REPUBLIK ITALIEN
IM NAMEN DES ITALIENISCHEN VOLKES
LANDESGERICHT CP_1
FÜR AGRARSTREITIGKEITEN
[...]
Nr. Allg. Reg. 1957/2024
Der Senat, bestehend aus
Covi Vorsitzende Richterin Per_1
nd urteilsverfassender Richter Persona_2
Birgit Fischer CP_2
Persona_3 Per_4
Raise Experte Per_5
erlässt im Verfahren ersten Grades folgendes
URTEIL zwischen den Prozessparteien:
, (Str.Nr. , mit RA Parte_1 C.F._1
Parte_2
(Str.Nr. ), mit RA Parte_3 C.F._2 [...]
[...]
PARTEI Parte_4
, (Str.Nr. ), mit RA WIELANDER Parte_5 C.F._3
INGO
REKURSGEGNER/BEKLAGTE PARTEI
Gegenstand des Rechtsstreits: Scheinvertrag, Herausgabeklage, Schadenersatz für titellose Besetzung
1 von 17 des Prozessbevollmächtigten der klagenden Partei:
Möge das Landesgericht Bozen, unter Abweisung eines jeden gegenteiligen Antrages und Einwandes, wie folgt zu Recht befinden:
I. In der Hauptsache:
1.) Es wird festgestellt und erklärt, dass es sich bei dem zwischen dem Rekursgegner
IE und TF abgeschlossenen landwirtschaftlichen Parte_5 CP_3
Pachtvertrag vom 23.05.2008, registriert in Meran am 29.05.2008 unter Nr. 1834, Serie
3, in Wirklichkeit um einen verdeckten Kaufvertrag handelt und dieser demnach unwirksam ist.
2.) Es wird festgestellt und erklärt, dass der verdeckte Kaufvertrag vom 23.05.2008 wegen Unmöglichkeit des Vertragsgegenstandes, sowie aus den weiteren im Sachverhalt dargelegten Gründen, nichtig ist.
3.) Es wird festgestellt und erklärt, dass die Rekurssteller NA FL und Pt_3
ON die der Gp. 2334 in E.Zl. 21/I K.G. St. Martin sind und eine Teilfläche Per_6
der besagten Grundparzelle im Ausmaß von 18.613 m² samt den darauf sich befindlichen
Gebäuden vom Rekursgegner IE ohne gültigen und/oder Parte_5
entgegenhaltbaren Rechtstitel besetzt wird.
4.) Der Rekursgegner EI IE wird demzufolge verurteilt, die streitgegenständliche Teilfläche der Gp. 2334 in E.Zl. 21/I K.G. St. Martin samt den darauf sich befindlichen Gebäuden unverzüglich freizustellen und an die Rekurssteller
FL und ON herauszugeben. Pt_1 Pt_3
5.) Der Rekursgegner EI IE wird ferner verurteilt, für die rechtswidrige
Besetzung der Teilfläche der Gp. 2334 in E.Zl. 21/I K.G. St. Martin den Rekursstellern einen Schadenersatz in Höhe von € 100.000,00, mehr oder weniger, zzgl. der weiteren
Entschädigung in Höhe von € 10.000,00, mehr oder weniger, jährlich bis zur tatsächlichen Freistellung der streitgegenständlichen Liegenschaften und zzgl. der gesetzlichen Zinsen und Geldentwertung ab der Zustellung des gegenständlichen
Rekurses bis zum Saldo, zu bezahlen.
2 von 17 II. Auf jeden Fall:
Per_ Der Rekursgegner IE zum Ersatz der gesamten Spesen, Gebühren Parte_5
und Honorare des gegenständlichen Verfahrens verurteilt.
III. In beweisrechtlicher Hinsicht: (omissis) des Prozessbevollmächtigten der beklagten Partei:
Möge das angerufene Gericht, nach Abweisung aller anderslautenden Anträge: in der Hauptsache:
- feststellen und erklären, dass zwischen den Parteien ein landwirtschaftlicher
Pachtvertrag betreffend die Gp. 2334 Martin (Teilfläche von 18.613 m² mit Pt_6
darauf befindlichen Almgebäuden, siehe graphische Dok. 11) besteht, mit Parte_7
Fälligkeit zum 31.05.2038, oder aber mit der vom Gericht festzulegenden Fälligkeit und aus diesem Grund oder aber aus jedem anderen Sach- und Rechtsgrund alle Anträge der
Rekurssteller vollumfänglich abweisen;
im Wege der Widerklage:
- feststellen und erklären, dass dem Rekursgegner EI IE im Sinne der Art.
16 und ff. des Gesetzes vom 3.5.1982 n. 203 und allen anderen einschlägigen
Gesetzesbestimmungen bei Beendigung des Pachtverhältnisses eine Entschädigung für die von ihm am Pachtobjekt getätigten Investitionen zusteht und die Rekurssteller nach
Feststellung des Umfanges und des Wertes dieser Investitionen dazu verurteilen, RN
EI diese Entschädigung zu bezahlen, und zwar in Höhe von Euro 172.000,00 oder aber in der vom Gericht festzustellenden Höhe, samt Zinsen und
Geldentwertungsausgleich ab Urteil bis zur Zahlung;

