N. R.G. 1171/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NUORO
SEZIONE MONOCRATICA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Tiziana Longu ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1171/2019 promossa da:
(C.F. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'Avv. BELLA GIANLUCA. elettivamente C.F._2
domiciliati in VIA SAN TOMMASO 68 BITTI
PARTE ATTRICE
Contro
, Controparte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. LEOPARDI PAOLO, elettivamente domiciliata per tutte le comunicazioni all'indirizzo di posta elettronica certificata Email_1
PARTE CONVENUTA IN RIASSUNZIONE
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. DETTORI CP_2 C.F._3
ANTONIO GIOACCHINO E CARTA ANNAMARIA. elettivamente domiciliato in VIA VERONESE
95 OLBIA
PARTE CONVENUTA
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Tramite atto di citazione e hanno convenuto in Parte_1 Parte_2
giudizio la società e chiedendo, previa riunione con il Controparte_3 CP_2
pagina 1 di 16 procedimento n. R.G. 711/2019, accertarsi l'autenticità delle sottoscrizioni apposte dagli attori e dalla convenuta nella persona del suo legale rappresentante p.t., alla scrittura privata Controparte_3
datata 23.05.2018; accertarsi che la convenuta in persona del suo legale rapp.te Controparte_3 pro tempore, si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico previsto nel contratto preliminare concluso il 23.05.2018, nonché dell'obbligo di ultimazione e di consegna dell'immobile ivi previsto, di conseguenza accertarsi e quantificarsi il conseguente danno subito e subendo dagli attori;
accertarsi e quantificarsi il diminuito valore del bene promesso in vendita/appalto nella somma di € 121.434,97 o altro importo da accertarsi in corso di causa;
emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente all'immobile distinto al NCEU al Foglio 12 - particella 6022 del Comune di Budoni, al fine di trasferire in capo a parte attrice la proprietà del predetto immobile, il tutto previo accoglimento delle conclusioni rassegnate nel presente atto in merito alla revoca dell'atto di vendita come di seguito meglio precisate;
accertato il minor valore del bene oggetto del preliminare (così come richiesto nelle sopra citate conclusioni – punto 1-b), disporsi la riduzione del prezzo per il trasferimento del bene promesso in vendita e per l'effetto condannarsi la a restituire agli attori la parte di Controparte_3
prezzo pagata in eccesso, da determinarsi in corso di causa, con rivalutazione monetaria, oltre interessi dal sorgere del credito al saldo;
accertarsi il diritto al risarcimento del danno per l'inadempimento contrattuale della convenuta e condannarsi la a rifondere agli attori tutti i danni Controparte_3
patiti e patendi in dipendenza dei fatti e degli inadempimenti posti in essere, nella somma che verrà determinata in corso di causa, con rivalutazione monetaria, oltre interessi dal sorgere del credito al saldo;
in via meramente subordinata, emettersi sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente all'immobile distinto in Catasto Terreni del comune di Budoni al Foglio 12 (ex fg. 40 del Comune di Posada), mappale 2470 – qualità pascolo classe 3, il quale, a seguito di variazione catastale, risulta essere soppresso ed avere originato al NCEU la particella 6022 del medesimo F. 12 del Comune di Budoni, al fine di trasferire in capo a parte attrice la proprietà del predetto immobile, subordinandola al pagamento del residuo del prezzo pattuito, che gli attori offrono di adempiere;
accertata l'esistenza di una condizione meramente potestativa ai sensi dell'art 1355 c.c., dichiararsi la nullità dell'atto notarile del 02/08/2019 (repertorio n. 131.379, raccolta n. 43.908 – trascritto in data 06/08/2019 registro generale 7555, registro particolare 5953) stipulato tra la e il Sig. ; accertati i presupposti di cui all'art. 2901 c.c. così Controparte_3 CP_2 come descritti in narrativa, disporsi la revocatoria dell'atto notarile del 02/08/2019 (repertorio n.
131.379, raccolta n. 43.908 – trascritto in data 06/08/2019 registro generale 7555, registro particolare pagina 2 di 16 Part 5953) stipulato tra la e il Sig. dichiarando inefficace nei Controparte_4 CP_2 confronti degli attori l'atto di disposizione del patrimonio;
in via subordinata, accertarsi e dichiararsi la risoluzione giudiziale del contratto datato 23.05.2018, concluso tra gli attori e la società CP_3
per inadempimento del promittente venditore, ai sensi dell'articolo 1453 del codice Controparte_3
civile; per gli effetti condannarsi la Sa. al risarcimento dei danni nella somma in € Controparte_4
292.000,00, oltre il maggior danno da quantificarsi in corso di causa;
ordinarsi al conservatore dei
Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito.
Gli attori hanno dedotto di aver stipulato con la un contratto preliminare di Controparte_3
compravendita e appalto avente ad oggetto parte del terreno edificabile sito in comune di Budoni, loc.
Vaccaggi, della superficie catastale di mq. 405, distinto al F. 12, mapp. 6022, e la realizzazione di un immobile adibito a civile abitazione, da realizzarsi sullo stesso fondo, verso il corrispettivo di €
300.000,00, oltre IVA, da pagarsi in più soluzioni;
che gli attori hanno corrisposto la somma di €
292.190,00; che il contratto definitivo doveva essere stipulato entro la data del 31.12.2018; che tale termine non è stato rispettato per l'inadempimento della società convenuta, che non ha realizzato l'immobile, né ha provveduto alla cancellazione delle trascrizioni negative;
che con atto di citazione Pa del 4.6.2019, trascritto in data 14.6.2019, gli attori hanno citato in giudizio la . al CP_4 fine di accertare l'autenticità delle sottoscrizioni, per poi procedere alla trascrizione del preliminare;
che in data 2.8.2019 la ha stipulato con atto notarile, trascritto in data Controparte_3
6.8.2019, il contratto di vendita dello stesso bene a favore di che l'immobile è difforme CP_2
da quello promesso.
