Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale Ordinario di Latina
Sezione II Civile
in composizione monocratica nella persona del Giudice dott. Stefano Fava ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 428/2022 del R.G.A.C, trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 25 marzo 2025 e vertente
TRA
- (C.F. ) rappresentata e difesa dagli Avv.ti Parte_1 C.F._1
MARCHETTI Fabiola e ROMANELLI Roberta, per delega in calce all'atto di citazione
PARTE ATTRICE
E
- (C.F. ) in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'Avv. D'ANIELLO Luigi per delega in calce alla comparsa di costituzione
PARTE CONVENUTA

OGGETTO: responsabilità ex artt. 2051 c.c.

CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni a trattazione scritta del 25 marzo 2025 i procuratori delle parti concludevano come da note scritte depositate in atti.

PREMESSO IN FATTO
Con citazione regolarmente notificata la SI.ra , conveniva in Parte_1
giudizio il , in persona dell'amministratore p.t., Controparte_1
deducendo:
a) di essere proprietaria del garage n.32 distinto al NCEU Fg.141, Part.lla 109 Sub 32
(doc.2) sito al piano interrato dello stabile di , in;
CP_1 CP_1
b) che da oltre sette anni il garage subisce infiltrazioni di acqua che si aggravano notevolmente con il verificarsi delle piogge;

c) di aver più volte invano richiesto l'intervento del ON;

d) che nonostante le ripetute segnalazioni, i diversi amministratori succedutisi negli anni non hanno provveduto a risolvere tale problematica ritenendola non di competenza condominiale;

e) di aver già nel 2008 in sede di assemblea condominiale, denunciato la presenza di infiltrazioni al garage provenienti dalla rampa condominiale sovrastante (doc.6);
f) con verbale del 29.04.2019 l'assemblea deliberava l'esecuzione di lavori attinenti alle infiltrazioni parete-rampa carrabile da effettuarsi entro l'estate 2019 ma nessun intervento è stato eseguito;

g) nel 2021 una ditta incaricata dall'amministratore eseguiva tagli sull'asfalto per verificare la causa delle infiltrazioni senza il successivo ripristino della guaina lesionata, con aggravamento della problematica (doc.05);
h) di non aver mai avuto cognizione dell'esisto della denuncia del ON alla sua assicuratrice con nomina di perito per la ricerca del guasto (doc.07);
i) che in data 30.12.2020 il è stato intimato a provvedere al ripristino del CP_1 solaio del garage, oltre al risarcimento di eventuali danni;

j) che la procedura di mediazione si è conclusa negativamente per mancata comparizione del condominio (doc.10-11); k) che gli interventi necessari per il risanamento del garage ammontano a € 6.000 oltre iva (doc.12);
l) che la proprietaria non ha potuto né utilizzare il garage per uso personale né concederlo in locazione, con danni anche in termini di lucro cessante pari a € 200,00 mensili (doc.13-14);
m) l'interesse ad ottenere la risoluzione delle problematiche, il successivo ripristino del garage, e il risarcimento di tutti i danni verificatisi a seguito dell'inerzia del
, quantificati in € 16.8000 (€ 200,00 x 12 mesi =2.400,00 x 7 anni = CP_1
16.800,00);
Parte attrice concludeva chiedendo in via principale e nel merito: a) accertare e dichiarare la responsabilità del in persona dell'Amm.re p.t., per la mancata Controparte_1 manutenzione delle parti comuni del fabbricato rappresentata dalla rampa di accesso ai garage ex art. 2051 Cod. Civ., e per l'effetto b) condannare il nella persona Controparte_1 dell'Amm.re pro tempore, alla riparazione del guasto, proveniente dalle parti comuni del
che ha causato il danno da infiltrazioni nel garage della SI.ra nonché CP_1 Pt_1 condannare il al successivo ripristino del solaio del locale garage di proprietà della CP_1 SI.ra in virtù del preventivo già depositato in atti;
c) condannare il Parte_1 [...]
