N. R.G. 505/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott. Paola De Lisio Consigliere
Dott. Ombretta Paini Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 505/2023 R.G. promossa da
- (P. Parte_1
Iva: ) in persona dell'amministratore p.t. in persona P.IVA_1 Controparte_1
del legale rapp.te p.t., , corrente in Via Alfonsine n. 4, rappresentato CP_1 Pt_1
e difeso dall'Avv. Domenica Gualfetti e dall'Avv. Cristina Rinaldi ed elettivamente domiciliato presso il loro Studio in Piazza San Giovanni Decollato n. 13, in virtù Pt_1
di procura in calce all'atto di appello;

= Appellante =
nei confronti di
(c.f.: ), nato a [...] [...] ed Controparte_2 CodiceFiscale_1 Pt_1
ivi residente in [...],
(c.f.: ), nato a [...] [...] ed ivi Controparte_3 CodiceFiscale_2 Pt_1
residente in [...] pagina 1 di 12 (c.f.: , nato il [...] a [...] Controparte_4 CodiceFiscale_3 Pt_1
ivi residente in [...],
(c.f.: ), nato a [...] [...] ed Parte_2 C.F._4 Pt_1
ivi residente in [...],
tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Luisa Mazzitelli unitamente e disgiuntamente all'Avv. Mattia Contessa ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo in
Via G. C. Beccaria n. 22, in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione;
Pt_1
=Appellati =
OGGETTO: Comunione e condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali
CONCLUSIONI:
Per parte appellante: come da atto di appello;

Per parte appellata: come da note di precisazione delle conclusioni del 17.01.2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato e Controparte_2 Controparte_3
convenivano in giudizio il Controparte_4 Parte_1
- al fine di sentir dichiarare, previa sua sospensione, la nullità della
[...]
delibera assembleare del 08.10.2018 nei punti 4 e 5 dell'ordine del giorno e segnatamente “… 4) Chiarimenti su passo pedonale di collegamento fra sottopasso e terzo
ingresso Centro Commerciale. 5) Regolamento neo-spazi esterni condominiali …”
A fondamento della domanda gli attori affermavano che attraverso l'utilizzazione illegittima dello strumento assembleare - in assenza del consenso necessario di tutti i comproprietari - era stata costituita una servitù di passaggio su bene comune a favore esclusivo di un solo condomino (Pianeta Cospea S.r.l), nonché a vantaggio di un fondo pagina 2 di 12 estraneo alla comunione (di proprietà di Pac Real Estate S.r.l.).
In particolare assumevano che in virtù della citata delibera, sull'area condominiale di
Villafranca-Alfonsine-Montefiorino era stato illegittimamente costituto un collegamento pedonale che - mediante la demolizione del cordolo di recinzione dell'area condominiale in cemento e resezione della ringhiera metallica, soppressione di posti di parcheggio autovetture, realizzazione di strisce pedonali, eliminazione dei dissuasori di sosta sul marciapiede condominiale, spostamento dei contenitori condominiali per il conferimento dei rifiuti - univa il neo-costituito “terzo ingresso” al centro commerciale di Pianeta
Cospea S.r.l. al nuovo centro commerciale Cospea Village, con pregiudizio per gli altri condomini, inclusa la perdita di posti auto, maggior afflusso di clienti, perdita di valore degli immobili.
In ragione delle deduzioni svolte gli attori chiedevano che, previa sospensione della sua efficacia, venisse dichiarata la nullità dei punti 4) e 5) della delibera assembleare del
8.10.2018, con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa 21.07.2021 si costituiva il Parte_1
- contestando la fondatezza della domanda attorea.
[...]
In particolare, deduceva la convenuta che la società costruttrice-venditrice del complesso immobiliare, ai sensi dell'art. 6 riportato in tutti i contratti di compravendita, si era riservata svariati diritti, tra cui quello di costituire servitù e varianti;
inoltre con la delibera assembleare impugnata non si era costituita alcuna servitù di passaggio ma si erano approvate le modifiche richieste che non riguardavano nuove aperture, ma l'apposizione di una cornice e delle modifiche volte a marcare la divisione tra l'entrata del civico n. 8 e quella del centro commerciale.
