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Proc. 5704 / 2023 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico Felice Angelo Pizzi ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione del 24/2/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 5704/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risarcimento dei danni da ritardata restituzione ex art. 1591 c.c.,
e vertente
TRA
con codice fiscale , elett.te dom.to in Napoli alla Parte_1 C.F._1
via Toledo n. 256 presso l'avv. Paolo Parlato, dal quale è rappresentato e difeso in virtù
di procura in calce al ricorso introduttivo
ATTORE
E
con codice fiscale elett.te dom.ta in Napoli Controparte_1 C.F._2
alla via Riviera di Chiaia n. 127 presso l'avv. Massimo Garzilli , dal quale è rappresentata e difesa in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta
CONVENUTA
CONCLUSIONI :

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le parti concludono come da verbale di udienza del 24/2/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, depositato ex art. 447 bis c.p.c., e quindi nelle forme del rito locatizio, il 23/2/2023, ha premesso di essere pieno ed Parte_1
esclusivo proprietario dell'immobile sito in Napoli al Vico Solitaria n. 19, piano primo,
composto di due vani ed accessori, riportato nel N.C.E.U. di Napoli alla partita 12756
Sez. SFE, foglio 3, particella 149, sub 8 , e di aver stipulato con un Controparte_1
contratto di locazione temporaneo ad uso abitativo, registrato in Napoli al n. 15112/3T in data 16 novembre 2020 ed ad oggetto l'immobile di cui sopra , per un canone di euro 600
mensili e con previsione della sua scadenza alla data del 5/11/2021 (doc 2).
L'attore ha precisato che, nella imminenza della scadenza naturale del contratto, egli aveva promosso un procedimento di licenza per finita locazione, conclusosi con ordinanza di convalida del 15/11/2021, che contestualmente aveva fissato ex art. 56
comma 1 L. 392/1978 la data dell'inizio della esecuzione per il giorno 10/1/2022, e che,
stante il mancato rilascio spontaneo del bene, era stato costretto a instaurare una procedura esecutiva per lo sloggio.
Lo ha aggiunto che, nella previsione del rilascio anche coattivo dell'immobile, Pt_1
egli aveva sottoscritto in data 10/1/2022 contratto preliminare di locazione con tale avente ad oggetto l'obbligo della stipula entro l'1/6/2022 di un contratto Persona_1
definitivo di locazione ad uso abitativo per il periodo di quattro anni , che avrebbe dovuto prevedere il pagamento di un canone mensile di euro 900.
Per l'appunto con il ricorso introduttivo del presente giudizio l'attore ha lamentato che il rilascio in danno della non era stato comunque eseguito per tempo e che pertanto CP_1
lui e il avevano proceduto in data 25 luglio 2022 alla risoluzione consensuale del Per_1
contratto preliminare di locazione, atteso il mancato rispetto per causa di forza maggiore 3
del termine stabilito per la stipula del contratto definitivo. Lo ha quindi chiesto il Pt_1
risarcimento del maggior danno subìto ex art. 1591 seconda parte c.c. per non aver potuto disporre del bene dal momento dell'obbligo di rilascio e non averlo potuto dare in locazione per un canone più elevato, e a dimostrazione di ciò ha prodotto la copia del contratto preliminare di locazione stipulato con il e del successivo accordo di Per_1
risoluzione consensuale dello stesso.
Di qui la richiesta di condanna della al pagamento, a titolo risarcitorio di lucro CP_1
cessante, per il mancato guadagno della somma di euro 300 al mese per la durata di quattro anni, corrispondente all'intero periodo per il quale sarebbe stato locato l'immobile al in caso di tempestivo rilascio dell'immobile, somma pari ad euro 16.800, in Per_1
quanto calcolata dalla data del 5 novembre 2021, o comunque ad euro 14.400 se calcolata dalla data di stipula del contratto definitivo di locazione , con l'aggiunta degli interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Una volta instaurato il contraddittorio nei suoi confronti, si è costituita con memoria difensiva depositata ex art. 416 c.p.c. il 24/11/2023 , la quale ha Controparte_1
eccepito di aver sempre versato il canone mensile di euro 600 fino alla data di esecuzione del rilascio dell'immobile, avvenuto il 19/4/2023, e che dal mese di agosto 2023 il cespite risultava adibito a casa vacanze ( cfr. sito on line Casa Palizzi – Booking.com ) come da recensioni pubblicate sul sito booking ( cfr. allegato 4 ).
Le richieste di prova testimoniale articolate da entrambe le parti sono state respinte in quanto superflue e la controversia è stata rinviata per la decisione all'udienza del
24/2/2025.
