Procedimento RG 3195 / 2025
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 3195/2025 ,
Promossa da : “ (P.IVA/035260406589), in persona del Parte_1 legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa dall'avv. Domenico Forlano ed elett.te dom.ta come in atti,
Attrice/Intimante
Nei confronti di : (C.f. P.IV ), in persona del legale rapp.te p.t., Parte_2 P.IVA_1 rapp.ta e difesa dagli avv.ti Nicola Pitocchi e Gianluigi Orza ed elett.te dom.ta come in atti,
Convenuta/Intimata
Avente ad oggetto : Sfratto morosità,
Conclusioni : come in atti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Par Con contestuale citazione per la convalida, la società “ intimava sfratto per morosità Parte_1
Pa alla in relazione alla porzione di complesso immobiliare sito al pianterreno e Parte_2 al primo piano di via Strauss, in Battipaglia, identificato nel N.C.E.U. al foglio 22, particella 487, subalterno 3 e 6, a questa concessa in locazione per uso diverso dall'abitativo, in virtù di contratto del 05.02.2024 al canone mensile di €. 4.500,00 oltre iva;
deducendo una morosità pari ad € 10.980,00 per mancato pagamento dei canoni di gennaio e febbraio 2025, chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza ex art. 665 cpc in caso di opposizione.
Con propria comparsa si costituiva la società intimata che chiedeva il rigetto della domanda per sua infondatezza in fatto ed in diritto, contestando a difesa il grave inadempimento della società locatrice per non avere proceduto al condono delle difformità urbanistiche insistenti sul complesso immobiliare e alla divisione del capannone, circostanze queste, che avrebbero ritardato l'attività di essa società conduttrice, determinando il mancato pagamento dei canoni;
riteneva in ogni caso l'insussistenza della morosità, attesa la previsione di cui all'art. 12.2 del contratto, ai sensi del quale la locatrice, in ipotesi di inadempimento della società conduttrice, era autorizzata ad escutere la garanzia - prestata nell'ammontare di € 9.000,00 - per l'immediata corresponsione dell'ammontare di tutte le somma da questa dovute.
Successivamente, non emessa ordinanza provvisoria di rilascio, mutato il rito e rimesse le parti in mediazione, in assenza di richieste istruttorie, la causa veniva decisa alla udienza del 22.12.2025 con il contestuale deposito delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, dato atto che la società convenuta si è costituita nel solo procedimento sommario, non avendo curato alcuna costituzione nella fase di merito a cognizione piena.
In limine deve ritenersi pacificamente in essere tra le parti il contratto di locazione tra le stesse intervenuto relativamente alla porzione di complesso immobiliare sita nel Comune di Battipaglia al pianterreno e al primo piano di via Strauss - catastalmente identificata come in atti - alle condizioni economiche ivi pattuite e liberamente accettate secondo i principi di autonomia contrattuale che regolano tali rapporti, con derivata assunzione di precisi obblighi in capo al conduttore sul quale grava il pagamento del prezzo della locazione e determina, in ipotesi di inadempimento, la risoluzione del contratto.
È principio noto infatti, che il mancato adempimento all'obbligo economico scaturente dal contratto, qualifica l'inadempimento grave determinante la risoluzione del patto negoziale, atteso che, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della L. n. 392 del
1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto -ai sensi art. 1455 cc - se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, di tal che la valutazione del giudice circa l'inadempimento di non scarsa importanza, costituito dal mancato o ritardato pagamento del canone, deve essere unitaria, e cioè relativa a tutto il comportamento del debitore, desunto dalla persistenza della mora o di precedenti ritardi nel pagamento del canone di locazione, avuto riguardo oltre che all'economia complessiva del contratto, all'interesse del locatore al puntuale pagamento dei canoni e ciò quand'anche il conduttore abbia, in epoca successiva alla intimazione di sfratto, proceduto al pagamento dei canoni non versati.
La debitoria che il conduttore maturi pure a fronte del godimento dell'immobile, consente dunque di ritenere pacifica l'applicazione del principio secondo cui, nei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitativo, ai fini della risoluzione del patto negoziale in essere tra le parti, l'inadempimento del conduttore deve essere qualificato grave, ovvero di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 cc, rilevando per tale qualificazione, non solo il mancato pagamento del e dunque l'entità CP_1 oggettiva dell'inadempimento, ma anche il concorso di altre circostanze e l'interesse che la controparte intende realizzare, in tal senso dovendosi verificare se l'inadempimento in concreto accertato, abbia determinato una notevole alterazione nel sinallagma e nella complessiva economia del contratto (cfr. ex multis Cass. civ., n. 3966719; Cass. civ., n. 22346/14), sì come avvenuto nel caso di specie, atteso che, alla prestazione di una parte, non è corrisposta la controprestazione dell'altra (cfr. Cass. SS. UU. 23 ottobre 1984 n. 5384; Cass. 16 luglio 2002 n. 10271; Cass. 3 dicembre
2002 n. 17161; Cass. 28 luglio 2004 n. 14234), avendo la società conduttrice, omesso di versare il prezzo della locazione pure a fronte della disponibilità dell'immobile.
