REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della OT.ssa Raffaella Filoni sulle conclusioni prese ex art 281 sexies comma III cpc all'udienza del 15.1.2025 con note scritte, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 3229/2024 di R.G., promossa da:
C.F.: , rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'Avv. Gianfranco Ercolani del Foro di Pavia, C.F.:
, presso lo studio del quale in Voghera, Piazza C.F._2
Duomo n. 29, è elett.te dom.to anche digitalmente, come da procura speciale in calce al ricorso, ( con disponibilità a ricevere comunicazioni via fax al n. 0383/365922 o a mezzo posta elettronica all'indirizzo e- mail: o al seguente indirizzo p.e.c.: Email_1
Email_2
- ricorrente – contro
(C.F.: ), CP_1 C.F._3
- resistente contumace –
CONCLUSIONI
Come da ricorso introduttivo e note scritte udienza 15.1.2025:
“Contrariis reiectis:
- Voglia l'Ecc.mo Tribunale accertare e dichiarare il mancato pagamento da parte della sig.ra di quanto dalla stessa dovuto in forza del CP_1 contratto di locazione 01/09/2023 registrato il 21/09/2023, per il canone di locazione mensile di euro 375,00 relativo alle mensilità da gennaio 2024 a maggio 2024 compresi per un importo di euro 1875,00, e di luglio, agosto e settembre 2024 per un importo di euro 1.125,00, dato atto dell'avvenuto versamento a fronte di tutto quanto perciò dovuto del solo importo di euro 100,00 al momento della firma della transazione 27/06/2024, e così per una morosità complessiva residua di euro 2.900,00 (duemilanovecento);
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- Voglia altresì dichiarare risolto il contratto di locazione 01/09/2024 registrato il 21/09/2023 per fatto e colpa della SI.ra costituito CP_1 dal mancato pagamento dei canoni per il periodo gennaio 2024-maggio 2024 e luglio, agosto e settembre 2024 per un totale di euro 2.900,00, sia in forza della clausola risolutiva espressa ex-art. 1456 cod. civ. di cui al punto 8) del contratto e sia in base alle regole generali in materia di risoluzione contrattuale stante la morosità tuttora esistente, essendo il mancato pagamento del canone di locazione una violazione di una obbligazione primaria costituente una inadempienza grave ed essenziale.
- Voglia, perciò, ordinare alla SI.ra il rilascio immediato Parte_2 dell'appartamento sito in Voghera (PV) n. 31 alla disponibilità del proprietario ricorrente, libero e vuoto da persone e cose e nello stato di fatto in cui si trovava al momento dell'inizio della locazione.
- Voglia in ogni caso, dato atto della dichiarazione di recesso anticipato dal contratto di locazione espressa dalla conduttrice nell'atto di transazione 27/06/2024, condannare la SI.ra a rilasciare comunque Persona_1
l'appartamento di Voghera Via Dal Verme n. 31 alla data del 31/12/2024 libero e vuoto da persone e cose alla disponibilità del proprietario, con fissazione della data dell'effettivo rilascio entro il più breve termine possibile, fatta salva la verifica dello stato dell'immobile, ed impregiudicata ogni successiva azione ed eccezione all'esito di tale verifica.
- Voglia altresì condannare la sig.ra al pagamento dell'importo di Parte_2 euro 1.775,00 per i canoni scaduti d 24 al maggio 2024 compresi, detratto l'acconto di 100,00 euro versato il 27/06/2024, e dell'importo di euro 1.125,00 per i canoni dei mesi di luglio, agosto e settembre 2024, oltre al pagamento della indennità per la occupazione dell'immobile, fatta pari ad euro 375,00 mensile, sino al momento in cui non sarà restituito il possesso dell'appartamento al OT. oltre ad interessi di mora e Parte_1 rivalutazione monetaria da ogni singola scadenza al saldo.
Con il favore di spese, compensi e onorari di causa, oltre ad accessori di legge”
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
La motivazione della presente sentenza è redatta sulla base della sintetica e concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto ex artt. 132 c.p.c. e 118 d.a. c.p.c.
Con ricorso depositato in data 6.9.2024 il ricorrente il OT.