, nella persona dell'Amm.re pro tempore, al risarcimento di tutti i danni subiti Controparte_1 dalla condomina derivanti dall'omesso intervento da parte del nella Parte_1 CP_1 manutenzione delle parti comuni del fabbricato, sia per la mancata possibilità di usufruire del garage a causa delle infiltrazioni, che in termini di lucro cessante, nella somma di € 16.800,00, come meglio specificato in atti o nella somma che il Giudicante riterrà equa e di giustizia nei limiti del valore del giudizio.
- In via subordinata o alternativa: d) ordinare al di comunicare CP_1 Controparte_1 alla propria compagnia assicurativa l'esistenza delle infiltrazioni di acqua piovana nel garage di proprietà della condomina e far nominare un perito che proceda alla verifica ed Parte_1 alla liquidazione del danno anche in virtù della perizia redatta dalla CTU nominata dal G.I. in corso di causa;
e) ordinare al di far nominare dall'assemblea Controparte_1 condominiale un'impresa specializzata per la esecuzione dei lavori, che dovrà specificare nel dettaglio i lavori da eseguire, i costi per ogni singolo lavoro, compreso il ripristino dello status quo ante del locale garage di proprietà della SI.ra ed i tempi per la loro esecuzione;
Parte_1
f) porre a carico del tutte le spese relative alla esecuzione dei lavori per la soluzione CP_1 definitiva del problema di infiltrazioni lamentato dalla SI.ra proveniente dalle Parte_1 parti comuni del CP_1
Con comparsa in data 4 maggio 2022 si costituiva il CO
, in persona dell'amministratore pro-tempore deducendo:
[...]
a) la violazione dell'art. 1131 2° comma c.c.;
b) che la rampa di accesso ai garage non è una parte comune del ON, come indicato all'art.18 del Regolamento di ON depositato e registrato sin dal
1970 (all. n. 3);
c) che il garage di proprietà dell'attrice è sovrastato da un locale adibito a negozio, di proprietà privata, ed è confinante con il manto stradale e la rete fognaria del condomino adiacente di “Via Adua n. 34/36”;
d) la carenza di prove del nesso di causalità tra le lamentate infiltrazioni e la asserita omessa manutenzione della rampa del garage;

e) che le spese di manutenzione della rampa del garage sono a carico dei proprietari dei garage (art. 18 Reg. Cond.);
f) la natura meramente esplorativa della CTU richiesta dall'attrice.
Per quanto dedotto, parte convenuta concludeva chiedendo di respingere la domanda attrice ritenuta infondata, illegittima, non provata.
In considerazione dell'emergenza epidemiologica da Covid-19, visto l'art. 221, 4 c., D.L. n.
34/2020, convertito con modificazioni dalla L. n. 77/2020, il giudice con decreto in data 7 marzo 2022 disponeva la trattazione in modalità figurata con scambio di note scritte dell'udienza del 31 maggio 2022.
Con ordinanza in data 31 maggio 2022 il giudice, lette le note di udienza depositate da parte attrice in data 25 maggio 2022 e da parte convenuta in data 23 maggio 2022, concedeva i termini di cui all'art. 183 c.6 c.p.c. richiesti dalle parti.
Con ordinanza in data 4 febbraio 2022 il giudice, lette le memorie ex art. 183 c.6 c.p.c. depositate dalle parti, ammetteva la CTU richiesta da parte attrice, nominando l'Arch.
con l'incarico di accertare le cause delle infiltrazioni, se siano dovute a CP_3
beni di proprietà del convenuto e, in caso affermativo, quantificare i danni CP_1 subiti da parte attrice e i lavori da effettuare per porre rimedio alle infiltrazioni lamentate. All'udienza dell'11 aprile 2023 il giudice conferiva al nominato CTU l'incarico di cui all'ordinanza del 4 febbraio 2023 con l'ulteriore quesito finalizzato ad accertare e quantificare i lavori necessari al ripristino del garage e del manto stradale.
