N. R.G. 431/2025
IL TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE TERZA CIVILE in composizione collegiale nelle persone dei Magistrati: dott. Nicola Cosentino Presidente relatore dott. Massimiliano Radici Giudice dott. Carlo Barile Giudice nella causa civile avente ad oggetto reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. iscritta al n. r.g. 431/2025 promossa da:
GESE SAS DI GH EL & C. (CF 02011530173), in persona del suo socio accomandatario, difesa dall'Avv. SERIOLI ALBERTO Ricorrente reclamante contro
GOMMAGOMMA SRL (CF 04830940963), in persona del suo legale rappresentante, difesa dall'Avv. MURRU GIOVANNI LUCA Resistente reclamata esaminati gli atti di causa e sciolta la riserva assunta all'udienza del 5.2.2025, ha emesso la seguente
ORDINANZA
Con ricorso cautelare in corso della causa di opposizione a decreto ingiuntivo n. 2980/2023 r.g., proposto ai sensi dell'art. 669 quater c.p.c. in data 13.12.2024, la società Gese S.a.s. di HE EL
e C., resistente opposta nel predetto giudizio, chiedeva il sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. in danno della società opponente Gommagomma S.r.l., al fine di tutelare il credito da canoni di locazione impagati oggetto dell'ingiunzione opposta, pari a € 339.133,53, nonché di quelli maturati successivamente, per un ammontare complessivo di € 666.968,36. In particolare, in sede monitoria la locatrice aveva dedotto che la conduttrice, già negli ultimi mesi del 2019, aveva tardato nel pagamento dei canoni, chiedendo una dilazione all'inizio del 2020 e risultando infine inadempiente con riguardo a parte (per l'importo di Euro 44.898,65) della fattura n. 24 del 2 novembre 2021 e all'intero canone esposto nelle fatture successive fino al maggio 2023. All'esito del contradditorio delle parti il giudice della causa di opposizione adito, con ordinanza del 23.1.2025, rigettava la domanda cautelare ritenendo insussistente, in via assorbente, il requisito del periculum in mora.
Avverso detta ordinanza proponeva reclamo, ai sensi dell'art. 669 terdecies c.p.c., con ricorso depositato in data 10.2.2025, la società Gese S.a.s. ritenendo erronea la decisione del primo giudice, laddove non aveva considerato gli elementi indiziari deponenti nel senso dell'effettiva sussistenza del concreto pericolo di dispersione patrimoniale e insoddisfazione definitiva del credito, quali – in particolare – quelli emergenti dall'esame del bilancio della Gommagomma S.r.l. depositato
(tardivamente e solo a seguito della notifica del ricorso per sequestro conservativo) relativo all'esercizio 2023 nonché dalla vicenda relativa all'inattuazione degli obblighi derivanti da convenzione urbanistica stipulata con il Comune competente, da cui era derivata un'ingente obbligazione a carico della Gommagomma S.r.l..
Sotto il profilo del fumus boni iuris, non esaminato dal primo giudice perché assorbito, la reclamante riferiva che il credito azionato, nascente da contratto di locazione di immobile ad uso diverso da quello abitativo intercorso con la conduttrice Gommagomma S.r.l., doveva ritenersi certo mentre infondate dovevano ritenersi le eccezioni e le domande riconvenzionali svolte dalla stessa conduttrice nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo già pendente (ovvero l'eccezione di inadempimento agli obblighi di manutenzione dell'immobile, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della locatrice, di accertamento della legittimità della sospensione del pagamento dei canoni e del recesso esercitato nonché di risarcimento dei danni subiti), in quanto ne difettava il presupposto fattuale, avendo la c.t.u. in atti, espletata nel procedimento di a.t.p. promosso anch'esso in corso di causa dalla Gese S.a.s., escluso l'inadempimento, da parte della proprietaria locatrice dell'immobile, dell'obbligo di mantenere la cosa in stato tale da consentirne l'uso convenuto e di assicurarne il godimento, ai sensi dell'art. 1575, n. 2 e 3 e 1576 c.c.. La reclamante concludeva chiedendo pertanto che, previa revoca dell'ordinanza di rigetto reclamata, venisse concesso il sequestro conservativo sui beni facenti parte del patrimonio della conduttrice debitrice fino a concorrenza della somma di € 430.000,00, costituita dal credito portato dal decreto ingiuntivo opposto oltre interessi e spese.
