REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
AREA 5 - CONT/DIRITTI-REALI/LOCAZ/COND.
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Silvia Sammarco, all'esito dell'udienza del 27 marzo 2025, lette le note di trattazione scritta depositate dalla sola parte attrice, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., nella causa civile di I
Grado iscritta al n. r.g. 4320/2019 promossa da:
), rappresentata e difesa, in Parte_1 C.F._1 virtù di mandato in atti, dall'avv. Giancarlo Falco, presso il cui studio in Trani al
Lungomare Cristoforo Colombo n. 140 è elettivamente domiciliata
ATTRICE contro
), rappresentato e difeso, in Controparte_1 C.F._2 virtù di mandato in atti, dall'avv. Giuseppe Tota, presso il cui studio in Andria alla via
Regina Margherita n. 33 è elettivamente domiciliato
CONVENUTO
CONCLUSIONI
La solo parte attrice ha concluso come da note di trattazione scritta in atti.
Coincisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 13 Con atto di citazione, notificato il 31 luglio 2019, conveniva Parte_1
in giudizio , premettendo che: Controparte_1
- era proprietaria di due unità immobiliari poste al secondo e al terzo piano dell'edificio condominiale sito in Trani alla Piazza Libertà nn. 11-12;
- , oltre ad essere amministratore del detto Condominio dal 12 Controparte_1
aprile 2013, era comproprietario, unitamente a sua moglie e a suo CP_2 figlio , dell'appartamento posto al primo piano e di un locale al Controparte_3
piano terra, con accesso dall'androne del portone;

- il locale commerciale posto al piano terra del fabbricato condominiale, al numero civico 12, era di proprietà di Controparte_4
- con verbale assembleare del 16 giugno 2017, i condomini avevano deliberato l'esecuzione di lavori di ristrutturazione straordinaria dell'intero fabbricato, affidandone l'esecuzione all'impresa edile e la Direzione Lavori agli CP_5
ingegneri e , in virtù del contratto di appalto sottoscritto il 4 Parte_2 Parte_3
luglio 2017;
- al fine di ottenere la detrazione fiscale dei costi di ristrutturazione, aveva versato, insieme agli altri condomini, la propria quota sul conto corrente condominiale, incaricando l'amministratore di effettuare i pagamenti dovuti all'impresa e ai tecnici in base agli stati di avanzamento dei lavori;

- pur disponendo della provvista economica necessaria, il convenuto aveva omesso di effettuare tempestivamente i pagamenti dovuti all'impresa appaltatrice e alla
Direzione lavori, trattenendo i fondi versati e, in particolare, quelli dell'attrice, determinando, in tal modo, la sospensione del cantiere, con conseguenti danni strutturali e aumento dei costi, come documentato dalla corrispondenza e-mail e dalla raccomandata dell'impresa del 28 giugno 2018; CP_5
pagina 2 di 13 - con missiva dell'uno luglio 2018, aveva invitato l'amministratore a corrispondere i compensi all'impresa ed alla Direzione lavori entro il termine del 5 luglio CP_5
2018, ma tale richiesta era rimasta inevasa;

- a seguito della notifica dell'istanza di mediazione dell'uno settembre 2018, dalla stessa presentata per ottenere la revoca del dall'incarico di amministratore _1 condominiale, quest'ultimo aveva provveduto, in data 19 settembre 2018, a saldare, in parte, i corrispettivi dell'impresa relativi ai S.A.L. nn. 6,7,8;
- a causa dei ritardi nei pagamenti e dell'inadempimento dell'amministratore,
l'impresa aveva sospeso i lavori e provveduto allo smontaggio delle CP_5
impalcature, lasciando l'edificio esposto alle intemperie, con conseguenti allagamenti e infiltrazioni nel locale commerciale di e nelle proprietà Controparte_4
sovrastanti;
- nel corso dell'assemblea condominiale del 18 luglio 2018, il convenuto aveva prodotto quattro relazioni tecniche commissionate ad altro tecnico su sua autonoma iniziativa e senza la preventiva consultazione dei condomini, asserendo la sussistenza di problematiche nell'esecuzione dei lavori svolti, sino a quel momento, all'interno dello stabile condominiale;

- con successiva assemblea del 25 luglio 2018, , senza valida Controparte_1
delibera assembleare e con il solo voto favorevole della moglie e del CP_2
figlio , aveva revocato gli incarichi ai tecnici originari e affidato la Controparte_3 direzione lavori all'ing. ; CP_6
- tali determinazioni avevano incontrato una decisa opposizione da parte dell'attrice, dei professionisti estromessi e della condomina la quale, con Controparte_4
missiva del 7 settembre 2019, aveva intimato al convenuto il rispetto delle precedenti delibere assembleari;

