N. R.G. 258/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 258/2023 promossa da:
(cod. fisc: ) con l'avv. SERENA SANDRO e con Parte_1 C.F._1 domicilio eletto in VIA D. ZEPPILLI, 62 63023 FERMO presso lo studio del difensore
PROPRIETARIO originario intimante/odierno OPPOSTO contro
(cod.fisc.: ) con l'avv. PIATTONI NICOLE e con Controparte_1 C.F._2 domicilio eletto presso lo studio del difensore in VIA GIOVANNI DA PROCIDA, 6 SAN
BENEDETTO DEL TRONTO
CONDUTTORE originario intimato/odierno OPPONENTE
originario intimato CONTUMACE Controparte_2
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni del 16.9.2024
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Il intimava lo sfratto per morosità ai conduttori e Controparte_3 Controparte_1 Controparte_2 relativamente al contratto di locazione ad uso abitativo del 2.9.2020 stipulato per la durata di anni 3 rinnovabili per altri anni 2, salvo disdetta del contratto ex art.3 co.1 l.431/1996.
Alla prima udienza di comparizione parti nel procedimento di convalida di sfratto del 14.2.2023 si costituiva in giudizio la conduttrice opponendosi alla convalida di sfratto assumendo di avere risolto il contratto di locazione e di avere liberato l'immobile per cui la locazione continuava nei confronti del solo conduttore ed il Giudice pronunciava ordinanza stesa in calce al verbale, con la quale CP_2 disponeva il mutamento del rito, ordinava il rilascio immediato dell'immobile e mandava le parti alla procedura di mediazione obbligatoria, con termine per il deposito di memorie integrative.
Con memoria integrativa in data la parte proprietaria opposta richiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “….Voglia l'Ill.mo Giudice Adito, per le ragioni in fatto e diritto sopra esposte, - nel merito e definitivamente: rigettare la spiegata opposizione, anche con riferimento alla riconvenzionale e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione in atti per grave inadempimento dei conduttori e confermare la condanna, in solido tra loro, al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti e pagina 1 di 4 a scadere, oltre al rimborso delle quote condominiali, fino all'effettivo rilascio dell'immobile, ad oggi pari ad € 1.680,00 oltre interessi dal dovuto al saldo;
- Condannare i conduttori – Sig.ri CP_2
e -, in solido tra loro, al risarcimento del danno all'immobile pari ad € 1.959,00,
[...] Controparte_1
o a della somma che sarà accertata in corso di causa;
In ogni caso con vittoria di spese di giudizio e condanna della Sig.ra al risarcimento del danno o ad una somma equitativamente CP_1 determinata ex art. 96, co. 1 e/o co. 3, c.p.c…….. ”
Con memoria integrativa del 27.4.2023 s costituiva in giudizio la parte conduttrice la quale richiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni “….Piaccia all'Ill.mo Tribunale, contrariisrejectis, così giudicare:IN VIA PRELIMINARE/PREGIUDIZIALE accertare e dichiarare la legittimazione passiva in capo alla Sig.ra che ha realizzato 19.08.2021, 29.12.2021, 18.03.2022, Controparte_1
25.10.2022) legittimamente la risoluzione anticipata del contratto per recesso per gravi motivi previo accertamento anche in via riconvenzionale dello scioglimento anticipato del rapporto locatizio per recesso per gravi motivi, non avendo così il Sig. nulla a più pretendere dalla Sig.ra Parte_1
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO -previa ogni più opportuna declaratoria, CP_1 respingere TUTTE le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto;
IN VIA
RICONVENZIONALE -anche in relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento ed alla contestuale pretesa dell'attore, accertare e dichiarare l'avvenuto scioglimento anticipato del vincolo contrattuale per legittimo recesso per gravi motivi realizzato dalla Sig.ra realizzato sin Controparte_1 dal 2021 e spiegato nelle sue ragioni più volte anche tramite il sottoscritto Avvocato, dichiarando così il difetto di legittimazione passiva eccepito preliminarmente, non avendo così il Sig. Parte_1 nulla a più pretendere dalla Sig.ra SEMPRE IN VIA RICONVENZIONALE MA Controparte_1
ALTERNATIVA/SUBORDINATA E CONDIZIONATA AL RIGETTO DELLA SOLLEVATA ECCEZIONE DI DIFETTO LEGITTIMAZIONE PASSIVA SPIEGATA IN VIA
PRELIMINARE/PREGIUDIZIALE PREVIO ACCERTAMENTO ANCHE IN VIA
RICONVENZIONALE DELLO SCIOGLIMENTO ANTICIPATO DEL VINCOLO
CONTRATTUALE PER LEGITTIMO RECESSO PER GRAVI MOTIVI DELLA SIG.RA
-accertare e dichiarare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c., non Controparte_1 avendo così il Sig. nulla più a pretendere dalla Sig.ra IN VIA Parte_1 Controparte_1
ISTRUTTORIA Se il Giudice lo ritenesse necessario, volersi ammettere prova testimoniale del Sig.
