N. R.G. 11127/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di SALERNO
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Oliva ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 11127/2015 promossa da:
], in persona del legale rappresentante p.t., C.F._1 Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti DI DONATO ANTONIO e C.F._2
CLAPS LICIA ] ed elettivamente domiciliata in Salerno alla Via C.F._3
Francesco Manzo n. 15
ATTRICE contro
], nato a [...] il [...] e ivi CP_1 C.F._4
residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. ANDREOTTA GIUSEPPE
] ed elettivamente domiciliato in Salerno alla via Roma n. 16 C.F._5
CONVENUTO
e
], in persona del p.t., Controparte_2 P.IVA_2 CP_3
rappresentato e difeso dall'avv. CITERA SAVERIO ed elettivamente domiciliato in Salerno alla P.zza Umberto I n. 1
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
pagina 1 di 18 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la esponeva: -di essere Parte_2
un'impresa esercente attività di costruzione di macchinari per la trasformazione di prodotti del settore agroalimentare, e di avere interesse ad acquisire la disponibilità di alcune unità immobiliari site nel Comune di (individuate in Catasto Fabbricati al Controparte_2
foglio 12, particella 1395, sub 25, 31 e 32) e facenti parte del medesimo capannone industriale nel quale la società attrice era già proprietaria di altra unità immobiliari, nella quale era localizzata la propria attività produttiva;
-che in data 21.04.2015 sottoponeva al proprietario delle predette unità immobiliari, dott. , una proposta d'acquisto al prezzo di € CP_1
450.000,00 (che l'oblato accettava il giorno successivo), al fine di collocarvi il settore di carpenteria per il quale la società attrice aveva ottenuto dal Ministero per lo Sviluppo
Economico un apposito finanziamento pubblico per il valore di € 700.000,00 circa;
-che l'immobile sarebbe stato acquistato con rogito notarile dalla società finanziaria con la quale la stessa avrebbe di lì a poco concluso un apposito contratto di leasing Parte_2
immobiliare, per il quale, immediatamente dopo l'accettazione dell'oblato, era stata sottoscritta richiesta con la BA LE s.p.a.; -che nella scrittura era anche previsto che l'immobile avrebbe dovuto “essere trasferito pienamente in regola sotto ogni aspetto e profilo con le vigenti norme urbanistiche ai sensi dell'art. 40 Legge 28 febbraio 1985 n. 47 e dell'art. 46
D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 come modificato dal D. Lgs. 27 dicembre 2002 n. 301 nonché in regola con tutta la normativa sanitaria, ecologica ed ambientale vigente”; -che con contratto collegato negozialmente alla menzionata proposta di acquisto la richiedeva al Parte_2
CP_ dott. il comodato d'uso gratuito delle unità immobiliari oggetto della proposta di acquisto;

-che tuttavia, quando successivamente la citata società finanziaria prescelta dall'attrice aveva provveduto ad effettuare tramite il suo mandatario la rituale attività estimativa propedeutica alla conclusione del contratto di leasing -e ovviamente del contratto di acquisto-, il tecnico incaricato constatava la non conformità urbanistica dell'immobile per la mancata preventiva acquisizione del nulla osta in materia paesaggistica che avrebbe dovuto rilasciare la
Sopraintendenza, accertamento quest'ultimo poi confermato anche dalle successive perizie disposte dalla stessa per il tramite di propri consulenti di fiducia;
-che la BA Pt_2
pagina 2 di 18 LE S.p.A. in ragione delle irregolarità riscontrate desisteva dall'acquisto immobiliare, e in conseguenza di ciò la subiva ingenti danni ricollegati all'avere operato per Parte_2
quattro mesi al fine di insediare il settore produttivo innovativo in unità immobiliari di cui nel frattempo, in attesa della conclusione del contratto di leasing, aveva già ottenuto la disponibilità in comodato, ma che non sarebbero più state acquisite;
- che la provvedeva Parte_2
a scrivere al dott. , palesandogli la grave problematica insorta e invitandolo ad CP_1
addivenire alla risoluzione consensuale della menzionata proposta di acquisto ed alla CP_ determinazione transattiva degli ingenti danni subiti, ma il dott. rifiutava la definizione bonaria dei danni subiti dalla società attrice, insistendo invece per il rilascio immediato dell'immobile ancora occupato dalla società, nonostante gli inadempimenti contrattuali sussistenti a suo carico.
CP_ Tanto premesso, la ha convenuto il dott. davanti al Tribunale di Parte_2
Salerno per sentire accertare la risoluzione della proposta di acquisto menzionata e del collegato contratto di comodato per inadempimento del comodante, con condanna dello stesso al risarcimento dei danni, con vittoria di spese.
Costituitosi con comparsa di risposta del 29 aprile 2016, il dott. , contestando punto CP_1 per punto l'avversa narrazione dei fatti di causa e rilevando, all'opposto, come alcun inadempimento contrattuale fosse configurabile a proprio carico, in ragione della piena efficacia e validità della concessione edilizia n. 2/2000 rilasciata dal Comune Controparte_2
per l'edificazione dell'intero capannone, in rapporto alla normativa urbanistica ed
[...]
edilizia all'epoca vigente, ed eccepiva altresì la nullità dell'atto di citazione nonché la carenza di prova dei danni asseritamente patiti dall'attrice, insistendo per il rigetto della domanda.