Con istanza in data 27 giugno 2023 il CTU chiedeva di essere autorizzato all'esecuzione dell'indagine termografica per meglio accertare le cause delle infiltrazioni e correttamente attribuire i costi necessari al ripristino, nonché concedersi proroga di 90 gg per l'esame peritale.
Con decreto in data 27 giugno 2023 il giudice autorizzava l'indagine termografica e concedeva la proroga richiesta.
Il CTU in data 12 febbraio 2024 depositava la bozza e la relazione finale con la quale, rimandando a quanto puntualmente argomentato anche in sede di riscontro alle osservazioni delle parti, concludeva accertando:
“All'interno del garage dell'attrice, le infiltrazioni d'acqua, provenienti dal massetto del passaggio carrabile soprastante, hanno causato danni di varia entità soprattutto in corrispondenza del solaio di copertura tra la muratura perimetrale e la trave longitudinale e della sommità della parete di fondo che si sono manifestati con la comparsa di muffe, gocciolamenti in corrispondenza della trave,
(questi ultimi, raccolti in una canalina in lamiera ed allontanati per mezzo di un elemento verticale di scolo, installati a cura della proprietaria al fine di proteggere il soppalco in legno sottostante), compromissione di parti di intonaco, potendosi osservare rigonfiamenti, cedimenti e distacchi ed innescando fenomeni di corrosione delle armature, (cfr. All. 11 – Rilievo fotografico, foto 19-22, bozza preliminare).
I dati strumentali evidenziano dunque la presenza di una infiltrazione attiva con sviluppo prevalentemente lineare che si manifesta sulla porzione di solaio tra la muratura perimetrale e la trave longitudinale, (cfr. 8° capoverso della pag. 8).
In conclusione, i dati strumentali evidenziano che le infiltrazioni attive riscontrate presso il box della ricorrente e quello confinante siano provocati dalla trasmissione dell'umidità presente sotto
l'asfalto del manto stradale del vialetto condominiale per una porzione soprastante ai box stessi,
(cfr. pag. 9).
Sulla definizione dell'area adibita a passaggio carrabile da parte del tecnico certificatore è stato ampiamente chiarito nell'Osservazione 4 di pag. 14.”
Relativamente alla proprietà dell'area destinata a passaggio carrabile, il CTU riferiva: “Con riferimento all'allegata planimetria allegata alla Convenzione del 1969, sono graficamente determinate per mezzo di campitura arancione, la porzione di proprietà del Parte_2
e per mezzo di perimetrazione in azzurro, la porzione di proprietà del limitrofo
[...] [...]
Nel rimandare a quanto già esaustivamente argomentato anche nella bozza Controparte_4 preliminare, si sottolinea che nella Convenzione è stabilito che la linea di confine tra i lotti di rispettiva proprietà, a seguito di rilievi tecnici eseguiti in loco e sulla scorta della documentazione catastale è quella indicata con linea continua nera tra le lettere A e B nella planimetria che sottoscritta viene allegata alla Convenzione quale parte integrante di essa e che l'intera superficie destinata a passaggio carrabile è oggetto di reciproca servitù di passaggio.”
Sulla quantificazione dei lavori necessari al ripristino sia del garage che del manto stradale, il CTU calcolava la parte attribuibile al convenuto pari Controparte_1
a € 13.783,00, corrispondente ai 2/3 dell'intero computato, sulla base dell'art. 6 della
Convenzione del 1969, considerato che il limitrofo Controparte_5
proprietario di una porzione dell'area su cui insiste il passaggio carrabile non è coinvolto nel presente procedimento.
Il CTU forniva ampia ed esaustiva risposta a tutte le osservazioni formulate dalle parti, confermando le conclusioni raggiunte.
