Ruolo Generale n. 27290/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI
X sez., in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Ulisse Forziati, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione notificato in data 28.11.2022 da
con sede in Napoli, via Medina n. 5, cod. fiscale in Parte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore, legale rappresentante pro tempore, Parte_2 elettivamente domiciliata in Salerno, via Matteo Ripa n. 10, presso lo studio dell'Avv. Dario
Cesarano, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE contro
cod. fiscale , in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'amministratore pro tempore, Avv. elettivamente domiciliato in Napoli, Controparte_2 via Adolfo Omodeo n. 45, presso lo studio dell'Avv. Marcella Esposito, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTO
OGGETTO: domanda di risarcimento del danno derivante da illecito extracontrattuale
Conclusioni per l'attrice: Conclude come in atti, insistendo per l'integrale accoglimento delle rassegnate conclusioni, che – allo stato attuale – debbono intendersi limitate alle mere pretese di natura risarcitoria, come enunciate in atti e che qui abbiansi integralmente riportate
(giammai a quelle preordinate al ripristino dello stato dei luoghi e/o alla riduzione del canone di locazione, stante l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione dal quale scaturiva il godimento dell'immobile per cui vi è vertenza).
Conclusioni il : Preliminarmente dichiarare improcedibile la domanda stante il CP_1 mancato esperimento della procedura di mediazione ex art 5 dlgsv 28/2010; Accogliere
l'eccezione di carenza di legittimazione passiva del in Controparte_1 CP_1 merito alla richiesta di “accertare e dichiarare il diritto dell'odierna attrice a sospendere e/o ridurre il versamento del canone di locazione” di cui al punto 3 delle conclusioni dell'atto di citazione;
- Dichiarare cessata la materia del contendere in merito alla richiesta di esecuzione degli interventi utili e/o necessari a ripristinare lo stato dei luoghi, essendo già in esecuzione i lavori;
- Rigettare tutte le richieste avanzate essendo infondate in fatto e diritto ed in particolare la richiesta di risarcimento del danno per come articolata e quantificata;
In subordine nella denegata ipotesi che dovesse essere parzialmente accolta la domanda proposta
1

si chiede che la stessa sia determinata e quantificata in virtù della CTU espletata e nei limiti indicati.
MOTIVAZIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
§ 1. La ha agito nei confronti del sito in Parte_1 Controparte_3
Napoli, (di seguito, per comodità, ), per sentirlo condannare al Controparte_1 CP_1 risarcimento dei danni da lei patiti a causa delle infiltrazioni provenienti da beni di natura condominiale.
In atto di citazione, la società aveva chiesto anche la condanna del CP_1
“all'esecuzione di tutti gli interventi utili e/o necessari a ripristinare lo stato dei luoghi”, in modo da consentire il pieno godimento dell'immobile locato, ma in corso di causa la suddetta domanda è stata abbandonata per carenza di interesse, in quanto l'unità immobiliare è stata spontaneamente rilasciata al locatore in data 23.10.2023 (vedi quanto dichiarato dalla difesa dell'attrice all'udienza del 09.11.2023). Inoltre, la aveva convenuto in giudizio il Parte_1 locatore, sig. , onde ottenere l'accertamento del suo diritto “a sospendere e/o Persona_1 ridurre il versamento del canone di locazione […], stante l'impossibilità totale di godere – per causa ad essa non imputabile – dell'unità immobiliare sita in Napoli alla via Pigna n. 86/E”, ma prima della costituzione del la conduttrice ha rinunziato all'azione nei suoi confronti, Per_1 come risulta dalla nota depositata in data 24.03.2023 e da quanto dichiarato dal suo difensore all'udienza del 27.03.2023.
§ 2. Prima di passare alla descrizione dello stato dei luoghi e all'individuazione delle cause delle infiltrazioni, occorre spiegare per quale motivo l'eccezione, sollevata dal , di CP_1 improcedibilità della domanda per mancato esperimento del procedimento di mediazione è infondata.