Formulava quindi domanda riconvenzionale di condanna della società attrice al pagamento dell'indennità di occupazione per il mancato rilascio dell'immobile oggetto del giudizio a seguito della risoluzione consensuale del contratto di comodato ed il risarcimento dei danni da quantificare in corso di causa;
infine, proponeva istanza di autorizzazione per la chiamata in causa del , al fine di essere da questo manlevato, nell'ipotesi Controparte_2
di accoglimento della domanda attorea, delle somme da versare alla a titolo di Parte_2
risarcimento, nonché di sentirlo condannare al risarcimento del danno conseguente pagina 3 di 18 all'illegittimo esercizio del potere concessorio in termini di deprezzamento del valore dell'immobile.
A seguito della concessione dell'autorizzazione richiesta si costituiva in giudizio il
[...]
, il quale insisteva per il rigetto di tutte le domande esperite nei propri Controparte_2
confronti eccependo il difetto di giurisdizione del Tribunale adito a decidere sulle medesime.
Nel corso della fase istruttoria del giudizio venivano escussi i testimoni indicati dall'attrice e CP_ dal dott. , e veniva altresì disposta CTU contabile ai fini della determinazione del danno da occupazione illegittima delle unità immobiliari di proprietà del convenuto;
veniva inoltre disposta l'acquisizione della CTU disposta nell'ambito di diverso giudizio vertente tra le stesse parti, nell'ambito della quale veniva accertata la conformità urbanistica ed edilizia del complesso immobiliare oggetto di causa.
All'udienza del 07.10.2024 il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, assegnava la stessa a sentenza previa concessione dei termini di legge.
MOTIVAZIONE
Preliminarmente va affrontata, quale necessario punto di partenza necessario ai fini della definizione della controversia, la questione relativa alla corretta determinazione della vicenda contrattuale che interessava le parti nella fase precedente all'instaurazione del presente giudizio, caratterizzata, sulla base di quanto desumibile dalla documentazione riversata in atti, dall'esistenza di una pluralità di pattuizioni negoziali tra loro reciprocamente indipendenti ma concordemente funzionalizzate al perseguimento di uno scopo unitario, ossia quello di consentire alla società attrice di acquisire la disponibilità di unità immobiliari site all'interno di un medesimo complesso edilizio, al fine di ivi collocarvi la propria attività imprenditoriale.
Ed infatti, sin dalla fase introduttiva parte attrice deduceva di aver sottoposto al convenuto la propria intenzione di entrare nella disponibilità dell'immobile di cui è causa in funzione del trasferimento al suo interno delle apparecchiature necessarie per l'esercizio della propria attività d'impresa, e di avere perciò formulato a tale scopo in data 21.04.2015 una proposta irrevocabile di acquisto pacificamente accettata dalla parte proprietaria dell'immobile, come da accettazione riportata in calce all'atto di proposta e datata 22.04.2015. Dalla lettura dell'accordo raggiunto tra le parti emerge la particolarità che esso prevedeva l'intervento, in pagina 4 di 18 vista del perfezionamento dell'accordo definitivo, non solo degli stessi soggetti identificati nominativamente nella proposta ma anche di un ulteriore terzo soggetto, individuato genericamente in contratto come società di leasing con la quale la avrebbe Parte_2
successivamente un contratto di leasing finanziario, e che quindi sarebbe entrata a far Pt_3 parte dell'accordo nella veste di acquirente effettiva del bene poi concesso in locazione alla società proponente.
Quest'ultima, peraltro, in pendenza di proposta veniva già immessa nella disponibilità delle unità immobiliari attraverso separato contratto di comodato del 22.04.2015, recante in premessa per l'appunto il riferimento all'intervenuto raggiungimento dell'accordo di compravendita “a mezzo di una locazione finanziaria con la società di leasing individuata dal comodatario”.
Orbene, base delle suddette premesse appare evidente che, dal punto di vista formale, l'accordo raggiunto dalle parti con lo scambio di manifestazioni di volontà sopra descritto non può intendersi di per sé produttivo di effetti reali alla stregua di un vero e proprio contratto, e neanche può ritenersi qualificabile alla stregua di un contratto preliminare prodromico alla stipula di un contratto definitivo, militando in senso contrario quanto dichiarato all'art. 5 della proposta (“Le parti si danno reciprocamente atto che il contenuto dell'accordo dovrà essere trasposto in un contratto preliminare che sarà concluso entro quindici giorni dall'accettazione della presente proposta”): esso, pertanto, assolveva il precipuo scopo di determinare i punti fondamentali di una trattativa ancora in corso tra le parti, e in quanto tale esso deve essere correttamente ricondotto nell'ambito della figura del cosiddetto “preliminare del preliminare”, strumentale ad una formazione progressiva del contratto e del contenuto giuridico dello stesso.
