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R.G. n. 5402/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BENEVENTO
Prima Sezione CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Valeria
Protano, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5402/2021 del R.G.A.C.C, posta in decisione con provvedimento del 03/01/2025 e vertente
TRA
nata Napoli il 16/1/1973, cf. Parte_1
, rappresentata e difesa dall'avv. Lucia Sagnella, e C.F._1 con la stessa elettivamente domiciliata in Castelvenere (BN), alla via Petrara,
n. 24, giusta procura in atti;

-Attrice -

nata a [...] dè Goti (BN), il 30.08.1995, cf. Controparte_1
, e nato a [...] dè C.F._2 Controparte_2
Goti il 06.02.1966, cf. , rappresentati e difesi, come da C.F._3 rispettive procure in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Roberto
Abbatiello, presso il cui studio in Durazzano, alla via Lo Piano,1, sono domiciliati;

-Convenuti -
OGGETTO: affitto d'azienda – risarcimento danni;

CONCLUSIONI: le parti hanno precisato le conclusioni come da comparse conclusionali e memorie di replica depositate e che si intendono qui integralmente trascritte e riportate.

Fatto e svolgimento del giudizio

Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 20 dicembre 2021,
, come in epigrafe identificata e rappresentata, conveniva in Parte_1 giudizio, dinanzi al Tribunale di Benevento, e Controparte_1 CP_1
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al fine di sentirli condannare al risarcimento dei danni causati CP_2 all'Azienda di sua proprietà, ceduta in fitto agli odierni convenuti Parte_2 con atto del notaio del 13.03.2019, rep. 456, registrato Persona_1 presso l'Agenzia delle Entrate di Castellammare di Stabia il 28/3/2019.
Precisamente, a sostegno della domanda, la deduceva: Parte_1
a) che con contratto di affitto del 13.03.2019 rep. 456, in qualità di proprietaria, concedeva in locazione ai signori e Controparte_2 CP_1
l'immobile in cui si svolgeva l'attività agrituristica;

b) che il contratto di fitto di azienda veniva risolto con comunicazione proveniente dai conduttori in data 16.07.2019;
c) che, con comunicazione del 16.07.2019, ricevuta dai conduttori il
18/7/2019, la proprietaria, nell'accettare la disdetta contrattuale, rappresentava che, dalla presa visione dello stato dei luoghi, risultava un completo stato di abbandono dell'azienda e del parco circostante, ragion per cui invitava i conduttori a ripristinare il precedente stato dell'immobile;
d) che, in data 14.09.2019, come da relativo verbale, veniva effettuata la consegna delle chiavi dell'agriturismo e dell'immobile e si dava lettura dei consumi energetici;

