N. R.G. 717/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 717/2024
Oggi 10 giugno 2025 davanti al giudice Arianna Toppan, sono presenti:
Per l'Avv. RASCHELLA' DOMENICO e l'Avv. Cassiani Parte_1
SA AG EN BR, personalmente, con l'Avv. Guarisco, in sostituzione dell'Avv. SURACE CARLO NAZZARENO per delega orale
Il giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli già depositati telematicamente.
L'Avv. AS illustra brevemente le ragioni di fatto e diritto poste alla base delle domande svolte nel ricorso e insiste per il loro accoglimento. Rappresenta che nella data del
04.06.2025 parte convenuta ha depositato documenti non autorizzati di cui chiede dichiararsi l'inammissibilità siccome tardivi.
L'Avv. Guarisco si riporta alla comparsa di costituzione e a quella integrativa e alle argomentazioni ivi svolte;
insiste pertanto per il rigetto delle domande attoree. Quanto alla documentazione del 04.06.2025 rappresenta che si tratta dei contratti di vendita e mutuo stipulati dal convenuto in epoca successiva rispetto ai fatti causa e la cui produzione si è resa necessaria a seguito del deposito alla scorsa udienza di visura catastale da parte dell'attrice.
Il giudice si ritira in camera di consiglio e, all'esito, pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone lettura.
Il giudice
Arianna Toppan
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA
II SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Arianna Toppan, ha pronunciato ex art. 281-sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 717/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. Domenico Parte_1 C.F._1
AS e dell'Avv. Nicholas Cassani Ingoni, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Como, Via dei Mille, 5
- parte attrice - nei confronti di:
SA AG EN BR (C.F. ), con il C.F._2 patrocinio dell'Avv. Carlo Nazzareno Surace, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Cologno Monzese, Via Luigi Galvani, 20
- parte convenuta -
Conclusioni di parte attrice
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previe le declaratorie del caso, respinta ogni avversaria domanda, istanza, eccezione, deduzione e produzione, così giudicare:
NEL MERITO IN VIA PRINCIPALE: Voglia l'Ill.mo Giudice, accertata e dichiarata, per tutti i motivi esposti in narrativa, la debenza della caparra confirmatoria in favore della sig.ra da parte del sig. EN BR SA AG, per l'effetto Pt_1
condanni parte convenuta al pagamento, in favore di parte ricorrente, dell'importo di €
15.000,00 (quindicimila/00) a titolo di caparra confirmatoria, con diritto in favore della ricorrente di trattenere la medesima, stante la risoluzione di diritto del contratto per fatto imputabile al debitore;

IN VIA SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice
pagina 2 di 11 ritenesse non dovuto il pagamento della caparra confirmatoria de quo, voglia lo Stesso, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di preliminare intercorso tra le parti, condannare il sig. EN BR SA AG, a titolo di responsabilità contrattuale per i fatti di ci alla premessa, al risarcimento del danno patito dalla sig.ra , quantificabile nel medesimo importo pattuito a titolo di caparra, e Pt_1 quindi al pagamento dell'importo di € 15.000,00 (quindicimila/00) o nella diversa somma che verrà ritenuta equa e di giustizia.
IN OGNI CASO: con vittoria di spese e competenze di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA: chiede di essere ammesso a prova contraria per gli eventuali testi ammessi per parte convenuta.
Conclusioni di parte convenuta
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Como, rigettata ogni eccezione e istanza ex adverso formulata,
NEL MERITO
IN VIA PRINCIPALE
➢ Respingere, per tutte le ragioni sopra esposte, tutte le domande formulate dalla IG.ra
[...]
in quanto infondate in fatto e in diritto;
Parte_1
IN VIA SUBORDINATA
➢ Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'odierno resistente dovesse essere condannato al risarcimento del danno, ridurre l'importo dovuto in via equitativa alla luce delle circostanze di fatto evidenziate in narrativa;

IN OGNI CASO
➢ Condannare la IG.ra al pagamento delle spese e dei compensi Parte_1
professionali relativi al presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario;