In particolare, quanto alla proprietà del passo carrabile da cui originano le infiltrazioni, tenuto conto di quanto risultante dalla Convenzione del 1969 intervenuta tra la Società costruttrice dell'allora erigendo ON ed il limitrofo ON (ex CP_1
proprietà , dall'Atto di Compravendita del Notaio del 2006 e Controparte_5 Per_1
dalla documentazione allegata alla bozza preliminare, precisava che:
- la proprietà dell'area destinata a passaggio carrabile è costituita da due porzioni identificate nella planimetria metricamente e graficamente con campitura e tratto colorati, di proprietà del convenuto (in arancione) e di proprietà del Controparte_6
limitrofo ex (in azzurro); CP_1 Controparte_7
- l'intera area è vincolata a reciproca servitù e destinata a rampa di accesso (Osservazioni
n.4-5);
- che le spese per la manutenzione e per le eventuali riparazioni della rampa di accesso sono poste per due terzi a carico del convenuto e per un terzo a carico del CP_1 confinante - ex proprietà ( (Osservazione n.6); CP_1 Controparte_5 - per la parte a carico del convenuto l'art. 18 del Regolamento Controparte_6
di ON dispone che le spese relative alla conservazione, pulizia e manutenzione della rampa comune con il ON confinante, siano suddivise per il 10% a carico del proprietario dei negozi e per il 90% a carico dei proprietari dei garage (cfr. pagg. 23-23).
Con ordinanza in data 22 febbraio 2024 il giudice, lette le note di udienza depositate da parte attrice in data 21 febbraio 2024 e da parte convenuta in data 21 febbraio 2024, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 23 settembre 2025 da svolgersi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con termine alle parti per note fino al giorno dell'udienza.
Con decreto in data 20 marzo 2024 il giudice accoglieva l'istanza di parte attrice del 20 marzo 2024 e anticipava l'udienza al 25 marzo 2025.
Con decreto in data 11 aprile 2024 il giudice, letta l'istanza di parte convenuta dell'11 aprile 2024, disponeva che il CTU fornisse in forma scritta i chiarimenti come richiesti dal convenuto.
Con deposito in data 8 maggio 2024 il CTU forniva i chiarimenti richiesti come di seguito riportati:
I chiarimento, “Nella quantificazione dei lavori e dei relativi costi, è stata calcolata la parte attribuibile al sulla base dell'art. 6 della Convenzione del Notaio Controparte_1 Per_2
del 1969 dal quale discende che “le spese per la manutenzione e per le eventuali riparazioni
[...] della rampa di accesso (…) di cui al precedente articolo saranno per due terzi a carico della CP_8
(ex ) e per un terzo a carico dei Sig.ri e loro
[...] Controparte_1 Controparte_4 aventi causa”, (cfr. Allegato 2).
La quota sopra citata, attribuibile al è risultata pari ad € 13.783,00, CP_1 CP_6 matematicamente corrispondente alla frazione (2/3) dell'intero computato. Il tutto e quant'altro dovesse rendersi tecnicamente necessario per gli interventi conSIliati, al netto di oneri di legge,
Cassa previdenziale e diritti dovuti agli Enti/Amministrazioni. precisando che i costi sono riferibili ad una fase preliminare degli interventi e come tali sono suscettibili di variazioni precisamente computabili solo a seguito delle verifiche da eseguire, in una fase più avanzata della progettazione.
L'art. 18 del Regolamento di ON stabilisce che le spese relative alla conservazione, pulizia e manutenzione della rampa comune con il ON confinante, per la parte a carico del
(i 2/3 sopra determinati e corrispondenti ad € 13.783,00), siano da CP_1 CP_6 attribuire per il 10% a carico del proprietario dei negozi e per il 90% a carico del proprietario del garage”.
II chiarimento:
“La rilevata continuità dell'elemento di distribuzione carrabile, congiunta all'analisi delle cause che hanno dato origine alle problematiche riscontrate compiutamente descritte negli elaborati in atti della scrivente, ed in conseguenza delle risultanze della Relazione termografica da cui può evincersi sinteticamente che “Risulta evidente (…) che il massetto sottostante l'asfalto del vialetto riceva un cospicuo apporto d'acqua durante le precipitazioni atmosferiche. (…) a pagine 25,26,27 mostra come il vialetto presenti numerose zone di ristagno e accumulo d'acqua. Ciò è provocato dalla discontinuità materica dell'asfalto del manto stradale, (…) e l'incorretta pendenza verso il sistema di deflusso. (Foto pagg. 43,44,45,46,47,48,49). Il medesimo è rappresentato da un pozzetto di raccolta delle acque piovane che risulta essere interessato dalla presenza di detriti a causa di scarsa manutenzione. (Foto pagg. 52,53) Tale fattore potrebbe provocare difficoltà di deflusso ed accentuazione del fenomeno di imbibizione del massetto sottostante l'asfalto”, non consente di attribuire le cause delle infiltrazioni ad una porzione di area piuttosto che ad un'altra.