Nel merito, la domanda risarcitoria attorea va accolta, ma solo parzialmente. Invero lo ha dimostrato in via documentale, attraverso la produzione del contratto Pt_1
preliminare di locazione e del successivo accordo consensuale di risoluzione dello stesso, 4
che vi era la seria intenzione di un terzo, nella persona del a ricevere in godimento Per_1
lo stesso bene immobile occupato ormai senza titolo da parte della a partire dal CP_1
5/11/2021, dietro pagamento di un canone di euro 900 mensili, superiore di euro 300
rispetto a quello comunque incontestabilmente versato dalla resistente fino al rilascio,
avvenuto il 19/4/2023. Invero l'art. 1591 c.c. disciplina un'obbligazione risarcitoria da inadempimento contrattuale, che si sostituisce a quella contrattuale di pagamento del canone di locazione, e in caso di ritardata consegna dell'immobile, mentre il credito da corrispettivo stabilito fino alla riconsegna, costituendo una forma di risarcimento minima prevista dalla legge per la mancata disponibilità del bene, prescinde dalla prova di un danno concreto al locatore, il maggior danno previsto ai sensi della seconda parte dell'art. 1591 c.c., costituendo specificazione di quanto disposto generalmente per le obbligazioni pecuniarie dagli artt. 1223 e 1224 comma 2 c.c., deve esser concretamente dimostrato dal locatore, secondo i principi in materia di onere della prova ex art. 2697 c.c. ( cfr. Cass.
civ. sez. III, 27/6/2023, n. 18370 ). Tale prova può avere anche carattere presuntivo,
purché idonea a dare in concreto la prova del danno del locatore ( derivante dal fatto provato dal quale si risale al fatto ignoto ) non in astratto ( con riferimento al valore locativo dell'immobile ), ma in concreto ( sulla base delle proposte di locazione ricevute
), e deve consistere nella rigorosa dimostrazione che la ritardata restituzione dell'immobile ha concretamente pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all'ultimo corrispettivo convenuto con il conduttore, inadempiente all'obbligo di rilascio, non essendo sufficiente la mera prova del diverso e maggior valore locativo di mercato ( v. Cass. civ. sez. III, 17/5/2024, n. 13877 ). Inoltre in linea di massima, in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo (
nella fattispecie in esame dal 5/11/2021 per effetto della disdetta del contratto di locazione data in via giudiziale e quindi della cessazione del rapporto obbligatorio ), il fatto 5
costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è
lo specifico pregiudizio subìto, rappresentato dall'impossibilità di concedere il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato ( v. Cass.
civ. sez. un., 15/11/2022, n. 33645 ).
Sul punto la resistente ha eccepito che il preliminare di locazione non era stato registrato e non aveva data certa. Tuttavia, in tema di locazione, per quanto la normativa tributaria preveda la registrazione (con imposta fissa) anche per ogni contratto preliminare, deve ritenersi che l'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 (“..I contratti di locazione,
o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di
loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone le condizioni, non sono
registrati..”), si riferisca solo ai contratti definitivi. In tal senso, infatti, depongono sia la lettera che la stessa ratio della norma. Quanto alla prima, è evidente che i “contratti di
locazione” e quelli che “comunque costituiscono diritti reali di godimento” sono unicamente quelli definitivi, ossia quelli che attribuiscono ad una delle parti l'effettiva disponibilità del bene, e non anche quelli che si limitano a vincolare i contraenti ( del preliminare ) alla futura stipula. Quanto alla seconda, risulta di tutta evidenza che la finalità antielusiva della norma ( volta a contrastare il fenomeno dei canoni sommersi )
ha ragione di esplicarsi unicamente in relazione a contratti definitivi, giacché l'ipotesi dell'elusione non è configurabile in riferimento al mero preliminare di locazione, da cui non sorge alcun obbligo di pagamento del canone ( v. Cass. civ. sez. III, 27/1/2017, n.
2037 ).
Quanto alla mancanza di data certa conseguente alla mancata registrazione, la resistente ha adombrato la simulazione assoluta del preliminare stipulato tra altre parti per non avere mai visitato il l'immobile per cui è causa, e quindi ha proposto una eccezione in Per_1
tal senso. In proposito l'art. 1415 comma 2 c.c., legittimando i terzi a far valere la 6
simulazione del contratto rispetto alle parti quando essa pregiudichi i loro diritti, non consente, peraltro, di ravvisare un interesse indistinto e generalizzato di qualsiasi terzo ad ottenere il ripristino della situazione reale, essendo, per converso, la relativa legittimazione indissolubilmente legata al pregiudizio di un diritto conseguente alla simulazione. Non tutti i terzi , sol perchè in rapporto con i simulanti, possono instare per l'accertamento della simulazione, in via di azione o di eccezione, dovendosi invece riconoscere il relativo potere di azione o di eccezione soltanto a coloro la cui posizione giuridica risulti negativamente incisa dall'apparenza dell'atto ( Cass. 28610/13; Cass.