- in data 8 ottobre 2018, dopo le reiterate richieste dei condomini per la prosecuzione dei lavori, aveva effettuato un bonifico parziale, con ulteriori costi Controparte_1
pagina 3 di 13 per il ri-montaggio delle impalcature e per il rilascio delle autorizzazioni amministrative;

- il convenuto aveva, altresì, negato l'approvazione di alcune varianti alle opere proposte dall'attrice per l'abbattimento delle barriere architettoniche nella sua proprietà esclusiva, con motivazioni pretestuose legate a supposte alterazioni delle quote condominiali, non aveva partecipato ai sopralluoghi tecnici convocati dai professionisti per verificare lo stato del cantiere e non aveva adottato iniziative risolutive, nonostante le continue sollecitazioni;

- per evitare ulteriori ritardi e aggravi di spese, aveva effettuato versamenti pro-quota direttamente ai tecnici incaricati per l'esecuzione dei lavori;

- l'interruzione dei lavori aveva determinato l'insorgenza di danni tecnici e la necessità di eseguire opere integrative non previste nel capitolato originario, come evidenziato dalla Direzione Lavori nelle missive del 18 ottobre 2018 e del 24 ottobre 2018;
- nel corso dell'assemblea condominiale del 19 dicembre 2018, era stata deliberata la nomina della nuova Direzione lavori, affidata all'ing. , coadiuvato dal geom. CP_7
; tuttavia, tale delibera era stata successivamente impugnata per presunte CP_8
incongruenze sulla qualificazione dell'intervento edilizio e sulla determinazione dei compensi professionali, circostanze peraltro riconosciute dal medesimo direttore dei lavori;

- i lavori, allo stato, risultavano sospesi in ragione della mancata comunicazione, da parte dell'amministratore convenuto, alla nuova Direzione lavori, delle informazioni relative allo stralcio delle unità immobiliari dell'attrice dal computo metrico, con conseguente impossibilità di procedere alla pianificazione degli interventi residui;

- a causa dell'inagibilità dello stabile condominiale, aveva dovuto reperire una sistemazione abitativa alternativa, con significative ripercussioni sulla propria sfera personale e familiare;

pagina 4 di 13 - la condotta omissiva di le aveva causato notevoli danni, tra cui la Controparte_1
perdita delle agevolazioni fiscali, l'impossibilità di valorizzare economicamente l'investimento di € 183.292,01 che aveva sostenuto per la ristrutturazione dell'immobile di sua proprietà, la mancata percezione di reddito e danni materiali derivanti da infiltrazioni e degrado strutturale.
Concludeva, pertanto, chiedendo che fosse accertata la responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale di , nella qualità di amministratore del Controparte_1
Condominio di cui è causa, in relazione agli obblighi derivanti dall'esecuzione del contratto di mandato e, per l'effetto, che fosse condannato al risarcimento dei danni patrimoniali, nella misura di € 40.000,00, e dei danni non patrimoniali, nella misura di
€ 10.000,00, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 21 novembre 2019, si costituiva in giudizio il quale evidenziava che: Controparte_1
- il fabbricato di antica costruzione, versava da tempo in pessime CP_9
condizioni di manutenzione, rendendo necessarie urgenti opere di consolidamento e restauro;

- la proprietà dello stabile era così ripartita: 1) , odierna attrice, Parte_1
titolare di 302,8037 millesimi (secondo piano e del lastrico solare); 2) CP_4
titolare di 220,3410 millesimi (parte del piano terra); 3) ,
[...] Controparte_1
e , rispettivamente moglie e figlio del convenuto, CP_2 Controparte_3
titolari della metà dei millesimi dell'intero stabile, ovvero 476,8552;
- dopo anni di contrasti, nel 2017 i condomini avevano raggiunto un accordo per l'esecuzione dei lavori di restauro, restando tuttavia irrisolte le profonde divergenze con l'attrice in ordine alle modalità esecutive e alla ripartizione delle spese;

