N. R.G. 202/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PATTI
Sezione Civile
Il Giudice designato in funzione di giudice unico, dott. Gianluca Antonio
Peluso, ha emesso la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 202/2022 R.G. promossa
DA
nata a [...] l'[...], (C.F. Parte_1
) e nato a [...], il C.F._1 Parte_2
16/09/1952, (C.F. , entrambi elettivamente domiciliati C.F._2
in Patti (ME), Corso G. Matteotti n. 13 presso lo studio dell'avv. Adriana
Lucia Cornelia Cernea, che li rappresenta e difende per procura in atti;

ATTORI;

CONTRO
nato a [...] il [...], (C.F. Controparte_1
), in proprio e nella qualità di socio amministratore C.F._3
dell'impresa (C.F. e P.IVA ), con sede Controparte_2 P.IVA_1
in Patti (ME), via Case Iannello 9, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo anche digitale ( dell'avv. Rosalba Recupero Email_1
1 con studio in Patti (Me) via A. Doria n. 4, che lo rappresenta e difende per mandato in atti;

CONVENUTO e ATTORE IN RICONVENZIONALE;
Conclusioni: All'udienza del 18-02-2025, svoltasi, giusta decreto del 17-01-
2025, con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni precisate da parte attrice nelle note scritte del 31-1-2025, la causa veniva assunta in decisione con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
***
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 6/02/2022, Lo Giudice
e ER NO convenivano in giudizio Pt_1 Controparte_1
in proprio e nella qualità di amministratore dell'impresa D'Amico –Paleologo
s.n.c., e, premesse le ragioni in fatto e in diritto ivi esposte, chiedevano all'intestato Tribunale di “

1. In via principale, stante l'inadempimento del
resistente e l'offerta di pagare il saldo prezzo da parte dell'attore di euro 3.124,70,
pronunciare sentenza costitutiva e sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa
tra le parti ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto definitivo e per l'effetto
trasferire la proprietà degli immobili siti in Patti (ME), c.da Paesana (ex c.da Rasola),
n. 13, identificati nel catasto nel foglio 9, particella 230, sub 3, zona cens. 2, cat. C/2,
classe 4, consistenza 110 m2, superficie 110 m2 e foglio particella 9, particella 231,
sub 2, zona cens. 2, cat. C/2, classe 4, consistenza 32 m2, superficie 39 m2, ai
ricorrenti, previa eliminazione di eventuali vizi degli stessi;

2. per l'effetto, ordinare
al Conservatore dei Registri Immobiliari di Messina, di procedere alla relativa
trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo;

3. in subordine, nella
2 denegata ipotesi in cui, per qualsiasi ragione si dovesse ritenere non applicabile l'art.
2932 c.c., accertare e dichiarare la risoluzione della scrittura privata/preliminare con
conseguente condanna alla restituzione dell'indebito che ammonta ad euro 58.850,13
con rivalutazione monetaria ed interessi fino al soddisfo della domanda;
4.
condannare il resistente al risarcimento del danno in via equitativa;

5. emettere ogni
altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalle domande che
precedono;

6. con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese
generali oltre C.P.A. come per legge”.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata il 27-5-2022, si costituiva instando per “1) In via preliminare, stante la Controparte_1
necessità di un'istruzione “non sommaria” per decidere la controversia, disporre la
modifica del rito da sommario a cognizione piena e per l'effetto fissare l'udienza di cui
all'art. 183 del c.p.c.; 2) sempre in via preliminare, ritenere e dichiarare
l'improcedibilità del ricorso per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria;

