REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, 2^ Sez. civ., in persona del G.O.P., Dott. Fulvio Dello
Iacovo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5684/2017 RGAC,
TRA
rapp.to e difeso dagli Avv.ti Marco Gatto e Paolo Rossi, Parte_1 come da procura in atti;

CONTRO
, rapp.to e difeso dall'Avv. Alessandro Sirleo, in virtù di Controparte_1 procura in atti;

OGGETTO: INADEMPIMENTO CONTRATTUALE.
CONCLUSIONI
Le conclusioni venivano definitivamente formulate all'udienza del 12.10.2023, sostituita con fissazione del termine per deposito di note scritte, giusta note depositate da ambo le parti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
-Omissis-
(ex art. 58 co. 2° L. 69/2009 e art. 132 c.p.c. novellato)
In relazione alle domande, eccezioni e alle altre richieste anche conclusive, si rinvia agli atti processuali ed ai verbali di udienza in base alla suddetta modificazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c. che esclude la dettagliata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione della causa.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1
, innanzi all'intestato Tribunale, per sentir accogliere la domanda Controparte_1
pagina 1 di 12 proposta e, per l'effetto le seguenti conclusioni: “IN VIA PRINCIPALE, previo accertamento della piena vigenza del contratto preliminare del 17.7.17 indicato in premessa, accertare il diritto dell'attore ad acquistare l'immobile di cui è causa e pronunciare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 cod. civ., una sentenza d'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita, che tenga luogo dell'inadempimento del signor e che produca gli effetti del contratto non CP_1 concluso, trasferendo così all'attore la proprietà del citato immobile, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze;
per l'effetto, condannare il convenuto alla rifusione delle spese giudiziarie, oltre diritti, onorari, rimborso forfettario per spese generali (12,5%), CPA ed IVA, come da legge, con clausola di attribuzione ai sottoscriventi procuratori in funzione anticipataria”.
A fondamento della domanda affermava che amico di famiglia, si era CP_1 accordato con l'attore per partecipare all'asta immobiliare, avente ad oggetto beni appartenuti al padre del e staggiti in una procedura esecutiva pendente Pt_1 presso l'intestato Tribunale;
di aver concordato la partecipazione del con CP_1 impegno di questi a ritrasferire, in caso di aggiudicazione, una parte del bene ad esso attore, previo pagamento di €. 30.000,00, con versamento di un acconto di
€. 15.000,00 e saldo mediante rate di €. 500,00 mensili;
che dopo l'aggiudicazione il aveva cambiato idea, inviando una bozza di preliminare CP_1
(in data 08.05.2017) che prevedeva il pagamento della caparra di €. 15.000,00 entro il 18.05.2017 ed il saldo del prezzo entro il 20.06.2017 (prima del decreto di trasferimento) ed un ulteriore clausola risolutiva per la quale in caso di mancata aggiudicazione il contratto sarebbe stato ritenuto risolto con facoltà del di trattenere la caparra. CP_1
Contestate tali illegittime pattuizioni, il ribaltata all'attore ogni CP_1 responsabilità per la mancata sottoscrizione del preliminare, dichiarava l'intervenuta risoluzione di ogni trattativa in corso con il per il chiaro Pt_1 inadempimento di quest'ultimo, che aveva omesso finanche il pagamento della sola caparra.
Si intavolavano, dopo poco, nuove trattative tra le parti che, per il tramite dei rispettivi legali addivenivano ad una bozza di preliminare che prevedeva, per pagina 2 di 12 quanto qui rileva, il pagamento della caparra di €. 15.000,00 entro il 29.05.2017; il saldo del prezzo (€. 15.000,00) entro il 31.07.2017.