su tutte le circostanze di cui in premessa. Con riserva di altro dedurre a seguito delle Tes_1 difese e delle eccezioni formulate da parte attrice - iuribus; IN OGNI CASO condannare CP_4 l'attore alla rifusione delle spese e dei compensi del presente giudizio, e Voglia, altresì, ordinare che l'attore sia condannato al risarcimento dei danni per responsabilità aggravata sopra evidenziata, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., nella misura che l'Ill.mo Giudice adito riterrà opportuna - con vittoria di spese, diritti ed onorari……”
A seguito di rinvio della prima udienza di comparizione parti ex art. 418 c.p.c. stante la domanda svolta in via riconvenzionale dalle parti, alla udienza del 12.6.2023 il Giudice, con ordinanza riservata
“ritenuta la causa matura per la decisione non necessitandosi di attività istruttoria di prova orale, né di CTU essendo la causa sufficientemente istruita dalla documentazione rispettivamente allegata, fissa per la discussione la nuova udienza del 20.11.2023 con termine fino al 10.10.2023 per il deposito di note conclusionali riepilogative. L'udienza si terrà in presenza alle ore 12,00 “ . Le parti depositavano regolarmente le note conclusionali riepilogative.
A seguito di alcuni rinvii alla udienza del 16.9.2024 le parti discutevano la causa ed il Giudice pronunciava dispositivo di sentenza a verbale.
Ritiene il Giudice che l'opposizione della conduttrice sia fondata e pertanto debba Controparte_1 essere accolta per essere emerso in corso di causa che la stessa abbia regolarmente disdettato il contratto, sia pure non abbia formalmente riconsegnato le chiavi dell'immobile, circostanza questa irrilevante per proseguire la locazione ed il contratto relativo con l'altro conduttore . Controparte_2
pagina 2 di 4 Punto nevralgico del presente giudizio è che in data 19.08.2021 e dunque nel corso del rapporto contrattuale, la Sig.ra non avendo inoltre più il possesso dell'appartamento dal Controparte_1
30.06.2021, formalizzava al locatore con raccomanda a/r il dovuto recesso pagando quanto sino al quel momento dovuto per la locazione (ALL.N°3 fascicolo di parte conduttrice opponente) ed il rapporto contrattuale proseguiva nei confronti del co-conduttore, il quale continuava a pagare il canone di locazione mensile a favore del proprietario .
In caso di contratto di locazione a più conduttori è consentito a ciascuno di essi recedere dal contratto, nel rispetto delle norme o delle pattuizioni che regolano il recesso, anche senza che gli altri facciano lo stesso. Si configurerà così un “recesso parziale” e il contratto manterrà efficacia nei confronti dei conduttori restanti, obbligati in solido al pagamento dell'intero canone. A supportare l'esistenza in capo a ciascun conduttore di un autonomo diritto di recesso esercitabile individualmente, a fronte di un rapporto contrattuale a sé stante con il locatore sovviene la Cassazione n.1011 del 27 febbraio 1978 secondo la quale “la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie, pagamento del canone) con distinta e autonoma obbligazione. In tal caso si deve ritenere che essi siano obbligati in solido a norma degli articoli 1292 e 1294, Codice civile, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i debitori, connesse fra loro e aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione”. Sulla stessa linea anche il Tribunale di Milano (18 settembre 2007, numero 10.233).