Aggiungeva che la pensilina di collegamento tra la sopraelevazione della sede stradale di
Via Alfonsine e il fabbricato insisteva su area di pertinenza, censita catastalmente come pagina 3 di 12 “bene comune non censibile” e che l'intervento non poteva comportare alcuna variazione della destinazione d'uso (non costituendo alcuna servitù di passaggio),
considerato che il passaggio pedonale era da sempre consentito in loco.
Affermava, infine, che le opere realizzate da Pianeta Cospea riguardavano beni riservati alla stessa e che aveva convocato l'assemblea al solo fine di interpellare i condomini circa la soluzione condivisa dai più per la copertura della pensilina, al fine di acquisire indicazioni, comunque non vincolanti.
Concludeva, quindi, per il rigetto della domanda, oltre alla condanna di parte attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c., con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa 24.05.2021 interveniva volontariamente che Parte_2
concludeva in maniera conforme agli attori.
Disposta la sospensione della delibera, limitatamente al punto 4 all'ordine del giorno,
autorizzato il deposito delle memorie 183, comma 6, c.p.c., la causa veniva istruita tramite la documentazione prodotta dalle parti.
Con sentenza n. 501/2023, pubblicata il 12.07.2031il Tribunale di Terni, in parziale accoglimento della domanda attorea e dell'intervenuto, dichiarava la nullità della delibera assembleare assunta in data 8.10.2018, limitatamente al punto 4) dell'ordine del giorno e condannava il convenuto al pagamento delle spese processuali in Parte_1
favore dei soli attori e CP_4 CP_2 Parte_2
Avverso la sentenza del Tribunale di Terni n. 501/2023 ha interposto appello il
- per i seguenti motivi: Parte_1
1) “Errata valutazione delle risultanze istruttorie su un elemento decisivo della
controversia, insussistenza della servitù di passaggio su beni condominiali”.
La sentenza di primo grado è censurata nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto che
“avendo l'assemblea comunque deliberato su passaggio pedonale che collegherà il pagina 4 di 12 nuovo centro commerciale al centro commerciale già esistente, prevedendosi tra l'altro
la divisione tra la parte carrabile e parte pedonale, installazione di dissuasori e altre
opere incluso portale, la delibera risulta nulla, sia per aver disposto di parte comune (a
volersi ritenere detta area) in difetto di assenso di tutti i condomini”.
Sostiene l'appellante che l'area interessata dal passaggio pedonale (contraddistinta al subalterno 1 della particella 365 del foglio 122 del NCEU del comune di non Pt_1
rientra tra le parti comuni dell'edificio, ma è nella esclusiva disponibilità di Pianeta
Cospea s.r.l., pertanto è esclusa qualsiasi incidenza causale della deliberazione impugnata rispetto alla costituzione di una servitù di passaggio che, invece, trova la propria legittimazione nel piano regolatore comunale.
2) “Nullità della sentenza per ultrapetizione, illogicità e contraddittorietà della
sentenza, insussistenza dell'interesse ad impugnare la delibera in capo agli attori”.
La sentenza impugnata è errata nella parte in cui il primo giudice ha ritenuto nulla per
“difetto assoluto di attribuzione” la delibera del 8.10.2018 assunta dall'assemblea condominiale sul punto 4) dell'ordine del giorno.
Sostiene l'appellante che l'assemblea non ha deliberato la costituzione di alcuna servitù,
ma - interpellati i condomini circa la soluzione condivisa dai più per la copertura del passaggio pedonale (portale lungo o corto) - si è espressa solo attraverso una mera indicazione di merito, dichiarandosi la maggioranza favorevole al portale più lungo.