d) che l'anticipazione della risoluzione contrattuale determinava l'applicazione di una penale in capo ai conduttori;
e) che al momento della consegna delle chiavi e dell'immobile, avvenuta in data 14/9/2019, si prendeva atto del notevole stato di degrado, quindi, su incarico dell'attrice, il geom. accertava e stimava i danni in euro CP_3
8.491,09 per “beni danneggiati” ed euro 4.735,40 per “rifacimento del danno presente nei bagni posti al piano terra”;
f) che andava altresì applicata la penale prevista dal contratto di affitto all'art. 6.4, con cui si disponeva che i convenuti sarebbero stati responsabili della perdita e del deterioramento dei beni concessi in fitto per un valore di euro 36.000,00;
g) che a tali somme andava aggiunto l'importo di euro 1.700,00 per consumo elettrico non pagato alla società Enel.
Sulla base di tali premesse, l'istante chiedeva l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare la responsabilità dei sigg.ri CP_1
e come innanzi generalizzati per l'inadempimento
[...] Controparte_2 contrattuale attinente alla mancata comunicazione all'acquirente dei danni apportati all'immobile locato come da consulenza tecnica di parte che si allega alla presente;
accertare e dichiarare che i danni ammontano ad euro
13.226,49 di cui euro 8.941,09 per danneggiamenti e di euro 4.735,40 per rifacimento del danno presente nei bagni posti al piano terra della struttura come riportati nel dettaglio della consulenza tecnica di parte;
accogliere la domanda e per l'effetto condannare i conduttori al pagamento in favore della sig.ra al risarcimento dei danni causati all'immobile nel Parte_1
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periodo di gestione del contratto di affitto di azienda che ammontano ad euro
13.226,49 per ripristino dello stato dei luoghi nonché dell'applicazione della penale come previsto dal contratto di locazione stipulato in data 13.09.2019 in Napoli innanzi al Notaio Repertorio n. 456 raccolta Persona_1
343 registrato in Castellamare di Stabia in data 28.03.2019 al n. 2810, attinente anche alla penale in esso riportato o di quella somma maggiore o minore che il Giudice adito voglia accertare nel corso del giudizio o liquidare secondo equità o che lo stesso riterrà di quantificare secondo giustizia oltre rivalutazione monetaria ed interessi dalla data del rilascio fino all'effettivo soddisfo;
accertare e dichiarare dovuta l'applicazione della penale di cui alla pag. n. 4 del contratto di affitto aziendale all'art. 6 in merito ai divieti, sanzioni e responsabilità degli affittuari di cui al punto n.


6.4ove si dispone che gli stesi saranno responsabili della perdite e del deterioramento dei beni concessi in affitto per un valore di euro 36.000,00 e conseguentemente condannarli al pagamento del dovuto;
condannare i convenuti al versamento degli oneri di gestione come bollettazione Enel non corrisposte per i consumi effettuati dalla data di sottoscrizione del contratto di affitto di azienda a quella della consegna delle chiavi dell'immobile”.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 15 aprile 2022, si costituivano in giudizio i convenuti, deducendo quanto segue:
- la nullità dell'atto di citazione giacché non risultavano minimamente specificati i danni rivendicati, né in relazione ai beni danneggiati né in relazione al danno presente nei bagni al piano terra, essendosi controparte limitata ad invocarli e a rinviare alla relazione del proprio CTP;
conseguentemente, si eccepiva la genericità e l'incertezza della pretesa risarcitoria;

- l'infondatezza ed erroneità del richiamo alla clausola di cui all'art.

6.4 del contratto e della relativa domanda di pagamento della penale di euro
36.000,00 che, al contrario, non sarebbe mai stata contemplata;

- in ordine al consumo energetico asseritamente insoluto, di aver sempre corrisposto alla (intestataria dell'utenza e dimorante all'interno della Parte_1 struttura nell'appartamento ai piani superiori) il corrispettivo del consumo energetico attribuibile alla gestione dell'azienda mediante versamento delle somme dovute direttamente alla locatrice;

- in generale, l'infondatezza della pretesa risarcitoria e della relazione del geom. , facendo presente che i rilievi fotografici in essa indicati CP_3 risultavano privi di ogni datazione e non corrispondevano minimamente allo stato dei luoghi esistente prima e dopo la cessione in fitto della struttura;
in particolare, le foto “pre-affitto” non riflettevano la condizione dei beni all'atto della costituzione del rapporto locativo posto che la struttura nel suo complesso si trovava in uno stato di incuria e di non uso tale da rendere
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necessaria da parte dei convenuti una intensa attività di manutenzione, pulizia e riorganizzazione dell'attività agrituristica;

- i danni attribuiti ai convenuti per euro 4.735,40, quale spesa per
“sanare” la macchia di umidità nel bagno dei disabili/fasciatoio e per riparare la lesione alla muratura nei bagni degli uomini e donne, non rientravano nella competenza manutentiva dei conduttori e, peraltro, non erano e non potevano essere eziologicamente riconducibili all'attività agrituristica esercitata nell'immobile, considerato anche il breve periodo di affitto durato all'incirca sei mesi;