[...] ha chiesto dichiararsi la risoluzione del contratto di Parte_1 locazione stipulato con la SI.ra in data 01/09/2023 CP_1 registrato il 21/09/2023, per fatto e colpa della SI.ra CP_1 costituito dal mancato pagamento dei canoni per il periodo gennaio 2024-maggio 2024 e luglio, agosto e settembre 2024 per un totale di euro 2.900,00, nonché la condanna a rilasciare comunque
2 l'appartamento di Voghera Via Dal Verme n. 31 libero e vuoto da persone e cose alla disponibilità del proprietario, con fissazione della data dell'effettivo rilascio entro il più breve termine possibile, nonché la condanna della resistente al pagamento dell'indennità di occupazione nella misura di euro 375,00 mensili sino all'effettivo rilascio, oltre ad interessi di mora e rivalutazione monetaria da ogni singola scadenza al saldo.
Con ordinanza del 22.11.2024 è stata dichiarata la contumacia della SIra è stata fissata udienza di discussione scritta CP_1 ex art 281 sexies comma III cpc e, all'esito, la causa è stata trattenuta in decisione il 16.1.2025.
Ebbene, è documentalmente provato che con scrittura privata in data 01/09/2023 registrata a Voghera in data 21/09/2023, il OT.
[...] ha concesso in locazione alla SI.ra nata Parte_1 CP_1 in Tunisia il 10.09.1975, l'unità immobiliare di sua proprietà, sita in Voghera Via Dal Verme n. 31 (composta da 3,5 vani oltre servizi, censito al Catasto Fabbricati del Comune di Voghera al Fg. 45 part. 742, sub 3, cat. A/3, cl. 3 rendita catastale euro 103,03) (doc. 1).
Il contratto di locazione aveva decorrenza dal 01/09/2023 e durata di quattro anni sino al 31/08/2027, e prevedeva il pagamento di un canone annuo di euro 3.900,00, da pagarsi in dodici rate mensili anticipate di euro 325,00 ciascuna, oltre ad euro 50,00 mensili a titolo di rimborso spese forfettario per spese per pulizia, illuminazione e spese parti comuni, per un totale mensile di euro 375,00 .
Tale canone, a norma del punto 8 del contratto, doveva essere pagato con bonifico bancario al locatore “entro il giorno 10 di ogni mese di locazione, o se festivo, al primo giorno lavorativo successivo”. Inoltre era previsto che “il mancato pagamento anche di una sola rata mensile del canone, oltre i venti giorni la scadenza stabilita precedentemente costituisce inadempimento, contrattuale con risoluzione “ipso jure” del contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1456 cod. civ.”
Infine nel punto 10 del predetto contratto veniva predeterminata una penale per il ritardato pagamento in misura pari agli “interessi nella misura di legge dalla data di scadenza alla data dell'effettivo pagamento”.
La SI.ra ha preso possesso dell'appartamento di CP_1
Voghera Via Dal Verme n. 31 dal 01 settembre 2023, ma , secondo quanto dedotto dal ricorrente ha omesso il pagamento del canone di locazione di euro 375,00, sin dal primo mese, nonostante i ripetuti solleciti e le numerose richieste verbali del locatore.
3 Ciò è riscontrato dalla documentazione in atti sulla contestazione del mancato pagamento e richiamo alla clausola risolutiva espressa del 30/11/2023 del OT. , Parte_1 ritirata e ricevuta in data 12/12/2023 dalla SI.ra (doc. 2), con CP_1 la quale veniva richiesto il rilascio dell'immobile entro il 15.12.2023.
Ciò è ulteriormente riscontrato dal pagamento eseguito dalla SI.ra dei canoni di locazione per i mesi di settembre, ottobre e CP_1 novembre 2023, con omessa corresponsione degli ulteriori canoni di dicembre 2023 e gennaio 2024.
Inoltre il OT. ha dedotto di essersi dovuto assentare Pt_1 per un periodo di tempo per sottoporsi a pesanti cure per una grave patologia, durante il quale egli non ha ricevuto nessuna comunicazione da parte della conduttrice, né alcun pagamento, e , al rientro dal periodo di cure, il OT. constatava la totale mancanza di Pt_1 risposte da parte della SI.ra la quale, oltre a non rispondere CP_1 né al telefono e né al campanello dell'abitazione di Voghera Via Dal Verme n. 21, non era neppure più stata vista rientrare nell'abitazione, neppure dai vicini di casa.