È opportuno ribadire che dall'esame dello stato dei luoghi è emerso che il pozzetto posto
sulla proprietà del limitrofo congiunto al sistema di Controparte_5 smaltimento delle acque meteoriche al di sotto delle rispettive proprietà, è funzionale al sistema di convogliamento e smaltimento delle acque meteoriche nel tratto di passaggio carrabile in oggetto.”
III chiarimento:
Tenuto conto di quanto rilevato in relazione alla continuità dell'elemento di distribuzione carrabile, del sistema di convogliamento e deflusso delle acque meteoriche, eseguita l'analisi delle cause che hanno dato origine alle problematiche riscontrate compiutamente descritte negli elaborati in atti della scrivente, ed in conseguenza delle risultanze della Relazione termografica cui si rimanda, si conferma che i proposti interventi sono da attuarsi sull'intera sezione in esame, costituita dalle due porzioni di area di proprietà del e del limitrofo Controparte_1 Controparte_9
e sulla quale insiste il tratto di passaggio carrabile individuato per non configurarsi
[...] come “rappezzi”.
IV chiarimento:
“Tenuto conto del macrosistema e delle interconnessioni fra gli elementi che lo compongono, si conferma che la diagnosi dello stato di fatto, analitica, anamnestica, della morfologia e della struttura ha portato alla definizione di un intervento di risanamento tecnicamente corretto costituito da un sistema di operazioni e lavorazioni compiutamente descritte e quantificate rispettose dell'equilibrio dell'edificio, senza il ricorso all'invasività che, valutando tutte le sollecitazioni endogene ed esogene, affronta e risolve i danni riscontrati all'interno del garage dell'attrice, causati dall'apporto di acqua proveniente dal soprastante passaggio carrabile, per mezzo degli interventi definiti nel Capitolo -Interventi conSIliati della Bozza preliminare, da pag. 15 a pag. 18 e richiamati nella Relazione finale, segnalando doverosamente, che le strutture finitime, poste in continuità strutturale e morfologica sia con il passaggio carrabile che con il garage dell'attrice, presentando anch'esse evidenti segni di infiltrazione, poiché non protette e/o deteriorate, consentiranno all'acqua di propagarsi attraverso le aree poste in adiacenza, influenzando la durabilità dell'intervento, pur correttamente progettato e definito.
Con decreto in data 9 maggio 2024 il giudice, lette le integrazioni della CTU, invitava le parti ad esprimere le proprie osservazioni nel termine di 30 giorni dal provvedimento.
Parte attrice depositava le proprie note in data 6 giugno 2024 con le quali ribadiva di aver agito nei confronti del ritenendolo unico responsabile dei danni Controparte_1
subiti al proprio garage per l'omessa manutenzione del passaggio carrabile, avendo già nell'assemblea del 29.04.2019 riconosciuto la propria competenza esclusiva e deliberato l'esecuzione dei lavori alla rampa di accesso senza alcun riferimento al CP_10 condominio limitrofo;
reiterava la richiesta già avanzata con le note del 22.02.2024, di chiamata in causa del ON limitrofo citato dal CTU (ex proprietà CP_4
, ai sensi dell'art. 270 cpc e 107 cpc.; ribadiva che la ripartizione interna della quota CP_4 di 2/3 di competenza del ON delle spese delle lavorazioni da eseguirsi, operata dal CTU ai sensi dell'art.18 del regolamento di condominio, ovvero 90% a carico dei proprietari dei garage ed il 10% a carico del proprietario del negozio, è errata e non richiesta dal giudice.