- nel verbale di riconsegna della struttura alla proprietaria, non vi era alcun cenno ai lamentati danni, né veniva espressa una qualche riserva in merito.
In conclusione, i convenuti rassegnavano le seguenti richieste: “1) preliminarmente dichiarare nullo l'atto di citazione ex art. 164, co. 4, cpc;
2) nel merito, rigettare integralmente la domanda attorea in quanto del tutto infondata in fatto e diritto. Con condanna di controparte alle spese e compenso di lite”.
A seguito della concessione dei termini ex art. 183, VI comma, c.p.c., venivano depositate le memorie istruttorie dai soli convenuti e, con provvedimento del 13/06/2023, il G.I., ritenendo la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni.
Assegnato il fascicolo alla scrivente in data 12/09/2024, all'esito dell'udienza cartolare del 06/12/2024, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
Motivi in fatto e in diritto della decisione
In via preliminare, va evidenziato che la domanda è procedibile, in quanto parte attrice ha dato prova di aver assolto all'obbligo della mediazione, la quale ha avuto esito negativo per mancata adesione e partecipazione dei convenuti (cfr. all. 6 elencato in calce all'atto di citazione). Ciò posto, si osserva che la fattispecie sottoposta all'attenzione di questo
Giudicante attiene alla verifica della sussistenza e della quantificazione dei danni materiali asseritamente patiti dall'attrice all'azienda agrituristica e rivendicati successivamente alla risoluzione contrattuale operata dagli affittuari con lettera del 16/07/2019.
Sebbene parte istante non abbia specificamente elencato nell'atto di citazione i danni che intende denunciare, richiamando essenzialmente il contenuto della consulenza tecnica di parte, si ritiene non accoglibile l'eccezione preliminare di nullità dell'atto di citazione avanzata dalla difesa dei convenuti.
Costituisce principio pacifico della giurisprudenza di legittimità, quello secondo cui la nullità della citazione ex art. 164 c.p.c. debba essere valutata caso per caso, tenendo in considerazione che la ratio ispiratrice della
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summenzionata norma, che impone all'attore di specificare sin dall'atto introduttivo, a pena di nullità, l'oggetto della sua domanda, risiede nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (cfr. Cass. n. 17023 del 2003 e n. 27670 del 2008).
Su tale versante, nell'indagare se l'atto di citazione sia generico o meno, ai sensi dell'art. 164, comma 4 c.p.c., non si può prescindere dall'intero contesto dell'atto introduttivo e dalle deduzioni difensive della controparte, dovendosi accertare se il convenuto sia in grado di comprendere agevolmente le richieste dell'attore o se, invece, in difetto di maggiori specificazioni, si trovi in difficoltà nel predisporre una precisa linea difensiva (cfr. Cass. sent. n.
11751/2013).
Invero, nel caso di specie, scrutinando l'atto di citazione contestato, emerge come l'attrice abbia indicato le circostanze di fatto poste a base delle richieste e le ragioni di diritto che giustificano le richieste, rimandando al contenuto della perizia tecnica di parte la specificazione dei danni lamentati;
dal canto loro, i convenuti hanno compiutamente contestato i danni elencati nella consulenza tecnica di parte attrice, prospettando una differente rappresentazione della realtà dei fatti e una diversa ripartizione delle reciproche responsabilità tra locatrice e locatari.
In tale contesto, in virtù del pacifico principio giurisprudenziale del
“raggiungimento dello scopo”, deve quini essere rigettata l'eccezione di nullità della citazione avanzata dai convenuti.
Nel merito, la domanda va rigettata in quanto carente sotto il profilo probatorio.
