N. 4886/2020 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Perugia, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice Dott.
FE IO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 4886 R.G. dell'anno 2020 tra
(P.I.: in persona della legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
p.t. rappresentata e difesa per procura in calce all'atto di citazione Parte_2 dall'Avv. Quinto De Santis presso il cui studio, in Bastia Umbra, Piazza Cavour 18,
è elettivamente domiciliata
Attrice contro
( P.IVA: ) in persona del socio accomandatario CP_1 P.IVA_2 Parte_3
e ( C.F.: ) rappresentate e difese
[...] Parte_3 C.F._1 per delega allegata alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Laura Fanini presso il cui studio, in Torgiano, Via Principe Umberto n. 65, sono elettivamente domiciliate
Convenute avente ad oggetto: Altri contratti atipici.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. del 3.7.2025, per l'Avv. Quinto De Santis così ha concluso nelle note di Parte_1 udienza depositate il 30.6.2025 “ si riporta integralmente a tutti i propri scritti difensivi ed a quanto in essi dedotto, eccepito e richiesto, tornando a contestare in toto quanto affermato dalle controparti e le eccezioni e domande riconvenzionali da esse avanzate.
Conclude, quindi, riportandosi alle conclusioni così come precisate nella memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c., e cioè perché: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, previo rigetto della eccezione di carenza di legittimazione attiva, condannare le convenute, in solido tra loro, al pagamento della residua somma di € 14.335,00 Iva compresa (15.000,00 –
3.250,00 = 11.750,00 + 2.585,00), oltre interessi e spese legali. In ogni caso, respingere la domanda riconvenzionale avanzata dalle controparti, sia perché inammissibile e sia perché infondata.
Il tutto con vittoria di spese legali” per , e l'Avv. Laura Fanini così ha concluso nelle Parte_3 CP_1 note di udienza depositate il 27.6.2025 “ Nel precisare le proprie conclusioni, la scrivente difesa si riporta alle istanze, eccezioni, contestazioni svolte nel presente giudizio, ribadendo il disconoscimento del doc. 2 di controparte e chiedendo
l'accoglimento delle conclusioni già formulate nella propria comparsa di costituzione e risposta del 26 febbraio 2021. Contemporaneamente, ritenute infondate sia in fatto che in diritto le pretese attoree, se ne chiede l'integrale rigetto, dichiarando sin d'ora di non accettare il contraddittorio su eventuali nuove domande formulate da controparte.”.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1.1. Con atto di citazione notificato in data 12.11.2020 ha Parte_1 convenuto innanzi al Tribunale di Perugia quale socio Parte_3 accomandatario della e esponendo in fatto che: CP_1 CP_1
- con contratto del 13.1.2005 la prendeva in locazione dalla Controparte_2 [...] un immobile sito in Bastia Umbra Via Roma 107, di Parte_4 mq. 90 provvedendo ad arredarlo;

pagina 2 di 14 - detto contratto veniva risolto di comune accordo il 29.2.2012 ed il 1.3.2012 veniva stipulato dalle medesime parti un nuovo contratto che prevedeva la locazione di circa mq. 45 pari alla metà di quello locato con il contratto 2005;
- con la predetta scrittura privata datata 29.2.2012 le parti convenivano che la società locatrice avrebbe dovuto versare entro un anno dalla ultimazione dei lavori di frazionamento la somma di € 6.000,00 a titolo di rimborso migliorie apportate dallo sulla parte dei locali condotti in locazione riconsegnata alla Controparte_2 CP_1
riconoscendo la società locatrice di dover rimborsare alla conduttrice tutte le
[...] migliorie presenti nel locale che rimaneva in godimento allo Controparte_2 successivamente determinate in € 15.000,00, come da fattura pro-forma del
19.12.2018 inviata alla CP_1
- dette migliorie consistevano nell'impianto elettrico (€ 1.700,00), nella pompa di calore più tre split (€ 3.000,00), nell'impianto di allarme (€ 1.800,00), in n° 3 porte marca AD (€ 4.000,00), nei cassonetti insegna (€ 1.500,00), nel parquet (€
2.000,00), nel cartongesso (€ 1.000,00) e dall'importo così determinato veniva decurtato l'importo di € 3.250,00 pari a cinque mensilità di canone dal gennaio al maggio 2018 rimanendo a debito della società locatrice l'importo di € 14.335,00
IVA compresa;

- in data 1.2.2016 subentrava allo la società attrice che richiedeva Controparte_2 stragiudizialmente senza alcun esito il soddisfacimento del proprio credito .
La società attrice dopo aver citato in giudizio le convenute ometteva di formulare le proprie conclusioni.