3) senza recedere dalle superiori eccezioni, nel merito rigettare tutte le domande
rassegnate dagli attori/ricorrenti perché infondate in fatto e in diritto;
4) in via
riconvenzionale, ritenere e dichiarare che il contratto definitivo non è stato eseguito
per colpa ed esclusivo inadempimento dei SIg. Parte_3
conseguentemente, condannare le controparti all'immediata esecuzione degli accordi
intervenuti fra le parti ed all'esatto adempimento delle obbligazioni da essi scaturenti
con il pagamento del saldo prezzo, dell'Iva, degli interessi moratori e/o compensativi
con la rivalutazione dalle singole scadenze sino al soddisfo e degli accessori dovuti per
legge. 5) in via riconvenzionale, condannare le controparti - anche a titolo di
risarcimento dei danni da responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale dovuti al
resistente in proprio e n.q., in conseguenza del ritardo nell'adempimento degli
3 obblighi assunti e per la ritardata esecuzione del contratto ad essi imputabile - le
somme corrispondenti alle spese annue di tenuta della società, alle somme pagate dal
resistente per le imposte e i canoni legati agli immobili oggetto degli accordi o a
quell'altra somma maggiore o minore che il Tribunale riterrà di giustizia se del caso
con valutazione di tipo equitativo, oltre interessi e rivalutazione come per legge. 6) in
via riconvenzionale, ritenere e dichiarare, inoltre, che i ricorrenti/attori hanno
occupato e mantenuto il godimento esclusivo degli immobili promessi in vendita dalla
data di stipula del primo accordo sino ad oggi;
7) in via subordinata, nel caso il
Tribunale ritenesse gli accordi preliminari risolti, ritenere e dichiarare la risoluzione
per inadempimento dei promissari acquirenti e, conseguentemente, ritenere e
dichiarare il diritto della resistente a trattenere la somma pattuita a titolo di caparra
confirmatoria nonché ad ottenere il risarcimento dei danni patiti da liquidarsi se del
caso anche in via equitativa;
8) in via riconvenzionale, condannare le controparti al
pagamento a favore del SI. delle somme da questi sostenute per Controparte_1
la partecipazione alla procedura di mediazione illegittimamente avviata, ovvero Euro
49,00 per l'adesione alla mediazione ed Euro 75,00 per le spese di viaggio, o
quell'altra somma minore o maggiore che sarà ritenuta di giustizia, oltre il
risarcimento del danno per il disagio e il mancato guadagno - non avendo potuto
prestare la consueta attività lavorativa - da liquidarsi anche in via equitativa, con gli
interessi e la rivalutazione come per legge;
9) con condanna delle controparti, al
pagamento delle spese e dei compensi del presente giudizio”.
Con ordinanza dell'8 giugno 2022, emessa a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 6-06-2022, veniva disposto, ai sensi dell'art. 702 ter
comma 3 c.p.c., il mutamento del rito, con fissazione dell'udienza ex art. 183
4 c.p.c. del 28/11/2022, all'esito della quale venivano concessi alle parti i chiesti termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Le parti depositavano le rispettive memorie istruttorie e, con ordinanza del
12-06-2023, il G.I. ammetteva le seguenti prove “

1. Si ritiene ammissibile e
rilevante l'interrogatorio formale di parte convenuta chiesto dagli attori nella
memoria ex art. 183 c. 6 n. 2 depositata il 14-01-2023 in relazione a tutte le
circostanze ivi articolate;

2. Si ritiene ammissibile e rilevante l'interrogatorio formale
degli attori chiesto da parte convenuta in comparsa di costituzione limitatamente ai
seguenti capitoli 3-5-7-8-9-10; gli altri capitoli afferiscono a circostanze documentate
e/o documentabili.