- nella sua qualità di amministratore condominiale, aveva agito con la massima diligenza di cui all'art. 1710 c.c. e non aveva mai disposto in modo improprio delle somme condominiali;
anzi, la sospensione dei pagamenti all'impresa esecutrice dei pagina 5 di 13 lavori era stata disposta in attuazione di deliberazioni assembleari, adottate a seguito di gravi perplessità circa l'operato del direttore dei lavori ing. nominato su Pt_2 indicazione dell'attrice, nonché in ordine all'esecuzione di varianti strutturali ritenute non necessarie da un successivo parere tecnico reso dall'ing. ; _10
- l'inizio dei lavori dalla parte sommitale dell'edificio, anziché dalle fondamenta, era stato disposto dal Direttore dei lavori su indicazione di , Parte_1
comportando ricadute economiche per l'intera compagine condominiale;

-la sostituzione della Direzione lavori e la sospensione dei lavori erano state deliberate dall'assemblea condominiale, a seguito dell'accertamento di un ingiustificato aumento dei costi (pari ad oltre € 80.000) e della richiesta di una parcella professionale sproporzionata da parte del D.L, come era dato evincere dai verbali assembleari del 18 luglio 2018 (“l'assemblea delibera di sospendere i pagamenti fino alla definizione delle contestazioni emerse”) e del 25 luglio 2018, nel quale era stato nominato il nuovo direttore dei lavori, ing. ; CP_7
- le asserite spese poste a fondamento della pretesa risarcitoria attorea (impalcature, tassa di occupazione suolo pubblico, danni da infiltrazioni, ecc.), erano, ove effettivamente sostenute, connesse a ritardi e decisioni assembleari necessarie per verificare l'operato tecnico e per contenere aumenti di costo, non imputabili, quindi, alla condotta personale dell'amministratore;
- l'attrice non aveva fornito la prova di un nesso causale tra le condotte adottate dall'amministratore e i danni patrimoniali e non patrimoniali asseritamente subiti, poiché ogni iniziativa era stata assunta in attuazione delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, correttamente eseguite dallo stesso.
Concludeva, quindi, chiedendo il rigetto della domanda attorea, con vittoria di spese e competenze di lite.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma VI c.p.c., con memoria n. 1, depositata il
31 ottobre 2020, deduceva che: Parte_1
pagina 6 di 13 - nel verbale assembleare del 25 luglio 2018, aveva agito Controparte_1
autonomamente, disattendendo le opposizioni degli altri condomini che avevano richiesto la continuazione dei lavori preventivati e il pagamento del corrispettivo all'impresa appaltatrice;