Con ricorso depositato in data 24.10.2019 gli attori hanno chiesto disporsi il sequestro conservativo dell'immobile sito nel comune di Budoni, distinto nel Catasto Fabbricati alla part. 6022 Part del F. 12 e dei beni della fino alla concorrenza di € 292.190,00; in via Controparte_4
subordinata, disporsi il sequestro conservativo dei beni della fino alla Controparte_3 concorrenza di € 112.190,00.
Con comparsa depositata in data 7.12.2019 si è costituita in giudizio la Controparte_3
la quale ha chiesto il rigetto delle avverse domande e del sequestro conservativo. In particolare la società convenuta ha disconosciuto la sottoscrizione apposta dagli attori sull'atto di accettazione del contratto preliminare;
la nullità dell'accordo per mancanza della volontà.
Con comparsa depositata in data 8.12.2019 si è costituito in giudizio il quale ha CP_2
chiesto il rigetto delle avverse domande.
pagina 3 di 16 Nelle note depositate il 17.6.2020 la Sa. ha chiesto dichiararsi la cessazione Controparte_4
della materia del contendere relativamente al presente giudizio per le domande avanzate da CP_2
attesa la risoluzione del contratto di vendita stipulato con la in data
[...] Controparte_3

2.8.2019 a far data dal 30.01.2020. La società ha dedotto che il contratto si è risolto in quanto non è stata annotata la cancellazione della trascrizione della domanda di accertamento giudiziale del
14.6.2019 a favore di come previsto nell'atto di vendita. Parte_1
Con ordinanza del 21 agosto 2020 è stato autorizzato il sequestro conservativo dei beni mobili e immobili della società convenuta fino alla concorrenza dell'importo di € 292.190,00.
Nella prima memoria ex art. 183, 6° comma, c.p.c., gli attori “In aggiunta alle conclusioni rassegnate nel proprio atto introduttivo, da ritenersi qui trascritte, si chiede che il Giudicante voglia, in via pregiudiziale/preliminare dichiarare risolto il contratto di compravendita definitivo dell'immobile per cui è causa, stipulato in data 02.08.2019 tra i convenuti e , per Controparte_3 CP_2
l'avverarsi della clausola risolutiva espressa in esso contenuta e per volontà della convenuta
[...]
con conseguente estromissione del convenuto dal presente procedimento”. CP_3 CP_2
Ritenuta la rilevanza e ammissibilità della ctu volta a individuare l'oggetto del contratto preliminare, la regolarità urbanistica dell'immobile, la conformità oggettiva e soggettiva alle risultanze catastali, l'esistenza dei vizi lamentati da parte attrice, l'eventuale diminuzione di valore dell'immobile e i costi necessari per il ripristino, all'udienza del 16.12.2021 è stata dichiarata l'interruzione del giudizio in ragione del fallimento della Controparte_3
In seguito al ricorso per riassunzione promosso da e , Parte_1 Parte_4
con comparsa depositata il 7 giugno 2022 si è costituito il il quale Controparte_5
ha chiesto, in via principale, accertare e dichiarare lo scioglimento contrattuale del contratto preliminare di compravendita del 23.05.2018, intercorso tra gli attori e l'allora Controparte_3
per effetto della dichiarazione di scioglimento operata dalla Curatela ex art. 72 l.f. del 4.04.2022 e, per l'effetto, rigettare tutte le domande proposte dagli attori, signori e Parte_1 Parte_2
nei confronti del Fallimento deducente e/o comunque dichiararle improcedibili;
accertare, per
[...] le ragioni sopra svolte, l'inefficacia ex art. 2901 c.c. della scrittura privata di compravendita immobiliare del 2.08.2019, autenticata nelle firme da parte del Notaio di Milano, Persona_1
rep n. 131.379 raccolta n. 43.908, trascritto in data 06.08.2019 al numero di registro generale 7555 e registro particolare 5953, intercorso tra la quale venditore, ed il sig. Controparte_3 [...]
quale acquirente;
per l'effetto, ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Nuoro, con CP_2
esonero di responsabilità del medesimo, la cancellazione della trascrizione del detto atto di pagina 4 di 16 compravendita immobiliare del 2.08.2019, autenticata nelle firme da parte del Notaio Per_1
di Milano, rep n. 131.379 raccolta n. 43.908, trascritto in data 06.08.2019 al numero di
[...]
registro generale 7555 e registro particolare 5953; in via subordinata, accertato l'inadempimento del
Sig. all'obbligazione di pagamento, disporre la risoluzione del contratto di CP_2
compravendita immobiliare del 2.08.2019, autenticata nelle firme da parte del Notaio di Per_1
Milano, rep n. 131.379 raccolta n. 43.908, trascritto in data 06.08.2019 al numero di registro generale
7555 e registro particolare 5953.
