REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario dott. Francesco Saverio Ruggiero, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al N. R.G. 5570 dell'anno 2021
TRA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Edoardo Sessa, e presso lo stesso Parte_1
elettivamente domiciliato in Eboli, alla Via Don Michele Paesano n. 53, come da procura in atti,
-OPPONENTE
E
, nella qualità di titolare dell'Agenzia Immobiliare Progetto Casa, sedente Controparte_1
in Albanella, rappresentata e difesa dall'Avv. Ezio Catauro, e presso lo stesso elettivamente domiciliata in Matinella di Albanella alla Via Michelangelo n.2, come da procura in atti,
-OPPOSTO
OGGETTO: mediazione. Opposizione ad ingiunzione di pagamento
Conclusioni: come in atti, come richiamate nello svolgimento del processo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 16/4/2021, il sig. , nella qualità di titolare Controparte_1 dell'Agenzia Immobiliare Progetto Casa, in Albanella, chiedeva al Tribunale di Salerno di voler ingiungere al sig. il pagamento della somma di Euro 14.640,00, a titolo di Parte_1
provvigione. A sostegno, affermava di aver prestato la propria attività di intermediazione immobiliare, in relazione alla compravendita di un immobile sito in Albanella, al Corso Europa, di proprietà del . Che, per effetto del suo intervento, in data 14/02/2015 veniva Parte_1
1 sottoscritto un contratto preliminare con la società “Centro Socio Assistenziale Tre Torri di
GE ZA & ” quale promissaria acquirente dell'indicato immobile. Precisava, altresì, Pt_2 che il contratto era sottoposto alla condizione sospensiva dell'ottenimento, da parte della società promissaria acquirente, del decreto di apertura e funzionamento da parte del e Controparte_2 del relativo accredito da parte della Regione Campania e dell' . Che con decreto n. 36 Parte_3 del 15/4/2019 la società Parte_4 otteneva l'accredito definitivo dal Servizio Sanitario Regionale per l'effettuazione dell'attività di
Centro Ambulatoriale e di Riabilitazione. Ed in data 30/7/2020 si procedeva alla stipula del rogito di acquisto dell'unità immobiliare di cui sopra, presso il Notaio in Napoli. Che Persona_1
nonostante vari solleciti, anche mediante raccomandata AR, il debitore non aveva inteso pagare la provvigione spettante ad esso ricorrente.
In data 19/5/2021 veniva reso, dal Giudice del Tribunale di Salerno, il decreto ingiuntivo n.
1229/2021 (RGN 4131/2021). Ricorso e decreto venivano notificati all'opponente in data
31/5/2021.
Con atto di citazione notificato a mezzo PEC il 01/7/2021 proponeva opposizione avverso il citato decreto ingiuntivo il sig. . Eccepiva l'inidoneità della documentazione Parte_1
allegata a provare la pretesa creditoria;
contestava nel merito la ricostruzione dei fatti operata dall'opposto. Pur non disconoscendo l'intervenuta mediazione, eccepiva che la stessa non aveva portato alla conclusione dell'affare. Precisava, infatti, che il contratto preliminare del 14/02/2015 era sottoposto alla condizione sospensiva, da avverarsi entro il 14 febbraio 2016, poi prorogata al 30 novembre 2016, dell'ottenimento da parte della promissaria acquirente “dell'accredito definitivo come da Piano Sanitario Regionale”. Che non essendosi avverata la detta condizione sospensiva, alla data fissata dalle parti, il contratto preliminare era stato risolto in data 12 gennaio 2017.
Deduceva, pertanto, che nessuna provvigione spettava all'opposto, in quanto non concluso l'affare a cui aveva partecipato. Affermava, infine, che il successivo preliminare sottoscritto fra le stesse parti in data 17 gennaio 2020, dopo tre anni dalla risoluzione del primo, conteneva patti e condizioni diverse dal primo, a cominciare dal prezzo che era inferiore a quello concordato nel preliminare del
14/02/2015, e dal fatto che aveva partecipato alle trattative altro e diverso mediatore. Aggiungeva che sulla stessa circostanza, e sugli stessi fatti, l'opposto aveva già promosso giudizio nei confronti della società , per ottenere Parte_4
anche da costei la provvigione (RGN 8204/2016), e su questo giudizio era già intervenuta la pronuncia di rigetto della domanda creditoria, da parte di altro Giudice di codesto Tribunale e, però, avverso la stessa era stato proposto gravame. Eccepiva, infine la prescrizione del credito del
2 mediatore ex art. 2950 c.c. Concludeva, quindi, per l'accoglimento dell'opposizione con revoca del decreto ingiuntivo opposto, vinte le spese di lite.
Si costituiva in giudizio il reiterando le proprie difese ed eccezioni. Ha Controparte_1
sostenuto che la condizione sospensiva di cui al preliminare del 14/02/2016 si era, comunque, avverata in data 15/4/2019. Che le parti avevano concluso il contratto mercé la sua intermediazione;
che non sussisteva alcuna prescrizione del diritto alla provvigione. Ha concluso per il rigetto dell'opposizione, con conferma del decreto ingiuntivo, vinte le spese di lite
Denegata dal primo istruttore della causa la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto;
concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma, c.p.c.; rigettate le istanze di prova orale;
la causa, fatte precisare le conclusioni è stata trattenuta per la decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
L'opposizione è fondata per le ragioni che seguono.