Afferma che solo l'accertamento della costituzione della servitù in assenza del consenso di tutti i proprietari avrebbe legittimato i condomini all'impugnazione, interesse che nella fattispecie è escluso proprio dal ritenuto difetto assoluto di attribuzione, trattandosi di questione che sfugge all'autorità della compagine assembleare.
Afferma, inoltre, che quello rilevato dal giudice di prime cure è un diverso profilo di nullità non dedotto dagli attori, erroneamente rilevato d'ufficio in violazione del pagina 5 di 12 principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
3) “Nullità della sentenza per motivazione meramente apparente ex art. 132, comma 4,
c.p.c.”
Il giudice di prime cure, oltre ad aver esercitato i propri poteri officiosi in spregio al principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato e in assenza di un apprezzabile interesse ascrivibile ai condomini, ha dichiarato la nullità della deliberazione per difetto assoluto di attribuzione senza addurre alcuna motivazione a fondamento del proprio convincimento.
Sostiene l'appellante che, il primo giudice si è limitato a sindacare la verosimiglianza delle motivazioni che hanno indotto il condomino Pianeta Cospea a verbalizzare la preferenza degli altri condomini in relazione alla copertura del sottopasso, senza motivare in merito alle argomentazioni difensive del convenuto che sin Parte_1
dall'atto introduttivo ha sostenuto l'assenza di carattere decisorio della delibera e la mancata incidenza della stessa su beni di proprietà condominiale.
In conformità dei motivi dedotti ha chiesto che, previa sospensione della sua efficacia esecutiva, sia integralmente riformata la sentenza del Tribunale di Terni, con vittoria delle spese di lite del doppio grado di giudizio.
Con comparsa di risposta del 19.04.2024 si sono costituiti in giudizio , Controparte_2
, e contestando integralmente Controparte_3 Controparte_4 Parte_2
l'appello avversario e domandandone, preliminarmente, l'inammissibilità ai sensi dell'art. 342 c.p.c.; nel merito gli appellanti hanno concluso per il rigetto dell'impugnazione, con condanna di parte appellante al pagamento delle spese processuali.
Con ordinanza 21.5.2025 la Corte di Appello ha rigettato l'istanza di sospensione della esecutività della sentenza impugnata. pagina 6 di 12 In assenza di attività istruttoria il consigliere istruttore ha fissato davanti a sé l'udienza di rimessione della causa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 352
c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
All'udienza del 19.03.2025 la decisione è stata riservata al Collegio.
*****
Per ragioni di priorità logica va esaminata l'eccezione di inammissibilità dell'appello -
per la violazione dell'art. 342 c.p.c.- sollevata dagli appellati costituiti in giudizio.
La Corte rileva che l'atto di appello è conforme ai dettami del nuovo art. 342 c.p.c. -
come riformato dal D.L.22 giugno 2012 n. 83 – in quanto contiene una compiuta contestazione della sentenza impugnata e dei passaggi argomentativi che la sorreggono,
con la prospettazione di ben evidenziate ragioni di dissenso rispetto al percorso argomentativo adottato dal primo giudice.
L'appello è, dunque, ammissibile.
*****
Con il primo motivo parte appellante lamenta che il giudice di prime cure non abbia correttamente valutato le risultanze istruttorie in atti, sostenendo che una corretta analisi del regolamento di condominio avrebbe consentito di rilevare che l'area interessata dal passaggio pedonale -contraddistinta al subalterno 1 della particella 365 del foglio 122
del NCEU del comune di catastalmente indicata come “bene comune non Pt_1
censibile”, sulla quale andrebbe ad insistere la pensilina di collegamento illustrata all'assemblea del 8.10.2018 - non è inclusa tra le parti comuni del fabbricato
CP_5
Afferma dunque l'appellante che le opere compiute da Pianeta Cospea non riguardano beni condominiali, per cui è esclusa qualsivoglia incidenza causale della deliberazione pagina 7 di 12 impugnata rispetto alla costituzione di una servitù di passaggio che trova, invece, la propria legittimazione nel piano regolatore del Comune di Pt_1
Ritiene questa Corte che la censura sia infondata.