3. All'esito dell'interpello delle parti, si valuteranno le altre
richieste istruttorie”.
Successivamente, con ordinanza del 25-10-2023, il G.I., ritenuto che
“All'esito dell'interpello di cui al verbale dell'udienza del 23 giugno 2023, mentre è
divenuta irrilevante la prova testimoniale chiesta da parte convenuta in comparsa
(capitolo n. 10), va accolta la richiesta degli attori rivolta all'escussione del teste
[...]
sui 4 capitoli formulati nella memoria del 14-1-2023, così come la Testimone_1
prova del contrario sui medesimi capitoli chiesta dal convenuto con i testi indicati
(vedi memoria del 27-1-2023)”, rinviava la causa all'udienza del 10-11-2023 per l'escussione dei testi.
Tuttavia, all'udienza dell'8 gennaio 2024, parte attrice rinunciava all'escussione del teste e la causa – ritenuta matura per la decisione – veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 18-02-2025,
Come accennato, all'udienza del 18 febbraio 2025, svoltasi, giusta decreto del 17-01-2025, con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni
5 precisate da parte attrice nelle note scritte del 31-1-2025, la causa veniva assunta in decisione con l'assegnazione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.
2. Preliminarmente, con riferimento all'eccepita improcedibilità della domanda dei ricorrenti, poiché non si sarebbe correttamente attivata la procedura di mediazione obbligatoria, si aderisce all'orientamento espresso dalla giurisprudenza di merito a tenore della quale “Poiché l'azione diretta
all'esecuzione specifica dell'obbligo di stipulare ex art. 2932 c.c. non ha natura reale
ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un
contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento della
proprietà su di un bene, laddove il diritto reale non costituisce la causa petendi della
domanda, deve escludersi che nel caso di specie si verta di una causa in “materia di
diritti reali” – ovvero in altra ipotesi – per la quale è previsto il previo esperimento
della mediazione obbligatoria” (Tribunale Brindisi, 01/09/2020, n.1016).
Ne segue il rigetto dell'eccezione.
3. Nel merito, va, anzitutto, vagliata la domanda principale degli attori che hanno chiesto “1. In via principale, stante l'inadempimento del resistente e l'offerta
di pagare il saldo prezzo da parte dell'attore di euro 3.124,70, pronunciare sentenza
costitutiva e sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti ex art. 2932
cod. civ. che tenga luogo del contratto definitivo e per l'effetto trasferire la proprietà
degli immobili siti in Patti (ME), c.da Paesana (ex c.da Rasola), n. 13, identificati nel
catasto nel foglio 9, particella 230, sub 3, zona cens. 2, cat. C/2, classe 4, consistenza
110 m2, superficie 110 m2 e foglio particella 9, particella 231, sub 2, zona cens. 2,
cat. C/2, classe 4, consistenza 32 m2, superficie 39 m2, ai ricorrenti, previa
eliminazione di eventuali vizi degli stessi”).
6 A tale riguardo, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che il contraente che chieda, a norma dell'art. 2932 c.c., l'esecuzione specifica di un contratto preliminare è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della domanda, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento del prezzo (o della parte residua) risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo
(Cass., 30 gennaio 2012, n. 1283; Cass., 1° agosto 2001, n. 10469; Cass., 11
luglio 2000, n. 9176).
L'offerta di cui all'art. 2932 comma 2 c.c. può ritenersi senz'altro adempiuta con la stessa domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, contenuta implicitamente nella medesima domanda.
Sicché può essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo residuo va imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.
Inoltre, l'offerta "nei modi di legge", imposta al promissario acquirente dall'art. 2932 c.c., non deve necessariamente consistere nell'offerta formale di cui agli artt. 1208, 1209 e 1210 c.c., essendo sufficiente anche la semplice offerta secondo gli usi.
In altri termini, poiché l'offerta del prezzo integra una condizione dell'azione, che, come tale, deve sussistere al momento della decisione, essa può essere validamente compiuta durante tutto il corso del giudizio mentre,
soltanto nel caso in cui la prestazione del contraente che agisce in giudizio sia esigibile al momento della domanda giudiziale, la prestazione stessa deve essere adempiuta, o l'offerta deve essere fatta, al momento di tale domanda
7 (cfr. Cassazione civile, sez. II, 16/03/2006, n. 5875; Cassazione civile, sez. II,
14/01/2010, n. 477; Cass. 29 luglio 2004 n. 14378; Cass. 4 gennaio 2002 n. 59;
Cassazione civile, sez. II, 07/04/2006, n. 8212; Cass. 2 dicembre 2005 n. 26233;
Casso 6 agosto 2001 n. 10827).
3.1. Nel caso in esame, parte attrice ha allegato che “In data 18.03.2000 le
parti sottoscrivevano la scrittura privata di promessa di vendita (all.1) dei locali siti
in Patti (ME), c.da Paesana (ex c.da Rasola), n. 13, identificati nel catasto nel foglio
9, particella 230, sub 3, zona cens. 2, cat. C/2, classe 4, consistenza 110 m 2,
superficie 110 m 2 e foglio particella 9, particella 231, sub 2, zona cens. 2, cat. C/2,
classe 4, consistenza 32 m 2, superficie 39 m 2 (all.2). Detta scrittura prevede il
corrispettivo di L. 120.000.000, da pagare in L.