1.2. Le convenute si costituivano in giudizio in data 26.2.2021 contestando in fatto ed in diritto la domanda formulata nei propri confronti deducendo che:
- la era proprietaria di alcune unità immobiliari ad uso commerciale al CP_1 piano terra di un palazzo sito in Bastia Umbra n. 107 e con contratto del 13.1.2005 aveva concesso in locazione allo agente Tecnocasa, un'unità Controparte_3 immobiliare di circa 90mq ;
- l'art 10 del contratto di locazione prevedeva espressamente a “…È a cura e spese
pagina 3 di 14 della parte conduttrice effettuare i lavori imposti dal franchisor e a proprio piacimento per renderlo operativo e con un'immagine adeguata. Tali lavori consistono: in posa in opera di parquet, divisione interna con fondelli in cartongesso
e controsoffittature e relativo impianto di termoconvettori per riscaldamento locali, adeguamento impianto elettrico, due insegne pubblicitarie esterne con relativa autorizzazione, sistemazione delle tende parasole esterne tinteggiatura dei locali.
Quanto alle eventuali migliorie O addizioni anche se autorizzate la locatrice avrà la facoltà di ritenerle senza obbligo alcuno”.
- con successiva scrittura privata del 2008 la durata della locazione veniva prolungata da anni 6 ad anni 15 ed il contratto proseguiva sino al 2012 quando, su richiesta della società conduttrice, veniva risolto per consentire una riduzione del 50% della superficie locata e conseguentemente del canone locativo;

- la scrittura privata datata 29.2.2012 depositata in giudizio dalla società attrice era diversa dalla bozza di accordo reperita nei propri archivi nella quale erano contenuti solamente 5 articoli e che pertanto l'art 6 relativo al riconoscimento dell'obbligo ulteriore di rimborsare alla conduttrice le migliorie da essa apportate era stato indebitamente aggiunto;

- dopo 4 anni dalla sottoscrizione del nuovo contratto di locazione avvenuta in data

1.3.2012 la comunicava che le aveva Parte_1 Controparte_2 ceduto il contratto di locazione del 2012 ed il subentro della nuova conduttrice veniva accettato con scrittura privata registrata del 01/02/2016;
- nel 2018 la società attrice aveva chiesto la risoluzione del contratto di locazione e a maggio 2018 cessava la propria attività lasciando impagate le 5 prime mensilità del canone di locazione dell'anno 2018 per un importo complessivo di euro 3.965,00;
- la società attrice aveva comunicato in data 23.1.2018 di cercare un nuovo conduttore che subentrasse nel contratto pagando le migliorie e l'avviamento di 15 anni di attività e non avendo trovato nessuno che potesse subentrare nel contratto di locazione pagando le migliorie e l'avviamento aveva rivolto le proprie richieste economiche alla società convenuta chiedendo l'importo di € 15.000,00 oltre IVA per lasciare l'immobile e trattenendo indebitamente per mesi le chiavi di accesso pagina 4 di 14 all'immobile, lasciando agli interni gli arredamenti e non permettendo l'ingresso da parte della convenuta, facendole perdere la possibilità di stipulare un nuovo contratto di locazione con un conduttore reperito dalla Agenzia Grimaldi di Bastia Umbr;

- all'inizio del 2019, dopo diverse diffide, l'immobile veniva rilasciato e la società attrice ometteva di rimborsare gli oneri condominiali per un importo di euro 1.037,53 che erano stati corrisposti in sua vece dalla società convenuta.
Le convenute eccepivano, quindi, il difetto di legittimazione attiva di parte attrice non avendo questa dimostrato l'acquisto di azienda o di ramo di essa dello CP_2 che non aveva sottoscritto la scrittura privata del 2016 la quale riconosceva
[...] solamente il subentro nel contratto di locazione da parte dell'attrice. Disconoscevano inoltre, ex art. 214 c.p.c. la scrittura privata del 29.1.2012 depositata da parte attrice nella quale, a loro dire, era stato aggiunto l'art.