In tale contesto, vista la comunicazione di risoluzione ricevuta dalla conduttrice, il OT. ha presunto che la SI.ra Pt_1 CP_1 avesse abbandonato l'appartamento, poiché in occasione di tre visite effettuate (in giorni ed orari diversi) presso la casa accompagnato da altre persone, durante il periodo in cui era convalescente, non ha mai trovato nessuno in casa, né ha mai ricevuto risposte alle telefonate effettuate alla SI.ra così che, in data 01 giugno 2024, CP_1 pensando che la SI.ra se ne fosse andata rendendosi CP_1 irreperibile a causa del mancato pagamento dei canoni, ha richiesto ad un fabbro di sua fiducia, SI. di Voghera, la sostituzione Persona_2 delle chiavi di accesso all'abitazione di cui si tratta: appurando che la casa era piena di abiti e vestiario di vario genere, tutto ammucchiato ed in disordine.
Con atto in data 04/06/2024 (doc. 3) la SI. presentava CP_1 invece denuncia- querela nei confronti del OT. per Parte_1 esercizio arbitrario delle proprie ragioni, e si rivolgeva ad un proprio Legale per essere reintegrata nel possesso dell'appartamento.
In data 06 giugno 2024 il OT. riceveva via p.e.c. dal Pt_1
Legale della SI.ra una intimazione a consegnare la nuova CP_1 chiave alla stessa ed a ripristinare l'accesso alla casa della stessa (doc. 4).
Una volta terminato il ciclo di cure intrapreso, il OT. Pt_1 forniva riscontro alla p.e.c., , riepilogando l'accaduto, ribadendo la
4 propria buona fede e rinnovando la volontà di risolvere il contratto di locazione e di riottenere il possesso dell'appartamento (doc. 5).
All'esito il OT e la SI.ra trovavano un Pt_1 CP_1 accordo : il OT si impegnava a consegnare la nuova chiave Pt_1 alla conduttrice, la quale a sua volta si impegnava a pagare al momento della firma della scrittura privata di transazione una mensilità pari ad euro 375,00, riprendendo il pagamento del medesimo canone a partire dal mese di luglio 2024, con versamento ogni mese della mensilità corrente e di parte di quelle arretrate (da gennaio 2024 a maggio 2024) esclusa quella per il mese di giugno 2024, durante il quale ella non aveva avuto il possesso dell'immobile.
Con tale accordo, la SI.ra si impegnava altresì a CP_1 rilasciare l'appartamento in questione entro il mese di dicembre 2024 libero e vuoto e nello stesso stato in cui si trovava all'inizio della locazione, con un sostanziale recesso anticipato dal contratto di locazione, impegnandosi infine a ritirare la querela presentata (doc. 6). 20)
La scrittura privata di transazione veniva firmata in data 27/06/2024 con consegna contestuale della nuova chiave alla SI.ra (doc. 7), la quale versava al momento della firma dell'accordo CP_1 solo 100,00 euro anziché 375,00.
La querela presentata in data 04/06/24 dalla SI.ra CP_1 veniva ritirata in data 28/06/2024 con accettazione della rimessione
Tuttavia, nei giorni successivi la firma dell'accordo e la rimessione di querela, la SI.ra non ottemperava CP_1 all'impegno assunto di integrare l'importo di euro 275,00, che avrebbe dovuto versare al momento della firma dell'accordo, per un totale di euro 375,00 e, soprattutto, sia per il mese di luglio 2024 che per il mese di agosto e settembre 2024 non versava, né l'importo dovuto per il canone corrente, pari ad euro 375,00, né una somma in aggiunta (come previsto in sede di transazione) per il pagamento delle mensilità arretrate da gennaio a maggio 2024.
Ciò è riscontrato dalla documentazione precedentemente indicata.
Deve pertanto ritenersi accertato il suddetto inadempimento, essendo il creditore onerato unicamente di allegarlo ed essendo onere del debitore convenuto provare di avere adempiuto o sollevare eccezioni idonee a paralizzare la relativa pretesa (cfr., tra le tante, Cass. S.U. n. 13533/2001).