5.000.000 mensili e che l'atto di
trasferimento sarebbe stato stipulato entro il 28.02.2002. I ricorrenti hanno versato la
somma di lire 80.000.000 fino al 07.07.2001 e di euro 17.533,58 fino al 2004, per un
totale di lire 113.949.745 (euro 58.850,13), residuando il pagamento di lire 6.05.255/
euro 3.124,70, come risulta dalla stessa scrittura allegata, ove venivano annotati tutti
i pagamenti effettuati. Nel momento in cui i ricorrenti avrebbero versato l'ultima rata
si sarebbe dovuto stipulare contestualmente l'atto di trasferimento, che il resistente
per un motivo o per un altro rimandava, fino a quando, a gennaio del 2022 si
presentò dal SI. ER per chiedere la somma di euro 10.000,00 (all.3) per
procedere alla stipula dell'atto di trasferimento e che in mancanza del versamento di
detta somma si sarebbe verificata la risoluzione della scrittura. Tale somma di euro
10.000,00 è stata ritenuta non dovuta ed illegittima perché i ricorrenti non sono
tenuti a pagare le somme richieste per acqua, ici e altre tasse che restano in capo al
proprietario fino all' effettivo passaggio di proprietà e considerato che i locali sono
rimasti nel possesso giuridico e materiale dell'Impresa, per come si evince dalla
8 scrittura stessa. Il preliminare di vendita non comporta alcun trasferimento
dell'obbligo al versamento dell'imposta e il motivo di tale affermazione risiede nella
natura del contratto preliminare. A seguito della superiore richiesta, con missiva del
13.01.2022, ricevuta in data 19.01.2022, si diffidava il resistente ad adempire entro il
termine di 15 giorni e procedere al trasferimento della proprietà accettando il
pagamento residuo di euro 3.124,70 (all.4) Il resistente non ha riscontrato detta
missiva” (pagg. 1 e 2 ricorso introduttivo).
Tali allegazioni risultano, invero, supportate dalla documentazione prodotta in atti, come richiamata nell'atto introduttivo;
e la sussistenza della residua somma di € 3.124,70 (oltre IVA come per legge) dovuta a titolo di saldo prezzo non è stata contestata dal Paleologo, il quale, tuttavia, ha richiesto in via riconvenzionale il pagamento di somme ulteriori ovvero: “In
particolare, concordavano che i promissari acquirenti si sarebbero fatti carico del
pagamento delle somme dovute al per l'erogazione del servizio idrico, per il CP_3
pagamento dell'Ici /Imu ed i diritti camerali versati dalla Società alla Camera di
Commercio; ed invero, l'iscrizione nel registro delle imprese della Ditta veniva
mantenuta al fine di poter perfezionare il trasferimento degli immobili oggetto del
precedente accordo…”
Tanto premesso, giova osservare che, nella vicenda a mano, il termine del
28-02-2002, convenuto dalle parti per la conclusione del contratto definitivo,
giusta integrazione del 18-03-2000 del contratto preliminare di vendita del 13-
03-2000, non può ritenersi essenziale atteso che “L'accertamento in ordine
alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., è riservato
al giudice di merito e va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai
contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che
9 risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità
economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo,
che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre", riferita
al tempo di esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da
specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi” (Cassazione civile sez. II, 02/01/2024,
n.28).
Nella specie, infatti, militano in tale direzione non solo l'allegazione del promittente alienante secondo cui “La ditta venditrice, con rara lealtà e
disponibilità, malgrado l'evidente inadempimento delle controparti, per andare loro
incontro viste le difficoltà economiche dagli stessi palesate, accettava pagamenti
rateali successivi con l'accordo…” (cfr. pag. 3 comparsa di costituzione e risposta) ma anche la stessa volontà, inequivocamente, manifestata dal
Paleologo nella propria domanda riconvenzionale con cui si è chiesto che “in
via riconvenzionale, ritenere e dichiarare che il contratto definitivo non è stato
eseguito per colpa ed esclusivo inadempimento dei SIg. Parte_3
conseguentemente, condannare le controparti all'immediata esecuzione degli
accordi intervenuti fra le parti ed all'esatto adempimento delle obbligazioni
da essi scaturenti con il pagamento del saldo prezzo, dell'Iva, degli interessi
moratori e/o compensativi con la rivalutazione dalle singole scadenze sino al soddisfo
e degli accessori dovuti per legge”.
Conseguentemente, sia la tolleranza manifestata dal venditore in merito all'accettazione di pagamenti rateali successivi alla scadenza del termine pattuito sia la richiesta, espressa nella superiore domanda riconvenzionale, di ottenere il pagamento del saldo prezzo costituiscono espressione della
10 volontà di non ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo.
Ad ulteriore riprova di quanto sopra argomentato, risiede anche la valenza confessoria delle dichiarazioni (che sotto si trascrivono) rese dal convenuto il
23 giugno 2023 in sede di interpello in relazione ai capitoli nn. 7 e 8 della memoria del 14-1-2023 di parte attrice, ossia “7) Vero o no che ha sempre
rassicurato i SI.ri e ER sulla conclusione del contratto definitivo e Parte_3