Con decreto in data 23 giugno 2024 il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, confermava l'udienza già fissata al 25 marzo 2025 per la precisazione delle conclusioni.
Con ordinanza in data 25 marzo 2025 il giudice, lette le note di udienza depositate da parte attrice in data 24 marzo 2025 e da parte convenuta in data 22 marzo 2025, assegnava alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. ed assumeva la causa in decisione.
Parte attrice depositava comparsa conclusionale in data 23 maggio 2025 e comparsa di replica in data 13 giugno 2025, atti con i quali insisteva per l'accoglimento delle conclusioni già rassegnate nell'atto introduttivo, integrate, tenuto conto di quanto emerso dalla CTU, dalla richiesta di condanna del alla esecuzione dei Controparte_1 lavori necessari ad eliminare la causa delle infiltrazioni individuati dalla CTU, ed al ripristino del locale garage, al risarcimento di tutti i danni subiti dalla CP_11 [...]
derivanti dall'omesso intervento da parte del nella manutenzione Parte_1 CP_1 delle parti comuni del fabbricato, anche in termini di lucro cessante, quantificati sino al deposito della comparsa conclusionale in € 25.000,00 o nella somma ritenuta equa e di giustizia nei limiti del valore della causa;
di porre a carico del le spese di CTU CP_1
poste provvisoriamente a carico della SI.ra , con vittoria di spese e compensi. Pt_1
Parte convenuta depositava comparsa conclusionale in data 22 maggio 2025 e comparsa di replica in data 14 giugno 2025, insistendo per il rigetto della domanda attrice ritenuta infondata, illegittima e non provata.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda di parta attrice è parzialmente fondata e va accolta nei limiti di seguito esposti.
La fattispecie in esame va inquadrata nel disposto normativo di cui all'articolo 2051 c.c. che individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva per i danni cagionati dalle cose in custodia, in forza della mera relazione intercorrente fra la cosa dannosa e colui il quale ha l'effettivo potere su di essa, restando estranea la condotta dell'agente, e salvo la prova liberatoria del caso fortuito.
Come noto, il condominio di un edificio deve intendersi quale custode dei beni e servizi comuni ai sensi dell'art.2051 c.c., perciò obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo anche dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili al concorso del fatto di un terzo (Cass. n.
7044/2020, n. 15291/2011, n. 26051/2008, n. 5326/2005).
Perché sia affermata la responsabilità del custode ex art.2051 c.c., il danneggiato deve dimostrare l'esistenza di un rapporto di custodia relativamente alla cosa, il danno subito ed il rapporto di causalità fra la cosa e l'evento lesivo, mentre grava sul custode l'onere di fornire la prova liberatoria del caso fortuito (Cass. n. 27724 del 2018), inteso quale evento non evitabile né superabile con l'adozione delle menzionate misure diligenti, interruttivo del nesso causale tra evento e danno (Cass. n. 18856/2017; Cass. n.12166/2021). Nel caso di specie, in esito alla esperita CTU, si è accertata, con il supporto dell'indagine termografica, la sussistenza all'interno del garage di proprietà di parte attrice di fenomeni infiltrativi attivi provenienti dal piano stradale del passaggio carrabile soprastante i garage al piano seminterrato dello stabile convenuto. CP_10
Deve preliminarmente essere rigettata l'eccezione sollevata da parte convenuta in relazione alla violazione dell'art. 1131 2° comma c.c. sull'errato assunto della natura privatistica e non condominiale della rampa di acceso al locale seminterrato dello stabile condominiale.
Per come accertato dal CTU, l'area adibita a passaggio carrabile è da considerare per una porzione di proprietà del convenuto e per altra del CO
confinante (Via Adua n. 36) rimasto estraneo al giudizio, e l'intera area è CP_1 vincolata a reciproca servitù di passaggio.
Detta situazione non fa venir meno la funzione svolta dalla rampa di consentire l'accesso dalla pubblica via ai piani interrati del il che implica la natura comune del CP_1 bene con relativo potere, in capo all'amministratore, di custodia e vigilanza.