Neanche rileva, ai fini di una diversa interpretazione del comportamento del conduttore incidente sulla qualificazione dell'inadempimento grave, l'asserita sussistenza di difformità urbanistiche, tali da non consentirne l'uso negozialmente pattuito e da determinare l'eccezione di inadempimento contrattuale ex parte locatoris.
Preme osservare sul punto che, in tema di locazioni, tanto per uso abitativo quanto per uso commerciale, l'istituto previsto dall'art. 1460 cc secondo il noto principio inadimplendi non est adimplendum, rappresenta una forma di autotutela giuridicamente prevista in considerazione della natura sinallagmatica del contratto, in base alla quale ciascuna prestazione trova giustificazione nella prestazione della controparte, facendo sì che “…ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria…”.
Il tema prospettato è legato alle possibili eccezioni che il conduttore evocato in giudizio può opporre
(nelle forme della cosiddetta exceptio non adimplendi contractus ed exceptio non rite adimplendi contractus) alle pretese del locatore.
L' applicazione di tali principi in subiecta materia è tuttavia particolare a differenza delle altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, laddove si consideri che il rapporto locatizio è caratterizzato essenzialmente dal godimento dell'immobile, integrante la prestazione del locatore a fronte della quale si pone quella principale del conduttore, rappresentata dal pagamento del corrispettivo convenuto, ciò comportando, in via generale, che il mancato adempimento della prestazione economica cui è obbligato il conduttore deve ispirarsi a criteri di correttezza e buona fede, di guisa che essa non possa produrre un' alterazione del sinallagma contrattuale, determinando uno squilibrio delle rispettive posizioni delle parti all'interno del rapporto locatizio.
Alla luce della consolidata giurisprudenza della SC pertanto, quando non viene pagato il canone di locazione è da ritenersi legittima la reazione del locatore attraverso il ricorso allo speciale strumento processuale dello sfratto per morosità, laddove l'inadempimento del conduttore non sia ispirato ai suddetti criteri, salvo il caso in cui la prestazione del locatore (rectius: il godimento del bene locato) non venga completamente a mancare, come ad esempio nel caso della esistenza di vizi gravi nell'immobile che comportano la impossibilità di utilizzare il bene da parte del conduttore, cosa non avvenuta nel caso in esame.
Ciò premesso, la società attrice ha prodotto in atti il titolo negoziale posto a base della domanda e rappresentato dal contratto di locazione stipulato in data 05.02.2024, recante i patti e le condizioni economiche accettate dalle parti, mentre, di contro, la società non ha negato la Parte_2 morosità relativa alle mensilità di gennaio e febbraio 2025, limitandosi ad addurre, al fine di giustificare la propria condotta, il ritardo nell'inizio dell'attività per l'inidoneità della res locata all'uso pattuito a causa della presenza di “difformità tecnico-urbanistiche”, ritenuta a riprova di tanto la decorrenza della locazione, avvenuta non alla data di stipula del contratto (05.02.2024) ma solo a far tempo dal mese di dicembre 2024.
Con riguardo all'eccezione formulata dall'odierna società convenuta, secondo la quale le non meglio indicate “difformità tecnico-urbanistiche” gravanti sull'immobile locato avrebbero costituito inadempimento ascrivibile al locatore e pertanto circostanza idonea a legittimare l'inadempimento Co delle obbligazioni contrattualmente assunte da essa conduttrice, deve rilevarsi che la ha avuto modo di chiarire che “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (Corte di Cassazione, Sez. III, ord. n. 14731/2018; cfr. anche Corte Cass. Sez.
3, Sentenza n. 583 del 29/01/1982; id. Sez. 3, Sentenza n. 4228 del 28/04/1999; id. Sez. 3, Sentenza n. 19190 de/ 15/12/2003; id. Sez. 3, Sentenza n. 22312 del 24/10/2007; id. Sez. 3, Sentenza n. 12983 del 27/05/2010; vedi Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 11964 del 16/05/2013).
