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TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 938 dell'anno 2023, pendente
TRA
Parte_1
: AVV. AIMAN NAKKACHE
[...]
- PARTE ATTRICE -

CONTRO

CP_1
DIFENSORE: AVV. ALESSANDRO ANDREA ANTONINI
- PARTE CONVENUTA -
avente a oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI
➢ Parte attrice:
“Voglia l'Illustrissimo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione reiecta e per le causali tutte di cui in premessa: In via istruttoria, chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli d prova, indicando a teste del Signor
residente in [...]: CAP. 1 D.C.V. chela Testimone_1
Signora ha comunicato puntualmente alla Signora l'avvenuta registrazionedel Parte_1 CP_1 contratto di locazione (stipulato in data 17 novembre 2014 ed avente ad oggetto una porzione del bene immobile
1 sito in Pietrasanta (LU), Via Nicchieto numero 6/d) con riferimento agli anni 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 e 2022.
➢ Nel merito, confermare la già dichiarata cessazione del contratto alla data del 31 dicembre 2022, relativamente all'immobile sopra descritto in quanto a tale data la locazione è finita.
➢ Nel merito, accertare che la Signora non ha rilasciato il bene immobile di cui si discute a fine CP_1 locazione e per l'effetto condannare la stessa, in ossequio alla clausola di cui punto otto del contratto di locazione oggetto di discussione di cui si chiede quindi dichiararsi la validità, al pagamento della complessiva somma di euro 16.840,00, così calcolata: euro 1.000,00 a titolo di indennità di occupazione per ogni mensilità maturata e maturanda (avendo controparte versato l'indennità così quantificata fino al mese di dicembre 2023, resta da versare l'indennità relativa al mese di gennaio 2024); ulteriore somma di euro 40,00 (o, in ipotesi, di quella maggiore o minore somma ritenuta congrua e di giustizia) per ogni giorno di ritardo sulla consegna e quindi a decorrere dal 01 gennaio 2023 e sino al giorno di effettivo rilascio da individuarsi alla data del 01 febbraio 2024 e così complessivamente euro 15.840,00 (pari ad euro 40,00 X 396 giorni), a titolo di penale. CP_
➢ Nel merito, dichiarare tenuto e per l'effetto condannare la Signora al risarcimento dei danni, quantificati in via equitativa ai sensi dell'articolo 96, comma III, c.p.c. (così come novellato dalla legge 45/2009), per avere resistito nel presente giudizio con mala fede o comunque colpa grave.
➢ Respingere le domande tutte ex adverso formulate, in quanto infondate in fatto ed in diritto.
➢ Con vittoria di spese, funzioni ed onorari di procedimento (sia con riferimento alla fase sommaria, che alla fase di merito, alla fase di mediazione obbligatoria ed alla fase esecutiva)”.

➢ Parte convenuta:
“previa dichiarazione di nullità della clausola n. 8 del contratto, respingere la domanda attrice;
in subordine, ridurre la penale in oggetto a euri 200,00 mensili. Con vittoria di spese, diritti e onorari di causa da distrarsi a favore del procuratore anticipatario;
in subordine con compensazione delle spese di causa per parziale soccombenza”.

