REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, all'udienza del 16/04/2025 , ai sensi dell'art. 429 c.p.c., mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 26057/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: “cessazione del contratto alla scadenza, uso diverso, pendente
TRA
c.f. , elettivamente domiciliata in Napoli alla Parte_1 C.F._1 piazzetta Matilde Serao n. 7, presso lo studio dell'avvocato Gian Paolo di Lauro, c.f.
, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
C.F._2
Ricorrente – Resistente in riconvenzionale
E
c.f. e P.I. in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in Napoli alla via Alcide De Gasperi n. 55, presso lo studio dell'avvocato
Giuseppe Napolitano, c.f. , che la rappresenta e difende, giusta procura in atti, C.F._3
unitamente agli avvocati Paolo Laghi, c.f. , e Luca Giabardo, c.f. C.F._4
; C.F._5
Resistente – Ricorrente in riconvenzionale
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, – quale proprietaria e locatrice Parte_1 dell'immobile sito in Napoli alla Crociera Inferiore della Galleria Umberto I di Napoli, identificato nel N.C.E.U. del Comune di Napoli al foglio 1, particella 380, sub. 227, dalla stessa locato a CP_1
[...
in forza del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 1.02.2012 e registrato in data 3.03.2012 – ha convenuto in giudizio la conduttrice al fine di ottenere la convalida della licenza per finita locazione per la data del 31 gennaio 2024, sul presupposto di averle inviato a mezzo

raccomandata A/R tempestiva disdetta, ex art. 4 del contratto di locazione, ricevuta dalla conduttrice il 5.06.2023.
Il 18 dicembre 2023 si è costituita la conduttrice, opponendosi alla convalida ed CP_1
eccependo che la disdetta inviata dalla locatrice non era idonea ad impedire l'automatica rinnovazione del contratto di locazione fino al 31.01.2030, atteso che, da un lato, l'art. 4 del contratto di locazione doveva essere interpretato come volto a derogare al termine di 12 mesi solo relativamente alla disdetta alla prima scadenza, dall'altro, che, in ogni caso, il termine di 12 mesi previsto dall'art. 28 della l.
392/78 ha natura inderogabile, per cui la relativa pattuizione è affetta da nullità ex comb. disp. artt.
28 e 79 l. 392/78. Infine, parte conduttrice ha concluso, rilevando come un eventuale convalida dello sfratto avrebbe causato ingenti danni economici all'attività esercitata dalla stessa.
All'udienza del 18 dicembre 2023, il giudice che ha tenuto l'udienza di convalida in sostituzione del presente giudicante assegnatario tabellare della causa - rilevato, sotto tale profilo, che l'opposizione non risulta fondata su prova scritta…ritenuto, inoltre, che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, le parti, nella loro autonomia negoziale, possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello previsto dall'art. 27 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il recesso del conduttore, il cui esercizio fa sorgere l'obbligo di corrispondere i canoni sino al compimento del periodo di preavviso come convenzionalmente stabilito” (cfr. Cassazione civile sez.
VI, 19/09/2019, n.23424; Corte Appello Napoli n°2538/2020) – ha emesso ordinanza provvisoria di rilascio ed ha disposto il mutamento del rito da sommario ad ordinario locatizio, rinviando all'udienza del 8.05.2024.
Nel giudizio di merito le parti hanno depositato le rispettive memorie integrative ex art. 426 c.p.c. e hanno sostanzialmente ribadito le proprie deduzioni, precisando le proprie domande.
Parte resistente/conduttrice ha insistito sulle posizioni assunte nel giudizio di convalida circa la tardività della disdetta ed ha precisato come tra le parti, successivamente alla ricezione della disdetta, sia intercorso uno scambio informativo durante il quale la locatrice avrebbe rappresentato la volontà di rinnovare il contratto con un cospicuo aumento del canone. Ancora, la conduttrice ha spiegato domanda riconvenzionale volta ad ottenere una pronuncia di accertamento della durata della locazione fino al 31.01.2030 e, infine, si è riservata di agire in separato giudizio per i danni eventualmente subiti a causa del rilascio anticipato dell'immobile.