non ha mai fatto pressioni per il pagamento? 8) Vero o no che ha sempre accettato i
pagamenti, anche quelli in ritardo, segnandoli personalmente sulla scrittura
privata?”:
Risulta, quindi, che il promittente alienante ha “sempre acconsento alla
proroga dei pagamenti” ed ha accettato pagamenti anche in ritardo con la conseguenza che non si individuano ragioni ostative all'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.
Nel caso che ci occupa, i promissari acquirenti hanno fatto offerta di corrispondere il residuo prezzo ed al pagamento di tale somma va
11 subordinato l'effettivo trasferimento della proprietà del bene oggetto di causa, posto che – come da Cass. Civ. sent. n. 10506/2016 - “Il promissario
acquirente che, a norma dell'art 2932 c.c., chieda l'esecuzione specifica di un
contratto preliminare di vendita è tenuto ad eseguire la prestazione a suo carico o a
farne offerta nei modi di legge se tale prestazione sia già esigibile al momento della
domanda giudiziale, mentre non è tenuto a pagare il prezzo quando, in virtù delle
obbligazioni nascenti dal preliminare, il pagamento dello stesso (o della parte residua)
risulti dovuto all'atto della stipulazione del contratto definitivo, sicché, in tale
evenienza, solo con il passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di
accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica sorge l'obbligazione, e
l'eventuale successivo mancato saldo del prezzo al quale è subordinato l'effetto
traslativo della proprietà, rende applicabile l'istituto della risoluzione per
inadempimento ma non la condizione risolutiva ex art. 1353 c.c.”.
Nella specie, tenuto conto delle pattuizioni contenute nella scrittura integrativa del 18 marzo 2000 e, segnatamente:
si deve ritenere che la prestazione fosse già esigibile al momento della domanda giudiziale e, pertanto, va disposto il trasferimento, in favore degli attori, della piena proprietà degli immobili siti in Patti (ME), c.da Paesana (ex
12 c.da Rasola), n. 13, identificati in Catasto al foglio 9, particella 230, sub 3, zona cens. 2, cat. C/2, classe 4, consistenza 110 m 2, superficie 110 m 2 e al foglio particella 9, particella 231, sub 2, zona cens. 2, cat. C/2, classe 4, consistenza 32
m 2, superficie 39 m 2, subordinatamente al pagamento del residuo prezzo di
€ 3.124,70 (oltre IVA come per legge), oltre interessi legali dalla data della domanda riconvenzionale del convenuto sino al soddisfo.
4. Quanto alle domande riconvenzionali del Paleologo, invero, non si individuano i profili di inadempimento ascritti agli attori, atteso che non risulta prodotta in atti alcuna richiesta formale di stipula del rogito definitivo da parte del promittente alienante che, anzi, ha riferito, in sede di interrogatorio formale, di aver tollerato la proroga dei pagamenti in considerazione della situazione economica e familiare dei promissari acquirenti;
né sono emersi in giudizio altri elementi idonei a ritenere che il ritardo nella conclusione del contratto fosse imputabile agli stessi, essendo irrilevante, in tal senso, la generica dichiarazione del convenuto di “aver fatto pressioni” per il pagamento.
È stata, invece, prodotta in atti una diffida ad adempiere del ER,
datata 13 gennaio 2022, rispetto alla quale non risulta alcun riscontro da parte del Paleologo.
Ora, considerato che “La modifica o la proroga del termine per la stipula del
definitivo contenuta in un contratto preliminare non costituisce una proposta
contrattuale da farsi necessariamente per iscritto con la altrettanto necessaria
accettazione scritta dell'altro contraente. Nei contratti per i quali è prescritta la
forma scritta ad substantiam la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma
soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali (consenso, res e pretium), che
13 devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi aliunde, per cui, qualora sia
previsto un termine per la stipula del contratto definitivo, la modifica di detto
elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono la forma scritta” (Cassazione civile sez. II, 30/03/2021, n.8765), le disposizioni citate dal convenuto, di cui agli artt. 1182 e 1219 comma 2 n. 3 c.c., che, appunto,
presuppongono la scadenza del termine di adempimento, non trovano applicazione nel caso in parola in cui il termine non può ritenersi scaduto poiché, di fatto, prorogato dallo stesso promittente alienante.
Giova, ancora, osservare che l'asserito accordo secondo cui “i promissari
acquirenti si sarebbero fatti carico del pagamento delle somme dovute al per CP_3
l'erogazione del servizio idrico, per il pagamento dell'Ici /Imu ed i diritti camerali
versati dalla Società alla Camera di Commercio;
ed invero, l'iscrizione nel registro
delle imprese della Ditta veniva mantenuta al fine di poter perfezionare il
trasferimento degli immobili oggetto del precedente accordo” è rimasto indimostrato nel corso del giudizio.
Né muta i termini della controversia l'evenienza, confermata dagli attori in sede di interrogatorio formale del 23 giugno 2023, relativamente all'anticipata immissione in possesso, in loro favore, degli immobili oggetto della promessa di vendita, trattandosi, questa, della fattispecie del preliminare ad effetti anticipati (di fatto realizzata dalle parti) in cui il promissario acquirente, come nella specie, ha anticipato il pagamento di una parte del prezzo ed è stato immediatamente immesso nella materiale disponibilità del bene.