- feststellen und erklären, dass dem Rekursgegner EI IE im Sinne des Art.
20 des Gesetzes vom 3.5.1982 n. 203 und allen anderen einschlägigen
Gesetzesbestimmungen das Rückbehaltungsrecht am Pachtobjekt zusteht, bis diese
Entschädigung vollständig bezahlt ist;
untergeordnet, im Wege der Widerklage:
- feststellen und erklären, dass dem Rekursgegner EI IE im Sinne der Art.
3 von 17 1150 und ff. ZGB und allen anderen einschlägigen Gesetzesbestimmungen bei
Herausgabe der streitgegenständlichen Liegenschaften eine Entschädigung für die von ihm an diesen getätigten Investitionen zusteht und die Rekurssteller nach Feststellung des
Umfanges und des Wertes dieser Investitionen dazu verurteilen, RN EI diese
Entschädigung zu bezahlen, und zwar in Höhe von Euro 86.000,00 oder aber in der vom
Gericht festzustellenden Höhe, samt Zinsen und Geldentwertungsausgleich ab Urteil bis zur Zahlung;

- feststellen und erklären, dass dem Rekursgegner EI IE im Sinne des Art.
1152 ZGB und allen anderen einschlägigen Gesetzesbestimmungen das
Rückbehaltungsrecht am Pachtobjekt zusteht, bis diese Entschädigung vollständig bezahlt ist;
untergeordnet, immer im Wege der Widerklage:
- feststellen und erklären, dass sich die Rekurssteller im Sinne des Art. 2041 ZGB ohne gerechtfertigten Grund und zum Schaden des Rekursgegners durch dessen Investitionen an den streitgegenständlichen Liegenschaften eine Bereicherung erfahren haben und die
Rekurssteller nach Feststellung des Umfanges und des Wertes dieser Investitionen dazu verurteilen, RN EI aus diesem Grund den Betrag von Euro 86.000,00 zu bezahlen, oder aber den vom Gericht festzustellenden Betrag, samt Zinsen und
Geldentwertungsausgleich ab Urteil bis zur Zahlung;
in jedem Falle: die Rekurssteller zur Rückerstattung der Verfahrenskosten und des Anwaltsentgeltes an den Rekursgegner verurteilen.
Im Beweiswege (omissis)
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