Il Fallimento ha precisato che, innanzi al Tribunale, pende un altro giudizio rubricato al NRG
711/2019, introdotto dai signori (c.f. e Parte_1 C.F._1 Parte_2
, anch'esso riassunto dopo la dichiarazione di fallimento della avente ad
[...] Controparte_3 oggetto l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte dalle parti processuali al contratto denominato “contratto preliminare di compravendita immobiliare” datato 23.05.2018, afferente al medesimo immobile di cui è causa;
che il Fallimento, ha chiesto dichiararsi sciolto “ope legis” il contratto preliminare di compravendita del 23.05.2018, intercorso con i ricorrenti in riassunzione, attesa la dichiarazione di scioglimento da parte del curatore, del 04.04.2022, con conseguente richiesta di cancellazione della trascrizione della domanda introduttiva del giudizio rg 711/2019, effettuata presso l'Ufficio Provinciale di Nuoro, formalità particolare n. 4542 e generale n. 5759 del 14.06.2019; che intende reiterare la dichiarazione di scioglimento operata dalla Curatela in data 4.04.2022 nel giudizio rg 711/2019, dal contratto preliminare intercorso con l'allora in bonis;
Controparte_3
che le domande di condanna, di riduzione prezzo, di risoluzione contrattuale e risarcitorie svolte dagli attori in questa sede e riproposte nei confronti del sono improcedibili, stante l'esclusività CP_1
del rito concorsuale in tema di accertamento di credito, a qualunque titolo vantato nei confronti di una procedura fallimentare;
che aderisce e fa propria la domanda ex art. 2901 c.c. proposta dagli attori e di inefficacia dell'atto di compravendita del 02/08/2019, repertorio n. 131.379, Pt_1 Pt_2 raccolta n. 43.908, trascritto presso l'Agenzia del Territorio di Nuoro al n° di registro generale 7555 e registro particolare 5953, stipulato tra la ed il Sig. . Controparte_3 CP_2
Ritenuta la causa matura per la decisione, all'udienza del 14.3.2023 la parte attrice ha concluso chiedendo l'ammissione dei mezzi di prova dedotti e della ctu e ha confermato le conclusioni rassegnate. Il fallimento ha confermato le conclusioni di cui alla comparsa. Controparte_3
ha chiesto disporsi la ctu già ammessa;
nel merito il rigetto di ogni domanda;
dichiararsi CP_2
l'inammissibilità delle domande avanzate dal fallimento;
in subordine, dichiarare la sussistenza dei pagina 5 di 16 presupposti di cui all'art. 67 legge fallimentare e rigettare le avverse domande nei confronti del sig.
CP_2
Con ordinanza del 31.7.2023 il Giudice, rilevato che il ha dedotto la pendenza di un CP_1
altro giudizio avente ad oggetto l'accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte dalle parti al contratto del 23.5.2018 e lo scioglimento del contratto preliminare, ha invitato le parti ad interloquire sulla necessità di disporre la riunione dei due procedimenti e ha rimesso la causa sul ruolo. All'udienza del 17.10.2023 le parti hanno dato atto che il procedimento è stato definito con sentenza n. 415/2023 con cui è stata riconosciuta la verificazione della scrittura privata del 23.5.2018 ed è stato dichiarato sciolto il vincolo contrattuale tra gli attori e il fallimento. All'udienza del 13 febbraio 2024 le parti hanno confermato le conclusioni già rassegnate. Il giudice ha trattenuto la causa in decisione, concedendo alle parti i termini di legge per il deposito di comparse e repliche.
Con sentenza n. 337/2024 il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda di parte attrice volta ad accertare l'autenticità delle sottoscrizioni apposte dagli attori e dalla convenuta
[...]
nella persona del suo legale rappresentante p.t., alla scrittura privata datata Controparte_3
23.05.2018; ha accolto la domanda di parte attrice volta ad accertare che la convenuta
[...] si è resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo per atto pubblico Controparte_3 previsto nel contratto preliminare concluso il 23.05.2018, nonché dell'obbligo di ultimazione e di consegna dell'immobile ivi previsto;
ha respinto la domanda di parte attrice e del . Parte_5 [...]
volta a dichiarare risolto il contratto di compravendita definitivo dell'immobile per Controparte_4
cui è causa, stipulato in data 02.08.2019 tra i convenuti e , per Controparte_3 CP_2
l'avverarsi della clausola risolutiva espressa in esso contenuta;
ha respinto la domanda di parte attrice volta ad accertare l'esistenza di una condizione meramente potestativa ai sensi dell'art 1355 c.c. e a dichiarare la nullità dell'atto notarile del 02/08/2019 (repertorio n. 131.379, raccolta n. 43.908 – trascritto in data 06/08/2019 registro generale 7555, registro particolare 5953) stipulato tra la
[...]
e il Sig. ; ha rimesso la causa sul ruolo con separata ordinanza al fine di Controparte_3 CP_2 verificare l'esito del procedimento di impugnazione avverso la sentenza n. 415/2023 del 19.7.2023 con cui il Tribunale di Nuoro ha dichiarato giudizialmente riconosciuto il contratto preliminare stipulato per scrittura privata in data 23.05.2018 dagli attori e e dalla Parte_1 Parte_2
società e ha dichiarato sciolto, ai sensi dell'art. 72, L. fall., il contratto Controparte_3
preliminare del 23.5.2018 intercorso tra gli attori e la Controparte_3
pagina 6 di 16 Il Fallimento ha depositato la sentenza della Corte d'Appello di Cagliari Sez. dist. di Sassari n.
173/2024 con cui è stata confermata la sentenza di primo grado del Tribunale di Nuoro, munita dell'attestazione di passaggio in giudicato.
All'udienza del 7.11.2024 la parte attrice ha insistito sulle seguenti conclusioni: “accertati i presupposti di cui all'art. 2901, c.c., come descritti in narrativa, disporre la revocatoria dell'atto notarile Part del 2.8.2019 stipulato tra la e il sig. dichiarando inefficace nei Controparte_4 CP_2 confronti degli attori l'atto di disposizione patrimoniale, con vittoria di spese, competenze e onorari” e ha dichiarato di rinunciare alle conclusioni formulate nei precedenti atti, ad eccezione di quelle decise con la sentenza non definitiva. Il e hanno Controparte_5 CP_2
confermato le conclusioni rassegnate.
