REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Lucia Pappalettera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3550/2025 promossa da:
Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. MARIN ALBERTO e dall'avv. C.F._2
CALANDRINO MARCO con domicilio eletto in VIA SANTO STEFANO 42 C.F._3
40125 BOLOGNA RICORRENTE
contro
Controparte_1 C.F._4
CONVENUTO CONTUMACE
CONCLUSIONI
La difesa di parte ricorrente ha così precisato le conclusioni all'udienza del 22/05/2025: <conferma che la morosità persiste ed è aumentata, così come permangono le gravi inadempienze;
insiste pertanto per l'accoglimento delle conclusioni, precisando la morosità e le spese maturate come da foglio di aggiornamento dei conteggi al 22/05/2025 che deposita in cartaceo e chiede di essere autorizzato al deposito telematico oggi stesso>>.
MOTIVI
I
La ricorrente ha dedotto nel ricorso introduttivo: di aver locato in data 01/07/24 a Parte_1
, con regolare contratto registrato (si veda doc. 2 allegato al ricorso), il garage posto Controparte_1 al secondo piano seminterrato del fabbricato sito in Via Zago n. 2 a Bologna, catastalmente censito al
N.C.E.U. del Comune di Bologna al Foglio 120, Particella 200, categoria C/6, Classe 4, consistenza 14 mq , rendita catastale € 159,79, con durata dal 10/07/24 al 09/07/25, salvo rinnovo automatico a meno di disdetta da esercitarsi con preavviso di almeno 2 mesi, pattuendo per la locazione il canone mensile di € 150,00, con addebito al conduttore anche delle spese condominiali, concordate nell'importo di € 30,00 mensili, a titolo di loro acconto, salvo conguaglio annuale come da rendiconto d'esercizio dell'amministratore condominiale;
di aver ricevuto unicamente il pagamento della prima mensilità del canone;
di avere ricevuto segnalazione da parte dell'amministratore del condominio del fatto che il suo inquilino pernottasse nel garage, quindi lo utilizzasse impropriamente, circostanza che ella contestava formalmente a con raccomandata 02/09/2024; di aver promosso la procedura di sfratto per CP_1
pagina 1 di 4 morosità (RG 14828/24) richiedendo inutilmente la notifica nell'indirizzo dichiarato dal conduttore nel contratto e in quello di residenza, in entrambi i luoghi risultando lo stesso irreperibile;
di aver quindi avanzato istanza di rinvio ad altra udienza per rinnovare la notificazione, riuscendo in effetti a notificare l'atto di sfratto presso la residenza della consorte di , notifica che, però, veniva
CP_1 ritenuta invalida dal Giudice del procedimento di sfratto per morosità, che lo dichiarava per tale motivo inammissibile con ordinanza 01/02/2025; di aver comunicato a con raccomandata 03/02/25 di
CP_1 non voler procedere al rinnovo della locazione alla scadenza del 09/07/25; di aver appreso anche di un'aggressione fisica e verbale perpetrata il 19/02/25 da nella zona dei garages del
CP_1 condominio di Via Zago 2, ai danni di una persona che vi si trovava legittimamente e che l'indomani denunciava il fatto reato ai Carabinieri;
di avere anch'ella segnalato ai Carabinieri, prima tramite il proprio difensore, poi per mezzo della formale presentazione di un esposto la situazione venutasi a creare;
di aver contestato formalmente a gli inadempimenti subiti e di avere anche instaurato
CP_1 procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi negativamente per la mancata partecipazione del convenuto.
