N. 4698/2019 R.G.A.C.

TRIBUNALE ORDINARIO DI NOCERA INFERIORE SECONDA CIVILE

ORDINANZA EMESSA ALL'ESITO DELL'UDIENZA A TRATTAZIONE SCRIT-
TA DEL 20.3.2025.
Il Giudice, dott.ssa Stefania Fontanarosa;
lette le note scritte e le conclusioni ivi rassegnate;
letto l'art. 281-sexies c.p.c.; decide la causa come da sentenza incorporata al presente provvedimento
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in persona del G.M., Dott.
Stefania Fontanarosa, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4698/2019 del R.G.A.C., avente ad oggetto Comunione e Con- dominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom. , pendente
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in VIA A. Parte_1 C.F._1
BALZICO 46 CAVA DE' TIRRENI, presso lo studio dell'Avv. Marianno Luciano
(C.F. ) E DELL'AVV. VISCITO AMBRA C.F._2 ( ) VIA P. ATENOLFI CAVA DE' TIRRENI, dal quale è rap- C.F._3
presentato e difeso
ATTORE
(c.f.: , elettivamente domiciliato pres- Controparte_1 C.F._4 so lo studio dell'Avv. VISCITO AMBRA ( ) C.F._3 [...]
e dell'avv. GALLO TOMMASO Controparte_2
( ), dal quale è rappresentata e difesa;
C.F._5
ATTRICE
E
IN PERSONA Controparte_3
DELL'AMMINISTRATORE P.T., (c.f. ), elettivamente domiciliato in P.IVA_1
VIA ALFIERI, 30 84013 CAVA DE' TIRRENI, presso lo studio dell'Avv. RISPOLI
GIUSEPPE (c.f.: ), dal quale è rappresentato e difeso;
C.F._6
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTODELLA DECISIONE
È opportuno far precedere la disamina dell'odierna controversia da alcune puntualizza- zioni in merito alla distinzione tra vizi di nullità e di annullabilità delle delibere condo- miniali, anche alla luce della recente pronuncia della Cassazione a SS.UU. del 2021. In- vero, il Supremo Collegio, nella pronuncia n. 4806/2005, aveva enucleato il principio di diritto secondo cui "devono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva dei singoli condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; devono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali regola- mentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violino norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto". Nella
Pagina 2 di 6 contrapposizione tra "vizi di sostanza", afferenti al contenuto delle deliberazioni, e "vizi di forma", afferenti invece alle regole procedimentali, i primi, determinanti la nullità delle deliberazioni assembleari, ricorrerebbero in presenza di un oggetto impossibile o illecito;
i "vizi di forma", determinanti invece l'annullabilità, ricorrerebbero in caso di inosservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzio- ne, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni spe- cificate dagli artt. 1120,1121,1129,1132,1135 c.c..
Dopo la riforma del condominio avvenuta con la l. n. 220/2012, è emersa la preoccupa- zione del legislatore di assicurare la certezza dei rapporti giuridici, con l'elaborazione di una disciplina normativa improntata ad un chiaro favor per la stabilità delle deliberazio- ni assembleari, al fine di evitare che le stesse siano esposte in perpetuo all'azione di nul- lità, proponibile senza limiti di tempo da chiunque vi abbia interesse. L'odierno art. 1137 c.c., configura ora espressamente l'impugnazione delle delibere condominiali co- me una azione di "annullamento" "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al rego- lamento di condominio" così riconducendo la categoria della "nullità" ad ipotesi resi- duali ed eccezionali. Successivamente, la Cass. Civ. Sez. Un. n. 9839/2021 ha ridefinito i confini tra "nullità" ed "annullabilità" delle delibere assembleari, enunciando il princi- pio di diritto secondo cui "In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al
"buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in viola- zione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabi- li e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.". Quindi, con la sentenza 9839 del 13 aprile 2021, le Sezioni Unite della Cas- sazione hanno distinto ancora più nettamente le delibere nulle e annullabili, precisando i casi tipici della nullità, che diventano residuali "nel rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico". In particolare, i casi di nullità individuati sono tre:
1)"mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioran- za;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazio- ne;
2)"Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazio-
Pagina 3 di 6 ne alle attribuzioni dell'assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata); 3)"Illiceità" (articolo 1343 c.c.), nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (ad esempio una deliberazione che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni). "Al di fuori di tale ipotesi deve ritenersi che ogni violazione di legge de- termina la mera annullabilità della deliberazione che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'articolo 1137 Codice civile".
Ciò premesso, riguardo all'impugnativa di cui al punto n. 1 dell'ordine del giorno, si os- serva quanto segue.
E' noto come l'art. 1129 c.c., comma 2, introdotto con la L. n. 220 del 2012, prevede espressamente che l'amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonchè i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.
Del pari, l'art. 1130 bis c.c., in tema di rendiconto, faculta i condomini e i titolari di di- ritti reali o di godimento sulle unità immobiliari a prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa. E' tuttavia meritevole tuttora di conferma l'interpreta- zione di questa Corte secondo cui la vigilanza ed il controllo, esercitati dai partecipanti essenzialmente, ma non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bi- lancio da parte dell'assemblea, non devono mai risolversi in un intralcio all'amministra- zione, e quindi non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c., (Cass. Sez. 6 - 2, 18/05/2017, n. 12579; Cass. Sez. 2, 21/09/2011, n.
19210; Cass. Sez. 2, 29/11/ 2001, n. 15159; Cass. Sez. 2, 19/09/2014, n. 19799). dall'art. 1129 c.c., comma 2, e art. 1130 bis c.c., si trae conferma che la facoltà del sin- golo condomino di richiedere e di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibi- zione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, quindi, vieppiù al momento del rendiconto annuale e dell'approvazione del bilancio da parte dell'assemblea), al fine di prenderne visione e di estrarne copia dai documenti, senza onere alcuno di specificare le ragioni della richiesta, rimane correlata, come detto, al rispetto di principi di correttezza, gravando sul istante l'onere di dimostrare che l'amministratore non gli abbia CP_3
consentito di esercitare detta facoltà (Cass., Sez. 2, 28/01/2004, n. 1544; Cass. Sez. 2,
19/05/2008, n. 12650). Il dovere di collaborazione imposto all'amministratore trova, dunque, la sua giustificazione nel diritto dei condomini alla trasparenza e comprensibili- tà della gestione condominiale, e quindi al controllo effettivo sull'operato dell'ammini- stratore. L'obbligo di informazione posto in capo all'amministratore ed il corrispettivo diritto di essere informato del singolo condomino ha, quindi, ad oggetto, i fatti storici
Pagina 4 di 6 che abbiano prodotto entrate ed uscite di denaro per effetto della gestione svolta, con la relativa documentazione di spesa, in maniera da lasciar ricostruire i rapporti di dare ed avere.
Nel caso di specie, il convenuto non ha contestato la circostanza allegata CP_3
dai condomini circa la mancata esibizione della documentazione contabile da parte dell'amministratore e, pertanto, può ritenersi provata ai sensi dell'art. 115 c.p.c..
Pertanto, l'impugnativa va accolta con conseguente annullamento del punto n. 1 dell'ordine del giorno.
Riguardo all'impugnativa di cui al punto 2 dell'ordine del giorno, con riferimento alla nomina dell'amministratore, pur non sussistendo alcun obbligo, laddove l'assemblea de- cida di riconfermare quello uscente (al di là delle locuzioni adottate), di prendere in considerazione altre offerte, la nomina dell'amministratore condominiale, senza analiti- ca specifica del compenso è nulla (in tal senso anche Sent.