Vero è che nel verbale assembleare del 29.04.2019, prodotto in atti, i lavori straordinari riguardanti la rampa carrabile, sono oggetto di discussione e approvazione assembleare con ripartizione delle relative spese tra tutti i condomini, senza alcun riferimento al coinvolgimento del limitrofo. CP_1
Si osserva, ancora, che la rampa risulta strutturalmente inserita nella planimetria dell'edificio, prodotta in atti, come opera di pertinenza dello stesso, funzionale all'accesso dalla pubblica via al locale seminterrato.
Della rampa si fa esplicito riferimento nel Regolamento condominiale all'art.18 disciplinante la ripartizione delle spese inerenti ai servizi comuni a tutti i condomini, nel quale è riportato art. 18: “le spese relative alla conservazione, pulizia e manutenzione della rampa comune con il ON confinante, per la parte a carico del ON ( ) che le CP_1 stesse saranno suddivise come segue: − 10% a carico del proprietario dei negozi e 90% a carico del proprietario del garage”.
Dunque, il regolamento condominiale, pur considerandolo la rampa bene comune, in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione, prevede la ripartizione tra i soli condomini proprietari dei garage e negozi. La circostanza che la rampa sia destinata per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio esclusivo dei soli condomini proprietari dei locali al piano seminterrato (garage-cantinole) seppur configuri un condominio parziale "ex lege", in base alla previsione di cui all'art. 1123, comma 3, c.c., non esclude la legittimazione processuale dell'amministratore dell'intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell'art. 1131 cod. civ., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell'ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati (Cass.n. 2363/2012; Cass. n.
651/2000).
La natura di bene comune della rampa di accesso ai garages del piano seminterrato si evince anche dall'atto di compravendita a rogito del notaio del garage Per_1 dell'attrice, nel quale il vialetto e la rampa di accesso al piano seminterrato costituiscono parti di utilizzo comune a tutti i proprietari dei garage e cantinole (art.9) con la precisazione che la vendita comprende la servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore del confinante costituita sull'area adibita a rampa di accesso. CP_1
I danni subiti dall'attrice sono individuati dal CTU in corrispondenza del solaio di copertura del garage, tra la muratura perimetrale e la trave longitudinale, e della sommità della parete di fondo, sono rappresentati da muffe, gocciolamenti in corrispondenza della trave, compromissione di parti di intonaco, rigonfiamenti, cedimenti e distacchi, fenomeni di corrosione delle armature, (cfr. CTU, All. 11 – Rilievo fotografico, foto 19-22).
In esito alla CTU, si è accertato: che detti danni sono eziologicamente riconducibili al difetto di manutenzione del passo carrabile (discontinuità materica dell'asfalto del manto stradale e non corretta pendenza verso il sistema di deflusso); che la proprietà del passaggio carrabile è attribuibile solo per una porzione al convenuto e per un'altra a quella del confinante (Via CO CP_1
Adua n. 36), rimasto estraneo al giudizio;
che le spese per la manutenzione e per le eventuali riparazioni della rampa di accesso sono poste per due terzi a carico del e per un terzo a carico del Controparte_1
confinante, estraneo al giudizio;
CP_1 che non è possibile attribuire le cause delle infiltrazioni esclusivamente all'una o all'altra porzione di area.
Per quanto accertato dal CTU, la domanda di parte attrice va accolta nei confronti del convenuto in forza del potere di controllo e vigilanza sui beni comuni, anche CP_1
considerata la necessaria funzione della rampa di accesso alle proprietà del piano seminterrato, tra le quali anche il garage dell'attrice, che impone all'amministratore l'adozione di interventi necessari alla conservazione delle parti comuni, ex art. 1130, comma 1, n. 4..
La domanda risarcitoria va, tuttavia, accolta nel solo limite della quota dei 2/3 attribuibile al convenuto non anche di quella spettante al Controparte_6 CP_1
confinante, rimasto estraneo al giudizio.