Tanto dedotto, allegati al ricorso i documenti comprovanti le circostanze affermate, Parte_1 per quanto qui rileva, ha chiesto nelle conclusioni dell'atto introduttivo, in via principale, la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, la sua condanna al rilascio immediato del bene immobile locato, nonché al pagamento dei canoni di locazione e degli acconti per le spese condominiali maturati in allora in € 1440,00 oltre interessi e i successivi maturandi sino all'effettivo rilascio, la sua condanna al pagamento dell'importo di € 3.101,22, oltre interessi legali dal dovuto al saldo e ulteriori successive spese, a titolo di rifusione delle spese cui il comportamento tenuto da l'ha CP_1 costretta, oltre ad un ulteriore importo a titolo di risarcimento dei danni ad essa procurati dall'inadempimento di e da liquidarsi in via equitativa, detratta la somma versata a titolo di CP_1 deposito cauzionale.
All'udienza del 22/05/2025, verificata la regolarità della notificazione e il rispetto del termine di comparizione, è stata dichiarata la contumacia del convenuto e la causa è stata decisa come da dispositivo a verbale, riservando il deposito della sentenza nel termine di 30 giorni.
II
Le domande sono fondate nei termini di cui infra e accolte per quanto di ragione.
Il conduttore è venuto meno a un'obbligazione principale e di non scarsa importanza per il locatore non corrispondendo numerosi canoni di locazione e neppure gli acconti per le spese condominiali.
La morosità, per canoni e acconti spese condominiali, è stata precisata all'udienza del 22/05/25 nell'importo complessivo di € 1800,00, ripartito come da nota specifica.
Si tratta di inadempimento grave, di per sé solo fondante la dichiarazione di risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c., che viene infatti qui pronunciata.
Alla risoluzione del contratto di locazione del 01/07/2024 per inadempimento del conduttore, consegue la sua condanna al rilascio, libero da persone e cose, del garage posto al secondo piano seminterrato del fabbricato sito in Via Zago n. 2 a Bologna, catastalmente censito al N.C.E.U. del Comune di Bologna al Foglio 120, Particella 200, categoria C/6, Classe 4, consistenza 14 mq., rendita catastale € 159,79.
In accoglimento dell'ulteriore domanda avanzata dalla ricorrente, viene qui altresì Controparte_1 condannato al pagamento, in favore della medesima parte ricorrente, per canoni di locazione e acconti spese condominiali, della somma di € 1.800,00, di cui € 1.500,00 per canoni non corrisposti dal mese di agosto 2024 al mese di maggio 2025 e € 300,00 per acconti spese condominiali non versati dal mese di agosto 2024 al corrente maggio 2025, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo e oltre a € 150,00/mese a titolo di indennità di occupazione che avesse a verificarsi a partire dal mese di pagina 2 di 4 giugno 2025 e sino all'effettiva liberazione dell'immobile.
Quanto alla richiesta di risarcimento dei danni procurati alla ricorrente dagli inadempimenti posti in essere da , la stessa appare fondata e accoglibile con riguardo agli esborsi per Controparte_1 anticipazioni esenti e spese legali sostenute per i procedimenti di sfratto per morosità e mediazione obbligatoria.
Infatti, a fronte del mancato pagamento dei canoni di locazione, si è attivata Parte_1 promuovendo la procedura corretta che l'ordinamento mette a disposizione per tale genere di controversie.
Nonostante la diligenza dimostrata nella ricerca del luogo di effettiva residenza del convenuto e nell'esecuzione di plurimi tentativi di notifica, nessuno di essi è andato a buon fine, con la conseguenza che l'intimazione di sfratto per morosità è stata dichiarata inammissibile.
Da ciò è conseguito che le spese sono rimaste a carico della parte ricorrente, mentre devono ricadere sul convenuto, secondo il principio di causalità, avendo egli dato causa, con il proprio inadempimento, all'intimazione di sfratto per morosità e avendola poi resa impraticabile, rendendosi irreperibile nella propria residenza anagrafica, così come in qualsiasi altro luogo.