Tra le altre pattuizioni, era prevista la clausola risolutiva nel caso del mancato pagamento del saldo prezzo entro il termine pattuito e/o del mancato perfezionamento dell'aggiudicazione del bene staggito;
inoltre, e nel solo caso di mancato pagamento del saldo prezzo entro il termine stabilito, il diritto del di ritenere la caparra versata. CP_1
Il (avendo provveduto al pagamento della caparra il 29.05.2017) non Pt_1 provvedeva al pagamento del saldo prezzo entro il 31.07.2017, sebbene sostenesse di aver ricevuto la bozza del preliminare solo il 24.07.2017 e di non essere riuscito ad onorare il saldo nella misura dovuta per il ristretto lasso di tempo tra l'invio della bozza definitiva ed il termine ivi stabilito e di essersi comunque impegnato per recuperare la provvista necessaria, senza riuscirci del tutto, pur avendo versato entro il termine del 31.07 la somma di €. 2.500,00.
Con nota del 01.08.2017 il dichiarava alla controparte la intervenuta CP_1 risoluzione del contratto, affermando di trattenere la caparra e di restituire ogni ulteriore somma eventualmente corrisposta dal (€.2.500,00) e Pt_1 respingendo anche un ulteriore versamento di €. 4.500,00 effettuato dal Pt_1 che si era pure dichiarato disponibile al versamento del saldo di €. 8.000,00 entro brevissimo tempo.
Il si dimostrava irremovibile. CP_1
Ritenuto illegittimo il comportamento del come che connotato da CP_1 malafede ed abuso del diritto, rilevava l'insussistenza di un inadempimento grave e tale da determinare la risoluzione del contratto, la non imputabilità al (o Pt_1 comunque la chiara buona fede dello stesso) del mancato versamento del saldo- prezzo nei termini pattuiti, onde le conclusioni già riportate.
Si costituiva ritualmente in giudizio il convenuto che contestava integralmente la domanda avversaria e rassegnava le seguenti conclusioni: “voglia l'Ecc.mo
Tribunale adito, contrariis reiectis: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO: secondo miglior formula, accertare e dichiarare l'inammissibilità/illegittimità/infondatezza di ogni domanda proposta dal Sig. nei confronti del Sig. per Parte_1 Controparte_1 pagina 3 di 12 tutte le suesposte ragioni in fatto ed in diritto, e per l'effetto rigettarle con ogni conseguente pronuncia, ivi compresa la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti per avveramento della condizione risolutiva di cui all'art. 6 n. 1 del medesimo;
IN SUBORDINE: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale delle domande avverse, secondo miglior formula, accertato
l'inadempimento de quo e la sua esclusiva imputabilità in capo al Sig. dichiarare, Pt_1 ex art. 1456 c.c., la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti;
IN OGNI
CASO: accertare e dichiarare il diritto del Sig. di trattenere la caparra CP_1 confirmatoria prevista e pattuita nel contratto preliminare sottoscritto dalle parti;
ordinare la cancellazione della trascrizione contro il Sig. della domanda Controparte_1 giudiziale con la quale è stato promosso l'odierno giudizio, effettuata, in data 2 ottobre
2017, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Perugia al Registro Particolare n.
17098 e Registro Generale n. 24494; accertata la responsabilità aggravata del Sig.
condannarlo ex art 96 c.p.c. al risarcimento di tutti i danni patiti dal Parte_1
Sig. da liquidarsi in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.; con vittoria Controparte_1 di spese, compenso professionale, CAP, Forf. al 15% ed IVA come per legge e distrazione in favore del difensore anticipatario;
salvis iuribus”.
Eccepiva che i fatti erano andati in maniera diversa da quanto artatamente rappresentato dal evidenziando il proprio massimo impegno, correttezza Pt_1
e buona fede nel corso delle trattative;
trattative che avevano subito continui ritardi e cambi di rotta solo a causa della precisa volontà del di Pt_1 procrastinare ad libitum il pagamento di quanto pattuito.