Il giudice ha trattenuto la causa in decisione, concedendo alle parti i termini di legge per il deposito di comparse e repliche.
1) La domanda avanzata dal volta a dichiarare lo scioglimento del contratto CP_1 preliminare di compravendita del 23.05.2018, intercorso tra gli attori e l'allora Controparte_3
per effetto della dichiarazione di scioglimento operata dalla Curatela ex art. 72 l.f. del 4.04.2022 va dichiarata inammissibile.
Con sentenza n. 415/2023 il Tribunale di Nuoro ha già dichiarato sciolto, ai sensi dell'art. 72,
Pa R.D. 267/1942, il contratto preliminare stipulato il 23.5.2018 tra gli attori e la Da Controparte_3
Tale pronuncia è stata confermata dalla Corte d'Appello con sentenza n. 173/2024, passata in giudicato.
Di conseguenza deve ritenersi l'inammissibilità della domanda.
2) La parte attrice ha dichiarato di rinunciare alla domanda volta ad ottenere la pronuncia di cui all'art. 2932, c.c.
Come ha evidenziato la giurisprudenza, la rinuncia alla domanda o ai suoi singoli capi, qualora si atteggi come espressione della facoltà della parte di modificare le domande e le conclusioni precedentemente formulate, rientra tra i poteri del difensore, che esercita la discrezionalità tecnica che gli compete nell'impostazione della lite e che lo abilita a scegliere, in relazione anche agli sviluppi della causa, la condotta processuale da lui ritenuta più rispondente agli interessi del proprio rappresentato. Detta rinuncia si distingue sia dalla rinunzia agli atti del giudizio, che può essere fatta solo dalla parte personalmente o da un procuratore speciale nelle forme di cui all'art. 306, c.p.c., e non produce effetto senza l'accettazione della controparte, sia dalla disposizione negoziale del diritto in pagina 7 di 16 contesa, che a sua volta costituisce esercizio d un potere sostanziale spettante come tale alla parte personalmente o al suo procuratore munito di mandato speciale, siccome diretto a determinare la perdita o la riduzione del diritto stesso. La rinuncia a cui può provvedere il difensore munito di mandato ad litem può concernere “qualche capo di domanda, con correlativa restrizione del thema decidendum”, ma non anche la rinuncia all'intera pretesa azionata dall'attore nei confronti della parte convenuta. In questo caso, infatti, si tratta di rinuncia all'azione che, costituendo un atto di disposizione del diritto in contesa, richiede in capo al difensore un mandato speciale ad hoc, non essendo sufficiente a tal fine il mandato ad litem (Cass., n. 13636/2024; Cass., n. 4837/2019).
Nel caso di specie, la rinuncia alla domanda è connessa al passaggio in giudicato della sentenza Pa che ha dichiarato lo scioglimento del contratto preliminare con la e alla Controparte_4
dichiarazione di fallimento, ma non ha comportato la rinuncia all'intera pretesa dell'attore nei confronti della convenuta.
Si ritiene pertanto che, con riferimento a tale domanda, debba dichiararsi la cessazione della materia del contendere.
La parte attrice ha dichiarato altresì di rinunciare alle domande volte ad ottenere la restituzione del corrispettivo e il risarcimento dei danni, da dichiararsi comunque improcedibili, stante il fallimento della società convenuta.
3) Per quanto concerne la domanda di parte attrice e del Fallimento volta a dichiarare l'inefficacia, ai sensi dell'art. 2901 c.c. dell'atto di vendita del 02/08/2019 (repertorio n. 131.379, raccolta n. 43.908 – trascritto in data 06/08/2019 registro generale 7555, registro particolare 5953)
Part stipulato tra la e il Sig. , va preliminarmente esaminata Controparte_4 CP_2
l'eccezione di improcedibilità sollevata dal convenuto in ragione dell'intervenuta dichiarazione di fallimento della Controparte_3
In seguito alla dichiarazione di fallimento della con sentenza del Controparte_3

7.10.2021 e alla riassunzione del giudizio, nella comparsa di costituzione depositata il 7.6.2022 il curatore del ha dichiarato di aderire e fare propria la domanda ex Parte_5 Controparte_4 art. 2901 c.c. proposta dagli attori e di inefficacia dell'atto di compravendita del Pt_1 Pt_2
02/08/2019, repertorio n. 131.379, raccolta n. 43.908, trascritto presso l'Agenzia del Territorio di
Nuoro al n° di registro generale 7555 e registro particolare 5953, stipulato tra la Controparte_3
ed il Sig. . CP_2
Secondo l'orientamento seguito dalla giurisprudenza di legittimità, nel giudizio introdotto con l'azione revocatoria ordinaria di un atto di disposizione patrimoniale, qualora sopravvenga il pagina 8 di 16 fallimento, il curatore può subentrare nell'azione in forza della legittimazione accordatagli dall'art. 66 legge fall. In tal caso egli accetta la causa nello stato in cui si trova ed esercita un'azione che già esiste nella massa fallimentare. Non quindi un'azione nuova, ma un'azione che si identifica con quella che lo stesso creditore ha esperito prima del fallimento (v. Cass. Sez. U n. 29420-08; Cass. Sez. 1, n. 12513-
09; Cass. Sez. 3 n. 5586- 15; Cass., n. 17544-18). In tale ipotesi viene altresì meno la legittimazione
(come pure l'interesse) ad agire dell'attore originario (v. Cass. Sez. U n. 29420-08), sicché la domanda da lui individualmente proposta diviene improcedibile ed egli non ha altro titolo per partecipare ulteriormente al giudizio (Cass., n. 6795/2023).