Si soggiunga, inoltre, che “In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI),
dalla lettura combinata degli artt. 1 e 3 del d.lgs. n. 504 del 1992 si evince che
soggetto passivo dell'imposta può essere soltanto il proprietario o il titolare di un
14 diritto reale di godimento sull'immobile. Ne deriva che, non potendo ritenersi
soggetto passivo dell'imposta il promissario acquirente sulla base del
contratto preliminare ad effetti anticipati, in quanto mero detentore qualificato,
tenuto al pagamento dell'imposta è unicamente il proprietario dell'immobile
compromesso in vendita”. (Cassazione civile sez. VI, 19/08/2022, n.24972) e analogo principio vale con riguardo al pagamento dell'IMU (Cassazione
civile sez. II, 05/09/2023, n.25869).
Del pari, l'utenza idrica risulta(va) intestata all'impresa Controparte_4
al cui pagamento la stessa era, quindi, tenuta e, ancor di più, non si
[...]
comprende il fondamento della pretesa del convenuto di pagamento delle somme “corrispondenti alle spese annue di tenuta della società e di iscrizione nel
registro delle imprese pari, ad oggi, ad Euro 3.070,00”, risultando tale pagamento estraneo alla sfera della condotta dei promissari acquirenti, così come vi risultano estranee le allegate spese della mediazione, cui ha preso parte il convenuto, atteso, per di più, che, come detto, nella materia in questione non
è previsto il previo esperimento della mediazione obbligatoria.
Conclusivamente, quindi le domande riconvenzionali di parte convenuta sono infondate e vanno rigettate.
Infine, nulla va statuito sulle domande formulate dalle parti in via subordinata che postulano la risoluzione del contratto preliminare cui,
invece, con la presente pronuncia, viene data attuazione.
5. Analoga sorte (ovvero il rigetto) meritano le rispettive domande risarcitorie delle parti.
5.1. La domanda di risarcimento del danno formulata dagli attori, da determinarsi in via equitativa, prima ancora che generica, è sfornita di ogni
15 allegazione al riguardo, non essendo state allegate quali sarebbero state le conseguenze pregiudizievoli per non aver ottenuto immediatamente la proprietà degli immobili oggetto della promessa di vendita, considerato,
anche, il mancato versamento, da parte degli stessi acquirenti, di una somma– seppure residua – costituente il saldo del prezzo di vendita.
Difatti, come chiarito dalla giurisprudenza, “laddove le domande risolutoria e
risarcitoria siano proposte dal promissario acquirente, a causa dell'inadempimento del
promittente venditore, il risarcimento spetta solo se i danni lamentati siano
conseguenza immediata e diretta del dedotto inadempimento e sempre che il
danneggiato, anche se invochi l'esercizio del potere discrezionale del giudice di
liquidare il danno in via equitativa, ex art. 1226 c.c., fornisca la prova della loro
effettiva esistenza.”(Cassazione civile sez. II, 31/05/2017, n.13792); prova che,
nel caso de quo, difetta.
5.2. Le medesime motivazioni valgono per il rigetto della domanda del convenuto che ha chiesto “il risarcimento del danno per il disagio e il mancato
guadagno - non avendo potuto prestare la consueta attività lavorativa - da liquidarsi
anche in via equitativa, con gli interessi e la rivalutazione come per legge”, restando ignote (prima ancora che generiche), già sul piano concettuale, quali sarebbero le ipotesi di riferimento riconducibili al predetto “disagio” e all'accennato mancato guadagno.
Trattasi, in sintesi, di domanda di risarcimento del danno, genericamente formulata e carente dal punto di vista allegatorio e probatorio sia in ordine all'an del danno che in ordine al quantum.
6. Va rammentato, infine, che “La pronuncia di trasferimento della proprietà
attraverso l'azione ex art. 2932 c.c. costituisce titolo per effettuare le trascrizioni nei
16 registri immobiliari e assicurarne la continuità” (T.A.R. Brescia, (Lombardia) sez.
II, 06/07/2020, n.525), non occorrendo, quindi, alcun ordine – come richiesto dagli attori – da impartire al Conservatore dei Registri Immobiliari.
A ciò si aggiunga che “Poiché, ai sensi dell'art. 2651 c.c., il conservatore ha
l'obbligo di trascrivere l'atto anche senza l'ordine del giudice, il capo della sentenza
contenente tale ordine non ha fra le parti un autonomo contenuto decisionale che lo
renda suscettibile di impugnazione, giacché - in caso di rifiuto del conservatore - il
diritto alla trascrizione è diversamente tutelato dalla procedura prevista dagli art.
2674 c.c., 113 bis disp. att. c.c. e 745 c.p.c.” (Cassazione civile sez. II, 11/08/2005,
n.16853).
7. Stante la reciproca parziale soccombenza delle parti (per quel che attiene alle rispettive domande risarcitorie e a quelle riconvenzionali del convenuto)
nonché l'accoglimento delle domande sia di parte attrice sia di parte convenuta aventi ad oggetto l'attuazione del contratto preliminare, le spese di lite vanno integralmente compensate fra le parti.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente decidendo nel giudizio iscritto al n. 202/2022
R.G., ogni contraria istanza ed azione disattese, così provvede:


1. Accoglie la domanda principale degli attori, e, per l'effetto, trasferisce, ex art. 2932 c.c., in favore di e ER NO, contro Parte_1
in proprio e nella qualità di amministratore dell'impresa Controparte_1
D'Amico –Paleologo s.n.c., la piena proprietà dei seguenti immobili siti in
Patti (ME), C.da Paesana (ex C.da Rasola), n. 13, identificati in Catasto al foglio 9, particella 230, sub 3, zona cens. 2, cat. C/2, classe 4, consistenza 110 m
17 2, superficie 110 m 2 e al foglio particella 9, particella 231, sub 2, zona cens. 2,
cat. C/2, classe 4, consistenza 32 m 2, superficie 39 m 2;


2. Subordina il trasferimento di proprietà al pagamento, da parte degli attori in favore del convenuto, del prezzo residuo pari ad € 3.124,70 (oltre
IVA come per legge), oltre agli interessi legali dalla data di proposizione della domanda riconvenzionale del convenuto sino al soddisfo;



3. Rigetta le domande riconvenzionali formulate dal convenuto per le causali di cui in motivazione;



4. Rigetta le domande risarcitorie formulate dalle parti per le causali di cui in motivazione;



5. Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Patti il 27 maggio 2025
Il Giudice
Dott. Gianluca Antonio Peluso
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