Come è noto, sul tema del preliminare di preliminare sono di recente intervenute le Sezioni
Unite della Corte di cassazione, le quali, sovvertendo l'orientamento sino ad allora prevalente teso a negare l'utilità pratica della figura del preliminare di preliminare e quindi a ritenerlo nullo per mancanza di causa, hanno enunciato il seguente principio di diritto: «La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non
pagina 5 di 18 è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale» (Cass., Sez. Un., n. 4628/2015).
Le Sezioni Unite, richiamando la teoria della causa in concreto, hanno rimesso al giudice del merito il compito di verificare, caso per caso, la reale intenzione delle parti, lo scopo che le stesse hanno perseguito nel disarticolare in tre fasi distinte la formazione del contratto, e di valutare se detto scopo sia o meno meritevole di tutela;
hanno, inoltre, suggerito gli elementi di fatto che devono essere tenuti in considerazione nell'operare la valutazione, individuandoli nella differenziazione dei contenuti negoziali che deve sussistere tra il primo e il secondo preliminare, nella più ristretta area del regolamento di interessi soddisfatto con il primo preliminare. Inoltre, le Sezioni Unite hanno precisato che, qualora nel singolo caso sottoposto all'attenzione del giudice tale differenziazione non emerga, e quindi non sia possibile attribuire alla disarticolazione procedimentale una funzione meritevole di tutela, «va escluso che sia nullo il contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare».
Soffermandocisi sul caso di specie, e sempre al fine di fornire una corretta qualificazione della proposta di acquisto regolarmente sottoscritta ed accettata, occorre valorizzare la circostanza per cui, pur facendosi in essa riferimento alla stipula di un successivo contratto preliminare, già all'interno della proposta risultavano indicati elementi essenziali del contratto quali la puntuale individuazione del bene promesso (anche attraverso l'indicazione dei relativi dati catastali), nonché la definizione del prezzo e del soggetto tenuto alla sua corresponsione (nel caso di specie, trattavasi di soggetto diverso dall'autore della proposta); a ciò si aggiunga che l'atto di offerta riportava, all'art. 2, le dichiarazione della parte venditrice sulla vendita a corpo dell'immobile nonché quella, di particolare interesse rispetto all'oggetto del presente giudizio, relativa alla regolarità urbanistica ed edilizia dello stesso, da accertare attraverso apposita relazione tecnica secondo quanto stabilito dal successivo art.

3. Infine, la previsione pagina 6 di 18 dell'intervento all'interno della fattispecie negoziale di un terzo soggetto non può ritenersi indicativa di una incompletezza strutturale dell'assetto contrattuale voluto delle parti, ma piuttosto esprime l'intenzione della parte acquirente, dettata dalle finalità dell'acquisto rispetto all'attività imprenditoriale dalla stessa esercitata, di conferire ai propri interessi un assetto già ben determinato e vincolante rimettendo però il definitivo acquisto del bene ad altra società nell'ambito di un'operazione di leasing finanziario, in tal modo giovandosi della maggiore convenienza derivante dall'acquisizione della disponibilità del bene per il tramite di un contratto di locazione commerciale piuttosto che di una vera e propria compravendita immobiliare.
Da tutti questi elementi, espressivi del concreto interesse sotteso alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, si può quindi desumere che la stessa, pur presentandosi non completa dal punto di vista strutturale, integri tuttavia un vero e proprio contratto, dotato di una propria causa in concreto e, quindi, pienamente valido sotto il profilo funzionale. Ritenuto, dunque, che la proposta irrevocabile per cui è giudizio integri un contratto a tutti gli effetti, può quindi procedersi ad esaminare quanto dedotto dalla società attrice in merito all'asserito inadempimento da parte del promissario alienante degli obblighi dallo stesso contrattualmente assunti, ed in particolare alla discrepanza emersa tra quanto dichiarato in merito alla regolarità urbanistico - edilizia del complesso immobiliare promesso in vendita e la realtà dei fatti come emersa nel corso delle trattative.
Come anticipato in premessa, infatti, l'assetto negoziale prefigurato dalle parti con la proposta di acquisto si incrinava allorquando la società di leasing individuata dall'acquirente, la BA
LE S.p.A., procedeva a periziare l'immobile e le sue caratteristiche in vista del suo successivo acquisto, ed in tal sede riscontrava per il tramite del proprio tecnico di fiducia la non conformità urbanistica dell'immobile per la mancata acquisizione del nulla osta in materia paesaggistica;
tale ultimo aspetto induceva la società a desistere dall'acquisto dell'immobile, previa comunicazione del vizio riscontrato alla , e in conseguenza di ciò le parti si Pt_2
determinavano a risolvere l'accordo raggiunto, come da comunicazioni intercorse tra il
08.10.2015 e il 22.10.2015 e ritualmente prodotte agli atti del giudizio.