- nella relazione dell'ing. , prodotta dalla parte convenuta, non era ravvisabile _10
alcun giudizio negativo nei confronti della precedente Direzione Lavori Pt_4
, revocata nell'assemblea del 25 luglio 2018, trattandosi esclusivamente di una
[...]
relazione contabile.
Con ordinanza del 22 maggio 2021, il Giudice rigettava le richieste istruttorie delle parti e formulava proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c.
Tale proposta veniva, tuttavia, accettata dalla sola parte convenuta.
Il giudizio veniva, quindi, rinviato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., all'udienza del 27 marzo 2025, la cui trattazione veniva fissata con le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c.
Depositate le note conclusive e le note di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c. introdotto dall'art. 3, comma 10, lett. b), del d.lgs. 10 ottobre 2022 n. 149, la causa è stata decisa con deposito, fuori udienza, del presente provvedimento.
La domanda proposta da è infondata e non merita, pertanto, Parte_1
accoglimento.
Nella fattispecie in esame, l'attrice ha agito in giudizio nei confronti di _1
, amministratore del Condominio sito in Trani alla Piazza Libertà nn. 11-12,
[...] per non aver quest'ultimo adempiuto agli obblighi previsti dal mandato ricevuto.
In particolare, ha dedotto che il convenuto avrebbe omesso di effettuare tempestivamente i pagamenti dovuti all'impresa esecutrice e alla Direzione Lavori incaricata per l'esecuzione di lavori straordinari sull'edificio condominiale, causando la sospensione del cantiere, l'aumento delle spese e danni alla sua proprietà; inoltre,
pagina 7 di 13 avrebbe ingiustificatamente ostacolato alcune varianti richieste per la sua proprietà esclusiva, generando ulteriori ritardi ed esborsi.
La pretesa azionata dalla parte attrice si fonda, dunque, su una duplice prospettazione: da un lato, la responsabilità contrattuale dell'amministratore per violazione degli obblighi derivanti dal mandato;
dall'altro, la sussistenza di una responsabilità extracontrattuale ai sensi dell'art. 2043 c.c. per condotte ritenute lesive del diritto all'abitazione e della dignità personale dell'attrice.
Deve, preliminarmente, osservarsi che il rapporto tra l'amministratore di condominio e i singoli condomini ha natura contrattuale e va inquadrato nell'ambito del mandato con rappresentanza assunto su mandato collettivo, con la conseguente applicabilità delle disposizioni di cui agli artt. 1703 ss. c.c.:
l'amministratore è tenuto ad eseguire il proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 c.c.) nel rispetto delle attribuzioni stabilite dalla legge (in particolare, dagli artt. 1129, 1130, 1131 e 1135 c.c.), nonché ad eseguire fedelmente le deliberazioni dell'assemblea, che costituiscono manifestazione della volontà collettiva del Condominio (v. Cass. n. 19778/2003: “in tema di mandato, grava sul mandatario
l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità”).
Ne consegue che, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico,
l'amministratore risponde a titolo di responsabilità contrattuale ai sensi dell'art. 1218
c.c. (si confronti Tribunale di Roma, Sentenza n. 3580/2022, la quale ha confermato che, in caso di inadempimento nello svolgimento del proprio incarico,
l'amministratore è tenuto a rispondere a titolo di responsabilità contrattuale).
Nel caso di specie, la condotta dell'amministratore convenuto, contestata dall'attrice, si sostanzia essenzialmente nell'esecuzione di due deliberazioni assembleari, adottate pagina 8 di 13 con la maggioranza prevista dalla legge: quella del 18 luglio 2018, in cui era stata disposta la sospensione dei pagamenti al fine di consentire un controllo tecnico sul notevole incremento dei costi rispetto al preventivo, nonché sulla fondatezza delle varianti richieste a seguito di gravi perplessità circa l'operato dell'originario direttore dei lavori, e quella del 25 luglio 2018, in cui era stata deliberata la revoca dell'incarico ai tecnici originari e la nomina della nuova direzione lavori.
Orbene, tali delibere non sono state impugnate ex art. 1137 c.c. entro il termine di decadenza di trenta giorni e sono, quindi, diventate definitive e vincolanti per tutti i condomini, compresa l'attrice, con la conseguenza che le scelte gestionali ivi contenute non possono essere sindacate in sede risarcitoria, né può attribuirsi una qualsivoglia responsabilità all'amministratore che le abbia eseguite, in quanto tenuto ex lege alla loro attuazione.
Parimenti, deve escludersi che le dette deliberazioni assembleari possano formare oggetto di scrutinio di merito in sede giudiziale, ove queste siano state espressione di scelte discrezionali, non manifestamente irragionevoli o arbitrarie.
A tal riguardo, la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che, in assenza di impugnazione tempestiva, le delibere assembleari non possono essere sindacate in sede giudiziaria, poiché ciò si tradurrebbe in una surrettizia forma di impugnazione fuori termine. Invero, l'autorità giudiziaria non può entrare nel merito dell'opportunità, convenienza o adeguatezza tecnica o economica delle deliberazioni dell'assemblea condominiale, qualora queste siano state assunte secondo le maggioranze prescritte e non presentino vizi di nullità assoluta (cfr. Cass. civ. Sez. II
n. 10199/2012 richiamata da Cass. civ. Sez. II n. 20135/2017 “sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell'autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge
pagina 9 di 13 o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti – sulla base di apprezzamento di fatto del contenuto di essa che spetta ai giudici del merito – falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea. Esulano, quindi, dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti alla vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni”).