La domanda risarcitoria proposta dalla si fonda sul disposto degli artt. 1585, Parte_1 comma 2, e 2051 cod. civ. e non rientra in nessuna delle materie rispetto alle quali l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5, commi 1 e 2, del d.lgs. n. 28 del 04.03.2010. In particolare, la presente controversia: - non rientra nella materia condominiale, in quanto l'attrice non è una condomina dello stabile di , né ha attivato una vertenza relativa alla disciplina del Controparte_1 condominio degli edifici;
- non rientra nella materia delle locazioni, per il semplice motivo che il non è parte del contratto di locazione, che rappresenta soltanto il titolo del CP_1 godimento dell'immobile (in tesi) pregiudicato dalle infiltrazioni provenienti dai beni condominiali.
§ 3. È pacifico tra le parti che la era conduttrice dell'unità immobiliare di Parte_1 circa 500 mq, sita in Napoli, via Pigna n. 86/E in forza di contratto di locazione stipulato in data
15.10.2004 con il sig. (cfr. doc. 1 attrice). Persona_1
Secondo quanto emerge dalla descrizione dello stato dei luoghi, presente sia nella consulenza di parte a firma dell'ing. (doc. 2 attrice) sia nella CTU espletata Persona_2 dall'ing. il fabbricato condominiale è dotato di un accesso pedonale Persona_3
2 contrassegnato dal numero civico 84 e di un accesso carrabile al civico n. 86/E. Quest'ultimo conduce a un cortile interno ad uso esclusivo, che rientrava tra i beni locati all'attrice. L'unità immobiliare locata, adibita dalla in parte a magazzino e in parte a ufficio, ha accesso Pt_1 dal cortile a uso esclusivo ed è ubicata ad un livello inferiore rispetto all'ingresso pedonale. Una porzione dell'immobile si trova al di sotto della corte (passetto) condominiale e altra porzione al di sotto del fabbricato.
Secondo quanto appurato dal CTU, le infiltrazioni lamentate dall'attrice provenivano in parte dal passetto e in parte dall'impianto fognario condominiale, posto al di sotto del cortile ad uso esclusivo. Esse hanno causato, all'interno dei locali in godimento alla , Parte_1
l'apparizione di macchie di umidità, il distacco di intonaci e lesioni alle pareti, ai soffitti e ai pavimenti (vedi foto inserite nell'elaborato dell'ing. e foto prodotte da parte attrice). Per_3
Inoltre, le percolazioni provenienti dalla fogna condominiale hanno determinato un cedimento del cortile. I danni in esame, oltre ad essere documentati dalle numerose foto in atti, sono stati confermati dai 3 testi di parte attrice escussi all'udienza del 09.11.2023.
Peraltro, nel costituirsi in giudizio, il non ha contestato l'esistenza delle CP_1 infiltrazioni e dei danni (vedi, in particolare, p. 3 della comparsa), ma si è limitato a replicare:
a) di essersi prontamente attivato per la soluzione del problema (“sin dalla prima segnalazione l'amministratore si è attivato facendo eseguire i lavori occorrenti all'eliminazione delle infiltrazioni dal solaio, e ad oggi sono già stati eseguiti e si stanno concludendo anche i lavori per il rifacimento dell'impianto fognario a cui seguirà il ripristino dello stato dei luoghi dei locali di proprietà del sig. deliberati dall'assemblea nel dicembre 2022”); b) di aver Per_1 incaricato, sin da prima dell'estate 2022, la di eseguire un'ispezione della fognatura CP_4 per individuare le cause delle infiltrazioni;
c) che l'opera della era stata “resa CP_4 difficoltosa e rinviata nel tempo a causa dell'impossibilità di accesso ai locali da parte del rappresentante della ed i suoi dipendenti” (p. 3 comparsa), tanto che la Parte_1 relazione sullo stato dei luoghi era stata consegnata soltanto nel novembre 2022; d) che dalla suddetta relazione era emersa la presenza di modifiche al tratto fognario sottostante i locali condotti in locazione dall'attrice, non eseguite a regola d'arte (mancanza di sigillatura tra la tubazione fognaria e le spalle dei pozzetti), che avevano causato le infiltrazioni;
e) che nei locali in godimento alla erano stati completamente ostruiti i tombini Parte_1 fognari, con l'apposizione di una pavimentazione che di fatto aveva impedito l'accesso alle condotte per svolgere verifiche nonché opere di ordinaria e/o straordinaria manutenzione;
d) che l'attività di impresa esercitata dall'attrice nei locali di non era mai stata Controparte_1 sospesa e che i locali non erano mai stati liberati, neanche in costanza di lavori.