L'esercizio della facoltà di proseguire l'azione da parte del curatore non è soggetto ai limiti entro i quali le parti possono formulare nuove domande o eccezioni nel processo di primo grado, poiché è sufficiente che egli si costituisca in giudizio, anche in appello, dichiarando di voler far propria la domanda proposta ex art. 2901 c.c., per investire il giudice del dovere di pronunciare sulla stessa nei confronti dell'intera massa dei creditori (Sez. 1, Sentenza n. 614 del 15/01/2016; Cass., n. 17544/2018).
Merita precisare che solo in un senso il subentro comporta un mutamento dei termini della causa, in quanto la domanda d'inopponibilità dell'atto di disposizione compiuto dal debitore, inizialmente proposta a vantaggio soltanto del singolo creditore che ha promosso l'azione, viene a essere automaticamente estesa a beneficio della intera massa dei creditori concorrenti. Tale mutamento non basta, cioè, a far ritenere che l'azione intrapresa dal curatore subentrante sia nuova rispetto a quella del singolo creditore originario, proprio perché le condizioni dell'azione non mutano e l'esigenza di tutela della posizione del creditore individuale, che ha giustificato all'origine la proposizione della domanda, non viene meno, ma resta assorbita in quella della massa che la ricomprende. Pertanto il curatore assume la stessa posizione dell'originario attore, in quanto l'azione revocatoria ordinaria, proposta ai sensi dell'art. 66 legge fall., non nasce col fallimento. Se dunque si è dinanzi alla stessa azione attribuita fuori del fallimento ai creditori, e se la costituzione della curatela non ne condiziona né la nascita né la possibilità di esercitarla (poiché tale possibilità spetta, anteriormente, al singolo creditore interessato), ma segna solo il momento in cui diviene operante la legittimazione a proseguirla, ne deriva come logica conseguenza che sul piano probatorio non è necessario dimostrare altro che il pregiudizio discendente dall'anteriorità del credito all'atto dispositivo, a prescindere dall'insinuazione di esso al passivo fallimentare (Cass., n. 6795/2023).
Alla luce di tali principi, deve ritenersi l'improcedibilità dell'azione avanzata dai singoli creditori e l'ammissibilità della domanda proposta dal . CP_1
pagina 9 di 16 Con riferimento al merito, va evidenziato che, secondo quanto risulta dai documenti prodotti, con scrittura privata del 18.5.2019, intitolata “Proposta di acquisto”, si è impegnato per sette CP_2 giorni “a partire da oggi” ad acquistare per sé o per persona o ente da nominare al rogito, l'unità immobiliare al grezzo sita in Budoni loc. Vaccaggi, la seconda villa a partire dalla zona parcheggi, contraddistinta nel progetto del lotto n. 1 con la lettera A, distinta nel NCT al F. 12, mapp.le 2470 in fase di accatastamento. Il prezzo che il ha offerto per l'immobile viene indicato in € CP_2
182.000,00, oltre IVA, ma la vendita “sarà stipulata al prezzo di € 180.000,00 oltre IVA”, che “il promissario acquirente si impegna a versare al momento della stipula dell'atto notarile di compravendita, che dovrà avvenire entro il termine del 17 giugno 2019, a cura del notaio designato dal promissario acquirente, a mezzo di assegno circolare. Vengono versati € 1.000,00 (…) a mezzo bonifico bancario intestato al promittente venditore eseguito in data odierna con valuta del 18.05.2019.
L'accettazione della proposta a seguito della firma da parte del venditore farà nascere un contratto definitivo di vendita dell'immobile alle condizioni che seguono e l'importo di tale bonifico diventerà caparra confirmatoria. € 179,000,00 verranno versati a saldo entro il 17.6.2019”. Part Mediante scrittura privata autenticata del 2.8.2019 trascritta in data 6.8.2019 la
[...]
ha alienato a la porzione di villa bifamiliare ancora in corso di costruzione CP_4 CP_2
con area di pertinenza, attualmente distinta nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 12
(dodici), mappale 6022, Via De Nicola SNC, piano S1-T-1, verso il corrispettivo di € 182.000,00 oltre
IVA, da corrispondersi con le seguenti modalità: euro 1.000,00 mediante bonifico bancario in data 17 maggio 2019; euro 5.000,00 mediante bonifico effettuato in data primo agosto 2019; euro 8294,80 mediante bonifico effettuato in data primo agosto 2019; euro 87.985,20 mediante bonifico il 2.8.2019; la restante somma di euro 87.000,00 da versarsi mediante bonifico bancario allorchè verranno annotate di cancellazione le formalità pregiudizievoli.
Nel contratto si dà atto che sull'immobile risultano iscritte le seguenti formalità: pignoramento trascritto a Nuoro il 6 dicembre 2016 ai n.ri 11654/9258, emesso dal Tribunale di Nuoro, formalità ordinata di cancellazione dal Tribunale di Nuoro in data 12 luglio 2019 n. 99/2016 RGE;
ipoteca giudiziale iscritta a Nuoro in data 19 marzo 2019 ai n.ri 2626/303 a favore della società PRONTEDIL
SRL con sede in Olbia. Qualora entro il 30 gennaio 2020 tali formalità non fossero annotate di cancellazione, si prevede che la parte acquirente provvederà in proprio decurtando le relative spese;
trascrizione della domanda di accertamento giudiziale per sottoscrizioni in data 14 giugno 2019 al n.ro
5759/4542 a favore del signor;
qualora non venisse annotata di cancellazione Parte_1
pagina 10 di 16 quest'ultima formalità entro il 30 gennaio 2020, il contratto sarà risolto di diritto e la parte venditrice si obbliga a restituire tutte le somme versate oltre al risarcimento dei danni.