Sosteneva che l'apposizione del termine finale, peraltro indicato proprio dal per il pagamento del saldo prezzo era di carattere essenziale e come tale Pt_1 puntualmente descritto nel corpo del preliminare, tanto da rappresentare -il mancato pagamento- una condizione risolutiva;
sottolineava l'inattendibilità di tutte le giustificazioni avversarie, puntualmente rilevando (come da documentazione offerta da controparte) che il era in condizioni di onorare Pt_1
l'impegno, sicché la mancata esecuzione della propria obbligazione nel termine essenziale non ritrovava alcuna giustificazione.
Per l'effetto, sosteneva l'assoluta legittimità della risoluzione del contratto dichiarata al ed il proprio diritto a trattenere la caparra di €. 15.000,00. Pt_1
pagina 4 di 12 Concludeva nei sensi indicati in precedenza.
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Ritualmente costituito il contraddittorio, le parti depositavano memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c.; in particolare, il preso atto dell'avvenuta trascrizione di Pt_1
un contratto preliminare di trasferimento del bene oggetto di contesa dal CP_1 alla Sig.ra (Reg. il 10.08.2017), compagna del convenuto, rilevava il grave Per_1 comportamento di quest'ultimo.
Il dal suo canto, ritenuta legittima la predetta trascrizione, in virtù della CP_1 intervenuta risoluzione del preliminare con il stigmatizzava il Pt_1
comportamento illecito di quest'ultimo che, in maniera spregiudicata ed al solo fine di procurare ulteriore nocumento al convenuto, aveva dapprima registrato (in data 7.8.2017) il preliminare oggetto di causa;
di poi, preso atto dell'avvenuta trascrizione del preliminare di vendita aveva trascritto, in data Parte_2
02.10.2017, la domanda giudiziale introduttiva di questo giudizio, allorquando gli era già nota l'avvenuta trascrizione del nuovo preliminare Parte_3
Il Tribunale, ritenuta la causa matura per la decisione, non essendo necessario alcun passaggio istruttorio, fissava udienza per la precisazione delle conclusioni.
Nelle more, essendo intervenuto l'atto pubblico di trasferimento del bene da a la difesa del richiedeva, modificando l'originaria domanda CP_1 Per_1 Pt_1 di esecuzione in forma specifica, dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare del 17.07.2017 per inadempimento del con conseguente CP_1 condanna di quest'ultimo al pagamento del doppio della caparra in favore dell'attore.
La causa, all'esito dell'udienza del 12.10.2023, celebrata nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., veniva trattenuta in decisione con termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di repliche.
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La domanda del è infondata e va respinta. Pt_1
Precisa il Giudice che, nella definizione della controversia, si fa applicazione del principio della “ragione più liquida” che suggerisce un approccio interpretativo con pagina 5 di 12 verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, preferibile –per economia processuale ed ove consenta una più rapida ed agevole soluzione della controversia- rispetto a quello della coerenza logico-sistematica, con la conseguenza che nell'esame delle questioni da trattare di cui all'art. 276 c.p.c., tralasciando l'analisi delle questioni logicamente preordinate, ma non dirimenti, è preferibile -e consentito- affrontare e risolvere la questione di merito suscettibile di assicurare la definizione del giudizio anche in presenza di altre questioni.
Ne deriva che elemento centrale e dirimente ai fini della pronuncia, è data dall'analisi ed interpretazione del contratto preliminare sottoscritto dalle parti, recante la data (apposta a mano) del 17.07.2017 e registrata, dal in data Pt_1
07.08.2017.
Per quanto rilevi, va affermato che, alla luce della documentazione versata in atti, tale contratto non soffre di alcun vizio della volontà in capo ad alcuno dei contraenti: essi sono stati assistiti dai rispettivi legali e, anche grazie all'opera professionale di questi, sono giunti all'accordo in maniera libera da ogni forma di pressione e/o condizionamento che possa aver inficiato la validità dei patti.