In merito alle su riportate repliche, va osservato che: - a fronte delle specifiche contestazioni di controparte, non è stata data alcuna prova dell'asserito ostruzionismo da parte dell'attrice e dei suoi dipendenti, sicché i ritardi con cui è stato affrontato il problema non possono che essere addebitati al;
- le modifiche apportate all'impianto fognario CP_1 condominiale non escludono la responsabilità del convenuto, che, quale custode del bene,
3 risponde, ex art. 2051 cod. civ., dei danni da esso causati;
- non è dato sapere chi sia l'autore di dette modifiche e quando siano state realizzate, con la conseguenza che non può dirsi provata nessuna delle esimenti idonee ad escludere la responsabilità del custode, ossia il caso fortuito (art. 2051 cod. civ.) o il fatto dello stesso danneggiato (cfr. art. 1227 cod. civ.).
Pertanto, in base alle risultanze istruttorie e al principio di non contestazione (art.115 c.p.c.)
è possibile affermare che il convenuto risponde ex art. 2051 cod. civ. dei danni causati dalle infiltrazioni alla Parte_1
§ 4. In atto di citazione, in punto di pregiudizi subiti, l'attrice ha lamentato il mancato godimento del locale oggetto di locazione, da lei adibito a deposito di apparecchi per il gioco lecito oltre che a luogo di ricevimento di fornitori, rappresentanti commerciali, clienti. Inoltre, ha dedotto che, a causa delle infiltrazioni, aveva dovuto: - ricercare altri locali da adibire a deposito, con assunzione dei relativi costi;
- trasferire altrove i propri beni, oltre che il personale alle proprie dipendenze, “anche per la presenza sempre più cospicua di insetti, oltre che per il conclamato stato di umidità”. Infine, ha allegato di aver subito “la mortificazione di registrare il rifiuto – da parte di dipendenti e di terzi – di voler fare ingresso nel suddetto locale per il mero timore di correre rischi per la propria integrità fisica”.
Nella I memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c., l'attrice ha descritto i danni nel seguente modo: “1) mancato godimento del locale avuto in locazione, a fronte di un canone mensile di locazione pari ad euro 3.100,00 (tremila cento/00) (cfr. allegato uno dell'atto di citazione): in misura parziale, con decorrenza dal marzo 2022 (stante l'inutilizzabilità di una superficie lorda pari al settanta per cento del più ampio locale detenuto in godimento); in misura totale, con decorrenza dall'ottobre 2022 (e sino a data tutt'ora incerta); 2) rimborso dei costi sostenuti tanto per l'attività di trasporto dei propri beni e materiali, quanto per la locazione di ulteriori spazi destinati alla temporanea attività di deposito di beni e materiali anzidetti;
3) pregiudizio
– da quantificarsi anche in via equitativa – derivato sia all'organizzazione dell'attività aziendale
(in conseguenza della appurata necessità di trasferire altrove i propri beni, oltre che il personale alle proprie dipendenze) sia all'immagine della stessa società, la quale – nei mesi che sono ormai decorsi – ha dovuto a più riprese registrare il rifiuto (da parte di dipendenti e di terzi) di voler fare ingresso nel suddetto locale per il timore di correre rischi per la propria integrità fisica, oltre che per la presenza divenuta sempre più cospicua di insetti, blatte, ecc, in virtù del conclamato stato di umidità, conseguenza del fenomeno così determinatosi”.
