REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 6170/2022 vertente
TRA
, (C.F.: con l'avv. LUCA SALVONI Parte_1 C.F._1
Appellante
E
, (C.F.: ) con l'avv. FABRIZIO NONNE Controparte_1 C.F._2
Appellato
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 5 novembre 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha proposto appello avverso Parte_1 la sentenza n. 14418/2022 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha accolto per quanto di ragione le domande svolte da ai danni di e e per l'effetto: Controparte_1 Parte_1 Parte_2 ha dichiarato risolto per inadempimento il contratto di locazione del 17.02.2018, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma in data 17.02.2018 (n. ), stipulato CodiceFiscale_3 in relazione all'immobile ad uso commerciale sito in Roma Via A. Avoli n. 5/A, piano T-S1, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 192, Particella 440, Sub. 1, Cat. C/1; per l'effetto, ha confermato l'ordinanza di rilascio del 17.09.2021 e, conseguentemente, ha condannato Parte_1
al rilascio dell'immobile sito in Roma Via A. Avoli n. 5/A, piano T-S1, distinto al Catasto
[...] Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 192, Particella 440, Sub. 1, Cat. C/1; ha condannato Pt_1
e , in solido tra loro, al pagamento in favore dell'attrice
[...] Parte_2 Controparte_1 della somma complessiva di € 13.884,00 a titolo di - canoni di locazione insoluti al 23.07.2021 per € 9.950,00; - canoni di locazione insoluti dal 23.07.2021 al 17.11.2021 (€ 700,00 x 4 mesi =) € 2.800,00; - canoni di locazione insoluti dal 17.11.2021 al 31.08.2022 (€ 700,00 x 9 mesi =) € 5.400,00; - imposta di registro di competenza del conduttore per l'anno 2021 € 84,00, calcolati al netto dei pagamenti già effettuati dal conduttore in corso di causa, rispettivamente, il 12.07.2021 per € 3.500,00 ed il 17.09.2021 per € 850,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo;
ha condannato i convenuti in solido al pagamento della somma ulteriore di € 280,00 a titolo di canoni di locazione maturati dal 1 al 12 settembre 2022, nonché alla somma ulteriore di € 700,00 al mese, ovvero a porzione di esso in misura di 1/30 per ogni giorno, a titolo di indennità di occupazione per il periodo dal 12 settembre 2022 fino alla data di rilascio effettivo dell'immobile; ha rigettato integralmente la domanda di pagamento degli oneri condominiali come richiesti da parte attrice perché non provata;
ha rigettato la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. formulata da parte attrice;
ha rigettato integralmente tutte le domande spiegate da in via riconvenzionale nei Parte_1 confronti dell'attrice e, segnatamente, quella di accertamento del diritto alla riduzione del canone di locazione pari alla metà del canone a partire dalla data di firma del contratto, nonché quelle di condanna alla refusione della metà del canone di locazione e di condanna al risarcimento del danno ex art. 1578 c.c.; in ragione della reciproca soccombenza, ha compensato le spese di lite per 1/3 e, per l'effetto, ha condannato e in solido a rifondere all'attore le spese di Parte_1 Parte_2 lite che si sono liquidate in € 200,00 per esborsi ed € 1.500,00 per compensi legali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, oltre alle refusione all'attrice delle spese di CTU come da questa corrisposte, anch'esse nella misura di 2/3.