1. Unstrittiger/dokumentarischer Sachverhalt
Die Kläger NA/Schweigl sind, aufgrund des Vertrags vom 22/08/2014, Eigentümer des geschlossenen Brunner-Hofes in E.Zl. 21/I K.G. St. Martin, zu dem auch die G.p.
2334 ( gehört. Persona_8
4 von 17 Am 23/05/2008 HO TF, damaliger mit dem Per_9 Persona_10
nunmehrigen Beklagten EI einen 15-jährigen landwirtschaftlichen Pachtvertrag, registriert in Meran am 29.05.2008 unter Nr. 1834, Serie 3, betreffend einer Teilfläche der G.p. 2334 von 18.613 m2 (Alpe samt landwirtschaftliches Gebäude) zum
Jahrespachtzins von 2.000,00 € ab. Der Pachtvertrag sieht, vorbehaltlich Kündigung ein
Jahr vor Fälligkeit, eine stillschweigende Verlängerung um weitere 15 wobei Per_11
der Verpächter allerdings im Vertrag schon auf die Kündigung zur ersten Fälligkeit verzichtet.
Die Parteien schlossen am selben Tag eine „Nebenerklärung“ ab, in der festgehalten wird, „dass es sich in Wirklichkeit nicht um einen Pacht- sondern um einen Kaufvertrag handelt und dass daher IE bzw. seinen Rechtsnachfolgern das Parte_5
Eigentumsrecht an dem erworbenen Teil der G.p. 2334 zusteht“. In Zusammenhang mit der Bezahlung des Kaufpreises von 75.000,00 € vereinbarten die Parteien, dass 27.000,00
€ sofort bezahlt werden und „der Rest bei Unterschrift des notariellen Vertrages innerhalb 31.12.2009, wobei sich HO TF verpflichtet, jedes Ansuchen um
Abschreibung an die Höfekommission zu unterfertigen, welches ihm von EI
IE vorgelegt wird. Sollte bis zum 31.12.2009 die Genehmigung der
Höfekommission nicht vorliegen, verpflichten sich die Parteien, einen neuen
Pachtvertrag abzuschließen, welcher denselben Inhalt hat wie der alte Vertrag, wobei aber die von RN EI getätigten Investitionen bewertet werden und zwar in einer von RN EI gewünschten Höhe. Bei Abschluss dieses neuen Pachtvertrags erhält Herr HO TF eine weitere Zahlung von 23.000,00 €. HO TF verpflichtet sich jedenfalls, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen gegeben sind
(Höfegenehmigung), den notariellen Kaufvertrag zu unterzeichnen.“
Es ist unstrittig, dass EI sofort die Pachtsache übernommen hat und sie bis heute in Besitz hat. Der Eigentümer verstarb noch vor dem 31.12.2009, ohne dass die CP_3
Genehmigung der Höfekommission für den Verkauf erteilt wurde und ohne dass ein neuer Pachtvertrag abgeschlossen wurde. Im Jahre 2014 verkaufte die Witwe des
5 von 17 Eigentümers den Hof an die nunmehrigen Kläger.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.10. 2020 teilten die Kläger dem Beklagten mit, dass er die Liegenschaften titellos besetze und er innerhalb von 8 Tagen für eine gütliche
Lösung Kontakt mit dem Anwalt aufnehmen solle, andernfalls werde der Gerichtsweg eingeschlagen.

2. Streitgegenstand

2.1 Die Kläger erhoben, nach Durchführung des obligatorischen Schlichtungsversuchs beim Landwirtschaftsinspektorat, die gegenständliche Klage, in der sie im Wesentlichen die Eigentumsherausgabe und Schadenersatz für titellose Besetzung fordern, wobei preliminär die Feststellung des Pacht-Scheingeschäfts und der Nichtigkeit des
Kaufvertrages beantragt wird.

2.2 Der Beklagte ließ sich fristgerecht mit Widerklage in das Verfahren ein.
Er führte u.a. aus, dass „Herr HO TF kurz nach Unterschrift des ersten
Pachtvertrages schwer erkrankte, sodass er nicht mehr in der Lage war, seinen mit dem ersten Pachtvertrag und mit der Zusatzerklärung übernommenen Verpflichtungen nachzukommen, sodass der geplante Ablauf des Rechtsgeschäftes damit unvollendet blieb.“
Der Beklagte behauptete, dass der Pachtvertrag den Klägern bekannt war, sie ihn respektierten und sich im Rahmen der Rückforderung der Liegenschaft geweigert haben, die von ihm getätigten Investitionen abzugelten. Der Beklagte wolle sich an den seiner
Ansicht nach aufrechten Pachtvertrag halten. Sollte der Pachtvertrag jedoch nicht bestehen, so stünde ihm eine Entschädigung für seine Verbesserungen zu. Den Klägern stünde hingegen keinesfalls ein Schadenersatz wegen titelloser Besetzung zu, da, wenn schon nicht das Pachtverhältnis bestanden hätte, der Beklagte jedenfalls gutgläubiger
Besitzer war.
Der Beklagte stellte die obigen Widerklagen, in Bezug auf welche die Kläger die
Unverfolgbarkeit wegen fehlenden Schlichtungsversuchs einwendeten.