6.11.2017 e Milano CP_4
Sent. N. 4294 3.11.2016) in quanto in violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c., anche laddove inserito a preventivo nel suo totale, che ha imposto in capo al professionista esigenze di trasparenza e formalità. Infatti, un corrispettivo inserito unicamente a bilan- cio preventivo, non rappresenta un'assunzione di obbligo negoziale, ma una mera stima delle spese future e, come tale, soggetto a variazioni in sede di consuntivo. La nomina dell'amministratore senza specifica del compenso è nulla senza possibilità alcuna di sa- natoria, tanto che una successiva delibera conforme al dettato normativo dell'art. 1129 II
e XIV co. c.c., si porrebbe come atto autonomo che spiega i propri effetti dal momento della sua assunzione, impedendo, così, di ritenere in giudizio cessata la materia del con- tendere. Potrebbe ritenersi valida la nomina se il verbale dell'assemblea richiami in alle- gato il preventivo fatto pervenire dall'amministratore in cui compaiono tutti gli estremi
(generalità, sede, orari di apertura degli uffici) richiesti dalla legge. L'articolo 1129
c.c. specifica che l'indicazione del compenso deve essere effettuata sia "all'atto dell'ac- cettazione della nomina che del suo rinnovo". Per il Tribunale di Udine (sent. n.
1353/2018) "l'articolo 1129, comma 14 del codice civile non lascia spazio ad ulteriori interpretazioni", essendo irrilevante che il compenso sia rimasto invariato rispetto alle gestioni degli anni pregressi e che l'assemblea sia già al corrente del suo compenso.
Pertanto, tale impugnativa va accolta con conseguente declaratoria di nullità del punto n. 2 dell'ordine del giorno.
Va, invece, rigettata l'impugnativa concernente l'approvazione del punto n. 3 dell'ordine del giorno.
Invero, la S.C. ha affermato che quando la disponibilità della documentazione contabile
Pagina 5 di 6 manca in sede di approvazione del preventivo non comporta la violazione di alcun ob- bligo da parte dell'amministratore, atteso che la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate e non in via preventiva (cfr. Cass.
11940/2003).
Il riconoscimento del potere di ciascun condomino di visionare la documentazione con- tabile, infatti, viene effettuato in funzione del ricorso che il condomino può sempre fare alla stessa assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore o per richiedere la re- voca della nomina dello stesso;
ma non per invocare l'omessa visione dei documenti contabili quale causa di invalidità della delibera di approvazione del preventivo, in quanto è in presenza di un consuntivo che la validità del consenso espresso dal condo- minio per la sua approvazione non può prescindere dall'esame della documentazione, ove richiesta, realizzandosi solo così il controllo effettivo sulla gestione dell'amministra- tore.
Le spese di lite seguono la soccombenza prevalente del e vanno liquidate CP_3
come da dispositivo in base ai parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accoglie parzialmente l'opposizione e per l'effetto annulla la delibera del

5.6.2019 relativamente all'approvazione del punto n. 1 dell'ordine del giorno e dichiara la nullità della suddetta delibera relativamente all'approvazione del punto n. 2 dell'ordine del giorno;

2) Rigetta l'impugnativa relativa al punto n. 3 dell'ordine del giorno;

3) Condanna il al pagamento delle spese di lite in Controparte_3
favore degli attori che si liquidano in euro 125,00 per spese vive ed euro
2.540,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. forf del 15%, con attribuzione agli avv.ti dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Nocera Inferiore, 17/04/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematica- mente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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