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con atto di citazione ritualmente notificato, ntimava a lo sfratto per morosità dell'immobile Controparte_1 Parte_1 ad uso commerciale sito in Roma Via A. Avoli n. 5/A, piano T-S1, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Roma al Foglio 192, Particella 440, Sub. 1, Cat. C/1, (nella cui conduzione questi era succeduto giusta comunicazione del 6 marzo 2020 al sig. originario stipulante Parte_2 del contratto sottoscritto il 17 febbraio 2018 e registrato in pari data), per non aver corrisposto parte del canone del mese di maggio 20 (per residui € 150,00) ed alcunchè dell'importo corrispondente ai mesi da giugno 2020 a febbraio 2020, per una morosità complessiva pari, al momento della notifica, ad € 6.450,00. Chiedeva inoltre l'emissione di ingiunzione di pagamento per le somme intimate nei confronti dei signori e in ragione del vincolo solidaristico nascente dalla Pt_1 Pt_2 successione nel contratto. Si costituiva il solo , il quale si opponeva alla convalida, adducendo l'esistenza Parte_1 di un accordo stipulato dopo la notifica dell'intimazione ed a mezzo del quale le parti avevano stabilito l'abbandono della presente controversia, la rateizzazione del debito residuo e la stipula di un nuovo contratto di locazione, già redatto ed in attesa di sottoscrizione, da intestarsi in via esclusiva a
. Parte_1 In ogni caso, precisava che il debito residuo era pari a soli € 2.950,00, stante l'intervenuto pagamento, contestuale alla separata scrittura siglata tra le parti, effettuato a mezzo di due assegni bancari (rispettivamente, uno di euro 2.500,00 tratto su ed uno di € 900,00 tratto su Cassa di CP_2 Sovvenzione e risparmio) e di contanti per € 100,00. Contestava inoltre la non debenza degli aumenti ISTAT, mai preventivamente richiesti dal locatore, insistendo per il rispetto dell'accordo di rateizzo intervenuto, che aveva preso il posto dell'originario contratto di locazione in virtù della propria efficacia novativa. In ogni caso, contestava l'inadempimento della locatrice, stante la mancata rispondenza dell'immobile locato alle caratteristiche promesse, sia per l'inagibilità dei locali siti al piano sottosuolo, sia per l'assenza di confort causato dall'assenza di adeguata coibentazione delle pareti e delle finiture per deficit di caratteristiche tecniche del locale, oltre che per la mancanza degli elementi radianti e dei dispositivi antipanico, questi ultimi necessari per l'accesso di persone invalide (in violazione del Dm.

3.11.2004 e del D.P.R. 151/2011). All'udienza di convalida del 17 settembre 2021, seguita a diversi rinvii richiesti dalla locatrice per favorire un bonario accordo tra le parti, il conduttore, affermando la riduzione del proprio credito alla residua somma di € 1.800,00 per effetto dei pagamenti intervenuti, offriva la sola somma di € 850,00 in contanti, banco iudicis, impegnandosi a versare i restanti € 950,00 entro i successivi sette giorni lavorativi direttamente a mani della locatrice. Quest'ultima, dal canto suo, accettava la somma in acconto sul maggior dovuto da parte del sig. e, rilevando in ogni caso il persistere Pt_1 dell'inadempimento, insisteva per il provvedimento di rilascio. Emesso il provvedimento di rilascio per la data del 3 novembre 2021, veniva disposto il mutamento del rito per l'esame del merito delle opposizioni proposte. Entrambe le parti depositavano memorie ex art. 426 c.p.c.. A mezzo delle stesse, in particolare, l'attrice concludeva perché, accertato il grave inadempimento del conduttore, venisse dichiarato risolto il contratto di locazione, con conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio e conseguente condanna al rilascio, insistendo per la condanna dei Sigg.rri e , in Parte_1 Parte_2 solido fra loro per effetto dell'intervenuta cessione del contratto, al pagamento di tutte le somme dovute a titolo di mensilità del canone di locazione scadute e insolute, comprensive di maggiorazioni ISTAT ed interessi, oltre che per la ulteriore condanna degli stessi al pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, maturati e maturandi fino all'effettivo rilascio, oltre interessi. Dal canto suo, il convenuto