4023/07; Cass. 6651/05 ).
In altri termini, l'azione o l'eccezione di simulazione da parte del terzo in confronto delle parti, ai sensi dell'art. 1415 comma 2 c.c., postula un interesse correlato all'esercizio di un proprio diritto e, pertanto, qualora un tale diritto risulti inconfigurabile, o comunque non pregiudicato dall'atto che si assume simulato, il terzo difetta di interesse a far dichiarare la simulazione del contratto o di uno dei suoi elementi ( v. Cass. civ., 5/2/2015,
n. 2154 ; Cass. 2885/2002; Cass. 10848/1997 ).
Ciò in quanto l'art. 1415 comma 2 c.c. è una norma di carattere processuale, nel senso che consente in via eccezionale la legittimazione ad agire anche ai terzi, i quali normalmente, essendo estranei alla pattuizione concordataria, ne sarebbero privi, purchè
essi subiscano un pregiudizio ad un loro diritto dall'accordo simulato. Nel caso di specie la , non essendo più conduttrice dell'immobile dal 5/11/2021, come accertato in CP_1
via irrevocabile dall'ordinanza di convalida della licenza per finita locazione, non poteva in realtà vantare un diritto alla permanenza nel godimento dell'immobile alla data del
10/1/2022, data di stipula del preliminare tra lo e il anche perché a quella Pt_1 Per_1
data era ormai divenuto attuale il contrapposto diritto del locatore al rilascio del bene nelle forme dell'esecuzione forzata. Inoltre nel merito è verosimile che il fosse Per_1 7
interessato a prendere in locazione l'immobile anche senza averlo visitato personalmente,
atteso che il bene era comunque appetibile sul mercato, come è dimostrato dal fatto,
allegato proprio dalla resistente, che dal mese di agosto 2023 è stato adibito a casa vacanze. Di qui il rigetto dell'eccezione. Ciò premesso, il danno prodotto al patrimonio dello si è concretizzato nella mancata percezione della differenza di euro 300 che Pt_1
sarebbe maturata a suo favore a far data dal giugno 2022 ( data in cui avrebbe dovuto essere stipulata la locazione definitiva in favore del ) fino al mese di aprile 2023 Per_1
compreso, per un ammontare di euro 3.300, corrispondente ad 11 mensilità, nonché di euro 900 al mese per il periodo che va da maggio 2023 a luglio 2023, pari ad euro 2.700,
perché è in quest'ultimo periodo che lo ha perso l'occasione di percepire in pieno Pt_1
il nuovo canone senza incamerare quello più basso versato dalla . In altri termini, CP_1
non può essere accolta la richiesta di risarcimento in corrispondenza all'intera durata quadriennale della locazione programmata con il perché il rapporto avrebbe Per_1
dovuto iniziare solo nel giugno 2022, e dal mese di agosto 2023, come dimostrato dalla documentazione offerta dalla resistente, l'immobile per cui è causa ha comunque prodotto presumibilmente un reddito, essendo stato adibito a struttura ricettiva per il pubblico quale casa vacanze. In altri termini, riconoscere il risarcimento in misura corrispondente al canone programmato per quattro anni significherebbe attribuire un ingiustificato arricchimento. Ne consegue che la condanna al risarcimento va limitata alla cifra di euro
6.000, con l'aggiunta degli interessi legali a far data dalla notifica del ricorso – decreto introduttivo del presente giudizio, coincidente con la data del 24/3/2023, fino al soddisfo.
Le spese, ivi compresa quella relativa al contributo unificato, seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 ss. del D.M. 10/3/2014 n. 55 ,
come modificato dal D.M. 13/8/2022, n. 147 , da applicare ex art. 6 di tale ultimo 8
regolamento alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore, e 14 comma 1 c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente, che coincide non con l'importo richiesto, ma, visto l'accoglimento parziale della domanda,
con la somma in concreto attribuita alla parte vincitrice ( v. sul punto Cass. civ. sez. III,
22/3/2022, n. 9237 ; Cass. civ. sez. III, 27/2/2014, n. 4696 ), dovendo il Giudice
considerare il contenuto effettivo della sua decisione ( cd. criterio del decisum ), e non il
"petitum", come stabilito dall'art. 5, comma 1, terzo periodo, del D.M. n. 55 del 10 marzo
2014 . Quest'ultima norma, infatti, stabilisce che nei giudizi per pagamento di somme o liquidazione di danni, ai fini della liquidazione dei compensi a carico del soccombente si ha riguardo di regola alla somma attribuita alla parte vincitrice anziché a quella domandata .