6. Rilevano, inoltre, che nel 2012 avevano sostenuto i costi delle spese tecniche, della realizzazione di un muro divisorio, delle tinteggiature e dell'adeguamento degli impianti elettrico ed idraulico, per un importo complessivo di euro 12.813,00 corrispondendo, ancorchè non dovuti, euro 6.000 allo per i lavori eseguiti del 2005 ricevendo da questa Controparte_2 la fattura a saldo n. 2 del 4.1.2013. Le convenute contestavano, infine, la valorizzazione delle migliorie operata dalla società attrice trattandosi di opere realizzate da 15 anni non più a norma di legge e da sostituire con ulteriori oneri a proprio carico proponendo domanda riconvenzionale per i canoni di locazione e gli oneri condominiali non pagati dall'attrice oltre alla indennità per abusiva occupazione dei locali dopo la cessazione del contratto protrattasi per 7 mesi.

Per questi motivi

le convenute a rassegnavano le seguenti conclusioni “….. IN VIA
PRINCIPALE:
- Rigettare per carenza di legittimazione attiva e per le ragioni sopra esposte la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto.
IN VIA RICONVENZIONALE:
- condannare parte attrice al pagamento in favore di dei canoni Controparte_4 arretrati (gennaio - maggio 2018) e delle spese condominiali non versate per un
pagina 5 di 14 totale di € 5.002,53 oltre interessi dal dovuto al saldo e di € 4.550,00 a titolo di danno da ritardo nel liberare l'immobile dopo la chiusura del contratto di locazione.
IN VIA SUBORDINATA:
- nella denegata e non creduta ipotesi che venga riconosciuto il diritto al rimborso, ridurre le pretese di parte attrice non essendo congruo il valore assegnato ai beni lasciati nell'immobile per i motivi sopra esposti.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio.”.