Si costituiva nel procedimento di reclamo la Gommagomma S.r.l. contestandone la fondatezza e chiedendone il rigetto, con conseguente conferma dell'ordinanza reclamata. In particolare, la conduttrice reclamata denunciava l'inadempimento, da parte della locatrice, degli obblighi di manutenzione straordinaria dell'immobile, tanto che, nel corso del 2021, parte della volta dell'immobile, ospitante un impianto di vulcanizzazione per la produzione di prodotti derivati della gomma, era cominciata a rovinare con gravi pericoli per il personale addetto e l'intervento dell'ATS che aveva prescritto interventi di messa in sicurezza la cui esecuzione avrebbe richiesto un protratto fermo della produzione e ingenti esborsi. Dedotta l'insussistenza del credito azionato in via monitoria, stante il predetto grave inadempimento e i danni ingenti ad essa derivati dalla conseguente necessità di chiusura dell'unità produttiva e di recesso anticipato dal contratto di locazione, la resistente escludeva parimenti il periculum in mora stante la propria assoluta capienza patrimoniale, evincibile dal bilancio 2023 depositato. All'esito dell'udienza del 5.3.2025 il Presidente relatore si riservava di riferire al collegio per la decisione.
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Fumus boni iuris.
La Gommagomma S.r.l. svolgeva la propria attività produttiva presso l'immobile di proprietà della Gese S.a.s. sin dal 1979 in forza di regolari contratti di locazione, l'ultimo dei quali stipulato in data 4.2.2011 con decorrenza 30.4.2011 per la durata di anni sei, successivamente rinnovatosi fino ad acquisire prossima scadenza per il 30.4.2029.
Costituisce circostanza pacifica il ritardo nel pagamento dei canoni di locazione a decorrere dagli ultimi mesi del 2019 fono al definitivo inadempimento manifestatosi a partire dal novembre 2021.
La conduttrice Gommagomma S.r.l. eccepisce, a giustificare il proprio obiettivo inadempimento, l'inadempimento della locatrice all'obbligo manutentivo di cui al citato art. 1575 c.c. e denuncia di essere stata costretta, a causa della pericolosità dell'immobile, a cessare l'attività produttiva nel sito e a smantellare l'impianto di vulcanizzazione. Nel corso della locazione, in data 10.1.2023, infatti, la A.T.S. competente eseguiva un controllo sull'immobile oggetto di locazione rilevando una situazione di pericolo per l'incolumità della maestranze impiegate derivante dal rischio di caduta di calcinacci dalla volta dello stabilimento, nonostante l'applicazione di reti di protezione metallica. All'esito di detto accertamento, con provvedimento del 23.1.2023, la stessa A.T.S. prescriveva l'adozione di interventi di messa in sicurezza entro il 30.6.2023, senza peraltro interdire l'utilizzo della struttura produttiva e dei relativi impianti. L'espletata c.t.u. ha accertato il pessimo stato della copertura interna della campata ovest dello stabile (quella ove era situato l'impianto di vulcanizzazione) nonché una mancanza di manutenzione ordinaria idonea a preservare le strutture in c.a.. Il c.t.u. ha quindi evidenziato come fosse da escludere un intervento di mera riparazione della volta essendo invece necessario il completo rifacimento della stessa con un costo quantificato in € 320.000,00 oltre IVA a cui aggiungere i costi professionali pari a € 50.000,00 (comprensivi di cassa previdenziale 4%) oltre IVA 22% e con tempi di esecuzione stimati di quattro mesi.
Riferiva il c.t.u. che lo sfondellamento delle volte era “riconducibile principalmente all'attività produttiva effettuata da Gommagomma spa in relazione alla tipologia costruttiva del fabbricato.
L'impianto di produzione, attivo per decenni, ha immesso costantemente grandi quantità di vapore che hanno provocato il degrado degli elementi interni delle volte di copertura che sono realizzate con elementi di laterizio a vista privi di rivestimento (intonaco). Il vapore, impregnando la volta, ha provocato l'ossidazione dei ferri di armatura dei travetti causandone il distacco con sfondellamento dei laterizi principalmente nella campata ovest ove era collocato l'impianto di vulcanizzazione che genera il vapore”.