IN VIA ISTRUTTORIA
➢ In via istruttoria si chiede ammettersi prova per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) vero che lei ha sempre accompagnato suo figlio per Persona_1 tutte le incombenze relative alla compravendita dell'immobile sito in Tavernerio (CO) via
Diaz n. 42;
2) vero che presso l'Agenzia Punto Immobiliare ha conosciuto il IG. ; Parte_2
3) vero che il IG. ha suggerito a suo figlio NA AM SA SA Parte_2
di rivolgersi al broker Dott. per ottenere un finanziamento;
Persona_2
pagina 3 di 11 4) vero che ha conosciuto anche il broker Dott. ; Persona_2
5) vero che il broker Dott. le ha comunicato di aver lavorato per il IG. Persona_2
; Parte_2
6) vero che il broker Dott. le ha comunicato di aver lavorato per il Punto Persona_2
Immobiliare;
7) vero che il broker Dott. le ha comunicato di aver aperto l'Agenzia Persona_2
Toscano di Como prima della gestione del IG. ; Parte_2
8) vero che il IG. ha convocato il IG. NA AM presso l'Agenzia Parte_2
Punto Immobiliare nel mese di luglio 2022 e che lei lo ha accompagnato;

9) vero che durante il predetto incontro il IG. sottoponeva alla firma del IG. Parte_2
NA AM SA SA un documento;

10) Vero che nel documento sottoposto alla firma del IG. NA AM SA SA quest'ultimo dichiarava di rinunciare alla compravendita per motivi personali;

11) Vero che nel documento sottoposto alla firma del IG. NA AM SA SA quest'ultimo si assumeva tutta la responsabilità di quanto accaduto;

12) Vero che nel documento sottoposto alla firma del IG. NA AM SA SA era previsto un risarcimento di Euro 10.000,00 a favore di Punto Immobiliare;

13) Vero che il IG. riferiva al IG. NA AM SA SA che il Parte_2
documento doveva essere firmato entro una settimana;

14) Vero che il IG. comunicava al IG. NA AM SA SA di Parte_2 scegliere fra il risarcimento di Euro 10.000,00 o l'incasso dell'assegno di Euro 5.000,00 a sue mani e che in questo caso avrebbe intrapreso anche una causa giudiziaria per ottenere il risarcimento dei danni patiti;

15) Vero che al IG. NA AM SA SA è stato consentito di fare una copia o di scattare una fotografia del documento.
Si indicano quali testi:
- AR AM Bacuilima, residente a [...], sui Tes_1
capitoli di prova da 1 a 7 e da 9 a 15;
- , residente a [...], sui capitoli di prova da 8 a Tes_2
15;
➢ Con ogni più ampia riserva di produrre, dedurre e contro dedurre nel prosieguo del giudizio.
Motivi della decisione pagina 4 di 11 Con ricorso ex art. 281decies c.p.c., ha convenuto in giudizio SA Parte_1
SA NA AM, deducendo che:
- in data 14.04.2022 il convenuto aveva formulato proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile dell'attrice sito in Tavernerio, Via Diaz, 42, per la vendita del quale aveva conferito incarico all'agenzia immobiliare Punto Immobiliare Parte_1
Como Borghi S.r.l.;
- con la proposta, SA SA NA AM si era impegnato, tra le altre cose,
a versare all'attrice, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo di € 15.000,00;
- le parti, inoltre, avevano pattuito che il contratto preliminare di vendita sarebbe stato stipulato presso gli uffici dell'agenzia immobiliare entro il 15.06.2022 e il definitivo avanti il notaio entro e non oltre il 15.09.2022;
- l'attrice aveva accettato la proposta il 15.04.2022 e fatto pervenire l'accettazione al proponente;

- tuttavia, il convenuto non si era presentato alla stipula del preliminare;

- l'attrice aveva ritirato l'annuncio di vendita dell'immobile e, quindi, perso la chance della vendita dell'immobile a terzi potenzialmente interessati;

- l'attrice avrebbe diritto ad ottenere dal convenuto il pagamento della caparra confirmatoria che lo stesso si era impegnato a versare e a trattenerla, stante l'inadempimento del medesimo, non ostandovi il non già avvenuto versamento della somma, potendo concordare le parti il pagamento in momento successivo;

- ove non dovesse essere ritenuto dovuto il versamento della caparra, il convenuto dovrebbe comunque essere condannato al risarcimento del danno emergente e del lucro cessante per violazione degli accordi assunti dalle parti con la formulazione e accettazione della proposta irrevocabile d'acquisto, qualificabile come c.d. preliminare di preliminare;