1.3 Alla prima udienza del 18.3.2021 tenutasi in modalità cartolare venivano assegnati su richiesta dalle parti i termini perentori previsti dall'art. 183, 6° comma c.p.c.. Nella prima memoria istruttoria depositata in data 19.4.2021 la società attrice contestava il difetto di legittimazione attiva sostenuto dalle convenute rilevando di essere subentrata nella posizione giuridica della società cedente il contratto di locazione e quindi nel diritto di credito relativo alle migliorie apportate nei locali che le convenute avevano già riconosciuto allo per la parte di CP_2 CP_2 immobile restituita alla locatrice. Per quanto concerne il disconoscimento ex art 214
c.p.c. proposto dalle convenute la società attrice formulava istanza di verificazione qualora detto disconoscimento fosse riferito alle sottoscrizioni apposte rilevando che qualora riguardasse, invece, il contenuto della scrittura privata sarebbe stato onere delle convenute dimostrare il riempimento abusivo ed il diverso accordo. Ribadiva la debenza delle spese sostenute per le migliorie sulle quali le parti si erano specificate accordate. Contestava la domanda riconvenzionale deducendo di aver defalcato dall'importo dovuto per le migliorie effettuate l'importo dei canoni dovuti per i primi
5 mesi del 2018 per euro 3.250,00, mentre il rimborso degli oneri condominiali non era dovuto in quanto le parti si sarebbero accordate diversamente. Contestava, infine, la richiesta di indennità per abusiva occupazione dei locali essendo stato concordato il differimento della consegna dei locali fino al momento in cui non fosse stato reperito un nuovo conduttore. La società attrice precisava, quindi le proprie conclusioni “ voglia l'Ill.mo Giudice adito, previo rigetto della eccezione di carenza di legittimazione attiva, condannare le convenute, in solido tra loro, al pagamento della
pagina 6 di 14 residua somma di € 14.335,00 Iva compresa (15.000,00 – 3.250,00 = 11.750,00 +
2.585,00), oltre interessi e spese legali”.
Le convenute nella propria prima memoria istruttoria del 16.4.2021 ribadivano le proprie difese precisando, quanto alla proposta eccezione ex art 214 c.p.c. “ tale scrittura viene formalmente disconosciuta dalle convenute che, pur potendo ipotizzare valida la prima firma del Sig. sotto l'articolo “5”, Parte_4 sicuramente non conoscono le firme sottostanti presenti nella scrittura privata” evidenziando la irrilevanza di detto documento in quanto sottoscritto dallo
[...]
Ribadivano, inoltre, la ritualità e la tempestività della domanda CP_2 riconvenzionale proposta nei termini di cui all'art. 166 c.p.c. rispetto all'udienza di prima comparizione differita ex art. 168 bis 5° comma c.p.c..
1.4 . La causa veniva istruita documentalmente e con le prove orali parzialmente ammesse con ordinanza riservata 15.8.202 e quindi rinviata per la precisazione delle conclusioni alla udienza a trattazione scritta del 3.7.2025 nella quale il Giudice tratteneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
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In via preliminare si osserva che per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, il Giudice, nel motivare concisamente la sentenza secondo i dettami di cui all'art. 118 disp. Att., non è affatto tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le questioni sollevate dalle parti, ben potendosi egli limitare alla sola trattazione delle questioni - di fatto e di diritto - "rilevanti ai fini della decisione" concretamente adottata, di modo che le restanti questioni non trattate non andranno necessariamente ritenute come "omesse" ben potendo esse risultare semplicemente assorbite (ovvero superate) per incompatibilità logico giuridica con quanto concretamente ritenuto provato dal giudicante. Difatti, si richiama sul punto il principio e enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, in base a cui "la conformità della sentenza al modello di cui all'art. 132 n. 4 c.p.c., e l'osservanza degli art.115 e 116, c.p.c., non richiedono che il giudice di merito dia conto dell'esame di tutte le prove prodotte o comunque acquisite e di tutte le tesi prospettate dalle parti, essendo necessario e sufficiente che