Sul punto si osserva che la riconducibilità al confinante di una porzione CP_1
dell'area destinata a rampa di accesso era conosciuta, o conoscibile, all'attrice in forza del
Regolamento di ON e della richiamata Convenzione del Notaio . L'attrice Per_2 avrebbe, dunque, potuto estendere tempestivamente il giudizio al confinante. CP_1
La richiesta avanzata da parte attrice soltanto a conclusione dell'istruttoria per la chiamata in causa del terzo ai sensi dell'art.107 cpc, atto rimesso alla discrezionalità del giudice, non poteva essere accolta poiché la CTU non poteva ritenersi efficace ed opponibile al terzo non avendo detto terzo partecipato alle relative operazioni e perché contraria ai principi di economia processuale implicando una ripetizione della CTU.
In conclusione, per quanto argomentato, considerate le risultanze della CTU, ritenuti provati tanto i danni patiti dall'attrice quanto il rapporto di causalità fra i fenomeni infiltrativi ed il passaggio carrabile ad uso dei condomini per l'accesso ai locali interrati, il convenuto va ritenuto responsabile ex art.2051 c.c. e condannato ad attivarsi CP_1 al fine di eseguire senza ritardo i lavori per il risanamento dell' intera sezione su cui insiste il passaggio carrabile, atti all'eliminazione delle infiltrazioni, come individuati in sede di
CTU (all. 12).
Si aggiunga che nei rapporti interni al ON, dovrà tenersi conto del criterio di ripartizione delle spese relative alla conservazione e manutenzione della rampa, di cui all'art.18 del regolamento Condominiale che prevede il 90% a carico dei proprietari dei garage ed il 10% a carico del negozio. Il convenuto va, inoltre, condannato al pagamento in favore di parte attrice CP_1
dei costi necessari per il ripristino del garage come individuati dal CTU, nel limite della misura dei 2/3 di competenza del pari ad € 6.315,00 (2/3 di Controparte_6 complessivi € 9.472,30), esclusa IVA, somma già aggiornata al prezzario della Regione
Lazio del 2023, cui vanno aggiunti gli interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al soddisfo.
Va accolta la domanda relativa al risarcimento del danno patrimoniale nei termini di diminuzione del godimento del bene, conseguente alla condotta omissiva del CP_1 convenuto che avrebbe dovuto eseguire i lavori almeno a far data dalla delibera assembleare del 29.04.2019 di approvazione dei lavori e del relativo preventivo di spesa.
Considerata l'entità dei danni accertati al garage e l'arco temporale trascorso dalla data della delibera si stima equa la quantificazione in € 3.000,00.
La soccombenza del convenuto nel merito della domanda regola le spese del presente giudizio, che vengono liquidate nella misura media, come in dispositivo sulla base del
D.M. 55/14, aggiornato al D.M. 147/22;
Le spese delle CTU, già liquidate come da decreto del 26 febbraio 2024, vengono poste definitivamente a carico di parte convenuta che deve, pertanto, rifonderle alla parte attrice la quale le ha anticipate.


P.Q.M.



il Tribunale di Latina, monocraticamente e definitivamente pronunciando nella causa n.
428/2022, ogni diversa domanda rigettata così provvede:
- condanna il ad eseguire le opere di Controparte_1
risanamento del passo carrabile come individuate nella CTU finalizzate alla eliminazione delle infiltrazioni;

- condanna il al pagamento nei confronti di Controparte_1
parte attrice dell'importo di € 6.315,00 oltre IVA per il ripristino del garage danneggiato e di € 3.000,00 per il limitato godimento del bene, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza al soddisfo;
- condanna il al pagamento delle spese di Controparte_1
lite che liquida in € 5.077,00 per compensi, € 264,00 per esborsi, oltre spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge;

- condanna il al pagamento delle spese di Controparte_1
CTU, come liquidate in atti, con rifusione di quanto anticipato da parte attrice.
Lì, 20 giugno 2025.
IL GIUDICE
dott. Stefano Fava