Dalla documentazione depositata risulta il pagamento di € 1.000,00 in data 17.5.2019 a favore della Sa. a titolo di caparra;
il pagamento di € 8.294,80 in data 1.8.2019 a favore di Controparte_4
a titolo di “pagamento debito e costi notarili per cancellazione ipoteca verso creditore Parte_6
Part Prontedil s.r.l. per conto di;
il pagamento di € 5.000,00 in data 1.8.2019 a favore di CP_4
Part
a titolo di “pagamento premio art. 117 per garanzia fideiussoria contraente a Parte_7
a beneficio di ”; il pagamento della somma di € 87.985,20 in data 2.8.2019 CP_3 CP_2
a favore della a titolo di acconto sulla compravendita del 2.8.2019. Controparte_3
Sulla base del tenore letterale delle condizioni della scrittura privata del 18.5.2019, deve ritenersi che le parti abbiano stipulato un patto di opzione: è ciò che emerge dalle espressioni utilizzate, quali
“proposta d'acquisto”, dall'assunzione unilaterale da parte del di mantenere ferma la proposta CP_2
di acquisto per il termine di sette giorni a decorrere dal 18.5.2019 alle condizioni ivi indicate, nonché dalla previsione che l'accettazione della proposta da parte del venditore farà nascere un contratto definitivo di vendita dell'immobile. Deve escludersi invece che, con la scrittura in questione, le parti abbiano inteso stipulare un contratto preliminare in quanto non sussiste alcun elemento che consenta di ritenere che i contraenti abbiano assunto l'obbligo di stipulare un contratto definitivo.
Ciò premesso, deve escludersi che il contratto di vendita si sia perfezionato per effetto dell'accettazione del venditore come indicato nella proposta di acquisto del 18.5.2019: non risulta che Part entro il termine indicato nel contratto la abbia sottoscritto per accettazione la Controparte_4
proposta di acquisto del A tal fine non può ritenersi sufficiente la sottoscrizione come CP_2
“promittente venditore” apposta sulla scrittura privata, in quanto la stessa dicitura “promittente venditore”, anziché “venditore” esclude che le parti abbiano inteso perfezionare il contratto di vendita.
La circostanza che al momento della sottoscrizione le parti non abbiano voluto concludere il contratto di vendita appare confermata dalla successiva stipula della compravendita intervenuta il 2.8.2019. Deve altresì escludersi che la vendita del 2.8.2019 possa configurarsi come accettazione della proposta irrevocabile: a parte il fatto che manca qualsiasi riferimento alla proposta del 18.5.2019, il contratto prevede condizioni diverse sia in ordine al prezzo (€ 182.000,00, anzichè € 180.000,00 come indicato nella scrittura del 18.5.2019), sia in ordine alle modalità di pagamento. Di conseguenza non può ritenersi che con la compravendita del 2.8.2019 si sia perfezionata la fattispecie a formazione successiva che caratterizza l'opzione.
pagina 11 di 16 Deve escludersi pertanto che il contratto del 2.8.2019 costituisca l'esecuzione degli obblighi assunti negli atti negoziali precedenti.
Secondo ciò che dispone l'art. 2901, c.c., il creditore può domandare che siano dichiarati inefficaci nei suoi confronti gli atti di disposizione del patrimonio con i quali il debitore rechi pregiudizio alle sue ragioni, quando concorrono le seguenti condizioni: 1) che il debitore conoscesse il pregiudizio che l'atto arrecava alle ragioni del creditore o, trattandosi di atto anteriore al sorgere del credito, l'atto fosse dolosamente preordinato al fine di pregiudicarne il soddisfacimento;
2) che, inoltre, trattandosi di atto a titolo oneroso, il terzo fosse consapevole del pregiudizio e, nel caso di atto anteriore al sorgere del credito, fosse partecipe della dolosa preordinazione.
Come ha evidenziato la giurisprudenza, le condizioni per l'esercizio dell'azione sono costituite dall'esistenza di una semplice ragione di credito tra il creditore che agisce in revocatoria e il debitore disponente (cfr. Cass., n. 1120/1986; Cass., n. 591/1999; Cass., 17 ottobre 2001, n. 12768); dalla sussistenza di un pregiudizio alle ragioni del creditore, inteso come lesione della garanzia patrimoniale del credito conseguente al compimento da parte del debitore dell'atto dispositivo, per la cui configurabilità è sufficiente un pericolo di danno derivante dall'atto di disposizione, il quale abbia comportato una modificazione della situazione patrimoniale del debitore tale da rendere incerta l'esecuzione coattiva del credito o da comprometterne la fruttuosità (cfr. Cass., 29 marzo 1999, n.
2971); dalla consapevolezza in capo al debitore e al terzo, nel caso di atto a titolo oneroso, del pregiudizio derivante dall'atto di disposizione, o, nell'ipotesi di atto anteriore al sorgere del credito, dalla partecipazione del terzo alla dolosa preordinazione dell'alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito.
Come è stato evidenziato, il curatore assume la stessa posizione dell'attore originario, per cui sul piano probatorio deve dimostrare il pregiudizio discendente dall'anteriorità del credito all'atto dispositivo.