Parte ricorrente/locatrice, depositate erroneamente le proprie memorie nel fascicolo telematico inerente il giudizio di convalida, ha ribadito la fondatezza della propria pretesa insistendo per l'infondatezza dell'opposizione, stante la derogabilità del termine di cui all'art. 28 l. 392/78.
La causa è stata rinviata all'odierna udienza del 16 aprile del 2025 e viene decisa mediante lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione. In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda, avendo l'attrice esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale di mancato accordo in atti).
Nel merito, si deve accertare l'effettiva cessazione del contratto del contratto di locazione commerciale stipulato il primo febbraio del 2012.
In primo luogo, è da ritenersi pacifico che tale contratto abbia natura di locazione commerciale, con la conseguente applicazione in materia di rinnovazione del contratto della disciplina di cui all'art. 28 della l. 392/78 a norma del quale “per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all'esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni;
tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza”.
Nel caso di specie viene, altresì, in rilievo quanto pattuito dalle parti all'art. 4 del contratto di locazioni ove si può leggere: “la presente locazione ha la durata di anni sei, con inizio il 01.02.2012 e termine il giorno 31.01.2018. Il presente contratto s'intenderà tacitamente prorogato, per un uguale periodo di anni sei, qualora nessuna delle parti lettera raccomandata A/R, almeno SEI mesi prima della scadenza, che non intende rinnovarlo.”.
In relazione a tale pattuizione emerge il primo profilo critico della presente controversia, atteso che la stessa viene interpretata diversamente dalle due parti contrattuali: la locatrice la intende come volta a derogare il termine di 12 mesi per l'invio della disdetta sia alla prima scadenza che per le scadenze successive, laddove la conduttrice, invece, ritiene che tale clausola vada interpretata come volta a derogare solo il termine per la disdetta alla prima scadenza.
Il tenore letterale della clausola in oggetto è effettivamente ambiguo, tuttavia, si ritiene che tali dubbi interpretativi possano venire agevolmente superati, esaminando l'ulteriore eccezione mossa dalla conduttrice relativa all'inderogabilità del termine indicato dall'art. 28 l. 392/78. Non può, comunque, non rilevarsi che la clausola sembra riferirsi solo alla prima scadenza, e non ai rinnovi successivi, che restano regolati dall'art. 28 della legge 392/78.
Del resto, a prescindere dall'interpretazione dell'art. 4 come volto a derogare il termine solo per la prima scadenza o anche per quelle successive, ciò che viene in rilievo in maniera assorbente è il fatto che la disciplina prevista dall'art. 28 l.392/78 nella parte in cui individua in “almeno 12 mesi” il termine per evitare la rinnovazione del contratto di locazione alla scadenza rientra tra quell'insieme di norme che il legislatore ha stabilito a tutela del conduttore e che, come correttamente osservato da parte conduttrice, tanto la dottrina maggioritaria quanto la giurisprudenza di merito (in aggiunta alla giurisprudenza richiamata dalla conduttrice, si veda di recente Tribunale di Napoli sentenza n.
10743/2024) ritengono inderogabile, se non in favore del conduttore.
Tanto premesso, nella vicenda in esame la disdetta non è tempestiva, in quanto la stessa risulta ricevuta dalla conduttrice solo il 5.06.2023, vale a dire a poco più di sei mesi dalla scadenza del
31.01.2024. Ebbene, seppure si volesse interpretare la clausola di cui all'art. 4 del contratto di locazione come volta ad attribuire la possibilità di disdetta con preavviso di sei mesi, va detto che tale clausola sarebbe affetta da nullità parziale perché prevede, in danno del conduttore, un preavviso più breve di quello minimo previsto per legge, dall'art. 28 della legge 392/78, di dodici mesi. La sanzione
è la sostituzione ex lege della clausola nulla con la previsione corretta e la conseguenza è che la disdetta inviata dal locatore è intempestiva. La clausola in questione è nulla per contrarietà alla L. n.
392 del 1978, art. 79, che ha proprio lo scopo di impedire che il conduttore sia indotto ad accettare condizioni che ledono i suoi diritti pur di assicurarsi il godimento dell'immobile.