La questione dedotta in giudizio riguarda la nullità della delibera assembleare del

8.10.2018 in relazione al punto 4) dell'ordine del giorno: “Chiarimenti su passo
pedonale di collegamento fra sottopasso e terzo ingresso Centro Commerciale” (Cfr.
doc. n. 6 – in fascicolo di primo grado di parte appellata).
Secondo la prospettazione degli attori (odierni appellati) – attraverso l'illegittimo utilizzo dell'assemblea condominiale è stata autorizzata la costituzione di una servitù di passaggio su bene comune a vantaggio di un soggetto estraneo alla compagine condominiale, in assenza dell'unanime consenso di tutti i proprietari del fabbricato condominiale (testuale dal verbale di assemblea: “L'ing. , quale tecnico del Testimone_1
Pianeta Cospea Srl, espone all'assemblea l'ultima soluzione per il passaggio pedonale che
collegherà il nuovo centro al centro commerciale già esistente, modificata anche in base a
quanto discusso insieme al consiglio di condominio. La soluzione presentata ha quale obiettivo
quello di marcare la divisione fra l'entrata del civico 8 e l'entrata al centro commerciale.
Rispetto alla divisione fra la parte carrabile e la parte pedonale, verranno installati dei nuovi
dissuasori, che impediscano alle auto di parcheggiare nell'area pedonale, e verranno eliminate
le catene fra i dissuasori stessi. I dissuasori vicini ai portali saranno di color simil corten e gli
altri in acciaio inossidabile” … “Verranno inoltre installate delle rastrelliere per le biciclette
L'assemblea rispetto alla soluzione con il portale più corto, vota contrario, con il solo voto a
favore del Sig. e astenuti del Sig. e . Parte_3 Parte_4 Controparte_6
Quindi a maggioranza approva la soluzione con il portale più lungo, con i soli voti contrari dei
Sig.ri , , , e Controparte_2 Controparte_6 Parte_3 Parte_5 Parte_6
. L'assemblea richiede di studiare una soluzione anche per i bidoni della differenziata, e
[...]
la società si impegna a trovarne una idonea”).
pagina 8 di 12 Secondo le deduzioni di parte appellante l'area interessata dal passaggio pedonale “che
collegherà il nuovo centro al centro commerciale già esistente” - contraddistinta al subalterno 1 della particella 365 del foglio 122 del NCEU del comune di - “non è Pt_1
inclusa tra le parti comuni del ” (cfr. Parte_1
pag. 16 dell'atto di appello).
Ebbene, dall'esame dei documenti versati in atti la Corte - differentemente dal primo giudice - ritiene di poter desumere con certezza che l'area in questione rientri tra i beni comuni del . Parte_1
Ciò emerge per tabulas, sia dal regolamento di condominio (cfr. doc. 9 – in fascicolo di primo grado di parte appellata), dove a pag. 36, “
[...]
” - è espressamente riportato il “sub. 1”, ivi Parte_7
indicato come “BENE COMUNE NON CENSIBILE (area)”, sia dalla nota di trascrizione (cfr.
doc. 23 – in fascicolo di primo grado di parte appellata) dove al “ Parte_8
è riportata la particella 365 del foglio 122 del Comune di e il relativo “sub 1” di Pt_1
cui è specificata la “natura (E)” che indica, per l'appunto, la proprietà comune.
Orbene, alla luce di tali evidenze documentali non persiste alcun dubbio sull'appartenenza dell'area interessata dal passaggio ai beni comuni del . Parte_1
Peraltro, è ben noto, che la specifica “bene comune non censibile” identificativa, nel caso in esame, del richiamato “sub 1” - di cui dà atto lo stesso condominio appellante -
indica “una porzione di fabbricato che non possiede una autonoma capacità reddituale e che è comune almeno a due unità immobiliari urbane” (cfr. Circolare del 20/01/1984 n.