pagina 7 di 14 egli esponga, in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, offrendo una motivazione logica ed adeguata, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla, dovendo reputarsi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l'iter argomentativo seguito"
(Cassazione civile , sez. III, 27 luglio 2006, n. 17145). ). Inoltre, sempre in via preliminare, vengono in questa sede integralmente richiamate le ordinanze istruttorie rese in corso di causa e quindi vengono rigettate tutte le istanze istruttorie riproposte dalle parti in sede di precisazione delle conclusioni. Devono, infine essere richiamati in questa sede i principi - costantemente ribaditi dalla giurisprudenza di legittimità - in base al quale, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida ", desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare (Cass., sez.V, 11.5.2018, n.11458; Cass., sez.V,
9.1.2019, n.363).
La società attrice ha proposto in giudizio una domanda volta ad ottenere il rimborso delle migliorie apportate nell'immobile di proprietà della società convenuta ubicato in
Bastia Umbra Via Roma 107 allegando di essere cessionaria del contratto di locazione da parte della originaria conduttrice Controparte_2
Le convenute hanno contestato sotto diversi profili sia l'an che il quantum della domanda attrice proponendo, a loro volta, domanda riconvenzionale per canoni ed oneri condominiali non corrisposti dall' . Parte_1
Dalla documentazione prodotta in giudizio da entrambe le parti è possibile ricostruire cronologicamente i fatti rilevanti ai fini di causa.
Con contratto stipulato in data 13.1.2005 in persona dell'allora socio CP_1 accomandatario , ha concesso in locazione commerciale a Parte_4 CP_2
pagina 8 di 14 l'immobile Bastia Umbra Via Roma 107 piano terra di mq 91, non CP_2 catastalmente indicato ma individuato con una generica planimetria allegata al contratto, per un canone annuale di euro 18.600 oltre iva per la durata di anni 6 decorrenti dal 1.6.2005 ( doc.1 fascicolo dell'attrice e doc. 1 fascicolo delle convenute). Per quanto rileva ai fini di causa l'art. 10 di detto contratto prevedeva che
“ È a cura e spese della parte conduttrice effettuare i lavori imposti dal franchisor e
a proprio piacimento per renderlo operativo e con un'immagine adeguata. Tali lavori consistono: in posa in opera di parquet, divisione interna con fondelli in cartongesso
e controsoffittature e relativo impianto di termoconvettori per riscaldamento locali, adeguamento impianto elettrico, due insegne pubblicitarie esterne con relativa autorizzazione, sistemazione delle tende parasole esterne tinteggiatura dei locali.
Quanto alle eventuali migliorie o addizioni anche se autorizzate la locatrice avrà la facoltà di ritenerle senza obbligo alcuno”.
La durata del suddetto contratto di locazione con scrittura privata del 4.7.2008 è stata incrementata in anni 15 ( doc. 2 fascicolo delle convenute) e, con successiva scrittura privata del 29.2.2012 le parti concordavano la risoluzione consensuale anticipata di detto rapporto locativo prevedendo che in data 1.3.2012 sarebbe stato sottoscritto un nuovo contratto di locazione per una parte dei locali, oggetto di frazionamento a cura e spese della società locatrice, per una estensione di 45 mq. . All'art 4 di detta scrittura privata la locatrice si impegnava a versare alla conduttrice entro 1 anno dalla ultimazione dei lavori di frazionamento dei locali la somma di euro 6.000 “ a titolo di rimborso per i lavori di migliorie che la conduttrice ha eseguito, nel locale attualmente locato, anteriormente alla data del 13 Gennaio 2005” escludendosi dal rimborso gli infissi esterni. Nel documento prodotto in giudizio da parte attrice dopo la data e le sottoscrizioni delle parti, è contenuto l'art 6 il quale prevede “ con la firma della presente la parte Locatrice si impegna fin d'ora a riconoscere alla