Co In altro e più recente arresto peraltro, la ha avuto modo di ribadire che, in materia di locazione commerciale, la mera presenza di vizi urbanistici nell'immobile locato non è sufficiente a configurare un inadempimento del locatore, a meno che tali vizi non incidano concretamente sull'uso pattuito del bene. Tuttavia, nel caso in cui il conduttore subisca un concreto pregiudizio derivante dalle difformità urbanistiche, il locatore può essere ritenuto responsabile per inadempimento contrattuale (Corte di
Cassazione, la n. 9766/2023).
Tanto considerato, la doglianza relativa ad un asserito ritardo nell'inizio dell'attività non può essere ritenuta circostanza idonea a superare le ragioni della domanda, tenuto contro peraltro che alcuna successiva argomentazione è stata sviluppata né alcuna prova sul punto è stata fornita, non avendo la società convenuta, curato la sua costituzione in fase di merito.
Deve ritenersi principio pacifico che il conduttore non può sospendere totalmente o parzialmente il pagamento del canone di locazione, laddove non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell'esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene (il cui onere probatorio rimarrà a carico del conduttore ex art. 2697 cc), tra le quali possono farsi rientrare anche la mancanza dei requisiti di abitabilità dell'immobile se ed in quanto tale inidoneità sia in grado di impedire in modo assoluto l'utilizzo della res locata (cfr,
Tribunale di Salerno 2011/2015 e Tribunale di Prato 250/2015, Tribunale di Roma 22852/2013 - in
Red. Giuffrè 2013/2015; Cass 22312/2007, Cass. 12983/2010, Cass. 25798/2010).
In definitiva i rimedi concessi al conduttore in presenza di vizi gravi - definiti dalla giurisprudenza
(ex multis Cass. 7260/1994) come quei difetti non afferenti allo stato di manutenzione o conservazione ma incidenti sulla composizione, costruzione e funzionalità strutturale dell'immobile, in una parola sulla idoneità all'uso - sono quelli esclusivamente (ex art. 1578 cc) della risoluzione e della riduzione non anche dell'esatto adempimento, escludendosi la fondatezza della eccezione ex art. 1460 cc nei limiti anzidetti.
La domanda deve pertanto ritenersi pienamente fondata, atteso che, a fronte del titolo negoziale, la società convenuta, pur avendo dedotto l'inidoneità della res locata all'uso pattuito e tuttavia rinunciando a dare seguito istruttorio alle eccezioni formulate, ha continuato a permanere nel godimento dell'immobile, esercitando ivi l'attività di cui al contratto senza pur tuttavia corrispondere il prezzo economico della locazione;
la permanenza nel godimento dell'immobile, rispetto al quale deve dedursi non abbiano affatto inciso gli asseriti vizi lamentati e la mancata corresponsione del canone, qualificano dunque l'inadempimento grave ex parte conductoris alla principale obbligazione economica derivante dal patto negoziale in essere tra le parti e determinano la declaratoria di risoluzione del contratto, trovando essa fondamento nello squilibrio del sinallagma contrattuale originato dall'inadempimento posto in essere dalla società conduttrice e rappresentato dal mancato versamento del prezzo (rectius: canone) della locazione a fronte del godimento della res locata, non corrispondendo alla prestazione di una parte, la controprestazione dell'altra (cfr. Cass. SS. UU. 23 ottobre 1984 n. 5384; Cass. 16 luglio 2002 n. 10271; Cass. 3 dicembre 2002 n. 17161; Cass. 28 luglio
2004 n. 14234).
Consegue l'accoglimento della domanda con declaratoria di risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti per grave inadempimento della e condanna della stessa al Parte_2 rilascio dell'immobile nonchè al pagamento dei canoni scaduti oltre interessi moratori ex art. 5 D.lgs.
231/2002.
Spese liquidate come in dispositivo.

PQM


Il GOP, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da “ Parte_1
( ), nei confronti di (C.f. P.IV
[...] CodiceFiscale_1 Parte_2
), così provvede: P.IVA_1
- Dichiara risolto il contratto di locazione del05.02.2024 relativo alla porzione del complesso immobiliare sito al pianterreno e al primo piano di via Strauss, in Battipaglia, identificato nel
N.C.E.U. al foglio 22, particella 487, subalterno 3 e 6, per grave inadempimento della società conduttrice disponendone il rilascio per data non anteriore al 20.01.2026; Parte_2
- Condanna la al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio, oltre Parte_2 interessi moratori ex art. 5 D.lgs. 231/2002;
- Condanna la al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano, in favore Parte_2 del difensore della società “ in complessivi € 2.685,50 comprensivi di esborsi per € 145,50, Parte_1 nonché 15% rimborso spese generali sul compenso, IVA e CpA come per legge.
Così deciso in Salerno, lì 22.12.2025.
IL GOP
Dott.ssa Loredana Palcera