Nel caso di specie, parte attrice contestava dunque l'inadempimento degli obblighi contrattualmente assunti dal convenuto in relazione al fatto che quest'ultimo, in sede di pagina 7 di 18 trattativa, si impegnava a trasferire all'acquirente un immobile "pienamente in regola sotto ogni aspetto e profilo con le vigenti norme urbanistiche ai sensi dell'art. 40 Lege 28 febbraio 1985
n. 47 e dell'art. 46 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 come modificato dal D. lgs. 27 dicembre 2002
n. 301", mentre invece nella realtà dei fatti la situazione si palesava diversa e l'immobile risultava difforme rispetto alla normativa urbanistica vigente e privo delle necessarie autorizzazioni paesaggistiche.
A tale scopo, e al fine dunque di pervenire ad una obiettiva valutazione della regolarità urbanistico edilizia dell'immobile oggetto di causa, questo Giudice con ordinanza del
27.01.2022 disponeva acquisirsi la consulenza tecnica d'ufficio già disposta nell'ambito del giudizio R.G. 1989/2016, vertente tra la e la società amministrata Parte_2 Parte_4
CP_ dal ed avente ad oggetto altra unità immobiliare facente parte dello stesso capannone nel quale risultano inserite anche le unità immobiliari oggetto della proposta di acquisto, e dunque recante innegabili profili di collegamento sia oggettivo che soggettivo con la controversia in questa sede dibattuta.
Orbene, dalla lettura della suddetta perizia emerge quanto di seguito si riporta:
- Ai sensi della Legge 29 giugno 1939, n.1497, i fiumi, i torrenti ed i corsi d'acqua iscritti negli elenchi di cui al testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con Regio Decreto 11 dicembre 1933, n.1775, e le relative sponde o piede degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna sono sottoposti a vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 82, comma quinto, lettera c), del DPR 24 luglio 1977, n.616, poi integrato dall'art.1 della Legge 8 agosto 1985 n.431 (c.d. "Legge Galasso");
- Nell'elenco delle acque pubbliche R.D. 7 maggio 1899 del comune di , Controparte_2
rispetto all'area d'interesse, sono riportati due corsi d'acqua: al numero 48 il Fiume Asa e
(successivamente identificato come e al numero 51 il Parte_5 Parte_6
(successivamente identificato come e il Parte_7 Parte_8 Parte_9
(successivamente identificato come Torrente Diavolone);
- la corretta determinazione dei limiti dei tratti dei suddetti valloni e torrenti, da ritenersi acque pubbliche soggette a vincolo paesaggistico, può desumersi dalla nota prot. n. 0786150 del
26/10/2012 a firma del Responsabile di Settore del Genio Civile di Salerno, il quale chiariva che: "il Torrente ER (ex ) è acqua pubblica dalla foce a km 3,00 a monte Parte_5
pagina 8 di 18 della confluenza della Valle Fetente;
la lunghezza viene misurata lungo l'asse del corso
d'acqua; il (ex è acqua pubblica dallo sbocco al suo Parte_8 Parte_7
passaggio fra e Petrara;
il punto fino al quale il è acqua Parte_10 Parte_8
pubblica è quello intercettato dalla linea congiungente il "; Parte_11
- dalle planimetrie allegate alla citata nota del Genio Civile si evincerebbe perciò che il capannone oggetto di causa ricadrebbe nella fascia dei 150 m dalla sponda del torrente Pt_8
entro la quale le aree sono sottoposte a vincolo paesaggistico, nel tratto individuato come
“acqua pubblica”, e che pertanto l'area su cui è stato realizzato il capannone era da considerarsi sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi dell'art. 146 del D.lgs 490/99 poi sostituito dall'art. 142 lettera c) del D.Lgs 42/2004 attualmente vigente;

- all'epoca della richiesta della prima Concessione Edilizia n. 2/2000 l'autorizzazione paesaggistica ex art. 7 L.1497/1939 doveva essere richiesta dal privato ed il rilascio era a carico del mentre la Soprintendenza aveva il potere di annullamento dell'autorizzazione CP_2
rilasciata; con l'entrata in vigore del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (DLgs 42/2004), invece, la procedura è stata modificata, e ai sensi dell'art. 48 il Comune, per il tramite del designato Responsabile dell'attività di tutela paesaggistica, deve rilasciare entro venti giorni dalla ricezione del parere vincolante della Soprintendenza l'autorizzazione paesaggistica ad esso conforme, ovvero comunicare agli interessati il preavviso di provvedimento negativo.
In conclusione, perciò, dall'accertamento peritale emergerebbe una situazione di fatto concorde alle asserzioni attoree e alle risultanze della perizia estimativa disposta dalla BA LE
S.p.A. in vista dell'acquisto dell'immobile.
A questo punto occorre però svolgere una serie di precisazioni circa il corretto rilievo da attribuire alle risultanze di CTU di cui si è dato atto supra.
In riferimento, anzitutto, alle argomentazioni difensive di parte convenuta tese a porre in rilievo la non gravità dell'abuso, il quale perciò non sarebbe di importanza tale da escludere comunque la piena commerciabilità dell'immobile, si osserva che, se da un lato tale affermazione trova corrispondenza in quanto rilevato in sede di perizia circa l'effettiva possibilità di provvedere alla sanatoria dell'abuso attraverso la richiesta postuma dell'autorizzazione paesaggistica mancante (vedasi la risposta fornita dal perito al quesito n. 4), dall'altro essa non può ritenersi dotata di un proprio autonomo rilievo ai fini della presente decisione, essendo venuta meno pagina 9 di 18 ogni prospettiva di trasferimento della proprietà dell'immobile a seguito dell'abbandono della trattativa da parte della BA LE e del successivo scioglimento dell'accordo tra le parti.