5 A norma dell'art. 5 della L. n. 392/1978 - salva la sanatoria prevista dall'art. 55 della stessa legge, nella specie non verificatasi - il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.
In proposito, con riferimento agli immobili ad uso abitativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi delle sopra citate disposizioni (cfr., Cass. n. 23257/2010); d'altra parte, l'intimata, qui resistente contumace, non si è costituita, e, quindi, non solo non ha sollevato le eccezioni di cui sopra, ma neppure ha offerto elementi per la valutazione delle ragioni sostanziali dell'inadempimento.
La SI.ra è debitrice della somma di euro 1.775,00 per CP_1 canoni arretrati, per i cinque mesi da gennaio 2024 a maggio 2024, e, detratto dall'importo nominale di euro 1.875,00 la somma di euro 100,00, versata in acconto alla firma dell'atto di transazione, ella è debitrice per l'importo di euro 1.125,00 per le tre mensilità scadute di luglio, agosto e settembre 2024, con esclusione dai conteggi della mensilità del mese di giugno 2024, non avendo la SI.ra in tale CP_1 periodo avuto la disponibilità dell'immobile ed essendo stata esclusa in forza dell'atto di transazione sottoscritto, per una morosità complessiva di euro 2.900,00.
Inoltre al gennaio 2025 il debito complessivo della resistente ammonta ad euro 4.400,00 (2.900,00 sino al mese di settembre 2024 ed euro 1500,00 per i mesi da ottobre 2024 a gennaio 2025) oltre alle somme dovute a titolo di indennità di occupazione, sino all'effettivo rilascio dell'immobile al proprietario.
Pertanto, deve essere accolta la domanda di risoluzione e, con essa, quella di condanna al pagamento dei canoni dovuti pari a complessivi € 2.900,00, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 c.c., nonché al pagamento dell'indennità di occupazione nella misura di euro 375,00 mensili sino all'effettivo rilascio, oltre ad interessi di mora e rivalutazione monetaria da ogni singola scadenza al saldo.
Inoltre, l'intimata deve essere condannata al rilascio dell'immobile locato in favore dell'intimante.
A norma dell'art. 56 L. n. 392/1978 deve essere fissato termine dilatorio per l'esecuzione del rilascio, che si reputa equo fissare al 26 marzo 2025, tenuto conto anche di quanto già indicato nell'atto di
6 transazione, del 27/06/2024 (doc.6) nel quale la SI.ra si era CP_1 impegnata a rilasciare comunque l'appartamento libero e vuoto , già, entro il mese di dicembre 2024.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, espunta la fase istruttoria, come da dispositivo avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014, precisandosi che il valore, per quanto riguarda la domanda di risoluzione, è rappresentato dall'ammontare dei canoni del residuo periodo della locazione che la domanda dell'attore mira a far cessare anticipatamente (cfr., Cass. civ., sez. III, sent. n. 4921 del 2.3.2018).

P.Q.M.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione:

1. dichiara la risoluzione per inadempimento SI.ra CP_1 del contratto di locazione per cui è causa;

[...]

2. condanna la stessa SI.ra al pagamento in CP_1 favore del OT dei canoni insoluti per Parte_1 complessivi € 2.900,00, oltre interessi al tasso di cui all'art. 1284 c.c., nonché al pagamento dell'indennità di occupazione nella misura di euro 375,00 mensili sino all'effettivo rilascio, oltre ad interessi di mora e rivalutazione monetaria da ogni singola scadenza al saldo.

3. condanna la stessa SI.ra a rilasciare CP_1
l'immobile che ne costituisce oggetto in favore del OT. disponendo che l'esecuzione abbia Parte_1 inizio non prima del 26 marzo 2025. 4. condanna la SI.ra alla rifusione in favore CP_1 del OT delle spese di lite, che liquida Parte_1 in € 125,00 per esborsi, € 1701,00 per onorari, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Così deciso in Pavia il 14.2.2025
Sentenza resa ex art. 281 sexies comma III c.p.c., depositata il 14.2.2025
Il Giudice
OT.ssa Raffaella Filoni
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