3. Entscheidungsgründe
6 von 17 3.1
Zunächst ist die Unzulässigkeit der vom Beklagten erhobenen Widerklagen festzustellen, da der von Art. 418 Abs. 1 ZPO, bei sonstiger Unzulässigkeit, vorgesehene
Vertagungsantrag nicht gestellt wurde.
3.2
Das Klagebegehren auf Feststellung der Unwirksamkeit des Pachtvertrages vom
23.05.2008, weil er ein Scheingeschäft darstellt, ist begründet.
Artikel 1414 ZGB sieht unter der Überschrift „Wirkungen des Scheingeschäfts zwischen den Parteien“ vor: „Ein Scheinvertrag erzeugt zwischen den Parteien keine Wirkung.
Wollten die Parteien einen vom Scheinvertrag verschiedenen Vertrag abschließen, wirkt zwischen ihnen der verdeckte Vertrag, sofern dessen inhaltliche und formelle
Erfordernisse gegeben sind. …“
In Bezug auf die Wirkungen des Scheingeschäfts zwischen Dritten bestimmt Art. 1415
ZGB: „Das Scheingeschäft kann weder von den vertragsschließenden Parteien noch von den Rechtsnachfolgern oder den Gläubigern des Scheinveräußerers den Dritten entgegengehalten werden, die in gutem Glauben Rechte vom scheinbaren Rechtsträger erworben haben, jedoch unbeschadet der Wirkungen der Eintragung der Klage auf
Feststellung des Scheingeschäfts.
Dritte können das Scheingeschäft gegenüber den Parteien geltend machen, wenn es ihre
Rechte beeinträchtigt.“
Die Kläger sind Rechtsnachfolger im Eigentum der pachtgegenständlichen Liegenschaft.
Die Nebenerklärung zum Pachtvertrag vom 23/05/2008 ist von den Parteien des
Pachtvertrages unterzeichnet und die Unterschriften sind nicht bestritten.
In der Auslegung der Nebenerklärung ergibt sich Folgendes:
Die Parteien erklären ausdrücklich, dass ihr Wille nicht jener des Pachtverhältnisses ist, sondern ein anderer: in erster Linie ein Kaufvertrag, oder, untergeordnet, ein langfristiges
Pachtverhältnis zu gewissen Konditionen.
Der dass der Pachtvertrag ein darstellt, ist durch die von den Per_12 Persona_13
7 von 17 Vertragsparteien unterzeichneten bewiesen und es ist somit festzustellen, CP_4
dass der Pachtvertrag keine Wirkung hat, weder zwischen den Per_14
Vertragsparteien noch zwischen den nunmehrigen Prozessparteien.
3.3
Zum wirklich gewollten, verdeckten Vertrag (Art. 1414 Abs. 2) ist festzuhalten:
Der simulierte Pachtvertrag diente im Wesentlichen lediglich dazu, zugunsten des
EI eine sofortige und vorzeitige Besitzeinweisung vorzunehmen, in Hinblick auf die primär gewollte Eigentumsübertragung im wie sie in der Per_15 CP_4
vereinbart wird. Dabei war den Parteien bewusst, dass für den Verkauf die Ermächtigung der Höfekommission zur Ausgliederung der Fläche aus dem geschlossenen Hof notwendig war. In diesem Sinne verpflichtete sich der Verkäufer HO, das Ansuchen für die Genehmigung der Höfekommission zu unterzeichnen und bei Bestehen der
Voraussetzungen (Höfegenehmigung) den notariellen Kaufvertrag zu unterzeichnen.
Die beinhaltet sohin einen Kaufvorvertrag. CP_4
Ein Kaufvorvertrag in Bezug auf eine Liegenschaft, die Teil eines geschlossenen Hofes ist, ist grundsätzlich zulässig, allerdings ist dessen Wirksamkeit an die Ermächtigung der örtlichen Höfekommission gebunden, dass die Liegenschaft vom geschlossenen Hof abgeschrieben werden kann (Art. 4 Abs. 1 LG Nr. 17/2001 – Höfegesetz). Die
Ermächtigung ist eine sog. conditio iuris (s. Kass. 2317/2008: Il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto beni immobili facenti parte di un maso chiuso non è affetto da nullità per il solo fatto che non sia stata previamente rilasciata l'autorizzazione al relativo distacco, la cui sussistenza condiziona la validità del contratto definitivo o, in caso di inadempimento di una delle parti, la possibilità della emanazione della sentenza di cui all'art. 2932 cod. civ.).
Es ist unbestritten, dass diese Ermächtigung nicht vorliegt.
Die Parteien sahen untergeordnet, unter der Bedingung (Art. 1353 ZGB) der Nicht-
Durchführbarkeit des Kaufvertrages, ein langfristiges Pachtverhältnis vor, das dem
ER EI de facto eine 30-jährige Nutzung der Pachtliegenschaft zusicherte,
8 von 17 welche durch die stillschweigende Verlängerung der 15-jährigen Laufzeit und der Nicht-
Kündbarkeit zur ersten Fälligkeit seitens des Verpächters erreicht wurde. Die
sieht außerdem eine für den ER günstige Abgeltung seiner CP_4
Investitionen für den Fall einer vorzeitigen Rückgabe vor.
Mit der Nebenerklärung wird dieses langfristige Pachtverhältnis allerdings nicht schon abgeschlossen, sondern die Parteien verpflichten sich lediglich, dieses für den Fall der
Nicht-Durchführbarkeit des Kaufvertrages abzuschließen.
Die Nebenerklärung stellt somit einen bedingten Vorvertrag für dieses Pachtverhältnis dar: Die Parteien verpflichteten sich, innerhalb 31/12/2009 dieses Pachtverhältnis abzuschließen, sofern der Kaufvertrag nicht zustande kommen sollte.
Zum Zeitpunkt des Abschlusses der Nebenerklärung am 23/05/2008 bestand also weder das simulierte Pachtverhältnis gleichen Datums, noch das zukünftige Pachtverhältnis, zu dessen Abschluss die Parteien nach dem 31/12/2009 verpflichtet waren, sollte die
Bedingung eintreten. Die Bedingung ist tatsächlich eingetreten, allerdings wurde das neue (zukünftige) Pachtverhältnis dann nicht abgeschlossen, weil der Verpächter HO starb, wie der Beklagte selbst in der Klagebeantwortung einräumt (s. oben das Zitat unter
2.2).
Der Beklagte argumentiert, unter Verweis auf die Möglichkeit des Abschlusses eines
Pachtvertrages auch in mündlicher Form (S. 9 ): „Da im vorliegenden Controparte_5
Fall der von den Parteien angestrebte Verkauf der Liegenschaften nicht durchgeführt werden konnte, kommt der von den Parteien vereinbarte Wille zum Tragen, dass die
Liegenschaften RN EI verpachtet werden, und zwar zu den Bedingungen, die im ersten Pachtvertrag vereinbart wurden.
Der Senat hält fest, dass der Beklagte allerdings in keiner Weise konkret ausgeführt hat, dass die Parteien tatsächlich, in Abweichung zum Programm, das in der CP_4 vorgesehen und vereinbart war, den „neuen“ Pachtvertrag mündlich abgeschlossen hätten. Es hätte hierzu eines konkreten Vorbringens und spezifischen Nachweises bedurft, was beides nicht vorhanden bzw. angeboten ist.
9 von 17 Somit kann nur der der als der festgestellte Wille der Parteien Per_16 CP_4
gelten.
3.4
Dies führt dazu, dass folgende Festzustellungen zu tätigen sind:

1. Der Pachtvertrag vom
23/05/23 ist als Scheingeschäft unwirksam.

2. Die Nebenerklärung beinhaltet nicht einen nichtigen Kaufvertrag, wie von den Klägern beantragt, sondern -angesichts des Fehlens der Höfekommission-Ermächtigung - einen unwirksamen Kaufvorvertrag und einen
Pachtvorvertrag.

3. Weder zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien
HO/EI, noch zwischen den nunmehrigen Prozessparteien NA-
Schweigl/EI, besteht ein Pachtverhältnis.
Somit verfügt der Beklagte EI heute über keinen Rechtstitel, der ihn legitimiert, den Besitz an der gegenständlichen Liegenschaft aufrecht zu erhalten, um das
Herausgabebegehren der Kläger laut Art. 948 ZGB zu entkräften.
3.5
Die Kläger begehren Schadenersatz für die titellose Besetzung.
Die Vereinten Senate des Kassationsgerichts haben sich im Urteil Nr. 33645/2022 ausführlich mit der Frage des Schadenersatzes bei titelloser Besetzung befasst und es wurden folgende Leitsätze formuliert:
(1) In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici,
10 von 17 alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno.
(2) In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o di venderlo ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
(3) In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale.
(4) In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Dieser Senat hält fest, dass der Schadenersatzanspruch des Eigentümers jedenfalls auf
Art. 2043 ZGB fußt, wonach Schadenersatz nur im Fall einer rechtswidrigen, vorsätzlichen oder fahrlässigen Handlung oder Unterlassung zusteht (subjektives
Element). Das eben zitierte Urteil stellt kaum auf diese ab, sondern Per_17
hauptsächlich auf die Art und Bemessung des Schadens.
Im Fall der titellosen Besetzung eines fremden Grundstücks ist festzustellen, ob die
Fremdnutzung tatsächlich rechtswidrig – non iure et contra ius (s. „danno ingiusto“ im
Wortlaut des Art. 2043 ZGB) – erfolgte. Die Rechtswidrigkeit ist immer dann gegeben, wenn die Fremdnutzung im Widerspruch zum Willen des Eigentümers steht, wobei es ausreicht, dass dieser Wille auch nur vermutet werden kann. Wenngleich dem
11 von 17 Eigentümer die Nutzungsgewalt über die Sache zusteht, so muss die Fremdnutzung nicht immer automatisch als rechtswidrig eingestuft werden, da der Eigentümer keine
Selbstnutzungspflicht hat und die Nutzung auch, zumal entgeltlos, anderen überlassen kann. Freilich wird man in dem Fall, wo eine Besetzung völlig ohne Rechtsgrund begonnen wird, normalerweise vom vermuteten Willen des Eigentümers einer direkten
(selbst) oder indirekten (über ) Nutzung ausgehen können, auch weil in der Per_18
Besetzung eines fremden Grundstücks immanent ist, dass damit die Nutzbarkeit für den
Eigentümer geschmälert wird. Wenn hingegen die Besetzung aufgrund eines rechtmäßigen Grundes begonnen wird und dieser Grund vom Eigentümer in keiner Weise in Frage gestellt wird, so ist es durchaus möglich, dass die Besetzung - in Funktion des schuldrechtlichen Schadenersatzanspruches - nicht immer als rechtswidrig eingestuft werden muss. Dem Eigentümer steht selbstverständlich jederzeit die realrechtliche
Herausgabe zu und er ist insoweit geschützt. In Bezug auf den Schadenersatz ist jedoch das zusätzliche Element der Rechtswidrigkeit notwendig, welches konkret festzustellen ist und nicht in re ipsa vermutet werden kann.
Immerhin hält das Höchstgericht fest, dass der entstandene Schaden des Eigentümers im
Verlust der konkreten Ausübung der direkten oder indirekten Nutzung der Sache besteht, und der Verlust der Befugnis der Nicht-Nutzung selbst nicht schadenersatztauglich ist
(oben Leitsatz 3).