Giova, peraltro, evidenziare sul punto come la scelta della società di leasing di desistere dall'acquisto a seguito del rilievo della mancanza del nulla osta paesaggistico possa assumere rilevanza in questa sede unicamente quale obiettivo presupposto in fatto della domanda risarcitoria di parte attrice, in ragione della correlazione esistente tra di essa ed il contegno
CP_ omissivo tenuto dal , e non possa invece essere sindacata nel merito dell'effettiva convenienza dell'affare pur in presenza della non regolarità paesaggistica dell'immobile, dal momento che la BA LE non è parte in causa del presente giudizio e non residua allo stato alcun reale interesse tra le parti ad un accertamento in tal senso essendo venuto meno l'accordo traslativo tra le stesse.
Ancora, va poi osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dal convenuto, il raggiungimento di un accordo tra le parti in relazione alla cessazione degli effetti del programma negoziale dallo stesso voluto non può intendersi alla stregua di una causa di inammissibilità della domanda risarcitoria svolta in via principale dall'attrice, dovendosi dare CP_ atto che entrambe le parti (e dunque anche il , agente in via riconvenzionale), per quanto emerge dalla corrispondenza reciprocamente scambiata e prodotta agli atti del giudizio, anche successivamente allo scioglimento del vincolo rimanevano ferme nell'insistere sulla gravità degli avversi inadempimenti e sulle conseguenti richieste risarcitorie (parte attrice per quel che concerne l'inadempimento degli obblighi di cui alla promessa di vendita, parte convenuta invece per quel che concerne il collegato contratto di comodato), senza manifestare alcuna volontà transattiva rispetto ai danni reciprocamente patiti.
Infine, in merito all'asserita circostanza della previa conoscenza della non piena regolarità urbanistica da parte della stessa società acquirente (sulla quale il convenuto articolava corposa prova documentale in occasione del deposito della propria memoria ex art. 183 co. 6 c.p.c. n. 2, richiedendo anche l'escussione di testimoni sul punto), si ritiene di poter condividere quanto controdedotto dall'attrice circa la tendenziale irrilevanza della questione prospettata rispetto al contenuto specifico della domanda in esame, rispetto alla quale, è opportuno ribadire, assume preponderante rilievo il fatto che la parte promissaria venditrice avesse contrattualmente assunto, all'art. 2 della proposta di acquisto, l'impegno di trasferire un immobile in regola sotto pagina 10 di 18 il profilo urbanistico ed edilizio. Ed infatti, anche volendo ritenere che attraverso l'escussione dei testimoni indicati e le dichiarazioni da questi ultimi fornite parte convenuta abbia sufficientemente provato che la fosse già a conoscenza della mancanza del nulla osta Pt_2
paesaggistico (circostanza, questa, che non può ritenersi provata in ragione soltanto della presentazione da parte di quest'ultima della D.I.A. n. 148/2009 e della S.C.I.A. in sanatoria n.
13532/2014, in considerazione del fatto che esse, per come accertato anche in sede di CTU, recavano ad oggetto unicamente la realizzazione di opere interne al fabbricato senza coinvolgimento delle parti esterne o modificazione della destinazione d'uso), tale circostanza in ogni caso non potrebbe comunque ritenersi idonea ad escludere la sussistenza dell'inadempimento del convenuto, laddove si consideri che il teste (indicato Testimone_1
CP_ dal ) espressamente riferiva di aver «avvertito le parti presenti ad una riunione tenutasi presso la sia prima del primo acquisto immobiliare che durante le Parte_2 trattative per l'acquisto delle unità immobiliari di cui è causa che non risultava alcun nulla – osta paesaggistico in relazione alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di CP_
»; dal che si evince che anche il , al pari dei rappresentanti della Controparte_2
, era pienamente a conoscenza della mancanza dell'autorizzazione paesaggistica Pt_2
corredata al provvedimento di concessione edilizia, ed era perciò in grado, in quanto ancora proprietario dell'immobile, di provvedere alla sanatoria dell'abuso anche prima della prosecuzione delle trattative per l'acquisto dell'immobile, in tal modo ottemperando agli obblighi assunti con la sottoscrizione della proposta del 21.04.2015.
In sintesi perciò, accertata a mezzo di consulenza tecnica la irregolarità paesaggistica dell'immobile promesso in vendita e preso atto del collegamento eziologico sussistente tra la suddetta circostanza e il rifiuto opposto dalla BA LE all'acquisto dello stesso, deve ritenersi sufficientemente dimostrata la fondatezza della domanda risarcitoria promossa dall'attrice, emergendo un inadempimento imputabile alla parte promissaria alienante e consistente nell'avere ella promesso in vendita un bene non pienamente in regola sotto il profilo paesaggistico nonché carente delle necessarie autorizzazioni, in violazione dell'impegno assunto all'art. 2 della proposta di acquisto.