Com'è noto, con l'affitto di azienda, il proprietario trasferisce in godimento ad un altro soggetto, dietro corrispettivo, un'azienda, cioè un complesso di beni organizzati per l'esercizio dell'impresa. Di conseguenza, chi esercita l'azienda in forza del contratto di affitto diviene (temporaneamente) il nuovo imprenditore della stessa e, in quanto tale, ne ha pieno potere di gestione, nel rispetto, tuttavia, di alcune fondamentali regole, dettate dall'art. 2561 c.c. Allorché l'azienda concessa in affitto si componga anche di beni immobili – come nel caso di specie -, per stabilire se le parti abbiano voluto stipulare un contratto di locazione d'immobile oppure d'affitto d'azienda, il giudice deve procedere ad una duplice indagine, interpretando, da un lato, la comune intenzione delle parti contraenti, prescindendo dalle espressioni dalle stesse usate per qualificare il rapporto, e, dall'altro, avendo riguardo all'obiettiva consistenza dei beni dedotti in contratto (cfr. Cass. Civ., sentenza 28 novembre 1981, n. 6361; Conf. Cass. Civ., sentenza 7 novembre 1983, n.
6572; Cass. Civ., sentenza 15 ottobre 2002, n. 14647).
Secondo l'indirizzo della Suprema Corte (cfr. sent. 9354/2002), nell'affitto d'azienda, l'immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica,
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ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l'oggetto del contratto è costituito dall'anzidetto complesso unitario
(cfr. Cass. 1243/2000).
Ebbene, dalla lettura del contratto di affitto del 13/03/2019, risulta che si dichiara proprietaria dell'azienda gestita sotto l'insegna Parte_1
“Fattoria delle Tore” per l'esercizio delle attività di allevamento cavalli, agriturismo, conservazione e vendita di prodotti agricoli e che sono compresi nella locazione gli elencati immobili di proprietà della locatrice, nonché i macchinari, le attrezzature e gli arredi riportati nell'inventario allegato al contratto;
sotto il profilo funzionale, gli affittuari si obbligano a gestire con diligenza l'azienda sotto la loro responsabilità e subentrano di diritto nei contratti relativi all'esercizio dell'azienda non aventi carattere personale.
Perciò, non vi è dubbio che, nel caso, di specie l'immobile sede dell'azienda, in questo caso agrituristica, non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo.
Va poi rammentato che all'affitto di azienda non è dedicata nel nostro sistema giuridico una disciplina ad hoc; l'art. 2562 c.c. si limita infatti a richiamare le disposizioni dell'art. 2561 c.c. dettate per l'usufrutto di azienda, ove è previsto che l'affittuario, come l'usufruttuario di azienda, deve gestirla
“senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte” (art. 2561 c.c.) pena l'applicazione dell'art. 1015 c.c. (abusi dell'usufruttuario).
In assenza di una disciplina organica in materia, è pacifico che all'affitto di azienda risultino applicabili, ove compatibili, le norme previste dalla disciplina generale dell'affitto (artt. dal 1615 al 1627 c.c.), con la conseguenza che l'affittuario, nel corso del contratto, deve destinare all'azienda i mezzi necessari per la sua gestione che deve essere effettuata secondo le regole della “buona tecnica”; farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri relativi alla custodia, amministrazione, e manutenzione ordinaria dell'azienda; dal canto suo, il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l'affittuario osserva gli obblighi che gli incombono e può avvalersi, quale forma di autotutela, della risoluzione del contratto ove l'affittuario non utilizzi i mezzi necessari per la gestione della cosa, se non osserva le regole della buona tecnica, se muta la destinazione economica della cosa.
Sono anche applicabili, sempre ove compatibili, le norme cui alla locazione di immobile, in particolare, la norma di cui all'art. 1590 c.c. la quale
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disciplina gli obblighi di restituzione della cosa locata incombenti sul conduttore.
A norma dell'art. 1590 c.c., il conduttore ha l'obbligo di restituire la cosa al locatore nello stesso stato in cui l'ha ricevuta, fermo restando il normale deterioramento o consumo che risulti dall'uso della cosa in conformità del contratto: dunque, il locatore è tenuto a sopportare il semplice deterioramento o usura del bene che derivi dal suo normale utilizzo, salvo naturalmente l'obbligo da parte del conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione (ex multiis, Cass. n.8312/1997).