In Bezug auf das subjektive Element ist festzuhalten, dass sich die Fahrlässigkeit darin äußert, dass zumindest erkennbar ist, dass die Besetzung gegen den, auch nur vermuteten,
Willen des Eigentümers besteht, die Sache persönlich (direkt) oder über Dritte (indirekt) zu nutzen. Sofern eine solche Erkennbarkeit des, auch nur vermuteten, Willens nicht gegeben ist, ist eine Haftung des Besetzers auszuschließen, da kein objektives Element vorliegt, um das Verhalten anders zu determinieren. Wie vorhin dargelegt, wird man im
Falle einer Besetzung ohne Rechtsgrund die Erkennbarkeit des vermuteten Willens des
Eigentümers bejahen müssen. Wenn die Besetzung allerdings aufgrund eines rechtmäßigen Grundes begonnen wird, dieser Rechtsgrund nicht von Pflichtverletzung
12 von 17 oder Säumnis gekennzeichnet ist, und vom Eigentümer in keiner Weise in Frage gestellt wird, so ist es zulässig, die Fahrlässigkeit spezifisch zu bewerten und gegebenenfalls auszuschließen.
3.6
Im konkreten Fall führen folgende Elemente dazu, dass bis zum Mahnschreiben vom
14.10.2020 keine schadenersatzpflichtige Besetzung seitens des Beklagten festgestellt werden kann.
Wie oben ausgeführt, ist der Beklagte in den Besitz der Liegenschaften aufgrund der
Nebenerklärung vom 23/05/08 gekommen, welche u.a. den spezifischen Zweck der
Besitzeinweisung in Hinblick auf den künftigen Kauf- oder Pachtvertrag hatte. Es ist festzuhalten, dass der Beklagte unmittelbar nach Unterzeichnung der Nebenerklärung zwei Überweisungen in Höhe von insgesamt 27.000,00 zugunsten des
Eigentümers/Verkaufsversprecher/Verpachtungsversprecher HO getätigt hat. Laut
gilt diese als auf den Im Sinne einer CP_4 CP_6 CP_7 CP_8
Auslegung der Nebenerklärung nach Treu und Glauben wäre die Summe auch als
Anzahlung auf den abzuschließenden Pachtvertrag zu werten. Der Beklagte hat also eine
Zahlung geleistet, welche dem Pachtzins für 13,5 Jahre entsprechen würde (2.000,00 € jährlich), also theoretisch bis ca. Ende 2021.
Wenn der Beklagte somit seinen „guten “ als Verteidigung vorbringt, so ist Per_19
festzuhalten, dass er
1) im Mai 2008 zweifellos in gutem Glauben aufgrund eines geeigneten Titels
(simulierter Pachtvertrag und ) in den vorzeitigen Besitz der CP_4
Liegenschaften gelangte, in Hinblick auf den abzuschließenden Kauf- oder Pachtvertrag;
Per_1 2) er einen Betrag entrichtet hat, der seine Nutzung für 13,5 abgelten konnte;
und
3) seine Vertragspartei HO nicht nur sich selbst, sondern auch seine Rechtsnachfolger verpflichtete.
Der Umstand, dass nach dem Tod von HO weder Schritte für die
Eigentumsübertragung noch für den neuen Pachtvertrag eingeleitet wurden, wird von
13 von 17 keiner der Parteien im Sinne einer Pflichtverletzung oder Säumnis valorisiert und er bleibt somit neutral, sodass keine Bewertung dazu zu erfolgen hat. Mit anderen Worten: weder der Beklagte hat negative Folgen zu tragen, noch der ursprüngliche Eigentümer
HO, noch seine erbende und verkaufende Ehefrau, noch die nunmehrigen Beklagten als
Käufer.
Nachdem sich die Käufer ab dem Erwerb ganze sechs Jahre lang, bis zum Mahnschreiben vom 14/10/2020, in keiner Weise über die Besetzung beschwert haben und in keiner
Weise die (andauernde) Wirksamkeit des Titels, aufgrund dessen er die Besetzung beginnen durfte, angezweifelt haben, liegt auf der objektiven Ebene kein Sachverhalt vor, der auch nur vermuten lässt, dass die neuen Eigentümer Einwände gegen die ihnen zweifellos bekannte, weil offensichtliche, Nutzung durch den Beklagten hatten. Erst mit dem Mahnschreiben vom 14/10/2020 - in welchem übrigens weder explizit die