Procedendosi, quindi, alla stima del danno differenziale patito dalla in conseguenza Pt_2
del mancato perfezionamento dell'operazione di acquisto dell'immobile, può a tal proposito pagina 11 di 18 attribuirsi rilievo alla documentazione dalla stessa prodotta in allegato alla propria seconda memoria istruttoria, dalla quale emergerebbero le seguenti spese:
- € 1.500,00 per la predisposizione di domanda di ammissione all'agevolazione in forma di contributo in conto impianti per l'installazione dei pannelli solari (fattura K2 Consulting);
- € 2.145,19 quale costo di n. 2 aumenti di potenza (fattura Enel);
- € 1.081,41 come spese per la perizia eseguita dalla BA LE S.p.A. (fattura BA
LE);
Per un totale di € 4.726,60 a titolo di spese documentate e sostenute dalla . Pt_2
Nessun altro danno ulteriore può invece ritenersi liquidabile in favore dell'attrice in relazione a quanto dalla stessa prospettato circa il blocco della propria attività produttiva in conseguenza del mancato perfezionamento della compravendita e il conseguente calo del proprio fatturato, trattandosi di voce di danno prospettata in termini generici ed insufficientemente circostanziati nonché privi di adeguata documentazione a sostegno, motivo per cui questo Giudice non ammetteva sul punto la richiesta di CTU contabile in quanto esplorativa (cfr. da ultimo Cass. civ. n. 26048/2023: «la consulenza tecnica d'ufficio... non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze;
deriva da quanto precede, quindi, che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, e non può trovare ingresso in causa, qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza dello proprie allegazioni o offerte di prova ovvero a compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati»). Analogo discorso va svolto anche con riferimento a quanto riferito dall'attrice in merito al paventato rischio di perdita del finanziamento pubblico per investimenti ottenuto dal
Ministero per lo Sviluppo Economico, condividendosi con parte convenuta come non vi sia agli atti prova che detto finanziamento sia effettivamente andato perduto e militando in senso contrario il riferimento operato da parte attrice all'acquisto, da lei effettuato, di altro complesso industriale, recante caratteristiche simili a quello concesso in locazione e successivamente il comodato dal convenuto.
Affrontata nei termini sopra indicati la domanda risarcitoria azionata in via principale dalla
, occorre a questo punto procedere all'esame della domanda riconvenzionale esperita Pt_2
pagina 12 di 18 invece dal convenuto, volta al riconoscimento dell'indennità dovuta per il mancato rilascio delle unità immobiliari oggetto del contratto di comodato concluso tra le parti in data
21.04.2015 e successivamente venuto meno in conseguenza del mancato perfezionamento del contratto di locazione finanziaria indicato, a titolo di premessa, all'interno del medesimo contratto di comodato.
Dall'esame degli atti di causa è emerso sul punto che l'occupazione degli immobili concessi in comodato da parte della si sarebbe protratta sino alla data del 23.07.2018, ossia Pt_2 allorquando i cespiti venivano liberati a seguito di intervento dell'ufficiale giudiziario in ottemperanza all'ordine di rilascio di cui alla sentenza n. 5491/2017 del Tribunale di Salerno
(avente efficacia di giudicato tra le parti in ragione della sua successiva conferma da parte della
Corte d'Appello di Salerno n. 550/2019), e ciò nonostante nella stessa sentenza di primo grado appena citata veniva dato atto dell'intervenuta cessazione del contratto di comodato già in data
08.10.2015, ossia allorquando parte attrice comunicava al Palo di non voler più dare seguito alla proposta di acquisto immobiliare.
Di conseguenza, può ritenersi accertato che, dalla data di scioglimento del contratto di comodato sino all'esecuzione forzata dell'ordine di rilascio, la occupava gli immobili Pt_2
di proprietà del convenuto sine titulo, essendo venuto meno sin dal 08.10.2015 il titolo giustificativo della sua permanenza all'interno degli stessi, e che in ragione di tanto spetta al comodante convenuto il riconoscimento di un'indennità di occupazione corrispondente al canone di locazione mensile determinato per il numero di mensilità non rientranti nel periodo di vigenza del rapporto di comodato. La corretta individuazione di tale somma dovuta veniva raggiunta attraverso l'esperimento in sede istruttoria di apposita consulenza tecnica, nell'ambito della quale veniva determinato un valore medio locativo degli immobili pari ad € 4.063,50 mensili, e dunque un mancato reddito percepito, nel corso del periodo di occupazione illegittima di 33 mesi e 16 giorni, pari a complessivi € 136.262,70.