Tale norma, anche se dettata per le locazioni, si applica, analogicamente, per costante giurisprudenza, anche ai rapporti di affitto (cfr. Cass. 7532/2009;
Cass. 7942/91; Cass. 3166/91; Cass. 6417/98; Cass. 8312/1997). Infatti, “la regola della responsabilità del conduttore per il deterioramento della cosa locata, sancita dall'art. 1590 cod. civ., costituisce un principio di carattere generale, applicabile, oltre che al contratto tipico di locazione, a qualsiasi altro contratto che - come l'affitto d'azienda - abbia per oggetto, tra l'altro, il godimento temporaneo di un immobile, ancorché quest'ultimo non abbia una valenza preminente nell'economia complessiva del rapporto” (così Cass.
7942/1991).
In materia, la giurisprudenza è univoca nel ritenere che "In tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell'obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell'uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell'immobile locato effettuata dalle parti nel contratto" (Cass. 26780/2013; Cass. 19652/2004).
Alla luce di quanto innanzi chiarito, certamente la , in quanto Parte_1 locatrice, aveva diritto di ricevere dagli affittuari, al termine del rapporto,
l'intera azienda nelle condizioni in cui l'aveva consegnata ovvero in buone condizioni, salvo il deterioramento del normale uso del bene.
Tuttavia, dall'esame del materiale documentale in atti, non risulta provato che gli affittuari non si siano conformati agli obblighi di diligenza normativamente prescritti e che abbiano, in particolare, causato i danni che vengono denunciati nella perizia tecnica allegata dall'istante.
Difetta, in particolare, la descrizione nel contratto dello stato dell'azienda locata, né vi è un verbale di consegna della stessa da cui si possa evincere lo stato dei luoghi e delle cose.
Parte attrice, sulla quale certamente grava l'onere probatorio di dimostrate i fatti costitutivi posti a fondamento della domanda ex art. 2697 c.c., si è limitata a dedurre che i conduttori, nel corso della locazione, avrebbero arrecato danni materiali all'immobile sede dell'azienda, causandone uno stato di completo degrado e abbandono, senza specificare puntualmente quali sarebbero stati i danni e i beni danneggiati, dare prova che detti danni fossero
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imputabili ai convenuti e che non fossero già presenti al momento di consegna dell'immobile, limitandosi a rinviare genericamente al contenuto della consulenza tecnica di parte allegata all'atto di citazione.
Peraltro, con il mancato deposito delle memorie istruttorie, la medesima attrice è decaduta dalla possibilità di poter fornire una rappresentazione dettagliata e una prova adeguata dei danni e dei beni danneggiati.
Non è in grado di sopperire a tale lacuna probatoria il contenuto della consulenza tecnica di parte che, per unanime orientamento giurisprudenziale, costituisce un mero atto difensivo, privo di valore probatorio nel giudizio. In tal senso, fra le altre, si richiama Cass. civ., sez. II, 08.01.2013, n. 259: “la consulenza tecnica di parte, costituendo una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio, può essere prodotta sia da sola che nel contesto delle difese scritte della parte e, nel giudizio di appello celebrato con il rito ordinario, anche dopo l'udienza di precisazione delle conclusioni”; e, così, anche Trib. Roma, sez. XVII, 14.01.2019, n. 909:
“la consulenza tecnica di parte costituisce una mera allegazione difensiva a contenuto tecnico, priva di autonomo valore probatorio. Il contenuto tecnico del documento non ne altera la natura, che resta quella di atto difensivo”.