Conduttrice, a titolo di rimborso, tutte e migliorie ( vedi art. 6 del Contratto di locazione del 1 marzo 2012) presenti nel locale locato allo stesso Controparte_2 identificato catastalmente foglio 11, n 886 sub 46”. Su detta pattuizione la cui veridicità è contestata dalle convenute si tornerà in seguito.
pagina 9 di 14 Con contratto di locazione datato 1.3.2012 ha Parte_4 concesso in locazione a l'immobile ad uso non abitativo ubicato Controparte_2 in Bastia Umbra Via Roma 107 piano terra di mq 45 circa, derivante dal frazionamento in corso, identificato catastalmente al foglio 11, n 886 sub 46, per un canone annuale di euro 9.360 oltre iva per la durata di anni 6 rinnovabili decorrenti dal 1.3.2012 ( doc 32 fascicolo dell'attore e doc. 5 fascicolo delle convenute).
Con scrittura privata del 1.2.2016 Parte_5 Parte_1
dopo aver premesso l'avvenuta cessione del contratto di locazione in
[...] corso dallo alla pattuivano una Controparte_2 Parte_1 riduzione del canone locativo annuale da euro 9.360 ad euro 7.800 con decorrenza dal
1.3.2016 ( doc. 5 fascicolo dell'attrice e doc. 6 fascicolo delle convenute).
Nessun documento è stato allegato in giudizio circa la cessazione anticipata del contratto di locazione del 1.3.2012 che le convenute hanno dedotto essere avvenuta ad iniziativa della società attrice nel 2018 avendo questa chiuso la propria attività e lasciando impagate le prime 5 mensilità del 2018 per euro 3.965. La società attrice, ad eccezione della debenza dei canoni che, a suo dire, sarebbero stati decurtati dal proprio maggior credito per cui è causa, non ha formulato alcuna contestazione al riguardo.
In generale si deve osservare che la regolamentazione degli eventuali miglioramenti ed addizioni apportate alla res locata da parte del conduttore è contenuta agli artt.
1592 e 1593 c.c. che, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, costituiscono previsioni derogabili dalle parti ( Cass. 6158/1998; Cass. 192/1991). Le parti, pertanto, derogando alla disciplina legale prevista dalle richiamate norme codicistiche possono pattuire l'obbligo del locatore di rimborsare al conduttore le spese occorrenti per l'avvenuta realizzazione di miglioramenti ed addizioni, e il relativo debito non muta la natura che gli attribuisce la legge, dovendosi calcolare in base all'integrale valore di esse, così modificandosi soltanto il criterio legale della minor somma tra lo speso e il migliorato ( Cass. 4608/1997).
Nel caso di specie le parti, dopo aver inizialmente pattuito all'art. 10 del contratto di locazione stipulato il 13.1.2005 che il locatore avrebbe avuto la facoltà di ritenere pagina 10 di 14 addizioni e miglioramenti apportati dal conduttore senza alcun obbligo, nella scrittura privata del 29.2.2012, con la quale è stata prevista la risoluzione consensuale anticipata del contratto di locazione, hanno previsto, agli artt. 4 e 6, l'obbligo per il locatore di rimborsare le spese per i miglioramenti apportati dalla società conduttrice non essendo contestato da entrambe le parti che detto rimborso venne effettivamente corrisposto da parte della società convenuta nella misura di euro 6.000 come anche dimostrato dalla fattura n. 2 emessa da in data 4.1.2013 a titolo di Controparte_2 saldo per le migliorie eseguite nei locali della convenuta ( doc. 11 fascicolo delle convenute).
Resta, pertanto, da accertare il contenuto dell'obbligo di rimborso per migliorie effettuate dalla conduttrice assunto dalla società locatrice convenuta.
Preliminarmente deve essere affrontata la eccezione di difetto di legittimazione attiva formulata dalle convenute la quale appare fondata, non per le motivazioni inizialmente da esse dedotte, ma per le ragioni che seguono.
Orbene l'art. 1594, 1° comma c.c per la cessione del contratto di locazione da parte del conduttore richiede il necessario consenso del locatore. L'art 36 della legge
392/1978 prevede, invece, che la cessione del contratto di locazione possa avvenire anche senza il consenso del locatore ceduto, purchè venga contestualmente ceduta o locata dal conduttore anche l'azienda inerente l'immobile locato.
Nel caso di specie è documentalmente provato che con la scrittura privata del