Rispetto alla anzidetta determinazione del danno emergente da occupazione illegittima, tuttavia, questo Giudice ritiene, nella sua veste di peritus peritorum, di dover pervenire ad una sua rideterminazione in misura inferiore a quella indicata dal consulente, non potendosi condividere l'indicazione da parte di quest'ultimo della data del 08.10.2015 quale termine iniziale di decorrenza dell'occupazione abusiva.
pagina 13 di 18 Vero è, infatti, che in tale data interveniva lo scioglimento del contratto dovuto al venir meno dell'operazione di acquisto immobiliare concordata dalle parti, con conseguente caducazione del titolo legittimante la permanenza dell'attrice all'interno dell'immobile; è altresì vero, tuttavia, che la stessa attrice, in quanto società esercente attività commerciale, necessitava inevitabilmente di tempi tecnici per la smobilizzazione dell'apparato imprenditoriale e produttivo già trasferito all'interno degli immobili in forza del contratto di locazione immobiliare esistente tra le parti prima della sua conversione in comodato, e che tale esigenza veniva soddisfatta solo in occasione della conclusione di altro e diverso contratto di compravendita ad uso commerciale per l'acquisto di un immobile avente le stesse caratteristiche funzionali di quello precedentemente utilizzato, circostanza quest'ultima dimostrata attraverso il deposito del contratto stipulato con la società Arti Grafiche Boccia
S.p.A. in data 20.10.2017, (all'interno del quale peraltro si dà appunto atto che la Parte_2
“ha manifestato l'intenzione di rendersi acquirente della sopra descritta consistenza
[...]
immobiliare per ubicare nella stessa un proprio insediamento produttivo”).
Pertanto, facendo decorrere da tale data il dies ad quem dell'occupazione illegittima, ne consegue che essa dovrà essere ridotta a 9 mesi e 3 giorni mensilità, e conseguentemente l'indennità spettante al convenuto ammonterà a complessivi € 16.524,00, oltre interessi sino al soddisfo.
Quanto, poi, all'ulteriore importo determinato dal CTU a titolo di danno derivante dalla perdita di chances di concessione in locazione dell'immobile durante il periodo di occupazione illegittima, va ricordato che secondo costante orientamento giurisprudenziale di legittimità «Nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con
l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo», e pertanto «il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto» (Cass. civ.
n. 14268/2021).
pagina 14 di 18 Nel caso di specie, sebbene il CTU abbia provveduto a determinare anche l'ulteriore somma astrattamente spettante alla parte agente in riconvenzionale a titolo di perdita di chances di utilizzo del bene, non può ritenersi che ella abbia sufficientemente provato tale circostanza nemmeno in via meramente presuntiva, avendo la stessa allegato, a sostegno di quanto dedotto, unicamente la circostanza dell'intervenuta vendita da parte di altro proprietario di un immobile simile consistente in un'altra porzione immobiliare dell'unico fabbricato industriale oggetto di causa, circostanza che, com'è evidente, non presenta alcun profilo di collegamento con una concreta e reale volontà del proprietario convenuto nel presente giudizio di mettere a frutto l'immobile durante il periodo di illegittima occupazione dello stesso.
CP_ Infine, residua da esaminare la domanda di manleva posta dal a fondamento della chiamata in causa del , nella sua qualità di ente responsabile Controparte_2
del rilascio della concessione edilizia n. 2/2000, ai fini della manleva rispetto alle somme dovute a titolo di risarcimento in favore dell'attrice.
Tale domanda va dichiarata inammissibile, in quanto la stessa esula dalla sfera di giurisdizione di questo Giudice andandosi piuttosto a radicare in quella in via esclusiva del Giudice amministrativo ai sensi dell'art.133 co. 1 lett. f) c.p.a.
Come noto, l'orientamento a più riprese ribadito e continuativamente sostenuto dalla Suprema
Corte è quello di ritenere radicata dinanzi al Giudice ordinario la competenza a decidere sulle controversie relative all'azione risarcitoria promossa dal beneficiario di un provvedimento amministrativo ampliativo per il danno patrimoniale dallo stesso patito in conseguenza della lesione dell'affidamento incolpevolmente maturato sulla legittimità dell'attività amministrativa, laddove il provvedimento sia stato successivamente reso oggetto di annullamento giurisdizionale ovvero di revoca in autotutela da parte della stessa amministrazione emanante
(cfr. Cass. civ. S.U. n. 17586/2015: «La domanda risarcitoria proposta nei confronti della P.A. per i danni subiti dal privato che abbia fatto incolpevole affidamento su un provvedimento ampliativo illegittimo rientra nella giurisdizione ordinaria, non trattandosi di una lesione dell'interesse legittimo pretensivo del danneggiato (interesse soddisfatto, seppur in modo illegittimo), ma di una lesione della sua integrità patrimoniale ex art. 2043 c.c., rispetto alla quale l'esercizio del potere amministrativo non rileva in sé, ma per l'efficacia causale del danno-evento da affidamento incolpevole»).
pagina 15 di 18 Diversamente, invece, nell'ipotesi in cui l'oggetto della vertenza non sia costituito dalla tutela dell'affidamento incolpevole ingenerato dall'esercizio del potere amministrativo poi rivelatosi illegittimo, ma piuttosto dalla legittimità in sé considerata dell'azione amministrativa intesa quale esercizio del potere proprio del soggetto pubblico, esitato nell'emanazione di un provvedimento amministrativo mai revocato, la relativa controversia, proprio perché inferente su questioni relative alla correttezza o meno dell'agere della p.a. rispetto alle finalità proprie del potere alla medesima conferito, sarà da ritenersi attratta all'interno della sfera di giurisdizione esclusiva del Giudice amministrativo ai sensi del combinato disposto dell'art. 133 co. 1 lett. f) c.p.a., non potendosi in riferimento ad essa configurare neppure in via incidentale un potere del Giudice ordinario di accertare l'antigiuridicità del provvedimento ove non siano stati previamente esperiti gli specifici rimedi a tale scopo predisposti dall'ordinamento (cfr.