V'è ancora da sottolineare che, fino alla data della sottoscrizione del contratto preliminare (17.07.2017), le parti erano impegnate in una laboriosa trattativa
(essenzialmente concentrata sul termine entro il quale il era obbligato a Pt_1 corrispondere al il saldo prezzo di €. 15.000,00 e sulle conseguenze del CP_1
mancato pagamento), una fattispecie a formazione progressiva che ha trovato, come detto, l'esito finale nel preliminare de quo.
Fino a tale data, ovvero fino alla sottoscrizione della bozza di contratto rimessa dal al in data 27.06.2017 (identica, quanto al contenuto, a quella CP_1 Pt_1
-datata 17.07.2017- sottoscritta e registrata), nessuno dei patti ivi contenuti avrebbe potuto trovare tutela giurisdizionale, al massimo risolvendosi, la mancata sottoscrizione, in una ipotesi di responsabilità precontrattuale, certamente estranea ad alcuna delle domande ed eccezioni formulate in questo procedimento.
pagina 6 di 12 La Suprema Corte (v. VI sez. civile, ordinanza n. 13610/2020), ha costantemente elaborato i principi per individuare in quali casi un contratto si possa dire definitivamente concluso.
“L'accordo che le parti abbiano raggiunto su alcuni punti essenziali del contratto non esaurisce la fase delle trattative, perché, al fine di perfezionare il vincolo contrattuale, è necessario che tra le stesse si sia raggiunta l'intesa sugli elementi costitutivi, sia principali che secondari, dell'accordo” (ex multis, Cass. Civ., n. 367/2005).
Di conseguenza, dunque, “l'eventuale redazione di appunti o bozze di contratto non supera di per sé la fase della puntuazione, vale a dire quella di un accordo preliminare su alcune delle condizioni del futuro contratto” (Cass. Civ., n.
2561/2009).
Invero, il preliminare sottoscritto il 17.07.17 ha assunto la veste di legge tra le parti il cui contenuto andava rispettato ed eseguito (pacta sunt servanda).
Se così è, merita di essere analizzata ed interpretata -in particolare- la validità,
l'efficacia e la natura della clausola prevista nell'art. 6 del contratto e, in particolare se la stessa, nella sua unitarietà, possa essere qualificata come mera condizione risolutiva piuttosto che clausola risolutiva espressa, diverse essendo le conseguenze giuridiche di tale esegesi.
Dalla formulazione letterale della stessa, oltre che dalla disamina e ricostruzione della effettiva volontà delle parti, emerge senza dubbio che la stessa integri una vera e propria clausola risolutiva espressa, almeno la parte che prevede la conseguenza del mancato pagamento del saldo prezzo da parte del CP_1
Tanto si arguisce dalla tecnica di redazione delle due condizioni della clausola medesima, con sottolineatura (anche grafica) delle conseguenze che le parti hanno liberamento associato al mancato verificarsi della condizione n. 1) (il mancato pagamento); ma anche dall'esame della volontà delle parti quali risultante, in particolare, dai frequenti scambi epistolari intercorsi tra le parti, da cui si palesa la volontà del di acquisire, quanto prima, il pagamento del CP_1 saldo prezzo con conseguente essenzialità del termine fissato;
dall'altro lato, si pagina 7 di 12 evince il riconoscimento della essenzialità del detto termine (al punto che è proprio a proporre la data del 31.07.2017 per l'adempimento della sua Pt_1 obbligazione).
Così qualificata la natura della clausola in questione, ne deriva, quale conseguenza immediata, che il mancato pagamento della “intera” somma dovuta entro il detto termine, rappresentava automatica e valida condizione di risoluzione del contratto, alla sola condizione che la parte adempiente avesse dichiarato all'altra di volersi avvalere della detta clausola (ciò che il ha fatto a mezzo CP_1 nota del 01.08.2017 con la quale ha sostanzialmente espresso la volontà di approfittare delle conseguenze dell'avveramento della condizione).