Tali valutazioni tecniche inducono – alla stregua di un criterio sommario di cognizione e sul piano del fumus boni iuris, salve le ulteriori emergenze di causa – ad imputare alla conduttrice (e alle attività industriali altamente impattanti svolte all'interno del fabbricato locato) il grave deterioramento della volta al di sopra della campata ovest e le conseguenti prescrizioni impartite dall'A.T.S.. Inoltre, non si ravvisa il prospettato disinteresse della proprietaria dell'immobile rispetto alla manutenzione straordinaria dell'immobile, essendo documenti in atti plurimi e costosi interventi posti, in modo diretto o indiretto, a carico della locatrice, tra i quali quello del 2010 finalizzato proprio al consolidamento della volta. Il c.t.u. ha evidenziato l'inadeguatezza tecnica di tale intervento riferendo che “il rivestimento delle volte eseguito nel 2010 mediante applicazione a spruzzo di uno strato di materiale isolante termoacustico in fibra di cellulosa non ha di fatto apportato un contributo di consolidamento ai laterizi ed ha mantenuto costantemente “bagnata” la superficie interna delle volte contribuendo all'ossidazione dei ferri di armatura e allo sfondellamento dei laterizi grazie anche all'azione meccanica dovuta al suo peso (bagnato) soggetto alla forza di gravità”.
Vi è da dire, tuttavia, che le modalità dell'intervento erano state oggetto di gradimento della conduttrice sia al termine dei lavori che anteriormente, per mezzo della partecipazione all'individuazione delle opere da eseguire del tecnico incaricato dalla conduttrice medesima, come dedotto dalla Gese S.a.s. senza che la controparte contestasse detta circostanza. L'esecuzione dell'intervento, da parte della locatrice, non pare comportare, in assenza di ulteriori elementi, l'assunzione dell'obbligo di porre rimedio a deterioramenti dell'immobile la cui eziologia era da ricollegarsi all'attività industriale svolta piuttosto che al decadimento delle condizioni di manutenzione dell'immobile medesimo. Vi era infatti un interesse alla conservazione del rapporto che poteva giustificare esborsi anche ingenti (ma comunque largamente inferiori al canone annuo) pur se non dovuti. Inoltre, merita di essere evidenziato che la mera consapevolezza della locatrice circa la natura dell'attività svolta e degli impianti utilizzati non può comportare la rinuncia a fare valere l'eventuale violazione dell'obbligo della conduttrice di preservare l'integrità del bene locato (cfr. artt. 1587, 1° comma, 1588, 1590, 1° comma, c.c.) né la stipula di un nuovo contratto nel 2011 può avere detto significato, specie considerando che l'esecuzione l'anno prima di un importante intervento di manutenzione deve avere ragionevolmente indotto le parti a ritenere superata la problematica della volta. Del resto, il contratto reca indicazione di un generico uso industriale dell'immobile (senza riferimenti all'utilizzo di impianti a forte impatto destruente) e non contiene alcuna clausola specifica circa una diversa regolamentazione degli obblighi di conservazione dell'immobile locato. Dopo l'intervento, in ogni caso, l'attività aziendale della Gommagomma S.r.l. è proseguita nello stabilimento senza sostanziali limitazioni al normale godimento dell'immobile per oltre dieci anni, fino al sopralluogo del 2023 ed oltre, mentre il ritardo e poi il mancato pagamento dei canoni si sono delineati ben prima (2109) del manifestarsi di gravi sintomi del pericolo di cedimento della volta
(2023). La corrispondenza intercorsa tra le parti denota la persistenza nel tempo di problematiche legate alla manutenzione dell'immobile, ma delle stesse non è dimostrata un'effettiva incidenza, in qualunque misura, sull'attività produttiva. L'inadempimento della conduttrice, da un lato, non trova giustificazione, per quanto emerge allo stato, nell'inadempimento della locatrice ai propri obblighi di manutenzione dell'immobile, essendo il pericolo di cedimento della volta da imputare alla stessa conduttrice e, dall'altro, risulta cronologicamente anteriore all'eventuale compromissione del godimento dell'immobile nonché sproporzionato, ove si consideri che la conduttrice continuava a detenere l'immobile e a goderne secondo il suo uso contrattualmente previsto (cfr. Cass., Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 17020 del 26/05/2022, secondo la quale la sospensione dell'adempimento ex art. 1460 c.c., si fonda sui due presupposti dell'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e della proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva, con la conseguenza che, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore).