In particolare, ai fini dell'integrazione dell'elemento oggettivo dell' "eventus damni", non è necessario che l'atto abbia reso impossibile la soddisfazione del credito, ma è sufficiente che abbia causato maggiore difficoltà od incertezza nel recupero coattivo, secondo una valutazione operata "ex ante", con riferimento alla data dell'atto dispositivo e non a quella futura dell'effettiva realizzazione del credito, avendo riguardo anche alla modificazione qualitativa della composizione del patrimonio
(Cass., n. 16986/2007).
Nel caso di specie, la parte attrice vanta il credito di € 292.190,00 a titolo di pagamento dell'acconto del corrispettivo per l'acquisto dell'immobile oggetto del contratto preliminare stipulato pagina 12 di 16 dalle parti in data 23.5.2018. Secondo ciò che risulta dalla documentazione prodotta, gli attori hanno versato alla Sa. le somme di € 30.000,00 in data 27.6.2017, € 60.000,00 in data Controparte_4
22.5.2018, € 30.000,00 in data 9.6.2018, € 27.500,00 in data 1.8.2018, € 29.500,00 in data 12.9.2018, €
19.309,09 in data 26.9.2018, € 15.463,04 in data 8.11.2018, € 6.090,91 in data 19.12.2018, € 22.727,27 in data 30.01.2019, oltre IVA, € 30.000,00 in data 7.2.2019.
Per quanto concerne il pregiudizio subito per effetto della vendita dell'immobile, va evidenziato Part che con l'atto dispositivo per cui è causa la società si è spogliata del bene immobile CP_4
di sua proprietà. In data 27.2.2019 la Sa. aveva già alienato a e al Controparte_4 CP_2
coniuge la piena proprietà di una porzione di villa bifamiliare censita nel Catasto Controparte_6
Fabbricati del Comune di Budoni al foglio 12 mapp.le 5871, subalterno 2, Localita' Li Vaccaggi n.
SNC, piano S1-T-1. Nella sentenza del 7.10.2021 con cui il Tribunale di Civitavecchia ha dichiarato il fallimento della società convenuta si precisa che il pignoramento intentato dalla società creditrice ha avuto esito negativo, che sono stati iscritti protesti per l'importo di circa € Controparte_7
62.000,00, che il bilancio al 31.12.2019 attesta lo squilibrio economico e finanziario dell'impresa
(attivo circolante pari a € 804.000,00 e debiti pari a € 1.374.000,00) ed evidenzia un patrimonio netto negativo e la totale assenza di liquidità. Sulla base di tali elementi deve ritenersi dimostrato che l'atto dispositivo posto in essere dalla Sa. abbia arrecato un pregiudizio alle ragioni della Controparte_4
parte attrice, nella misura in cui ha ridotto notevolmente la garanzia patrimoniale spettante ai creditori e compromesso, di conseguenza, l'esecuzione coattiva del credito. In particolare, dalla sentenza di fallimento emerge la mancanza nel patrimonio della società fallita di ulteriori beni per soddisfare il credito vantato dagli attori. Non può assumere rilevanza la circostanza che sia stata pagata una somma di denaro. A parte il fatto che risulta corrisposta soltanto una parte del corrispettivo pattuito, va evidenziato che la sostituzione di un immobile con il denaro derivante dalla compravendita comporta di per sé una rilevante modifica qualitativa della garanzia patrimoniale, in considerazione della maggiore facilità di cessione del denaro (Cass. 9/02/2012, n. 1896; Cass., n. 16221/2019).
Per quanto concerne l'elemento soggettivo, secondo l'orientamento seguito dalla giurisprudenza di legittimità, l'azione revocatoria ordinaria presuppone, per la sua esperibilità, la sola esistenza di un debito, e non anche la sua concreta esigibilità.
Di conseguenza, trattandosi di crediti sorti anteriormente all'atto di alienazione a favore di
[...]
l'utile esercizio dell'azione postula la sola consapevolezza di arrecare pregiudizio agli interessi CP_2
del creditore (c.d. scientia damni), vale a dire la semplice conoscenza, a cui va equiparata la conoscibilità, nel debitore e nel terzo, ove l'atto dispositivo sia a titolo oneroso, di tale pregiudizio, a pagina 13 di 16 prescindere dalla specifica conoscenza del credito per la cui tutela viene esperita l'azione e senza che assuma rilevanza l'intenzione del debitore di ledere la garanzia patrimoniale generica del creditore
(consilium fraudis).