§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione ha citato per la relativa convalida, con richiesta di Parte_1 CP_1
emissione di decreto ingiuntivo per la penale pattuita per il ritardo nel rilascio e per l'indennità di occupazione, assumendo che il contratto di locazione ad uso abitativo dell'immobile sito in Pietrasanta, via Nicchieto 6/D, stipulato in data 17.11.2014, per la durata di anni 4, rinnovabile per ulteriori 4 anni, era giunto a scadenza in data
13.12.2022 siccome regolarmente disdettato e che la conduttrice non aveva liberato
2 l'immobile, al contempo omettendo di corrispondere l'indennità di occupazione e la penale di euro 40,00 per ogni giorni di ritardo, contrattualmente stabilita.
§1.1 – Per opporsi alla convalida si è costituita deducendo la CP_1
vessatorietà della clausola istitutiva della penale per il ritardo nella riconsegna, chiedendone in ogni caso la riduzione ed un ampio termine per il rilascio, opponendosi altresì all'emissione del decreto ingiuntivo, avendo pagato il canone di locazione di euro 1.000,00 sia per il mese di gennaio 2023 che per quello di febbraio.
§1.2 – All'udienza del 2.3.2023 il Tribunale ha dichiarato cessato il contratto al
31.12.2022, ordinando il rilascio al 11.4.2023, nonché il mutamento del rito, con termine per il deposito di memorie integrative.
§1.3 – Esperita inutilmente la mediazione obbligatoria, sulla base dei documenti in atti, è stata fissata udienza di precisazione delle conclusioni e discussione ai sensi degli artt. 420, 429 c.p.c. per il 6 giugno 2025.
§2. – Deve essere anzitutto dichiarata la cessazione del contratto al 31.12.2022.
Non vi è luogo a provvedere sul rilascio, già intervenuto in data 1° febbraio 2024
Residuano invero da dirimere le pretese economiche della locatrice.
§3. – Nelle note difensive, la locatrice, assumendo il mancato pagamento dell'indennità di occupazione per il solo mese di gennaio 2024, ha chiesto condannarsi la conduttrice a corrispondere il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, cioè a dirsi euro 1.000,00, a norma dell'art. 1591 c.c.
Inoltre, assumendo un ritardo di euro 396 giorni nel rilascio, ha chiesto condannarsi la conduttrice a pagare la penale di euro 40,00 giornalieri di cui all'art. 8 del contratto per un totale di euro 15.840,00.
E' innegabilmente dovuto il corrispettivo convenuto per il mese di gennaio 2024, mentre la penale, sia pur validamente pattuita, va ridotta ex art. 1384 c.c.
Posto che non viene in considerazione né l'art. 1341 c.c. – non risultando la clausola inserita in condizioni generali di contratto, cioè a dirsi in uno schema predeterminato unilateralmente per definire in modo uniforme le condizioni di una serie indeterminata di contratti – né l'art. 33, lett. f), cod. consumo – non emergendo la qualità di professionista in capo al locatore, cioè di colui che agisce nell'ambito della
3 propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale (art. 3, 1° comma, lett. c) – la penale pattuita, cumulandosi al canone convenuto, pare assolvere la funzione di liquidare forfetariamente il maggior danno di cui all'art. 1591 c.c., esimendo il locatore dal correlativo onere probatorio, maggior danno che di norma è sofferto per il lucro cessante commisurato al maggior canone ricavabile dal locatore rispetto agli ordinari valori di mercato.
§3.1 – La corte regolatrice ha reiteratamente affermato che in tema di clausola penale, il potere di riduzione ad equità, attribuito al giudice dall'art.1384 cod. civ. a tutela dell'interesse generale dell'ordinamento, può essere esercitato d'ufficio per ricondurre l'autonomia contrattuale nei limiti in cui essa appare meritevole di tutela, e ciò sia con riferimento alla penale manifestamente eccessiva, sia con riferimento all'ipotesi in cui la riduzione avvenga perché l'obbligazione principale è stata in parte eseguita, giacché in quest'ultimo caso la mancata previsione da parte dei contraenti di una riduzione della penale in caso di adempimento di parte dell'obbligazione si traduce comunque in una eccessività della penale se rapportata alla sola parte rimasta inadempiuta (Cass. ord. n. 15753/2018; n. 25334/2017; sent. n. 22002/2007; sez. un.
n. 18128/2005).
§3.2 – Orbene, una penale di euro 40,00 giornalieri per una mensilità di 30 giorni
è pari ad euro 1.200,00, che, sommata al canone contrattualmente convenuto, è pari ad euro 2.200,00, cioè un canone complessivo – cui è parametrato il danno globalmente sofferto dal locatore – maggiore del doppio del canone convenuto.
Tale considerazione è di per sé suscettibile di giustificare l'evidenza macroscopica dell'eccessività della penale pattuita che, può essere invece ragionevolmente ridotta alla misura di euro 15,00 giornalieri, onde tener conto delle effettive e realistiche possibilità di lucrare un canone (complessivo) superiore al valore di mercato.
Ne segue che l'importo dovuto globalmente a titolo di penale è pari ad euro
5.940,00.
Il totale dovuto dalla conduttrice è quindi pari ad euro 6.940,00.
§4. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza.
4 Il valore di causa, non residuando una frazione di rapporto in contestazione ex art. 12 c.p.c. (cfr. Cass. sent. n. 1467 del 2008), per essere il contratto giunto a scadenza, va parametrato alla somma in concreto attribuita in sentenza, per cui il valore si colloca nello scaglione compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00, applicando i valori medi dei parametri per le fasi di studio ed introduttiva ed i valori minimi per la fase di trattazione/istruttoria e la fase decisoria, in considerazione della più ridotta attività difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
- Dichiara cessato il contratto di locazione di cui in premessa alla scadenza del
31.12.2022.
- Condanna a pagare a la somma di euro 6.940,00. CP_1 Parte_1
- Condanna la resistente al pagamento delle spese di lite, liquidate in euro 3.387,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge.
Lucca, 6.3.2025 IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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