Sentenza n. 794/2026
Depositata il 26/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CASERTA Sezione 1, riunita in udienza il 26/01/2026 alle ore 09:45 in composizione monocratica:
CRISCI LUCIANA, Giudice monocratico in data 26/01/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 4292/2025 depositato il 24/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Comune di Capua - Piazza Dei Giudici 4 81043 Capua CE
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1076 IMU 2020
- sul ricorso n. 4371/2025 depositato il 31/10/2025

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
elettivamente domiciliato presso Email_1 contro
Comune di Capua - Piazza Dei Giudici 4 81043 Capua CE
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 1076 IMU 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 181/2026 depositato il
27/01/2026
Richieste delle parti:
Ricorrente: chiede l'annullamento dell'avviso di accertamento n. 1076.
Resistente: chiede il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con il ricorso in esame Ricorrente_1 proponeva opposizione avverso l'avviso di accertamento esecutivo n. 1076 del 3.7.2025, notificatogli dal Comune di Capua per richiedere il pagamento dell'IMU dovuta per l'anno 2020 in relazione ai terreni accatastati al foglio XX mappali xxxx, xxxx, xxxx e xxxx, di cui lo stesso è proprietario al 50%.
Ne chiedeva l'annullamento eccependo: quanto all'immobile che insiste sul mappale xxxx, che, essendo lo stesso collabente, non potrebbe essere assoggettato a imposizione fiscale;
con riferimento a un capanno in uso all'Società_1, che parimenti non potrebbe essere considerato nella determinazione della base imponibile in quanto sottratto al godimento del proprietario;
quanto infine alla tassabilità delle restanti aree, tutte fabbricabili, eccepiva l'errata liquidazione dell'imposta, in quanto l'Amministrazione non avrebbe tenuto conto nel calcolo dell'importo dovuto del deprezzamento conseguente alla relativa inedificabilità in concreto.
Si costituiva il Comune di Capua, che chiedeva il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso merita parziale accoglimento.
Deve in generale considerarsi che, ai fini tributari, sono edificabili i terreni qualificati tali da uno strumento urbanistico, indipendentemente dall'adozione delle disposizioni attuative che rendano possibile in concreto il rilascio del titolo abilitativo alla costruzione.
Tuttavia se da un lato un'area che sia classificata come edificabile in uno strumento urbanistico comunale è sempre assoggettabile all'IMU, anche se in concreto inedificabile, diverso è il discorso relativo alla determinazione dell'imposta, che va ancorata al valore effettivo del bene;
più precisamente il valore di un area inedificabile in concreto non può essere pari a quello di un'area non soggetta a vincoli o comunque già contemplata in strumenti urbanisti attuativi.
Bisognerà dunque individuare la base imponibile guardando alla reale potenzialità edificatoria del fondo, in quanto diversamente si violerebbe il principio della imposizione compatibile con la capacità contributiva.
Partendo da tali premesse, il ricorrente ha depositato la relazione del proprio perito, il Geometra Nominativo_1; costui ha concluso nel senso che, nel determinare la base imponibile dell'IMU dovuta in relazione ai fondi insistenti sul foglio XX mappali xxxx, xxxx, xxxx e xxxx , tutti in concreto inedificabili, l'Amministrazione avrebbe dovuto tenere conto di un deprezzamento del 60% del valore di un fondo avente la medesima destinazione e dimensione ma già pronto per l'edificazione.
Riguardo a tale questione, reputa questo Giudice che, coerentemente con quanto indicato in perizia, il Comune di Capua ha in effetti liquidato il valore dei terreni accatastati al foglio XX mappali xxxx, xxxx, xxxx e xxxx abbattendolo nella misura del 60%, in quanto ha applicato i coefficienti di riduzione C3 0.7 e C4 0.7 - cfr. schema di dettaglio dell'atto impugnato pagg. 2 e 3 -.
Quanto al fabbricato collabente (categoria F/2), e dunque privo di rendita catastale, lo stesso effettivamente non può essere oggetto di imposizione, così come l'area sulla quale insiste, fino al momento della demolizione
(cfr. da ultimo Cass. ordinanza n. 21749 del 29.7.025; conf. Cass. nn. 3282, 8620, 8621 e 8622 del 2019,
Cass. n. 7653/2018, Cass. n. 17815/2017).
Nel caso in esame, dunque, non avrebbe potuto essere considerato nella determinazione dell'imposta; in relazione a tale parte della pretesa dell'Amministrazione, la domanda deve essere accolta.
Con riguardo, infine, alla porzione di terreno occupato dalla cabina dell'Società_1 - foglio XX, mappale xxxx -, deve considerarsi che parte resistente ha documentato che non è stata presa in considerazione per la determinazione della base imponibile, come è agevole rilevare esaminando l'allegato 1 alle controdeduzioni, che consente di verificare che nel calcolo dell'estensione dei fondi oggetto di tassazione si è pretermesso il quadrato su cui insiste il manufatto in argomento.
Il ricorso è dunque fondato solo per la parte in cui l'imposta è stata liquidata anche in relazione alla porzione di area occupata dall'edificio collabente.
Stante la reciproca soccombenza le spese sono compensate.

P.Q.M.

Accoglie parzialmente il ricorso e per l'effetto annulla l'avviso di accertamento n. 1076 del 3.7.2025 per la parte in cui l'IMU è determinata in relazione alla porzione di area edificabile censita al foglio XX mappale xxxx del catasto del Comune di Capua sulla quale insiste l'edificio collabente. Conferma l'avviso n. 1076 per la parte in cui l'IMU è stata determinata in relazione alle aree edificabili censite al catasto del Comune di Capua al foglio XX mappali xxxx, xxxx e xxxx e per la parte edificabile del mappale xxxx non occupata dal fabbricato collabente. Compensa le spese. Caserta, li 26.1.2026.