- in particolare, il danno potrebbe essere quantificato in misura pari alla caparra pattuita da versarsi contestualmente all'atto preliminare di compravendita o, comunque, liquidato in via equitativa.
Ha quindi chiesto di condannare SA SA NA AM al pagamento dell'importo di € 15.000,00 (quindicimila/00) a titolo di caparra confirmatoria, con diritto in favore della ricorrente di ottenere la medesima e, in subordine, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di preliminare intercorso tra le parti per colpa del convenuto, di condannarlo al risarcimento del danno patito, quantificabile nel medesimo pagina 5 di 11 importo pattuito a titolo di caparra, o nella diversa somma che verrà ritenuta equa e di giustizia.
Con comparsa di risposta depositata in data 03.05.2024, SA SA NA AM si
è costituito in giudizio, eccependo, in via preliminare, l'inesistenza o la nullità del ricorso, sia in quanto nella copia notificata mancavano delle parti contenenti petitum, causa petendi, conclusioni e narrativa, e, comunque, perché non erano stati rispettati i quaranta giorni liberi tra la notificazione dell'atto e l'udienza. In ogni caso, nel merito, ha chiesto il rigetto del ricorso, siccome infondato.
All'esito della prima udienza in data 28.05.2024, con ordinanza in pari data, rilevato il mancato rispetto dei termini per comparire e stante l'avvenuta costituzione del convenuto, è stata fissata nuova udienza al 09.07.2024 per consentire al convenuto di integrare le proprie difese.
In data 27.06.2024 il convenuto ha depositato comparsa di costituzione e risposta integrativa, deducendo che:
- nel mese di luglio 2021 NA AM SA SA si era recato presso l'Agenzia Punto Immobiliare Erba s.r.l. per valutare l'acquisto dell'immobile sito in
Tavernerio, Via Diaz, 42 e, in data 08.07.2021, aveva sottoscritto una proposta irrevocabile di acquisto, subordinata all'erogazione del mutuo, accettata dal venditore,
- tuttavia, l'acquisto non si era perfezionato perché l'istituto di credito non aveva erogato il finanziamento al convenuto;

- l'agenzia immobiliare, pertanto, si era attivata per contattare un altro broker e aveva riferito al convenuto che avrebbe sicuramente ottenuto il finanziamento;
l'agente gli aveva fatto quindi sottoscrivere nuova proposta irrevocabile di acquisto al prezzo di
€ 179.500,00, di cui € 164.500,00, da corrispondersi contestualmente al rogito mediante mutuo;

- tuttavia, nonostante le rassicurazioni fornite dall'agenzia, il convenuto non aveva ottenuto alcun finanziamento e, pertanto, aveva dovuto rinunciare all'acquisto dell'immobile;
- solo in quel momento il convenuto aveva appreso che l'agente gli aveva fatto sottoscrivere la proposta di acquisto senza subordinarla all'erogazione del mutuo;

pagina 6 di 11 - la proposta irrevocabile di acquisto per cui è causa costituirebbe mero accordo preparatorio o puntuazione, non essendo mai stato stipulato il preliminare, stante la mancata erogazione del mutuo;

- il patto avente ad oggetto la caparra non si sarebbe mai perfezionato, considerata la natura reale del contratto e la mancata consegna della somma di denaro;

- la domanda svolta in via subordinata dalla convenuta sarebbe inammissibile, non essendo possibile formularla in alternativa al recesso esercitato in via principale, e, comunque, infondata, considerato che il convenuto si era sempre comportato in buona fede e che l'interruzione delle trattative era dipesa dalla mancata erogazione del mutuo, condizione nota a parte attrice;

- il danno asseritamente subito dall'attrice non sarebbe provato;