Orbene, è appena il caso di ricordare che, secondo l'art. 1456 c.c., «I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva».
La clausola risolutiva espressa, in sostanza, consente alla parte contrattuale che vuole avvalersene, di sciogliere l'accordo mediante propria dichiarazione unilaterale da comunicare alla controparte, purché ovviamente ricorrano le condizioni affinché l'operatività della suddetta possa essere invocata.
La peculiarità della clausola risolutiva espressa è di elidere la valutazione del giudice circa l'importanza dell'inadempimento, elemento essenziale per poter chiedere la risoluzione contrattuale. Questo il tenore dell'art. 1455 c.c.: «Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra».
La Suprema Corte ha affermato, sul punto, che: “In tema di risoluzione per inadempimento, la presenza di una clausola risolutiva espressa in seno alla convenzione negoziale rende irrilevante ogni indagine intesa a stabilire se
l'inadempimento sia sufficientemente grave da giustificare l'effetto risolutivo”
(Cass. Civ., Sez. I, 17 marzo 2000, n. 3102).
pagina 8 di 12 Con la clausola risolutiva espressa le parti si mettono d'accordo sull'importanza dell'inadempimento, visto che hanno cura di indicare espressamente sin dall'inizio quale violazione contrattuale deve essere considerata talmente grave da consentire lo scioglimento dell'accordo.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, per la configurabilità della clausola risolutiva espressa le parti devono aver previsto la risoluzione di diritto del contratto per effetto dell'inadempimento di una o più obbligazioni specificamente determinate, costituendo una clausola di stile quella redatta con generico riferimento alla violazione di tutte le obbligazioni contenute nel contratto (Cass.,
12/12/2019, n. 32681).
La stipulazione di una clausola risolutiva espressa non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l'unica differenza che, per i casi previsti dalle parti nella clausola risolutiva espressa, la gravità dell'inadempimento non deve essere valutata dal giudice.
Infine, si ricorda che, in tema di clausola risolutiva espressa, la tolleranza della parte creditrice, che si può estrinsecare tanto in un comportamento negativo, quanto in uno positivo (accettazione di un pagamento parziale o tardivo), non determina l'eliminazione della clausola, né è sufficiente ad integrare una tacita rinuncia ad avvalersene, ove la parte creditrice contestualmente o successivamente all'atto di tolleranza manifesti l'intenzione di avvalersi della clausola in caso di ulteriore protrazione dell'inadempimento.
Per tuziorismo, va evidenziato che a non dissimili conseguenze sarebbe giunto l'odierno Giudicante anche a voler ritenere la clausola di cui all'art. 6 del preliminare alla stregua di mera condizione risolutiva che, come noto, determina la caducazione ex tunc degli effetti del contratto.
In siffatta ipotesi, invero, non avrebbe potuto negarsi efficacia determinante alla chiara volontà di prevedere (e proprio in deroga alla retrodatazione degli effetti della risoluzione per mancato avveramento della condizione risolutiva,
pagina 9 di 12 pacificamente consentita in virtù del principio di autonomia contrattuale, vertendosi in materia di diritti disponibili di natura patrimoniale, giusto il disposto dell'art. 1322 c.c., che consente di convenire modifiche e integrazioni al sistema normativo della responsabilità civile, anche al fine di rendere l'accordo più rispondente agli interessi che esse intendono perseguire, salvo, in ogni caso, il limite generale posto dall'art. 1229 c.c.) la facoltà del di trattenere la CP_1 caparra confirmatoria, quale conseguenza (predeterminata nel suo ammontare) dell'inadempimento.