Parimenti, le spese del procedimento di mediazione obbligatoria, ineludibile per la corretta introduzione dell'attuale giudizio, devono essere riconosciute in favore della parte qui ricorrente e poste a carico di . Controparte_1
Tali spese, che risultano dalle fatture emesse dal difensore e prodotte sub doc. 17 in allegato al ricorso, sono qui riconosciute nella misura di € 1.000,00 (oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come dovute per legge) per compensi di difensore – di cui € 600,00 per la procedura di sfratto per morosità
RG 14828/2024 e € 400,00 per il procedimento di mediazione obbligatoria n. 75/2025 avanti all'Organismo abilitato Abaco ADR s.r.l., conclusosi negativamente (si veda doc. 8 allegato al ricorso)
- nonché nell'importo di € 376,46 per le spese vive complessivamente sostenute nel procedimento di sfratto per morosità RG 14828/2024 e in quello di mediazione obbligatoria n. 75/2025 avanti all'Organismo abilitato Abaco ADR s.r.l. (si vedano per il primo le spese risultanti dai docc. 9bis, 12 e 14 allegati al ricorso, per il secondo quelle risultanti dal doc. 7 allegato al ricorso).
III
Le spese seguono la soccombenza, sono quindi poste a carico del convenuto e liquidate nel dispositivo in favore della parte ricorrente, quanto alle spese esenti secondo ciò che risulta dagli atti di causa e, quanto ai compensi di difensore, come da DM 55/14, secondo il valore della controversia e considerando l'attività prestata, tenuto conto dello svolgimento in contumacia e della concentrazione del giudizio in un'unica udienza.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, ogni contraria o diversa istanza disattesa o assorbita, definitivamente decidendo:
- dichiara risolto per inadempimento del convenuto , il contratto di locazione dallo Controparte_1 stesso stipulato con in data 01/07/24, in qualità di conduttore e avente ad oggetto il Parte_1 garage posto al secondo piano seminterrato del fabbricato sito in Via Zago n. 2 a Bologna, catastalmente censito al N.C.E.U. del Comune di Bologna al Foglio 120, Particella 200, categoria C/6,
Classe 4, consistenza 14 mq., rendita catastale € 159,79;
- condanna all'immediato rilascio, libero da persone e cose, del garage posto al Controparte_1 secondo piano seminterrato del fabbricato sito in Via Zago n. 2 a Bologna, catastalmente censito al pagina 3 di 4 N.C.E.U. del Comune di Bologna al Foglio 120, Particella 200, categoria C/6, Classe 4, consistenza 14 mq., rendita catastale € 159,79;
- condanna al pagamento in favore di della somma di € 1.800,00 Controparte_1 Parte_1 di cui € 1.500,00 per canoni non corrisposti dal mese di agosto 2024 all'odierno mese di maggio e € 300,00 per acconti spese condominiali non versati dal mese di agosto 2024 all'attuale, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo e oltre a € 150,00/mese a titolo di indennità di occupazione che avesse a verificarsi dal mese di giugno 2025 e sino all'effettiva liberazione dell'immobile;
- condanna a rifondere ad l'importo di € 1.000,00, oltre rimborso Controparte_1 Parte_1 spese generali, IVA e CPA come dovute per legge, per i compensi di difensore complessivamente sostenuti per i procedimenti di sfratto per morosità RG 14828/2024 e di mediazione obbligatoria n. 75/2025 avanti all'Organismo abilitato Abaco ADR s.r.l., nonché l'importo di € 376,46 per le spese vive complessivamente sostenute nel procedimento di sfratto per morosità RG 14828/2024 e di mediazione obbligatoria n. 75/2025 avanti all'Organismo abilitato Abaco ADR s.r.l.;
- condanna al pagamento in favore di delle spese legali di questo Controparte_1 Parte_1 procedimento che liquida per anticipazioni esenti in € 325,80 e per compensi di difensore in complessivi € 1.800,00, oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Riserva il deposito della sentenza nel termine di 30 giorni.
Bologna, 22/05/2025
Il giudice onorario dott.ssa Lucia Pappalettera
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