Per le ragioni appena esposte, pertanto, va esclusa la sussistenza dei presupposti sia del recesso senza preavviso della conduttrice, di cui alla lettera del 17.2.2023 (al più valevole quale recesso per gravi motivi con obbligo di preavviso semestrale, ai sensi dell'art. 27, l. n. 392/1978 e, in tal modo, inidoneo a sottrarre la conduttrice all'obbligo di pagamento dei canoni nel semestre) sia della pretesa risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice. Ne consegue, ulteriormente, l'insussistenza – ancora, sul piano del fumus boni iuris – del credito risarcitorio azionato dalla conduttrice in via riconvenzionale nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo.
Il credito vantato dalla Gese S.a.s. per canoni di locazione fino al maggio 2023, dunque, è assistito, per converso, dal fumus boni iuris.
Deve ritenersi sussistente anche il periculum in mora.
Esaminando le risultanze del bilancio al 31.12.2023 e confrontandole con quelle dei bilanci degli esercizi precedenti (2022 e 2021, gli unici disponibili), l'ordinanza reclamata ha valorizzato essenzialmente il dato del patrimonio netto ritenendo che lo stesso, rimasto positivo negli esercizi in discorso, denotasse in ogni caso la capienza patrimoniale della società conduttrice.
Invero tale conclusione, ad avviso del Collegio, non può essere condivisa.
Ed infatti, va premesso che il sequestro conservativo presuppone, con riguardo al periculum, una prognosi di probabile insoddisfazione del creditore quando questi, all'esito del giudizio di merito, metta in esecuzione il provvedimento giudiziario di condanna, dovendosi formulare una previsione probabilistica proiettata nel futuro non limitando la valutazione degli elementi sintomatici della capacità finanziaria e patrimoniale del debitore al momento storico attuale.
Alla stregua di tale criterio, i dati di bilancio disponibili evidenziano la grave crisi industriale attraversata dalla Gommagomma S.r.l. almeno a partire dall'esercizio 2021, tale da determinare un crollo dei ricavi del 40% nell'esercizio 2022, di un ulteriore 51,26% nel 2023 e di un ulteriore 24% nel 2024 (da circa 35 milioni di euro del 2021 a meno di 8 milioni di euro nel 2024). Tale crisi industriale si è riflessa sulla consistenza patrimoniale netta, precipitata da € 5.391.619 nel 2022 a € 1.370.676 nel 2024, con il conseguimento di perdite di esercizio ingenti (€ 225.853 nel 2022,
€ 2.717.046 nel 2023, € 1.303.895 nel 2024). Di tale profonda crisi aziendale gli organi sociali e i consulenti incaricati dalla Gommagomma S.r.l. risultano ben consapevoli (v. relazioni integrative e relazioni di gestione nonché relazioni di revisione), tanto da prospettare la necessità di una totale ristrutturazione del credito bancario mediante accordi separati con i soli istituti di credito, per i quali si sono programmate dismissioni di assets immobiliari (v. relazione al doc. 3 del fascicolo del reclamo di parte reclamata), non essendo evidentemente sufficienti le contromisure adottate sul piano industriale, commerciale e della riduzione dei costi di gestione.
Orbene, tali elementi devono indurre a formulare una previsione, allo stato, di alta probabilità di futura insufficienza patrimoniale della debitrice la quale rischia concretamente di vedersi depauperata, all'esito del giudizio, non solo dalle conseguenze della crisi industriale ingravescente ancora in atto nell'esercizio appena trascorso (in termini di ulteriore erosione del patrimonio netto) ma anche dall'annunciata alienazione di cespiti immobiliari destinati alla tacitazione (totale o parziale) dei creditori forti (ovvero del ceto bancario, munito di garanzie reali).
Per queste ragioni il sequestro conservativo richiesto deve essere concesso, fino a concorrenza della somma indicata, pari a € 430.00,00. Le spese saranno liquidate all'esito del giudizio di merito.


P.Q.M.

Il Tribunale, sul reclamo proposto, così dispone: accoglie il reclamo e revoca l'ordinanza cautelare reclamata;
concede, in favore della società GESE S.a.s. di GH EL & C. il sequestro conservativo dei beni mobili e immobili e dei crediti della società GOMMAGOMMA S.r.l. unipersonale, fino a concorrenza di € 430.000,00. Si comunichi
Busto Arsizio, 12/03/2025
Il Presidente estensore
Dott. Nicola Cosentino