2 - Min. Finanze - Catasto e Servizi Tecnici Erariali); si tratta in genere di androne,
scale, locale centrale termica, locale vasche ecc., nella fattispecie di “area” esterna comune.
Verificata la necessaria premessa, la Corte osserva che dai documenti in atti non è dato pagina 9 di 12 rinvenire - come, invece, afferma parte appellante - che sull'area in questione esista una preesistente servitù di passaggio pedonale o che la società costruttrice/venditrice e i suoi aventi causa si siano riservati il diritto di costituire servitù (di passaggio) diverse da quelle di “luce, veduta e affaccio” (cfr. art. 6, Doc. 8, 8.1, 8.2. – in fascicolo di primo grado di parte appellata).
Dunque la Corte ritiene che quanto deliberato dall'assemblea su passaggio pedonale
“che collegherà il nuovo centro al centro commerciale già esistente”, prevedendosi tra l'altro la divisione tra parte carrabile e parte pedonale, installazione di dissuasori e altre opere incluso il “portale più lungo”, configuri una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio per la cui costituzione è richiesto – ai sensi dell'art. 1108, terzo comma c.c., applicabile anche al condominio di edifici per il rinvio contenuto nell'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione - il consenso di tutti partecipanti (cfr. Cass.
3865/1993), con la conseguenza che avendo l'assemblea, nella fattispecie, deliberato a maggioranza e non con il necessario consenso di tutti i partecipanti, la relativa deliberazione sia irrimediabilmente nulla.
In conclusione, se pur con motivazione diversa da quella adottata dal primo giudice,
deve confermarsi la nullità della delibera assembleare del 8.10.2018, limitatamente al solo punto 4) dell'ordine del giorno.
Il primo motivo di appello è, dunque, infondato e viene respinto.
****
Con il secondo motivo di appello il ha dedotto il vizio di ultrapetizione in Parte_1
relazione al fatto che l'assemblea non avesse deliberato la costituzione di alcuna servitù,
quindi la delibera non poteva essere impugnata.
La tesi di parte appellante non coglie nel segno.
Se è vero che art. 4 dell'O.d.G. si limitava a prevedere “chiarimenti su passo pedonale di pagina 10 di 12 collegamento fra sottopasso e terzo ingresso centro commerciale”, è anche vero che la delibera finiva con l'approvare, a maggioranza, “la soluzione con il portale più lungo”,
riguardante “il passaggio pedonale che collegherà il nuovo centro al centro commerciale già esistente” (cfr. il verbale dell'assemblea dell'8.10.2018).
L'approdo cui giungeva la delibera era dunque quello di consentire (come esposto al punto che precede) la costituzione di una autentica servitù di passaggio, non potendosi interpretare altrimenti il chiaro tenore letterale delle espressioni utilizzate, a nulla rilevando che l'atto deliberativo non fosse affatto consequenziale rispetto all'Ordine del
Giorno.
Ne consegue che anche il secondo motivo di impugnazione va rigettato.
*****
Le questioni sin qui trattate definiscono la controversia con conseguente assorbimento di ogni altro motivo di gravame e/o di resistenza.
Per tutto quanto precede l'appello deve essere rigettato con conseguente conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e della non particolare complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
- in Parte_1
persona del suo amministratore e legale rappresentante, nei confronti di CP_2
e , contrariis reiectis,
[...] Controparte_4 Controparte_3 Parte_2
così provvede:
- Respinge l'appello e, per l'effetto conferma la sentenza impugnata (n. 501/2023 pagina 11 di 12 emessa dal Tribunale di Terni il 12.07.2023);
- Condanna l'appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dagli appellati costituiti che liquida in €.6.946,00 per compensi (fase di studio, fase di trattazione e fase decisionale, in base al D.M. 55/2014, aggiornato dal D.M. 147/2022), oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;

- Visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché parte appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 1 settembre 2025
Il PRESIDENTE relatore
(dott. Simone Salcerini)
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