- in subordine, dovrebbe essere accertata la nullità o annullabilità della proposta irrevocabile per errore essenziale o dolo ex artt. 1429 o 1439 c.c., posto che il convenuto era stato indotto dall'agente immobiliare a sottoscrivere una seconda proposta irrevocabile di acquisto non subordinata all'erogazione del mutuo, pur essendo sia il legale rappresentante di Punto Immobiliare Erba S.r.l., sia la ricorrente, a conoscenza del fatto che SA SA NA AM non fosse nella condizione di ottenere un prestito.
Ha quindi chiesto, in via principale, il rigetto delle domande attoree e, in subordine, di ridurre l'importo del risarcimento in via equitativa in considerazione delle circostanze di fatto evidenziate in narrativa.
All'udienza del 09.07.2024 sono state rigettate tutte le istanze istruttorie e la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e la discussione ex art. 281sexies
c.p.c. all'udienza del 10.06.2025.
***
DI ha agito in giudizio per sentir condannare SA SA NA Pt_1
AM al versamento della caparra confirmatoria che le parti, nella proposta irrevocabile di acquisito dell'immobile di Tavernerio di proprietà della ricorrente, formulata dal convenuto e accettata dall'attrice in data 15.04.2022, avevano pattuito il convenuto dovesse consegnare all'attrice al momento della stipula del preliminare di vendita o, in subordine, di condannarlo al risarcimento dei danni patiti in conseguenza dell'inadempimento al contratto, qualificato in ricorso come c.d. “preliminare di preliminare”, costituito dalla medesima proposta irrevocabile accettata.
pagina 7 di 11 Risulta documentalmente (cfr., doc. n. 2 attrice) che, in data 14.04.2022, SA SA
NA AM sottoscrisse una proposta di acquisto dell'immobile di Tavernerio, Via
Diaz, 42, per il prezzo di € 179.500,00, alle seguenti condizioni di pagamento: a) nulla a titolo di caparra confirmatoria all'accettazione della proposta (è, difatti, barrato il relativo campo); b) € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria da versare contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare;
c) € 164.500,00 quale saldo del prezzo da versarsi alla data del rogito in assegni circolari o con l'intervento di un istituto bancario o finanziario.
La proposta specificava inoltre che, per consentire la vendita, l'immobile, all'atto notarile, avrebbe dovuto essere “conforme alle normative edilizie, urbanistiche e catastali;
libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;
libero da gravami, vincoli, servitù, etc., così come da debiti e giudizi relativi a rapporti ad esso inerenti
(condominiali, fiscali, etc.)” e che il preliminare sarebbe stato stipulato entro il
15.06.2022 presso gli uffici dell'agenzia immobiliare, mentre il definitivo entro il
15.09.2022 presso studio notarile da definire.
La proposta venne sottoscritta per accettazione da in data 15.04.2022. Parte_1
Dalla lettura della proposta di acquisto del 14.04.2022, accettata dall'oblata il
15.04.2022, risulta quindi, che, con la sottoscrizione della medesima, le parti avessero inteso suddividere l'iter per addivenire alla formazione del consenso sul contratto definitivo in tre fasi, la prima coincidente con la sottoscrizione della proposta, la seconda con la stipula del contratto preliminare e la terza con il rogito notarile.
La tripartizione delle fasi appare corrispondere a interessi delle parti meritevoli di tutela consistenti, da una parte, nella necessità di verificare la situazione urbanistica e catastale dell'immobile e di eventuali iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, come indicato nelle menzionate precisazioni contenute nella proposta, dall'altra, nell'esigenza del promissario acquirente di valutare l'accesso al credito per corrispondere il prezzo di vendita, come parimenti previsto nella proposta (<Quanto a €164.500,00 quale saldo prezzo, alla data del rogito, in assegni circolari o con l'intervento di un istituto bancario o finanziario>>).
Alla luce di quanto sopra, è possibile affermare che, con la proposta in esame, le parti stipularono un c.d. “contratto preliminare di preliminare”, ossia un accordo in virtù del quale le stesse si obbligarono a concludere un successivo contratto ad effetti solo obbligatori – il vero e proprio preliminare - e che il predetto contratto sia valido ed pagina 8 di 11 efficace, essendo, come visto, configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto (cfr., Cass. S.S.U.U. 4628/2015).
Ciò chiarito, possono ora essere esaminate le domande formulate dall'attrice in via principale e subordinata.
Con riguardo alla domanda principale, avente ad oggetto la condanna del convenuto al pagamento della somma pattuita quale caparra confirmatoria nella proposta, va innanzitutto rammentato che la caparra è una somma di denaro che, al momento della conclusione del contratto, una parte dà all'altra. Tra le funzioni della caparra vi è quella di rafforzarne il vincolo del negozio ad essa collegato, c.d. contratto principale, con le conseguenze, in caso di inadempimento alle obbligazioni contrattuali, descritte nell'art. 1385 c.c..