Nel caso di specie, alla data della stipula del contratto di vendita (2.8.2019) gli attori avevano già formalizzato la richiesta di stipulare il contratto definitivo (v. doc. 12 fascicolo attore), avevano instaurato il procedimento per la verifica giudiziale delle sottoscrizioni apposte al contratto preliminare
(v. doc. 13 fasc. attore) e proceduto alla trascrizione della relativa domanda giudiziale (v. nota di trascrizione del 14.6.2019), per cui la Sa.Da considerato anche lo squilibrio Controparte_3
finanziario emergente dal bilancio del 2019, era sicuramente consapevole di ledere la garanzia patrimoniale dei creditori. Deve ritenersi che anche fosse a conoscenza del pregiudizio CP_2 arrecato agli attori con l'atto dispositivo del 2.8.2019: il Notaio in data 1.7.2019 ha Per_1
comunicato alle parti che sul bene era stata trascritta la domanda con cui il sig. ha chiesto al Pt_1
Tribunale di dichiarare l'autenticità delle sottoscrizioni apposte al preliminare di vendita avente ad oggetto lo stesso bene alienato al e di procedere alla trascrizione dello stesso;
nella stessa data CP_2
il procuratore della si è limitato a dichiarare che era in corso la procedura di Controparte_3
mediazione e che non vi erano ostacoli al trasferimento del bene;
nel contratto si dà espressamente atto dell'esistenza della trascrizione della domanda di accertamento giudiziale delle sottoscrizioni del 14 giugno 2019 a favore di . Di conseguenza, il convenuto era sicuramente a conoscenza Parte_1
della posizione creditoria degli attori. Si ritiene che l'acquirente fosse altresì consapevole delle Part difficoltà finanziarie e dell'assenza di liquidità della a considerato che, Controparte_3
nonostante le diverse dichiarazioni contenute nel contratto di vendita che ponevano a carico della società l'obbligo di procedere alla cancellazione delle formalità pregiudizievoli entro il 30.01.2020, è stato lo stesso a corrispondere in data 1.8.2019 a la somma di € 8.294,80 per il CP_2 Parte_6 pagamento del debito nei confronti della Prontedil s.r.l. e per la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile e in data 1.8.2019 a la somma di € 5.000,00 a titolo di “pagamento Parte_7
Part premio art. 117 per garanzia fideiussoria contraente a Immobiliare a beneficio di ”. CP_2
Non può ritenersi, come sostenuto dal convenuto, che assuma rilevanza l'elemento soggettivo dell'acquirente alla data del 18.5.2019, in quanto, come è stato evidenziato, la scrittura privata non può essere considerata un contratto preliminare, né può ritenersi che la compravendita del 2.8.2019 costituisca il perfezionamento del contratto di opzione.
Il convenuto ha eccepito l'inapplicabilità dell'azione revocatoria al contratto del 2.8.2019 ai sensi dell'art. 67, R.D. 267/1942, in virtù del quale non sono soggetti a revocatoria le vendite concluse a pagina 14 di 16 giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti o affini entro il terzo grado. In particolare, ha CP_2 sostenuto che l'immobile è stato acquistato come prima casa.
Come ha evidenziato la Corte di Cassazione, le esenzioni previste dall'art. 67, comma 3, l. fall., trovano applicazione, non soltanto all'azione revocatoria fallimentare, ma alle condizioni per la stessa previste anche all'azione revocatoria ordinaria esercitata dal curatore, nonché a quella esercitata al di fuori dal fallimento, nel caso in cui il giudizio promosso dal singolo creditore sia proseguito dal curatore (Cass., n. 20885/2024; Cass., n. 1147/2023).
Tuttavia, nel caso di specie, non ha dimostrato che l'immobile oggetto del CP_2
contratto di vendita fosse destinato ad abitazione principale. A tal fine non può ritenersi sufficiente il fatto che nel contratto il abbia dichiarato che intende trasferire la propria residenza presso CP_2
l'appartamento oggetto dell'atto di vendita. Nonostante l'acquirente sia stato immesso nel possesso con la stipula del contratto, non è stato allegato alcun elemento utile al fine di verificare che l'immobile sia stato effettivamente destinato ad abitazione principale del dalla documentazione agli atti CP_2
risulta, invece, che il convenuto ha mantenuto la residenza a CE NO (v. comparsa costituzione del 12.2.2020). Inoltre va rilevato che analoga dichiarazione è stata resa dal convenuto nel contratto stipulato il 27.2.2019 avente ad oggetto l'acquisto dalla Sa.Da Controparte_3 dell'immobile sito in Budoni, , distinto in Catasto al F. 12, mapp.le 5871. Controparte_8
Non può ritenersi pertanto che il sig. abbia dimostrato che l'immobile sia stato destinato CP_2
ad abitazione principale.
Alla luce delle considerazioni svolte devono ritenersi sussistenti i presupposti dell'azione revocatoria. Il contratto di compravendita del 2.8.2019 pertanto, deve essere dichiarato inefficace nei confronti dei creditori.
Non dev'essere disposta la cancellazione della trascrizione dell'atto di compravendita immobiliare del 2.08.2019, come richiesto dal fallimento, in quanto, come previsto dall'art. 2655, c.c., qualora un atto trascritto sia dichiarato revocato, la revocazione deve annotarsi in margine alla trascrizione dell'atto.
3) Considerata la parziale soccombenza reciproca, sussistono giusti motivi per compensare le spese di lite tra le parti, comprese quelle relative alla fase cautelare.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, così provvede:
pagina 15 di 16 1) dichiara inammissibile la domanda avanzata dal Fallimento volta a dichiarare lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita del 23.05.2018, intercorso tra gli attori e la
[...]
Controparte_3
2) dichiara la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di parte attrice volta ad ottenere la pronuncia di cui all'art. 2932, c.c.;
3) dichiara l'improcedibilità delle domande avanzate da parte attrice volte ad ottenere la restituzione del corrispettivo e il risarcimento dei danni;

4) dichiara l'improcedibilità della domanda di parte attrice volta a dichiarare l'inefficacia, ai sensi dell'art. 2901 c.c. dell'atto di vendita del 02/08/2019 (repertorio n. 131.379, raccolta n. 43.908 – Part trascritto in data 06/08/2019 registro generale 7555, registro particolare 5953) stipulato tra la
[...]
e il Sig. ; Controparte_4 CP_2
5) dichiara l'inefficacia nei confronti dei creditori dell'atto di vendita del 02/08/2019 (repertorio n. 131.379, raccolta n. 43.908 – trascritto in data 06/08/2019 registro generale 7555, registro particolare
Part 5953) stipulato tra la e;
Controparte_4 CP_2
Nuoro, 12 aprile 2025.
Il Giudice
dott. Tiziana Longu
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