Orbene, dalla prova testimoniale è emerso che le infiltrazioni e i danni da essi arrecati cominciarono a manifestarsi nel 2021, ma si aggravarono nel corso del 2022, tanto che dopo l'estate di tale anno la iniziò a pensare di trasferirsi altrove. Pt_1
Sul punto va richiamata la deposizione testimoniale di dipendente di una Testimone_1 società che si avvale dei servizi dell'attrice, il quale, dopo aver descritto i danni e la loro progressione nel corso del tempo, ha affermato quanto segue: “… Tornando altre volte, notai che la situazione si era ancora più aggravata. Entrando dalla porta degli uffici, sulla sinistra vi era una spaccatura di un paio di centimetri che partiva dal soffitto e arrivava sino al
4 pavimento. La spaccatura era presente in tutte le stanze adibite ad ufficio che si trovavano sul lato sinistro dell'ingresso. Mi dissero che ciò era causato dall'abbassamento del cortile esterno, che stava sprofondando. All'interno degli uffici, in fondo a destra, si era cominciato ad abbassare il pavimento. Quanto ho descritto da ultimo lo notai dopo l'estate 2022.
All'epoca gli uffici erano ancora in funzione, anche il magazzino. So che alcuni dipendenti si erano rifiutati di lavorare lì ed erano stati messi in smart working. Preciso che l'ufficetto di cui ho parlato in precedenza era una stanza singola, con ingresso autonomo. La spaccatura nell'asfalto da cui uscivano gli scarafaggi si trovava dinanzi a questo ingresso.
Ricordo che a fine 2022 o inizio 2023, mi recai presso la sede della e seppi Pt_1 che si stava parlando di trasferire i dipendenti in smart working e che stavano cominciando a svuotare il magazzino per pericolo di crollo. Una parte delle nostre macchine erano finite ad Afragola, in altro magazzino affittato dalla mentre Pt_1 altra parte era ancora lì. Quando sono tornato sul posto, forse anche prima dell'estate 2023, non c'era più nessuno” (l'enfasi è aggiunta dallo scrivente).
Quanto riferito dal teste risulta confermato dagli altri due testi escussi, Tes_1 Testimone_2
e , entrambi clienti della , e dalla documentazione in atti. Testimone_3 Parte_1
Lo spostamento degli arredi in un deposito risulta attestato dalla fattura n. 31/23 del
07.04.2023 di € 3.050,00 (IVA compresa), emessa dalla ed avente ad Controparte_5 oggetto: “trasloco dei vostri uffici siti in via pigna al nostro deposito in via comunale cupa cintia, 19 Napoli con relativo smontaggio ove e dovuto e imballaggio + 1 mese di canone deposito” (cfr. doc. 2 allegato alla II memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.).
L'affitto di altro locale sito in Afragola, ove depositare gli apparecchi per il gioco lecito è provato dal contratto di locazione stipulato in data 01.11.2022 (cfr. doc. 1 allegato alla II memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.).
É poi pacifico tra le parti che il locale è stato definitivamente rilasciato al locatore nell'ottobre 2023. Del resto, come si evince dalle foto allegate alla CTU, il godimento dell'immobile era comunque incompatibile con l'esecuzione dei lavori all'impianto fognario.
Ciò posto, tra i danni da riconoscere all'attrice vi sono sicuramente i costi di trasloco degli arredi e il canone pagato per il deposito degli stessi presso i locali nella disponibilità della
[...]