L'interpretazione di tale norma come inderogabile se non in favore del conduttore è perfettamente in linea con l'arresto di legittimità richiamato nell'ordinanza provvisoria di rilascio ove è stata affermata la possibilità di “…fissare un termine di preavviso inferiore a quello previsto dall'art. 27 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il recesso del conduttore, il cui esercizio fa sorgere l'obbligo di corrispondere
i canoni sino al compimento del periodo di preavviso come convenzionalmente stabilito” (cfr.
Cassazione civile sez. VI, 19/09/2019, n.23424; Corte Appello Napoli n°2538/2020). Infatti, la previsione di un termine per il recesso del conduttore inferiore a quello stabilito dall'art. 27 è chiaramente una deroga prevista a favore del conduttore, così che tale arresto non fa che confermare l'interpretazione circa la possibilità di derogare all'art. 28 della l. 392/78 solo in favore della parte debole del rapporto. Solo che nella fase sommaria vi è stata una interpretazione che appare non conforme alla fattispecie in esame.
L'inderogabilità di tale norma comporta la fondatezza della domanda riconvenzionale spiegata dalla conduttrice, atteso che, stante la nullità della clausola di cui all'art. 4 del contratto, tornando ad operare la disciplina legale, la disdetta ricevuta dalla conduttrice il 5 giugno 2023 è tardiva per la scadenza del 31.01.2024, potendo, invece, valere come disdetta per la scadenza successiva, ovvero quella del 31.01.2030, data alla quale il contratto di locazione ad uso commerciale andrà a scadere.
Tale accertamento circa la tardività della disdetta ed il conseguente rinnovo automatico del contratto fino al 31.01.2030 rendono superfluo affrontare le eccezioni procedurali avanzate da parte conduttrice, atteso che le deduzioni svolte dalla ricorrente nella memoria integrativa depositata nel fascicolo telematico relativo al giudizio di convalida RG n. 25902/2023 e nella memoria di replica, della quale si lamenta la tardività, sono da ritenersi del tutto irrilevanti ai fini della decisione. Invero, il comportamento tenuto dalla conduttrice, rea di non voler accettare la stipula di un nuovo contratto a canone maggiorato, in alcun modo è qualificabile come contrario alla buona fede, atteso che si è accertato come la conduttrice, a fronte della tardività della disdetta, avesse tutto il diritto, esercitato in maniera affatto abusiva, di non accettare le proposte avanzate dalla locatrice di locazione dell'immobile a prezzo maggiorato e/o con la locazione anche dell'immobile limitrofo sempre in proprietà della locatrice. In ogni caso, dalla documentazione in atti risultano solo proposte della locatrice rispetto alle quali la conduttrice non sembra mai aver sostanzialmente aperto alla stipula di un nuovo contratto.
Anche la documentazione prodotta dalla ricorrente all'allegato 11) della memoria depositata il 27 aprile 2024 appare del tutto inconferente ed assolutamente inidonea a dimostrare l'esistenza di trattative per addivenire al rinnovo del contratto di locazione. In effetti dal tenore delle comunicazioni provenienti dal legale della conduttrice risulta dallo stesso ribadito in più occasioni che la manifestata volontà di addivenire ad una soluzione conciliativa della controversia non implichi in nessun modo rinuncia alle azioni e alle pretese fatte valere in giudizio.
In ogni caso, anche laddove fosse stata provata, cosa come detto non verificatasi nel caso di specie,
l'effettiva esistenza di trattative tra le parti nel periodo tra la disdetta del giugno 2023 e l'introduzione del giudizio di convalida per finita locazione, comunque ciò non potrebbe rilevare come comportamento concludente capace di comportare sostanzialmente la rinuncia al diritto al rinnovo ex lege del rapporto locatizio. Invero, come anticipato, l'inderogabilità in peius per il conduttore del termine di cui all'art. 28 l. 392/78 con conseguente tardività della disdetta ha comportato il rinnovo automatico ex lege del contratto fino al 31 gennaio 2030, sicché il comportamento concludente che la locatrice vorrebbe desumere dalla sussistenza di queste trattative dovrebbe valere come rinuncia al diritto di rinnovo automatico, circostanza sconfessata chiaramente dal tenore delle risposte dei legali della conduttrice, che hanno sempre ribadito le proprie certezze circa il rinnovo automatico. Inoltre,
l'eventuale apertura della conduttrice alla stipula di un nuovo contratto di locazione potrebbe agevolmente trovare la propria giustificazione causale nella volontà di giungere ad una nuova stipula con una durata riproposta in almeno 6 anni + 6 anni, quindi con l'ulteriore vantaggio di poter essere destinataria di disdetta alla scadenza dei successivi sei anni solo nei modi e nei casi di cui all'art. 29
l. 392/78.