Cass. civ. n. 4538/2003).
Venendo al caso di specie, appare evidente che la chiamata in causa operata dal convenuto nei confronti del nella parte in cui in essa viene fatto riferimento alla richiesta di CP_2 condanna di quest'ultimo al pagamento del risarcimento dei danni richiesti dalla società attrice, presenta quale oggetto non la tutela di una situazione di legittimo affidamento sulla legittimità della concessione edilizia rilasciata dall'ente (la quale a ragione potrebbe configurarsi unicamente a carico del convenuto quale soggetto che per primo formulò al la CP_2
richiesta di C.E. nel 2000), ma piuttosto concerne l'accertamento di vizi propri del provvedimento concessorio in rapporto alla necessità di acquisizione dell'autorizzazione paesaggistica, e dunque postula un accertamento della illegittimità dell'esercizio del potere concessorio che per le anzidette ragioni non può essere demandato alla cognizione di questo
Giudice, dovendo invece essere riproposto dinanzi al competente Giudice amministrativo;
dal che deriva l'impossibilità di disporre in questa sede la condanna del chiamato in causa CP_2
CP_ a tenere indenne il rispetto alle somme da lui dovute a titolo di risarcimento alla . Pt_2
Quanto, invece, alla domanda risarcitoria esperita anch'essa in via riconvenzionale ed avente ad oggetto il ristoro della riduzione di valore dell'immobile in conseguenza della dedotta illegittimità dell'azione amministrativa, va osservato che, anche volendosi ritenere che tale domanda, differentemente da quella precedentemente esaminata, rientri nell'alveo della lesione del legittimo affidamento del beneficiario del provvedimento concessorio nella regolarità
pagina 16 di 18 dell'azione amministrativa, e sia perciò ammissibile nella presente sede, in ogni caso essa merita rigetto nel merito alla luce di quanto riferito dal CTU nominato nell'ambito del giudizio
1989/2016 in risposta al quesito n. 7 (“Riferisca l'eventuale diminuzione di valore dell'immobile in termini percentuali a fronte del vincolo paesaggistico esistente e della eventuale non sanabilità della condizione dell'immobile”), ossia che: «la presenza del vincolo paesaggistico nell'area in esame, oggi certificato dallo strumento urbanistico vigente (P.U.C.), per un verso può rappresentare un elemento che influisce negativamente sul valore dell'immobile in quanto condiziona eventuali futuri interventi edilizi di ampliamento e/o variazioni architettoniche, che richiederebbero sempre l'autorizzazione paesaggistica. Per il verso opposto però, la presenza del vincolo stesso può influenzare positivamente il valore di mercato dell'immobile già realizzato, se confrontato a nuove costruzioni che devono essere sottoposte all'acquisizione di pareri ex ante. Pertanto, si può affermare che il vincolo non comporta una diminuzione di valore dell'immobile».
In considerazione della non trascurabile complessità dei rapporti intercorrenti tra le parti, alla luce anche della moltitudine di giudizi ancora pendenti tra le stesse, nonché della sostanziale rideterminazione in questa sede del valore di tutte le domande esperite sia in via principale che in via riconvenzionale, questo Giudice ritiene sussistenti fondate ragioni per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti, con l'unica eccezione del terzo chiamato in causa in ragione della rilevata inammissibilità per difetto di giurisdizione della domanda esperita nei suoi confronti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) In accoglimento della domanda principale di parte attorea, condanna il dott. a CP_1
corrispondere alla in persona del legale rappresentante p.t., la somma di Parte_2
€ 4.726,60 oltre interessi dalla messa in mora sino al soddisfo, a titolo di risarcimento per inadempimento degli obblighi di cui alla proposta di acquisto del 21.04.2015;
2) In parziale accoglimento della domanda riconvenzionale di parte convenuta, condanna la a versare al dott. la somma di € 16.524,00 oltre interessi, a Parte_2 CP_1
titolo di indennità dovuta per il mancato rilascio delle unità immobiliari oggetto del pagina 17 di 18 contratto di comodato concluso tra le parti in data 21.04.2015;
3) Rigetta le domande esperite nei confronti del terzo chiamato in causa
[...]
; Controparte_2
4) Condanna parte convenuta a rifondere al terzo chiamato le spese di lite del presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 5.104,00 oltre iva, cpa e rimborso spese forfettario come per legge;

5) Pone definitivamente a carico delle parti pro quota le spese della CTU disposta in corso di giudizio.
Si comunichi.
Salerno, 7 aprile 2025
Il Giudice
dott. Daniela Oliva
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