1. In via preliminare, si rileva che parte opponente ha dedotto, già con l'atto di citazione in opposizione, e poi reiterato nella prima memoria del 05/01/2022, che sulla medesima questione
(connessione oggettiva) ma con parti parzialmente diverse, era intervenuta dapprima l'ordinanza/sentenza del 20/11/2017 nel giudizio di primo grado segnato al RGN 8204/2016, di questo Tribunale, che aveva rigettato la pretesa creditoria del nei Controparte_1
confronti della società “ . In Parte_4
seguito, anche la Corte di Appello di Salerno, sollecitata sul gravame interposto dallo stesso
, con sentenza n. 785/2021, pubblicata il 26/5/2021, aveva rigettato Controparte_1
l'appello, confermando il pronunciamento del giudice di primo grado. Avverso tale sentenza non era stato proposto ricorso alla Suprema Corte.
Orbene, nella fattispecie non opera il principio del giudicato esterno e, quindi, non sussiste il paventato rischio di violazione del principio del né bis in idem, in quanto le parti di quel giudizio non sono le stesse del presente giudizio (v. art. 2909 c.c.). Ed inoltre, non è stato provato il passaggio in giudicato della richiamata sentenza n. 785/2021 della Corte di Appello di Salerno, in quanto la copia depositata non contiene l'attestazione di avvenuto passaggio in giudicato.
Ad ogni modo, e solo per completezza espositiva, va rilevato come la Suprema Corte abbia avuto modo di precisare che la valorizzazione della diversità delle parti, al fine di escludere l'estensione dell'accertamento oggetto di giudicato, è strettamente correlata al disposto dell'art. 2909 c.c. Si è indicato sul punto, infatti, che “In tema di giudicato, qualora due giudizi facciano riferimento ad uno stesso rapporto giuridico ed uno dei due si sia concluso con sentenza definitiva, il principio, secondo il quale l'accertamento così compiuto in ordine alla situazione giuridica ovvero alla
3 soluzione di questioni di fatto e di diritto relative ad un punto fondamentale comune ad entrambe le cause preclude il riesame dello stesso punto, non trova applicazione allorché tra i due giudizi non vi sia identità di parti, essendo l'efficacia soggettiva del giudicato circoscritta, ai sensi dell'art.
2909 cod. civ., ai soggetti posti in condizione di intervenire nel processo” (così Cass. 3187 del
18.2.2015).