Seppur si tratti di recesso parziale seguirà le regole previste per il recesso, quindi il conduttore
“uscente” dovrà inviare una lettera di recesso col dovuto preavviso o risolvere consensualmente il suo rapporto col locatore.
In mancanza non potrà ritenersi libero dalle obbligazioni contrattuali e tanto, come detto, è avvenuto nel caso de quo.
Il contratto si è sciolto limitatamente alla sola conduttrice , che si è avvalsa della Controparte_5 facoltà di recesso, ma il contratto è rimasto, invece, efficace nei confronti dell' altro conduttore che non hanno receduto e pertanto è rimasto obbligato in solido al pagamento dell'intero CP_2 canone: il proprietario potrà pertanto richiedere l'intero canone e le spese accessorie al conduttore rimasto.
In ordine ai gravi motivi richiesti per poter recedere dal contratto, la Corte di Cassazione ha statuito che: “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione” (Cass. civ., Sez. III, 10/12/1996, n. 10980). Ritiene il Giudice che gli argomenti della sulla fine della propria relazione di convivenza CP_1 con il integrino i gravi motivi per recedere anticipatamente dal contratto di locazione. CP_2
Pertanto è evidente che la richiesta di pagamento dei canoni dovuti fino al rilascio possono essere richiesti esclusivamente al conduttore rimasto all'interno dell'immobile.
Sulla quantificazione del dovuto, ritiene il Giudice di accogliere la domanda sul punto della parte proprietaria che non è stata contestata dal conduttore contumace.
Le ulteriori eccezioni della parte opponente non rilevano ai fini della definizione del presente giudizio che ha ad oggetto la dichiarazione di risoluzione del rapporto contrattuale fra le parti per inadempimento grave del conduttore nel pagamento del canone di locazione. Controparte_2
All'inadempienza del conduttore contumace al pagamento del canone di locazione, consegue la condanna dello stesso alla refusione delle spese di lite sostenute dalla parte proprietaria relativamente alla procedura di convalida di sfratto per morosità. pagina 3 di 4 Le spese della opposizione possono invece porsi a carico della parte proprietaria opposta stante la fondatezza delle eccezioni della opponente e dunque tenuto conto della soccombenza e si liquidano come in dispositivo stante la non complessità istruttoria del giudizio, che si è svolto senza espletamento di attività istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: definitivamente pronunciando ogni ulteriore o difforme istanza assorbita o disattesa, così decide: accoglie l'opposizione della per avere la stessa regolarmente comunicato al Controparte_1 proprietario la propria volontà di recedere dal contratto di locazione e dunque esercitato il recesso parziale, quale autonomo diritto esercitabile individualmente da ciascun conduttore, pure restando il contratto efficace nei confronti del conduttore restante, che restava obbligato a pagare il canone per intero a favore del locatore;
dichiara definitivamente risolto fra le parti il contratto di locazione per cui è causa per inadempimento grave del conduttore nel pagamento del canone di Controparte_2 locazione mensile e per l'effetto condanna al pagamento della somma Controparte_2 complessiva di euro 1680,00 a favore di per canoni dovuti e non versati fino a Parte_1 febbraio 2024.
Condanna altresì il alla refusione delle spese sostenute dalla parte proprietaria per il Controparte_2 procedimento di convalida di sfratto che liquida in euro 700,00 per compensi professionali ed in euro
76,00 per spese vive oltre rimb. forf. iva e cpa come per legge sul compenso.
Respinge la domanda di risarcimento danni riscontrati al rilascio dell'immobile oggetto di contratto in quanto inammissibile in questa sede di giudizio di opposizione alla convalida di sfratto.
Condanna la parte proprietaria odierna opposta alla refusione delle spese Parte_1 sostenute dalla relativamente alla procedura speciale, alla fase di mediazione ed al Controparte_1 presente giudizio di opposizione e che liquida, per intero, nella somma di euro 2.200,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e 12,50 % per spese generali, oltre ad euro 76,00 per spese vive.
Ascoli Piceno, 16 settembre 2024
Il Giudice
dott. Paola Mariani
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