costituito, nel confermare l'intervenuto novazione dell'originario contratto a seguito della scrittura novativa del 23 luglio 2021, insisteva per “la revoca del provvedimento di sfratto, per inesistenza della morosità denunciata dall'intimante per contestuale diritto alla riduzione del canone di locazione pari alla metà del canone a partire dalla data di firma del contratto, e quindi ora per allora”, chiedendo, in subordine, la condanna del locatore alla refusione della metà del canone di locazione, ovvero la condanna al risarcimento del danno ex art. 1578 c.c., nonché, in ogni caso, per l'accertamento dell'inesistenza di qualunque diritto di parte intimante a vedersi pagati i canoni pregressi, oltre che per l'accertamento dell'assenza di qualsiasi grave inadempimento da parte del conduttore, viste le condizioni dell'immobile e l'inesistenza di qualsiasi obbligazione di pagamento di canone ulteriore fino alla totale compensazione delle somme pari alla metà del canone di locazione dal 2018 ad oggi. Esperito senza esito il tentativo di mediazione obbligatorio ratione materie, esaurito il momento istruttorio a mezzo della CTU tecnica sui locali, la causa veniva per la discussione all'udienza del 12 settembre 2022, all'esito della quale veniva data lettura del dispositivo della presente sentenza.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “La domanda di risoluzione contrattuale svolta dall'attrice a motivo dell'inadempimento rispetto alle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione è fondata ed accoglibile, per quanto di seguito considerato. E' noto che, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità che si è consolidata dopo la nota pronunzia delle Sezioni Unite n°13533.2001, “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così da ultimo Cass. n.15659.2011; conf. Cass. n.3373.2010; Cass. n.9351.2007; Cass. n.6205.2010; v. infine Cass. n.20288.2011: “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca”). Come noto a seguito dell'entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento del conduttore “Non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito e tollerato. Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla base della chiara lettura dell'art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni a uso abitativo, non applicandosi l'art. 5 agli immobili locati a uso diverso. Per le locazioni non abitative la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore resta affidata, dunque, ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c.
“Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n. 392 del '978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto (Cass., sez. VI, 23 giugno 2011,n. 13887)”.Ne deriva, che “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento a inadempimenti tali da rompere l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore (Cassazione civile n. 8076 del 04.06.2002)” (Corte d'Appello di Napoli del 06.05.2015). Occorre quindi verificare se nel caso di specie ricorrano gli estremi di un inadempimento talmente grave da interrompere il nesso di corrispettività tra le prestazioni e, quindi, da giustificare una risoluzione del contratto per cui è causa. A tal fine, occorre in primis verificare se il rapporto negoziale tra le parti sia ancora regolato dall'originario contratto di locazione, ovvero se, come sostiene il convenuto costituito, lo stesso sia stato sostituito per novazione dalla nuova scrittura sottoscritta in corso di giudizio. In tal senso, va però rigettata l'eccezione di parte convenuta circa la cessazione dell'efficacia e della vincolatività del contratto azionato con la convalida per effetto della scrittura privata del 23 luglio 2021, atteso che alla stessa non può attribuirsi alcuna valenza novativa di precedenti accordi, né tantomeno di rinuncia ai diritti trovanti fonte nel contratto di locazione per cui è causa, a ciò ostando, innanzi tutto, proprio il preclaro disposto normativo di cui agli articoli 3 (“in parziale deroga a quanto è stabilito dal citato contratto di locazione”), 5 (“rimangono fermi, tutti e nessuno escluso, i patti, le condizioni e le obbligazioni derivanti dal citato contratto di locazione”), 6 (“considerato che durante la vigenza del presente accordo verranno a scadere e diverranno esigibili le ulteriori rate mensili del canone di locazione”) della scrittura integrativa, tutti innegabilmente confermativi dell'intenzione della parti di mantenere la vincolatività del patto locatizio inziale, seppur integrato con nuove disposizioni che non ne modificano la natura né la causa, ma unicamente le modalità di corresponsione del debito pregresso. Peraltro, ad ulteriore conferma dell'assenza di alcun intento novativo nell'accordo, sta sia il riconoscimento effettuato dal conduttore del debito maturato fino a quel momento per i canoni di locazione impagati al momento della sottoscrizione, che la pattuita dilazione volta a spalmare in 33 rate mensili il debito pregresso. Peraltro, la presenza all'art. 7 dell'accordo integrativo di una apposita clausola risolutiva espressa per il mancato rispetto anche di una sola della dilazione concessa al conduttore ed il richiamo alla stessa compiuto dalla locatrice nelle proprie difese, comporta che la scrittura del 23 luglio 2021, in luogo di aver sostituito l'originario contratto di locazione, abbia cessato di essere vincolante per le parti in ragione dello stesso comportamento inadempiente del conduttore. In conclusione, quindi, deve rilevarsi come parte attrice abbia assolto agli oneri di prova che le spettavano, producendo in giudizio il contratto di locazione, il quale prevedeva un canone mensile pari ad € 700,00 mensili ed adducendo – circostanza provata anche dall'esplicito riconoscimento di debito compiuto dal conduttore a mezzo della scrittura integrativa - che il conduttore si era reso moroso nel pagamento di diversi mesi di corrispettivo, da quantificarsi, al momento della emissione del dispositivo della presente sentenza, nella somma complessiva di € 13.884,00 così composta: - canoni di locazione insoluti al 23.07.2021 per € 9.950,00; - canoni di locazione insoluti dal 23.07.2021 al 17.11.2021 (€ 700,00 x 4 mesi =) € 2.800,00; - canoni di locazione insoluti dal 17.11.2021 al 31.08.2022 (€ 700,00 x 9 mesi =) € 5.400,00; - imposta di registro di competenza del conduttore per l'anno 2021 € 84,00; il tutto calcolato al netto dei pagamenti già effettuati dal conduttore in corso di causa, rispettivamente, il 12.07.2021 per € 3.500,00 ed il 17.09.2021 per € 850,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo effettivo. Venendo ora al motivo di eccezione riguardante i dichiarati vizi afferenti l'immobile, riguardanti il mancato possesso dei requisiti di accessibilità all'immobile dei disabili e tali da giustificare, a dire del convenuto, la richiesta di una riduzione del canone di locazione ai sensi dell'art. 1578 c.c. in misura pari al 30% ovvero alla misura da ritenersi di giustizia, esso non può trovare accoglimento, a ciò ostando, tra l'altro, le risultanze della perizia tecnica effettuata sull'immobile dall'ausiliario nominato, HI . Quest'ultima è stata chiamata a Persona_1 rispondere al seguente quesito: “verifichi il CTU se i bagni collocati nell'immobile rispondano alle caratteristiche proprie di accessibilità e fruibilità alle persone disabili come previste dalla vigente normativa in materia, anche in considerazione della zona in cui l'immobile è collocato, con specifico riferimento all'immobile di che trattasi ed all'uso al quale lo stesso è allo stato adibito, in riferimento alle prescrizioni specifiche previste per detta zona in merito alla eventuale necessità che i locali commerciali debbano essere muniti di strutture sanitarie per le persone disabili”. Queste le conclusioni: 1) “alla sola ispezione visiva della pianta catastale e dello stato dei luoghi è innegabile la non corrispondenza alle barriere architettoniche , (scala di accesso al seminterrato e w.c.). NumeroD_1
Ad ogni modo, il medesimo immobile risulta essere stato edificato “ante 1989” e precisamente, con Licenza Edilizia n.1129/30 rilasciata dal Comune di Roma il 30 Agosto 1956, in epoca anteriore all'entrata in vigore del detto Regolamento. In merito, va anche specificato che, quanto alle "unità immobiliari sedi di attività aperte al pubblico", quali quella in questione, secondo la citata normativa (v. art.