Dalla lettura della proposta del 14.04.2022 si evince chiaramente che le parti non pattuirono la consegna di alcuna somma di denaro a garanzia degli obblighi nascenti dalla proposta, non essendo compilato il relativo campo nel modulo sub doc. n. 2 dell'attrice, ma si limitarono a stabilire che, al momento della stipula del preliminare, il convenuto avrebbe versato caparra confirmatoria di € 15.000,00. Detta ultima previsione appare come indicazione programmatica rispetto al momento in cui la caparra confirmatoria, a garanzia delle obbligazioni assunte con il preliminare, avrebbe dovuto essere versata e, cioè, contestualmente alla stipula del contratto preliminare. Ne discende che, non essendo stato stipulato il contratto preliminare, del tutto logicamente non è stata versata la caparra confirmatoria di € 15.000,00, che avrebbe dovuto garantire il vincolo nascente dal predetto preliminare, e, in particolare, l'obbligazione di stipula del contratto definitivo. Parte attrice, pertanto, non può pretendere dal convenuto il versamento della somma di € 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, in quanto le parti avevano stabilito la dazione di denaro a rafforzare il vincolo derivante dal preliminare, mai stipulato, e non già dalla mera proposta di acquisto.
Deve, pertanto, essere rigettata, siccome infondata, la domanda principale attorea.
Venendo alla domanda subordinata, deve osservarsi, in via generale, che la violazione dell'accordo qualificato come “preliminare di preliminare”, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, “una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale” (cfr., ancora Cass. S.S.U.U. 4628/2015).
pagina 9 di 11 Nel caso in esame, lo stipulando contratto preliminare di vendita non venne mai concluso per rinuncia di SA SA NA AM all'affare. Pertanto, non avendo il convenuto dimostrato che l'inadempimento fosse dipeso per causa a sé non imputabile, tale non potendo consistere nel mancato reperimento del denaro necessario all'acquisto, la violazione dell'accordo assunto con la proposta d'acquisto determina il sorgere di una responsabilità contrattuale del convenuto per l'eventuale pregiudizio subito dall'attrice.
Tuttavia, non ha specificamente allegato, né, comunque, ha dimostrato Parte_1
il danno patrimoniale emergente, né il lucro cessante, subiti in conseguenza della mancata stipula del contratto preliminare di vendita. Difatti, non costituisce danno risarcibile la mera “perdita di chance” di vendita dell'immobile a terzi, in assenza di deduzione e prova alcuna del fatto che l'attrice avrebbe rinunciato a occasioni di vendita più favorevoli per perseguire l'affare proposto dal convenuto, richiedendosi, per il riconoscimento di un danno da lucro cessante, la prova del nesso causale e del pregiudizio effettivo e non solo un'astratta e ipotetica possibilità di lucro (cfr., Cass. n.
8758/2025), né l'attrice ha allegato e provato ulteriori e diversi danni conseguenti alla mancata stipula del contratto preliminare. Pertanto, non avendo assolto l'onere probatorio sulla stessa gravante ex art. 2697 c.c., il danno richiesto da parte attrice non può essere accertato, né vi può sopperire, ai sensi dell'art. 1226 c.c., una liquidazione in via equitativa, presupponendo il ricorso al criterio di cui all'art. 1226 c.c. la certezza dell'esistenza del pregiudizio, in difetto della quale non vi è spazio per alcuna forma di attribuzione patrimoniale, attenendo il giudizio equitativo solo all'entità del pregiudizio medesimo, in considerazione dell'impossibilità o della grande difficoltà di dimostrarne la misura (cfr., Cass. n. 11968/2013).
In definitiva, pertanto, anche la domanda subordinata attorea deve essere rigettata.
Le spese di lite seguono la soccombenza, pertanto deve essere condannata a Parte_1
rifondere a SA SA NA AM le spese sostenute per il presente giudizio, che si liquidano – a norma del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa, e dell'attività effettivamente svolta, anche in relazione al rito – nella misura di € 3.387,00 per compensi, oltre 15% per rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Carlo Nazzareno Surace, dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

pagina 10 di 11 Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) rigetta tutte le domande svolte da nei confronti di SA SA Parte_1
NA AM;

2) condanna a rifondere a SA SA NA AM le spese Parte_1 sostenute per il presente giudizio, che si liquidano nella misura di € 3.387,00 per compensi, oltre 15% rimborso spese generali e oltre c.p.a. e i.v.a. alle rispettive aliquote di legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Carlo Nazzareno Surace, dichiaratosi antistatario.
Como, 10 giugno 2025
Il giudice
Arianna Toppan
pagina 11 di 11