CP_2
inammissibile nella presente sede ex art. 105 c.p.c., giacché non dipende dall'oggetto o dal titolo dedotto in giudizio (che attiene alla risoluzione per inadempimento di un contratto di permuta), bensì
da un diverso e distinto negozio d'opera intellettuale
(l'interveniente invoca l'omesso pagamento dei compensi professionali maturati per la redazione del progetto inerente alla realizzazione dell'insediamento turistico – cfr. ex plurimis, Cass. n.
22233/2014).
*.*.*
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico della e di e si liquidano nella misura CP CP_2
indicata in dispositivo in applicazione dei parametri previsti dalla tabella n. 2 allegata al D.M. 55/14 per le cause di valore sino ad €
260.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, uditi i procuratori delle parti costituite;
ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa;
definitivamente pronunciando:
dichiara che il contratto di permuta del 12.05.2016 per cui è
causa si è risolto in data 01.04.2021
dispone la retrocessione in favore degli attori del terreno concesso in permuta di via Torre Marausa snc, iscritto al NCT del
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comune di Misiliscemi (ex AN) al fg. 24 (ex 87), part. 1632, 1633,
1634, 1635, 1636, 1637, 1638, 1639, 1640, con esclusione della porzione immobiliare che ha costituito oggetto di alienazione a terzi con atto pubblico del 31.08.2017;
dichiara che gli attori hanno diritto di ritenere il fabbricato identificato al NCEU del Comune di Misiliscemi (ex AN) al foglio 24 (ex 87), particella 1662, via Torre Marausa snc piano T-1-2;
condanna al pagamento in favore degli attori CP
dell'importo di € 21.438, oltre interessi dalla pronuncia sino al soddisfo;

rigetta tutte le domande riconvenzionali formulate dalla
CP
dichiara inammissibile la domanda formulata dall'interveniente Ing. ; CP_2
Condanna e in solido tra loro al CP CP_2
pagamento delle spese di lite in favore degli attori, che liquida in complessivi euro 12.500 per compensi, oltre spese generali e accessori nella misura legalmente dovuta ed esborsi documentati;

Pone definitivamente a carico di e CP CP_2
le spese della consulenza tecnica d'ufficio, e condanna queste parti al rimborso in favore della parte vittoriosa delle somme a tale titolo versate.
Così deciso in AN, in data 23/05/2025.
Il Giudice
Dott. Carlo Maria Bucalo
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