Rückstellung der Liegenschaft, noch Schadenersatz, gefordert werden - tun die Kläger kund, dass sie die Besetzungssituation als „titellos“ erachten und im Falle einer nicht näher skizzierten gütlichen Einigung den Gerichtsweg beschreiten wollen. Damit kommunizieren sie dem Beklagten das erste Mal, dass seine Besetzung als nicht gerechtfertigt (titellos) erachtet wird. Die Nebenerklärung von 2008 zwischen und CP_3
ihnen, ob des Wortlautes, als neue Eigentümer zwar nicht entgegenhaltbar, Persona_20
jedoch kann ihr Schweigen -bis zum Mahnschreiben- nicht so gewertet werden, dass sie diese Nicht-Entgegenhaltbarkeit auch für sich beanspruchen wollten.
Die Besetzung seitens des Beklagten kann nicht, wie von den Klägern behauptet, ab origine als titellos angesehen werden, weil diese auf der vorzeitigen Besitzeinweisung vom 23/05/2008 beruhte. Erst mit dem anwaltlichen Mahnschreiben von 2020 machen die Kläger ihren Nutzungs- und Verfügungsanspruch objektiv erkennbar und ziehen diesen Titel insoweit in als sie die Besetzung als „titellos“ bezeichnen. Per_21
Gleichzeitig ist auf der subjektiven Ebene des Beklagten, als Schädiger, festzuhalten, dass er erst ab diesem Zeitpunkt davon ausgehen konnte, dass sich seine Besetzung als im
Widerspruch zur Nutzungs- und Verfügungsgewalt des Eigentümers, des Beklagten,
14 von 17 gestaltete. Vorher bestand für ihn kein Anlass, seine Besetzung, welche er, wie schon gesagt, aufgrund eines rechtmäßigen Titels begonnen hatte, angesichts der
Eigentumsübertragung aufzugeben, zumal die neuen Eigentümer in keiner diesen Per_22
als gegen ihren Willen erkennbar machten. Per_23
Aus all dem folgt, dass der Schadenersatzanspruch für die titellose Besetzung erst ab dem
14/10/2020 zusteht.
3.7
Für die Bezifferung der Schadenshöhe kann nicht auf den 2008 vereinbarten Pachtzins von 2.000,00 € zurückgegriffen werden, welcher de facto für 30 Jahre ohne
Wertangleichung vorgesehen war. Diese Vereinbarung ist nämlich den Klägern nicht entgegenhaltbar und tatsächlich gab es auch keinen wirksamen Pachtvertrag.
Die Kläger haben als Schadenersatz einen Betrag von 10.000,00 € jährlich in den Raum gestellt und ein Amtsgutachten beantragt. Die Kläger führen aber weder eine sachliche noch eine fachliche Begründung für diesen Betrag an. Sie legen nicht dar, welche konkrete Nutzung mit einer so hohen Rendite besteht. Sie führen aus, dass die vom
Beklagten getätigten Instandhaltungsarbeiten vermutlich baurechtlich nicht in Ordnung sind, was sich wertmindernd auf die Nutzbarkeit und Höhe des figurativen Pachtzinses auswirken würde.
Der Senat erachtet, insbesondere dank der fachlichen Kompetenz der Experten, einen vorsichtig geschätzten Betrag von knapp 3.000,00 € jährlich als Schadenersatz nach dem
Kriterium des figurativen Pachtzinses festzulegen. Dabei ist insbesondere die
(beschränkte) Größe, die Lage, die Meereshöhe, die Abgeschiedenheit der Liegenschaft, ihr Zustand zum Übernahmezeitpunkt und die Nutzbarkeit ausschlaggebend.
Vom Mahnschreiben (Oktober 2020) bis heute sind 4 Jahre und 5 Monate vergangen und somit beträgt der Schadenersatz inklusive der Aufwertung zum heutigen Tage 13.250,00
€.
4.
Abschließend ist festzuhalten, dass die Begehren der Kläger im Rahmen der obigen
15 von 17 Ausführungen so wie im Spruch anzunehmen sind.
Das Begehren des Beklagten „in der Hauptsache“ (Feststellung des Bestehens des
Pachtvertrages), stellt einen Antrag mit Widerklagecharakter, der, wie die so formulierten
Widerklagen, unzulässig ist.
Die Verfahrenskosten gehen zu Lasten der unterliegenden beklagten Partei (Art. 91
ZPO). Die Bezifferung der Kosten ergeht in Anwendung des Wertabschnitts des
Ministerialdekrets 55/2015, Wertstaffel 52.000,00-260.000,00, Mittelwerte für Studium und Einleitung, Mindestwerte für Abwicklung/Instruktion und Entscheidung.