2. Chiarito quanto sopra, si rileva che la norma che viene in rilievo nel caso qui esaminato è l'art. 1757 co. 1 c.c., a mente del quale "se il contratto è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifica la condizione". Pertanto, nel caso di contratto preliminare sottoposto a condizione sospensiva, deve ritenersi che, pur essendosi lo stesso perfezionato tra le parti per effetto dell'incontro dei consensi, non si tratta ancora di affare concluso per il mediatore, il cui diritto alla provvigione sorge solo nel momento in cui la condizione si avvera. Inoltre, se le parti del contratto sospensivamente condizionato devono comportarsi, in pendenza della condizione, secondo buona fede ex art. 1358 c.c., ciò vale evidentemente nei loro rapporti interni, non sussistendo alcun obbligo nei confronti del mediatore, il cui diritto alla provvigione non è neppure sorto, quanto meno nei casi di mediazione tipica, quale quello per cui è causa, casi nei quali non è infatti configurabile una responsabilità precontrattuale (cfr. Cass. n.
7630/2002).
Ciò posto, il credito, asseritamente vantato dall'opposto , sarebbe Controparte_1
maturato in seguito alla sottoscrizione, da parte del , di una proposta di Parte_1
acquisto-contratto preliminare relativo all'immobile sito in Albanella, al Corso Europa, di proprietà del , promissaria acquirente la società Parte_1 Parte_4
, datata 14/02/2015 (doc. allegato da entrambe le parti).
[...]
La proposta de qua era espressamente subordinata “al momento in cui si otterrà il Decreto di apertura e funzionamento ed il relativo accreditamento come da Piano Sanitario Regionale” da parte della promissaria acquirente (capo d del richiamato preliminare). Inoltre, all'art. 3 è espressamente riportato:” il contratto definitivo di compravendita dell'immobile, dovrà essere stipulato a condizione che il Promissario Acquirente otterrà il decreto di apertura e funzionamento con relativo accreditamento che stabilirà il tetto di struttura. Dalla data del rilascio del decreto, il rogito definitivo, dovrà essere stipulato entro i successivi 120 giorni e comunque non oltre il
14/2/2016”.
Tale condizione è poi ripetuta e ribadita all'art. 9 dello stesso preliminare che recita:” Nell'ipotesi in cui la condizione esposta al punto d) della premessa non dovesse avverarsi entro i dodici mesi
4 dalla sottoscrizione del presente contratto, il contratto di compravendita definitivo non potrà essere stipulato ed il presente contratto sarà caducato e privo di effetti quindi risolto come le seguenti conseguenze:”
Orbene, da tutto quanto esposto anche ammesso che tra le parti si sia perfezionato un contratto preliminare di compravendita dell'immobile sito in Albanella, al Corso Europa, pare evidente che si tratterebbe di un contratto sottoposto a condizione sospensiva, essendo la proposta della società
, espressamente subordinata Parte_4
all'ottenimento del “Decreto di apertura e funzionamento con relativo accreditamento che stabilirà il tetto di struttura”, entro la data del 14/02/2016-poi prorogata al 30/11/2016. Con la conseguenza che il diritto del mediatore alla provvigione sarebbe maturato, a norma dell'art. 1757 c.c., solo se si fosse verificata detta condizione alla data fissata, che risulta, invece, definitivamente mancata alla data prorogata del 30/11/2016. Ebbene, è indiscusso che la condizione sospensiva a cui era sottoposta la validità ed efficacia del preliminare non si è avverata nel termine fissato.
L'espressione “dovrà essere stipulato a condizione” è indice inequivocabile della volontà di sottoporre la proposta (e quindi anche l'efficacia del conseguente contratto) ad una condizione, come si evince dalla stessa definizione normativa del contratto condizionale, fornita dall'art. 1353
c.c. (“Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”); in buona sostanza, l'espressione “dovrà essere stipulato a condizione” è del tutto equivalente all'espressione “è condizionata”, e non consente alcuna diversa interpretazione della clausola nel senso della sua rilevanza sul piano dell'esecuzione del contratto, anziché su quello della sua efficacia.
Sul punto conformemente ad un'autorevole dottrina, si osserva che l'art. 1757 cod. civ. nella parte in cui espressamente subordina il diritto alla provvigione alla efficacia del contratto, posticipandolo in caso di condizione sospensiva, sembra confermare che la provvigione può essere riconosciuta solo quando l'accordo tra le parti sia definitivo e non più soggetto ad ulteriori verifiche, che è proprio ciò che le parti hanno inteso fare, nella fattispecie, con la stipulazione del preliminare con il quale le stesse rinviano ad un successivo momento l'instaurazione di un legame totalmente vincolante.

3. Non può condividersi l'assunto dell'opposto secondo cui il decreto del Commissario ad acta n. 36 del 15/4/2019 costituisca avveramento della detta condizione sospensiva.
5 Tale assunto appare infatti insostenibile in considerazione del chiaro tenore letterale della clausola in questione, che espressamente subordinava la validità della proposta di acquisto al rilascio del richiamato decreto entro la data fissata del 14/2/2016, poi prorogata al 30/11/2016.
Il successivo rilascio del decreto autorizzativo alla data del 15/4/2019 non fa altro che confermare come, alla data fissata dalle parti (30/11/2016), la condizione sospensiva individuata non si era affatto realizzata. La concessione dell'indicata autorizzazione è palesemente intervenuta solo tre anni dopo la risoluzione di quel primo preliminare del 14/02/2015.
L'opposizione va pertanto accolta ed il decreto ingiuntivo revocato.

4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, tenuto conto del valore della causa, della limitata attività istruttoria e della natura delle questioni trattate, e con distrazione in favore del procuratore di parte opponente antistatario.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda oggetto del presente giudizio, così provvede:
1) accerta e dichiara che nulla è dovuto da a , Parte_1 Controparte_1
nella qualità di titolare dell'Agenzia Immobiliare Progetto Casa, a titolo di provvigione in relazione alla proposta di acquisto immobiliare sottoscritta in data 14/02/2015, e conseguentemente revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 1229/2021 (RGN 4131/2021), reso dal Tribunale di Salerno in data
19/5/2021;
2) condanna alla rifusione delle spese processuali a favore di parte Controparte_1
opponente che si liquidano in complessivi € 3.645,50, di cui € 145,50 per spese non imponibili, oltre rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Edoardo Sessa per dichiarato anticipo;

Così deciso in Salerno, lì 12/6/2025. Il Giudice onorario
dott. Francesco Saverio Ruggiero
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