In conclusione, la domanda deve essere rigettata in conseguenza della tardività della disdetta volta a impedire il rinnovo automatico del contratto di locazione stipulato il primo febbraio 2012, che, in accoglimento della riconvenzionale spiegata dalla conduttrice, deve intendersi rinnovato fino al 31 gennaio 2030. Da ultimo, come correttamente osservato dalla difesa della conduttrice, la produzione in giudizio delle comunicazioni tra i legali depositate all'allegato 11) della replica del 27.04.2024 da parte ricorrente effettivamente rappresentano documentazione afferente al procedimento di mediazione obbligatoria, in quanto intercorse tra i legali delle parti durante il procedimento di mediazione, motivo per cui il contenuto di tali comunicazioni, a norma dell'art. 10 del d.lgs. 28/2010, è inutilizzabile in quanto parte conduttrice non ha mai prestato consenso al loro utilizzo.
La disciplina di cui agli artt. 9 e 10 del d.lgs. 28/2010 già prevede la sanzione processuale dell'inutilizzabilità per “le dichiarazioni rese o le informazioni acquisite nel corso del procedimento di mediazione” così che, in assenza di alcun tipo di lesività per la posizione della conduttrice, si ritiene che tale comportamento non possa rilevare ex se al fine dell'applicazione di una condanna ex art. 96
c.p.c..
Sulla richiesta di condanna per responsabilità processuale aggravata, cd. lite temeraria, questo
Tribunale non ritiene sussistenti né l'elemento soggettivo del dolo o della colpa grave, dato che la temerarietà della lite deve essere ravvisata nella coscienza dell'infondatezza della domanda o nel difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta coscienza (Cass. 13269/2007), circostanze che si ritiene di poter escludere a maggior ragione dopo il provvedimento provvisorio di rilascio che probabilmente ha ingenerato sulla ricorrente un affidamento incolpevole rispetto alla fondatezza della propria pretesa, né, tantomeno, l'elemento oggettivo al quale è collegato comunque un onere di allegare almeno gli elementi necessari alla liquidazione, pur equitativa, del danno lamentato (Cass.
21798/2015), essendo necessario che l'istante deduca e dimostri la concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima, sicché il giudice non può liquidare il danno, neppure equitativamente, se dagli atti non risultano elementi atti ad identificare concretamente l'esistenza del danno (Cass. 13355/2004).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio, come da dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal DM 147/2022), ed in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito rapportata anche al tenore delle difese svolte, attenendosi ai valori minimi per lo scaglione di riferimento individuato in base al valore annuale della locazione (scaglione tra 26.000,00 e 52.000,00 euro) con il riconoscimento della maggiorazione nella misura del 30% del compenso di cui art. 4, co. 1-bis, DM 55/2014 e successive modificazioni, per il quale “il compenso determinato tenuto conto dei parametri generali di cui al comma 1 è ulteriormente aumentato fino al
30 per cento quando gli atti depositati con modalità telematiche sono redatti con tecniche informatiche idonee ad agevolarne la consultazione o la fruizione e, in particolare, quando esse consentono la ricerca testuale all'interno dell'atto e dei documenti allegati, nonché la navigazione all'interno dell'atto”.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1
ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede: CP_1
1) rigetta la domanda proposta da nei confronti di e, per Parte_1 CP_1
l'effetto, revoca l'ordinanza provvisoria di rilascio del 18 dicembre 2023;
2) accoglie la domanda riconvenzionale proposta da e, di conseguenza, dichiara che CP_1 il contratto di locazione commerciale stipulato il 1.02.2012 e registrato in data 3.03.2013 scade alla data del 31.01.2030;
3) condanna a pagare le spese del giudizio in favore di Parte_1 CP_1 liquidandole in euro 5.000,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge;

4) rigetta la domanda di condanna per lite temeraria ex art. 96 c.p..
Così deciso in Napoli il 16/04/2025.
Il giudice dott. Enrico Ardituro