3.4 lett. e, ed art. 5.5), la previsione dell'accessibilità per i disabili «ad almeno un servizio igienico» non è obbligatoria quando le unità immobiliari stesse hanno una «superficie netta inferiore a 250 mq»”; 2) “si ritiene di poter concludere che, per l'immobile oggetto di esame, in particolare per l'attività Contr di non è stata precisata l'obbligatorietà della presenza di un servizio igienico accessibile per i disabili, il detto obbligo è stato precisato solamente qualora presso il detto locale venisse esercitata l'attività di “Patronato”. Ad ogni modo, per quanto risulta dalle indagini espletate, né il convenuto e né il convenuto , hanno mai richiesto licenze e/o Parte_1 Parte_2 autorizzazioni per l'esercizio delle dette attività di “CAF” e/o “Patronato” all'interno dell'immobile ubicato in via Alessandro Avoli 5/A Roma, non risultando gli stessi iscritti all'Albo CAF e né ad una sede territoriale degli Istituti di Patronato riconosciuti. Né consegue che in mancanza di prova alcuna resa dal conduttore in merito al legittimo svolgimento nei locali oggetto di locazione della affermata attività di caf/patronato e di fronte all'evidenza del mancato possesso da parte dello stesso dei requisiti minimi previsti dalle norme e regolamenti regolanti la materia (in primis, l'iscrizione all'albo CAF o ad una sede territoriale di patronato riconosciuta), nessun inadempimento è riscontrabile in capo al locatore per l'eventuale presenza di difformità contrarie allo svolgimento delle attività stesse. Proprio perché non vi è prova alcuna che tali attività siano state ivi legittimamente svolte” In assenza, quindi, di alcuna evidenza che comprovi che eventuali vizi dell'immobile abbiano di fatto impedito lo svolgimento delle attività di caf/patronato da parte del conduttore, non po' applicarsi alla fattispecie la riduzione del corrispettivo pur prevista dall'art. 1578 c.c., né si rinviene alcun danno subito per il medesimo motivo dal conduttore, il quale ha comunque ininterrottamente continuato a godere dell'immobile sin dal suo subentro nello stesso. Non vi sono quindi motivi che ostino al pieno accoglimento della domanda di risoluzione per come formulata. Ne consegue che deve dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa, ben potendosi far discendere la gravità dell'inadempimento (carattere necessario - per quanto detto – nelle ipotesi di locazione commerciale), sia dalla risalenza della morosità al lontano giugno 2020, sia dalla non irrilevante circostanza per cui il conduttore ha sottoscritto e non rispettato, peraltro in epoca successiva alla notifica dell'intimazione dello sfratto per morosità che ha dato origine alla presente azione, l'accordo del 23 luglio 2021, con il quale la locatrice si era dichiarata disposta ad accettare una congrua dilazione. Per cui può ben concludersi che lo stesso si sia reso inadempiente non solo alla obbligazione di pagamento dei canoni locatizi nascenti del contratto per cui è causa, ma anche alle ulteriori obbligazioni assunte a mezzo del successivo accordo di rateizzazione. Ove a questi già assorbenti rilievi si aggiunga quello riguardante il comportamento tenuto in corso di causa dal conduttore stesso, il quale, ancora in occasione dell'udienza del 17 settembre 2021, in luogo di sanare integralmente la propria posizione debitoria, ha offerto banco iudicis la sola somma di € 850,00 non può che concludersi come i molteplici inadempimenti del conduttore abbiano inciso sull'interesse della parte non inadempiente alla prosecuzione del rapporto, determinando un'alterazione del sinallagma valutabile ai sensi dell'art. 1455 c.c.. Venendo invece alla quantificazione della morosità in riferimento alla quale si chiede la condanna al pagamento, fermo restando quanto specificato in merito alla quantificazione dei canoni di locazione impagati e riconosciuti nel quantum, non può accogliersi, al contrario, la domanda di condanna dello stesso anche al pagamento degli oneri condominiali, in quanto la stessa non è provata. In merito alle somme di cui si chiede la condanna a titolo di oneri condominiali, come noto, secondo la Suprema Corte, nel caso in cui, come si evince dal contratto versato in atti, gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto, ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano perciò dovuti dal conduttore “a rimborso” dei pagamenti effettuati dal locatore all'amministrazione condominiale, unico legittimato attivo ad agire per il recupero diretto degli oneri impagati, l'onere della prova del credito gravante sul locatore può ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore
– solo laddove siano prodotte in giudizio sia le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese che i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso” (Cass. 10 novembre 2016 n. 22899). Nel caso di specie, la mancata produzione in giudizio da parte del locatore dell'attestazione dei versamenti effettuati all'Amministratore, in uno alla mancata produzione delle delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese, comporta l'assenza di prova in merito sia all'an che al quantum del preteso credito di restituzione, mancando la piena prova in merito alla la coincidenza tra le somme imputate, quelle deliberate dall'assemblea a titolo di gestione ordinaria e quelle già corrisposte (se corrisposte) dal locatore al condominio. Ne consegue che la relativa richiesta di condanna deve essere respinta. Come pure deve respingersi la domanda di condanna al pagamento degli incrementi ISTAT, non avendo l'attrice fornito alcuna prova di aver ritualmente rivolto al conduttore rituale richiesta di adeguamento. La Suprema Corte, nel proprio arresto del 26 maggio 2014 (nr. 11675), ha precisato che "la richiesta di aggiornamento del canone da parte del locatore si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore stesso può pretendere il canone aggiornato solo dal momento di tale richiesta, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati” (v. Cass. n. 14673 del 2003) Merita invece accoglimento la domanda di condanna dei Sigg.rri e Parte_1 Pt_2
, in solido fra loro, al pagamento di tutte le somme dovute a titolo di mensilità del canone
[...] di locazione scadute e insolute, oltre alla ulteriore condanna al pagamento dei canoni di locazione maturati e maturandi fino all'effettivo rilascio, oltre interessi, la stessa merita accoglimento. E' infatti pacifico e dimostrato per tabulas che il sig. , originario stipulante del contratto Parte_2 di locazione per cui è causa, sottoscritto il 17 febbraio 2018, abbia successivamente ceduto lo stesso a , giusta comunicazione del 6 marzo 2020. Parte_1 Come noto, l'art. 36 l. 392/1978 consente che, nei contratti di locazione ad uso non abitativo, il conduttore possa cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La norma prosegue stabilendo che, nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Nel caso di specie, in cui non vi è prova che il locatore abbia inteso liberare il cedente dalle obbligazioni non adempiute dal cessionario, deve concludersi per l'esistenza di un vincolo solidale che grava in pari modo tra i due soggetti in riferimento ad ogni somma che il sig. venga Pt_1 condannato a corrispondere alla locatrice in ragione ed a causa del suo inadempimento. Ancora, ai sensi dell'art. 1591 c.c., va condannato il conduttore, in solido con il cedente, al pagamento della somma di € 700,00 per ogni ulteriore mese di permanenza nell'immobile sino alla definitiva restituzione al locatore ex art. 1591 c.c., stante l'espressa domanda in tal senso formulata dall'attore. Le spese del giudizio, ivi comprese quelle per la CTU, vanno compensate tra le parti nella misura di 1/3 in ragione della reciproca soccombenza e si liquidano come da dispositivo. La reciproca soccombenza, peraltro, fa sì che non si ravvisi nelle difese del convenuto costituito il carattere di temerarietà necessario a giustificare la condanna ex art. 96 c.p.c. richiesta da controparte.”

3.- ha proposto appello per i motivi che di seguito si enunciano mentre Parte_1
ha chiesto che l'appello venga dichiarato inammissibile e, in ogni caso, Controparte_1 che lo stesso venga rigettato con condanna dell'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari.