Ciò che rileva è che l'amministratore ha agito in conformità con le deliberazioni dell'assemblea, adottate con i quorum richiesti, e nel rispetto dei limiti del mandato ricevuto: solo un comportamento che ecceda o contrasti con le decisioni dell'organo assembleare può avere rilevanza risarcitoria, mentre la mera attuazione di quanto regolarmente deliberato, anche se opinabile o inopportuno, non può costituire fonte di responsabilità.
Nel caso di specie, la sospensione dei pagamenti all'impresa appaltatrice e la sostituzione della Direzione lavori sono state deliberate dopo aver accertato significative irregolarità nell'esecuzione dei lavori, nonché un ingiustificato incremento economico rispetto al contratto di appalto: si tratta di decisioni fondate su dati oggettivi, scaturite da un legittimo esercizio del potere deliberativo dell'assemblea volto a tutelare l'interesse comune dei condomini alla corretta esecuzione dei lavori e al contenimento dei costi, che non possono ritenersi arbitrarie e/o negligenti, tanto più in assenza di impugnazione delle delibere che le hanno formalizzate.
Inoltre, non è determinante che la maggioranza fosse composta, nella specie, dal nucleo familiare del , poiché si tratta di soggetti titolari di una legittima _1
pagina 10 di 13 quota millesimale, e l'eventuale conflitto familiare non pregiudica la regolarità della votazione, in assenza di disposizioni statutarie o regolamentari che lo vietino.
A ciò si aggiunga che l'attrice non ha fornito la prova dell'esistenza di un danno concretamente riconducibile a condotte personali e autonome del convenuto.
Come noto, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 c.c., il danno risarcibile deve essere conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento o del fatto illecito e l'art. 2697
c.c. pone a carico dell'attore l'onere di dimostrare sia il danno che il nesso eziologico: nella specie, tale nesso causale non è stato dimostrato, posto che l'attrice non ha fornito elementi documentali e tecnici idonei a dimostrare la derivazione immediata e diretta dei pregiudizi lamentati da una condotta colposa o dolosa del convenuto, diversa dalla mera esecuzione delle delibere.
Invero, dalla documentazione prodotta in atti, è dato evincere che le richieste risarcitorie avanzate da per danni patrimoniali e non patrimoniali Parte_1
difettano sia di specifica allegazione che di adeguata prova, risultando genericamente prospettate e non sorrette da riscontri obiettivi.
Segnatamente, 1) la perdita delle detrazioni fiscali non è attribuibile a un inadempimento dell'amministratore, bensì alla sospensione del cantiere deliberata in sede assembleare;
2) i danni strutturali e le infiltrazioni sono genericamente allegati, non documentati con perizia tecnica, e comunque ascrivibili a un rallentamento complessivo dei lavori imputabile alle vicende condominiali;
3) il lucro cessante da investimento infruttuoso non è correlato in modo diretto a una condotta del convenuto suscettibile di rilievo causale.
Né può ritenersi che il rifiuto di avallare alcune modifiche proposte dalla stessa attrice all'interno della propria unità abitativa integri di per sé un illecito, trattandosi comunque di interventi incidenti sulle parti comuni e suscettibili di ricadute millesimali, per i quali era necessario il preventivo consenso assembleare.
pagina 11 di 13 Del pari infondata è la richiesta di risarcimento del danno non patrimoniale, dedotto dall'attrice in termini del tutto assertivi e privo di riscontri oggettivi: la sola circostanza di essersi trasferita in una diversa abitazione, pur in presenza di lavori in corso su un immobile asseritamente inagibile e insalubre, non consente di ritenere violato un diritto costituzionalmente tutelato alla persona, ove ciò non sia frutto di un comportamento illecito o negligente del convenuto, né può fondarsi su meri disagi abitativi o difficoltà transitorie legate a vicende gestionali condominiali.
È evidente, pertanto, che, in difetto della prova del fatto costitutivo dell'inadempimento, nonché del nesso di causalità con il danno allegato, la domanda risarcitoria proposta da non può trovare accoglimento, né sotto il Parte_1 profilo della responsabilità contrattuale (art. 1218 c.c.) né sotto il profilo dell'illecito extracontrattuale (art. 2043 c.c.): il convenuto , nel rispetto delle Controparte_1
funzioni attribuitegli, ha agito in esecuzione delle medesime e, in assenza di elementi idonei a configurare una gestione illecita o negligente, non può essere ritenuto responsabile delle conseguenze patrimoniali o personali dedotte in giudizio.
Per le ragioni testé esposte, la domanda proposta dall'attrice deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico di Parte_1
e liquidate in favore dell'avv. Giuseppe Tota, dichiaratosi anticipatario, in € 9.069,00 per compensi (applicati i valori medi con riguardo alle prime tre fasi del giudizio–in ragione della media complessità della controversia, del numero, dell'importanza e della complessità delle questioni trattate- e i valori massimi con riguardo alla fase decisionale in ragione dell'infondato rifiuto della proposta conciliativa, dello scaglione compreso tra € 26.001,00 e tra € 52.000,00 ex D.M. 55/2014 così come modificato dal
D.M. n. 147/2022), oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.


P.Q.M.

il Tribunale di Trani, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. n. 4320/2019 introdotto da nei confronti di con atto di Parte_1 Controparte_1
pagina 12 di 13 citazione, notificato il 31 luglio 2019, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) rigetta la domanda proposta da;
Parte_1
2) condanna alla rifusione delle spese di lite, in favore dell'avv. Parte_1
Giuseppe Tota, dichiaratosi anticipatario, che si liquidano in € 9.069,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CAP.
Sentenza resa all'esito di udienza svolta secondo le modalità di cui all'art. 127 ter
c.p.c.
Si comunichi.
Trani, 17 aprile 2025
Il Giudice dott.ssa Silvia Sammarco
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