Da ultimo, non sfugge a questo Giudice l'orientamento giurisprudenziale della
Suprema Corte in relazione alla necessaria valutazione, anche in ipotesi di validità della clausola risolutiva espressa, della buona fede del debitore, come da ultimo ribadito con ordinanza n. 23287 del 28 agosto 2024, con cui si è affermato che il ricorso alla clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) è legittimo solo in caso di un inadempimento effettivo, laddove un comportamento conforme ai criteri di buona fede (ex latere debitoris) non costituisce violazione contrattuale, anche se tecnicamente rientra nella clausola;
buona fede che rappresenta un principio generale del diritto civile che obbliga le parti di un contratto a comportarsi lealmente e a tutelare gli interessi reciproci, anche in assenza di obblighi specifici previsti nel contratto. In caso di clausola risolutiva espressa, la buona fede impedisce l'abuso del diritto di risoluzione in presenza di inadempimenti non gravi o giustificati.
Dall'esame del comportamento complessivo del ritiene questo Giudice Pt_1 che egli non possa considerarsi in buona fede: prova ne è, in particolare,
l'ingiustificato silenzio tenuto nel lasso di tempo intercorso tra l'invio, da parte del della bozza di contratto, in data 27.06.2017 (si ripete, dal contenuto CP_1 identico a quello del preliminare siglato il 17.07.2017) e la manifestazione di volontà di quest'ultimo di avvalersi della clausola risolutiva (01.08.2017); e tanto nonostante il avesse sollecitato il a spedire la copia firmata del CP_1 Pt_1
preliminare e nonostante (perdurando la totale mancanza di riscontro), gli avesse inviato a mezzo posta racc. a.r. la bozza di contratto siglata e datata dal e CP_1
pagina 10 di 12 pervenuta al il 20.07.2017, peraltro ritenuta ancora e certamente valida e Pt_1 vincolante per il se è vero, come è vero, che egli l'ha anche sottoscritta e Pt_1 registrata (sebbene a posteriori rispetto alla scadenza del termine essenziale).
Inoltre, nessuna delle giustificazioni adombrate dal sembrano cogliere nel Pt_1
segno e comunque non sono dimostrate: non è dimostrata la carenza di liquidità sufficiente sul proprio c/c (che, invero, almeno alla data del 02.08.2017 segnava un attivo di circa €. 29.000,00); non è dimostrato che la Banca mutuante abbia concesso in ritardo il mutuo richiesto (non essendo indicata né documentata la data in cui il avrebbe richiesto il prestito, onde valutare la sussistenza e Pt_1
rilevanza del fatto impeditivo del terzo); infine, nessuna comunicazione al idonea a segnalare la propria incolpevole indisponibilità a pagare il saldo CP_1 prezzo entro il termine liberamente fissato, risulta versata in atti, sicché non può non definirsi il comportamento dell'attore del tutto ingiustificato e non in buona fede.
Specularmente, la condotta del appare immune da censure: dal momento CP_1 del definitivo raggiungimento del sostanziale accordo (databile, quantomeno, al
26.06.2017), ha ripetutamente sollecitato la sottoscrizione del preliminare, manifestando espressa volontà di rispettare gli impegni assunti.
Va dichiarata, si ripete, la totale infondatezza della domanda che va rigettata, conseguendo, altresì, ai sensi dell'art. 2668 2° co. c.c., l'ordine al competente
Conservatore, con esonero di responsabilità, di cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
ogni altra questione assorbita o disattesa:
[...]

1. Rigetta la domanda.

2. Ordina al competente Conservatore di procedere, con esonero di responsabilità, alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale pagina 11 di 12 annotata il 02/10/2017 - Registro Particolare 17098 Registro Generale 24494
Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI PERUGIA Repertorio 5684/2017 del 12/09/2017.

3. Condanna l'attore alla refusione di spese e funzioni di lite in favore del convenuto, che liquida in complessivi €. 5.077,00, oltre rimborso forfetario 15%,
CPA ed IVA se dovuta, distraendole in favore del difensore, Avv. Sirleo, che se ne
è dichiarato antistatario.
Così deciso in Perugia, addì 24.02.2025.
Il G.O.P.
Dott. Fulvio Dello Iacovo
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