1.2.2016 di e dopo aver CP_1 Parte_4 Parte_1 premesso l'avvenuta cessione del contratto di locazione in essere dallo CP_2 alla hanno pattuito una riduzione del canone del
[...] Parte_1 contratto ceduto da euro 9.360 ad euro 7.800 con decorrenza dal 1.3.2016, registrando tale accordo il 17.2.2016 con la causale “ CESSIONE TTO N. 4375/2012
S 3” con indicazione delle partita iva della cedente e della cessionaria ( doc. 5 fascicolo dell'attrice e doc. 6 fascicolo delle convenute). La società attrice per effetto della cessione del contratto di locazione in essere da parte della Controparte_2 assentito espressamente da parte della società locatrice convenuta, è divenuta, ex art
1406 c.c. titolare della posizione giuridica attiva e passiva della conduttrice cedente e pagina 11 di 14 quindi titolare anche di eventuali diritti di credito derivanti dal contratto di locazione ceduto spettanti nei confronti della locatrice. Tuttavia il contratto di locazione del

1.3.2012 oggetto di cessione in favore della società attrice, dopo aver indicato in premessa e all'art. 6 che i locali presi in consegna dallo erano Controparte_2 sono una parte ridotta di quelli già condotti in locazione e per i quali essa aveva sostenuto alcune spese per miglioramenti, non prevede alcuna deroga alla normativa codicistica sopra citata circa la disciplina dei rimborsi per i miglioramenti apportati dal conduttore che invece sono stati oggetto di specifica pattuizione derogatoria avvenuta con la scrittura privata ad esso antecedente del 29.2.2012, prevedendo, invece, all'art 8 la necessità del preventivo consenso scritto del locatore. Per cui, anche a voler ammettere la veridicità della contestata pattuizione contenuta all'art 6 della scrittura privata del 29.2.2012 solo quest'ultima può costituire il titolo per un eventuale ed ulteriore obbligo indennitario a carico della società convenuta. Ma detta scrittura privata si trova al di fuori del perimetro della cessione del contratto di locazione come individuato nella scrittura privata del 1.2.2016 nella quale nessun riferimento è contenuto alla scrittura privata del 29.2.2012. Né è stato dedotto ed allegato da parte attrice che l'eventuale credito residuo in favore dello CP_2 previsto dall'accordo del 29.2.2012 fosse stato oggetto di cessione in proprio
[...] favore.
Nella stessa comunicazione mail del 23.1.2020 l'odierno procuratore della società attrice ha dichiarato di agire in nome e per conto dello Controparte_5
chiedendo alla società convenuta il versamento dell'importo di euro
[...]
14.335,00 per le migliorie apportate richiamando la scrittura privata del 29.1.2012 ( doc. 4 fascicolo di parte attrice)
La società attrice non è, pertanto, titolare del diritto di credito per cui causa che, ove esistente, doveva essere azionato dallo Controparte_2
La domanda proposta dalla società attrice deve, quindi essere rigettata.
Venendo alla domanda riconvenzionale tempestivamente proposta dalle convenute con la propria comparsa di costituzione e risposta depositata il 26.2.2021 in vista dell'udienza ex art. 183 c.p.c. rinviata, ai sensi dell'art 168 bis 5 comma c.p.c., con pagina 12 di 14 decreto del 41.12.2020, al 18.3.2021, essa è fondata in relazione ai 5 canoni di locazione del periodo gennaio-maggio 2018 per un importo complessivo comprensivo di Iva di euro 3.965,00 ( 650x5x22%) considerato che anche la società attrice ha ammesso di non averli corrisposti dichiarando di averli decurtati dal credito di cui, come detto, non è titolare. Parimenti fondata, in quanto documentalmente provata, è la richiesta di rimborso formulata dalla società convenuta degli oneri condominiali di competenza della società attrice da essa non pagati nel corso del rapporto locativo, anche per periodi antecedenti alla cessione del contratto in assenza di diversa pattuizione tra le parti ex art. 1408 c.c., per un importo di euro 1.037, 53 ( doc. 8 fascicolo dei convenuti). Non provata è, invece, la richiesta di pagamento di ulteriori 7 mensilità del canone locativo, da maggio a dicembre 2018, richieste dalle convenute quale danno per la ritardata consegna dei locali da parte della società attrice. Si è detto, infatti, che non è stato prodotto alcun documento da parte convenuta circa la cessazione anticipata del contratto di locazione inter partes e la data nella quale i locali furono effettivamente riconsegnati. A tale riguardo la testimonianza resa dalla teste compagna del legale Testimone_1 rappresentante della società convenuta, ha riferito, in modo Parte_4 generico, che le chiavi dei locali era avvenuta nel gennaio del 2019 nonostante i solleciti. Ma nulla ha precisato circa le modalità ed i tempi della risoluzione del contratto di locazione indicato nel capitolo 5) delle seconda memoria istruttoria delle convenute, pur essendo la teste la persona che si occupava insieme al della CP_1 gestione, anche documentale, delle proprietà immobiliari della società. Né le convenute hanno prodotto in giudizio alcuna comunicazione o diffida concernente il rilascio dei locali.
In conclusione, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale formulate dalle convenute, deve essere condannata al pagamento del Controparte_6 complessivo importo di euro 5.002,53 ( 3.950+1.037,53) oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
La regolamentazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c e la attrice, convenuta, dunque, essere condannata rimborsare alle pagina 13 di 14 convenute le spese di lite, che vengono liquidate come indicato in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva espletata, sulla base dei parametri medi di cui al D.M. 10 marzo 2014 n. 55 e successive modificazioni .


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, seconda sezione civile, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunziando: rigetta la domanda proposta da nei confronti di Controparte_6 CP_1
e ; Parte_3 in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale proposta da Parte_3
e condanna l a rimborsare in favore
[...] CP_1 Parte_1 delle stesse il complessivo importo di euro 5.002,53 oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
condanna a rimborsare alle convenute le spese di lite che Parte_1 liquida, in assenza di notula, in € 2.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, c.p.a. e i.v.a., come per legge.
Perugia, 28 ottobre 2025
Il Giudice
FE IO
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