4.- Con l'unico motivo di appello, la parte lamenta che il Giudice di prime cure abbia erroneamente interpretato le risultanze istruttorie. Al riguardo deduce che negli accordi successivamente intervenuti era stato pattuito l'abbandono della controversia e la stipula di un nuovo contratto. Condizione di efficacia di tale accordo sarebbe stato il pagamento di euro 3.500,00, indicato nella ricevuta del 12.07.2021 e prodotta dal . In ogni Pt_1 caso, l'appellante afferma che il contratto di locazione del 17.02.2018 non sarebbe mai stato registrato in suo favore. Peraltro, secondo la parte, il proprio inadempimento va commisurato all'inadempimento della locatrice che avrebbe fornito un locale inidoneo all'attività di servizi di servizi Caf Patronato, Studio Legale e Assicurativo, in quanto privo di “Bagno e Anti Bagno a norma“, sebbene così fosse stato indicato nelle premesse del contratto sottoscritto dalle parti originarie. Aggiunge che il titolare del contratto è il , che è rimasto contumace e avrebbe, invece, Parte_2 dovuto farsi carico delle istanze dell'appellata e che non si sarebbe mai dato luogo alla registrazione del contratto in suo favore (registrato, invece, in favore del primo).
5.- In data 24.03.2023 la difesa dell'appellante ha richiesto la sospensione del presente giudizio e la trasmissione degli atti alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di Perugia per gli apprezzamenti del caso in riferimento alle condotte dell'ufficiale giudiziario UR Mele e dell'Avv. Fabrizio Nonne, difensore dell'appellata. Poiché, tuttavia, non sono stati rappresentati elementi univoci ai fini della integrazione di ipotesi di reato l'istanza viene rigettata.

6.- Il motivo di appello è privo di pregio. L'appellante si limita alla mera riproposizione delle medesime argomentazioni, già sottoposte all'esame del Tribunale, senza alcuna adeguata confutazione della decisione contestata. D'altronde, il generico riferimento, nell'atto di appello, alla documentazione depositata in primo grado non consente di comprendere le ragioni, trascurate dal primo giudice, per le quali il contenuto degli acquisiti documenti avrebbero giustificato le rispettive deduzioni.
Il rigetto in sentenza delle difese dell'odierno appellante, convenuto in primo grado, si fonda, difatti, da un canto, sulla risoluzione per inadempimento della scrittura del 23 luglio 2021 che ha «cessato di essere vincolante per le parti in ragione dello stesso comportamento inadempiente del conduttore»; dall'altro, la mancanza della prova che l'asserita irregolarità urbanistica/inidoneità all'accessibilità per i soggetti disabili abbia in concreto impedito lo svolgimento delle attività di caf/patronato da parte del conduttore. Dette rationes decidendi non sono state specificamente censurate. Al riguardo, la Suprema Corte ha già avuto più volte modo di affermare che è sufficiente che anche una sola delle rationes decidendi su cui si fonda la decisione impugnata non abbia formato oggetto di idonea censura perché il ricorso (o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa) debba essere rigettato nella sua interezza ( v. Cass., 6 Sez. Un., 8/8/2005, n. 16602, e, conformemente, Cass., 27/12/2016, n. 27015, n. 24076), vuoi per carenza di interesse, (v. Cass., 11/2/2011, n. 3386; Cass., 12/10/2007, n. 21431; Cass., 18/9/2006, n. 20118; Cass., 24/5/2006, n. 12372; Cass., Sez. Un., 8/8/2005, n. 16602), vuoi per essersi formato il giudicato in ordine alla ratio decidendí non censurata ( v. Cass., 13/10/2017, n. 24076; Cass., 27/12/2016, n. 27015; Cass., 22/9/2011, n. 19254, Cass., 11/1/2007, n. 1658; Cass., 13/7/2005, n. 14740).
7. - In conclusione, l'appello va rigettato e per l'effetto la sentenza n. 14418 del 2022 del Tribunale di Roma va confermata

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , avverso la Parte_1 sentenza n. 14418/2022 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:

1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellata Parte_1 CP_1
che si liquidano in complessivi euro 2.200,00, per compensi professionali, oltre spese
[...] generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 5.11.2025
Il Consigliere estensore
Il Presidente