La liquidazione va effettuata per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione per i compensi dei livelli medi
previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria, in ottemperanza alla regola stabilita dall'art. 4 comma 1, che fa sì che tali livelli siano adeguati per definizione ( nel senso che il Giudice è tenuto a specificare i criteri di liquidazione del compenso solo in caso di scostamento apprezzabile dai parametri medi,
con apposita e specifica motivazione, la quale è doverosa allorquando si decida di aumentare o diminuire ulteriormente gli importi affinché siano controllabili le ragioni che giustificano lo scostamento e la misura di questo, v. Cass. civ. sez. VI, 13/5/2022, n.
15392 ; Cass. civ. sez. VI, 25/5/2020, n. 9542 e Cass. civ. sez. III, 7/1/2021, n. 89 ) .
Sul punto va pure evidenziato che, in tema di spese processuali, solo la compensazione,
totale o parziale, deve essere sorretta da motivazione, non già l'applicazione della regola della soccombenza cui il Giudice si sia uniformato, atteso che il vizio motivazionale ex art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., ove ipotizzato, sarebbe relativo a circostanze 9
discrezionalmente valutabili e, perciò, non costituenti punti decisivi idonei a determinare una decisione diversa da quella assunta ( v. sul punto Cass. civ. sez. VI, 28/4/2014, n.
9368 ) .
A tale importo vanno comunque aggiunte l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali ( cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307 ) nonchè il
15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n.
55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. ( v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153 ).
Deve essere poi disposta l'attribuzione delle spese al difensore della parte attrice ex art. 93 c.p.c. per anticipo fattone e giusta apposita richiesta di distrazione in suo favore formulata in tal senso.
Infine va rilevato che la resistente non ha partecipato al tentativo di mediazione, come risulta dal verbale redatto dall'organismo di conciliazione il 17/4/2023, e che, a causa di tale mancata partecipazione senza giustificato motivo al relativo sub procedimento, il
Giudice può desumere argomenti di prova nel giudizio ai sensi dell'art. 116 comma 2
c.p.c., come previsto dall'art. 8 comma 4 bis ( ora dall'art. 12 bis comma 2 ) D.Lgs.
4/3/2010 n. 28, il che significa che la mancata comparizione della parte regolarmente convocata davanti al mediatore costituisce elemento integrativo ( anche se non decisivo )
a favore della parte chiamante, per l'accertamento e la prova di fatti a carico della parte chiamata non comparsa, e in questo senso concorre alla valutazione del materiale probatorio già acquisito.
Sempre in base a tale norma, il Giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall'articolo 5, vale a dire nei casi in cui la mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda, non ha partecipato al sub procedimento di mediazione senza 10
giustificato motivo, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio ( al doppio del contributo unificato solo per i procedimenti iniziati dopo il 30/6/2023, in base alla riforma
Cartabia e quindi al nuovo art. 12 bis comma 2 D.Lgs. 4/3/2010 n. 28 ). La sussistenza di un giustificato motivo per la mancata partecipazione al sub procedimento di mediazione costituisce elemento che esonera dall'applicazione della sanzione prevista dalla legge e deve essere conseguentemente provata da chi la invoca ( v. sul punto Tribunale Roma,
5/7/2012 ). Nel caso di specie la convenuta non ha allegato alcuna giustificazione, per cui la medesima va condannata al versamento all'entrata del bilancio dello Stato della somma a cui ammonta il contributo unificato dovuto per il giudizio. Beninteso, trattandosi non del contributo in concreto versato, che in ipotesi potrebbe anche essere inferiore a quello previsto per legge, ma di quello dovuto, non è possibile in questa sede una sua quantificazione, posto che la liquidazione del dovuto spetta ex art. 91 comma 2 c.p.c. al funzionario di Cancelleria .

P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie parzialmente la domanda risarcitoria attorea e per l'effetto condanna
[...]
al pagamento in favore di della somma di euro 6.000, oltre CP_1 Parte_1
interessi come precisati in motivazione;

b ) visto l'art. 91 comma 1 c.p.c. condanna al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese di giudizio nonché di quelle di mediazione, che si liquidano in Parte_1
complessivi euro 5.477 , di cui euro 5.077 per compensi ed euro 400 per esborsi, oltre
IVA e CPA se documentate con fattura e il rimborso forfettario nella misura del 15% sui compensi, con attribuzione in favore dell'avv. Paolo Parlato con codice fiscale quale distrattario;
C.F._3 11
c ) visto l'art. 8 comma 4 bis D.Lgs. 4/3/2010 n. 28 condanna al Controparte_1
versamento in favore dell'Erario di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio in virtù della ingiustificata mancata partecipazione al procedimento obbligatorio di mediazione.
Napoli, 24/2/2025
Il G.U.
Felice Angelo Pizzi