CP_9
Mit prozessabschließender Entscheidung und unter Abweisung, Absorbierung und
Unzulässigkeitserklärung jedes gegensätzlichen Antrages befindet das Gericht zu Recht:

1. Es wird festgestellt und erklärt, dass der zwischen dem Rekursgegner Parte_5
IE und RN HO TF abgeschlossene landwirtschaftlichen Pachtvertrag vom 23.05.2008, registriert in Meran am 29.05.2008 unter Nr. 1834, Serie 3, unwirksam ist.

2. Es wird festgestellt und erklärt, dass der in der Nebenerklärung enthaltene, verdeckte Kaufvorvertrag vom 23.05.2008 unwirksam ist.

3. Bei Feststellung der titellosen Besetzung der streitgegenständlichen Liegenschaft
(ca. 18.613 m² der Gp. 2334 in E.Zl. 21/I K.G. St. Martin) durch den Rekursgegner
EI IE ab dem 14/10/2020 wird dieser verurteilt, die Liegenschaft den
Rekursstellern und herauszugeben. Parte_1 Parte_3

4. Der Rekursgegner EI IE wird verurteilt, für die titellose Besetzung der Teilfläche der Gp. 2334 in E.Zl. 21/I K.G. St. Martin den Rekursstellern einen
Schadenersatz in Höhe von € 13.250,00, zzgl. der gesetzlichen Zinsen ab 09/07/2024 bis zum Saldo, zu bezahlen.

5. Die Schlussanträge des Rekursgegners in der Hauptsache und in den Widerklagen sind unzulässig.

6. Der Rekursgegner wird verurteilt, der klagenden Partei Verfahrenskosten in Höhe
16 von 17 von 9.162,00 für Entgelt, zzgl. 15% Pauschalspesen, AnwK und MwSt. laut Gesetz und
545,00 für nicht besteuerbare , zu bezahlen. Pt_8

7. Es wird Frist von 7 Tagen für die Hinterlegung des Urteils festgesetzt.
27.03.2025
Der Verfasser Die Vorsitzende Richterin
Kuno Per_2 Persona_24
(digitale Unterschriften)
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