Né possono assumere rilevanza i rilievi fotografici allegati alla perizia di parte, che distingue tra stato dei luoghi pre-affitto e post-affitto: tutte le immagini fotografiche qui riprodotte, non essendo state scattate nel contraddittorio delle parti ed essendo prive di data certa, non sono in grado di attestare lo stato dell'immobile e dei luoghi né al momento della stipulazione del contratto né dopo la sua risoluzione. Oltretutto, alle volte queste immagini, più che individuare un danno, sembrano segnalare la normale usura derivante dal loro ordinario utilizzo, altre volte lo stato dei luoghi appare addirittura incompatibile con la breve durata dell'affitto.
A concludere sulla mancanza di prova di un deterioramento dell'azienda imputabile agli affittuari, si osserva che nel verbale di riconsegna delle chiavi del 14/9/2019, alcun danno risulta constatato nel contraddittorio tra le parti, alcuna contestazione e/o riserva di azione risulta sollevata dalla proprietaria, pur avendo la medesima locatrice riferito di aver riscontrato una situazione di degrado dell'immobile proprio in sede di riconsegna delle chiavi. Orbene, se è vero che grava sull'affittuario l'obbligo di restituire al locatore la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta, è altrettanto vero che all'obbligo del conduttore corrisponde il diritto del locatore di far accertare tale stato al momento della restituzione. Ed invece, manca in atti un accurato verbale di riconsegna dell'azienda che tenga prova dello stato di manutenzione dell'azienda al termine dell'affitto, così come manca una puntuale descrizione dello stato dei luoghi e delle cose al tempo della conclusione del contratto, ciò impedendo ogni possibilità di raffronto e conseguente valutazione.
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La domanda risarcitoria, in sostanza, si fonda esclusivamente sulle asserzioni della parte attrice, rimaste prive di riscontro probatorio, con la conseguenza che a fronte di tale deficit probatorio, la domanda merita di essere rigettata.
Il rigetto della domanda risarcitoria assorbe anche la richiesta di applicazione della penale di cui al punto 6.4 del contratto di affitto, e tanto, a prescindere dal disputato significato della clausola in esso contenuta.
In merito alla richiesta di condanna dei conduttori al versamento degli importi dovuti per la fornitura di energia elettrica, anche essa si appalesa generica e infondata.
Vi è in atti comunicazione dell'Enel intestata a dalla quale Parte_1 risulterebbe l'esistenza di una morosità ma non vi è certezza della riconducibilità degli insoluti alla gestione dell'azienda da parte degli affittuari e tale incertezza neanche è stata superata in corso di causa.
Peraltro, la citata documentazione prodotta prova che l'utenza era intestata alla stessa , la quale si era riservata l'utilizzo dell'immobile Parte_1 aziendale a scopo abitativo fino al 31/8/2019, per cui appare assolutamente plausibile la tesi avversaria di aver sempre corrisposto il corrispettivo del consumo energetico alla , la quale provvedeva formalmente al Parte_1 versamento delle somme.
Le spese processuali seguono l'ordinario principio della soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del chiesto (Cassazione S.U.
n. 19014/2007), delle attività espletate, delle caratteristiche obiettive delle difese svolte, il tutto in applicazione dei valori medi tabellari di cui al D.M. n.
147/2022 relativi ai giudizi di cognizione innanzi al Tribunale (scaglione di riferimento da € 26.001,00 a € 52.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale di Benevento, I Sezione Civile, in persona del G.U. dr.ssa Valeria
Protano, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da Parte_1 contro e , così provvede:
[...] Controparte_2 Controparte_1
- rigetta la domanda;

- condanna a rifondere in favore di e Parte_1 Controparte_2
le spese di lite che liquida nella misura di complessivi euro Controparte_1
€ 7.616,00, oltre accessori di legge, se dovuti.
Manda alla Cancelleria per le comunicazioni e gli adempimenti di legge.
Così deciso in Benevento, il 29.04.25
Il Giudice
Dott.ssa Valeria Protano
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