Si tratta, infatti, di esborsi che la non avrebbe sostenuto se non Controparte_5 Parte_1 fosse stata costretta a lasciare anzitempo i locali condotti in locazione. Dalle fatture e dalla ricevuta di bonifico in atti emerge una spesa: - di € 2.500,00 per il trasloco e il primo mese di deposito (l'importo è al netto dell'IVA, che non rappresenta un costo per una società commerciale); - di € 500,00, quale canone del deposito di arredi nel periodo compreso tra il
07.05.2023 e il 07.07.2023 (le fatture attestanti il canone di deposito sono state prodotte unitamente alla II e III memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.¹; anche in tal caso si è considerato l'importo al netto dell'IVA); - di € 4.000,00 quale canone di locazione per il ¹ La fattura n. 57/23 del 07.06.2023 è ammissibile anche se prodotta con la terza memoria, in quanto è venuta in essere quando il termine per il deposito dei documenti a prova diretta era già scaduto. 5 deposito sito in Afragola per il periodo dicembre 2022 – aprile 2023 (cfr. contabile di bonifico allegata alla II memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c.). Tuttavia, tenuto conto del contratto di locazione in atti, avente la durata di un anno (dal 1° novembre 2022 al 31.10.2023), il danno derivante dalla necessità di locare un deposito può essere quantificato nell'intero corrispettivo annuo pattuito dalle parti, pari a € 9.600,00 (vedi contratto in atti, doc. 1 allegato alla II memoria istruttoria), in valuta del novembre 2022, corrispondenti a € 9.878,40 in valuta attuale (rivalutazione effettuata in base agli Indici ISTAT – F.O.I., coefficiente di rivalutazione:
1,029). Il danno per le spese di trasloco e il canone di deposito degli arredi è pari a complessivi
€ 3.000,00 corrispondenti a € 3.072,00 in valuta attuale (rivalutazione effettuata in base agli
Indici ISTAT – F.O.I., coefficiente di rivalutazione: 1,024).
Non può essere riconosciuto il danno patrimoniale da mancato godimento dell'unità immobiliare locata, in quanto, come risulta dall'intimazione di sfratto per morosità, prodotta in atti dall'attrice, quest'ultima non ha più pagato i canoni di locazione a partire dal luglio 2022.
In merito alla questione della mora, all'udienza del 25.01.2024, il difensore della Parte_1 ha dichiarato che “la propria assistita ha sospeso il pagamento dei canoni di locazione da luglio
2022 come indicato nell'intimazione di sfratto già depositata e che allo stato vi è un'interlocuzione con il locatore in ordine alla definizione delle pendenze e dell'intera vicenda”.
Ora, ad avviso del Tribunale, il mancato o limitato godimento rappresenterebbe una posta di danno patrimoniale se l'attrice fosse costretta a pagare, in tutto o in parte, il canone di locazione senza avere ottenuto, nel contempo, la controprestazione prevista in contratto.
Poiché i canoni non sono stati pagati e la relativa questione è ancora aperta, e siccome la lesione del godimento, per quanto proveniente da terzi, appare idonea a giustificare, quantomeno, la riduzione del canone in proporzione alla ridotta superficie utilizzata (cfr. artt.
1578 e 1581 cod. civ., ma per il periodo di esecuzione dei lavori è ipotizzabile il diritto a sospendere il pagamento del canone ex art. 1584 cod. civ.), si ritiene che il danno in esame non possa essere riconosciuto, non essendo ancora attuale. Soltanto nel caso in cui l'attrice fosse costretta a pagare il canone in riferimento al periodo in cui non ha goduto, in tutto o in parte, dell'immobile, si concretizzerebbe il paventato danno patrimoniale, il cui risarcimento potrebbe allora essere chiesto al convenuto ex art. 1585, comma 2, cod. civ.. Tuttavia, stante la sussistenza della controversia in ordine all'obbligo di pagamento dei canoni e stante il mancato pagamento degli stessi, il pregiudizio in esame non può dirsi ancora avverato, con la conseguenza che la relativa domanda risarcitoria deve essere, allo stato, respinta.
Va parimenti respinta la pretesa ad ottenere il risarcimento del danno arrecato all'organizzazione dell'attività aziendale e all'immagine della società. Si tratta di pregiudizi che non risultano provati, in quanto dalle deposizioni dei testi si evince che l'attività aziendale è proseguita e che non vi è stato alcun danno di immagine, come dimostrato dal fatto che i testi hanno continuato ad intrattenere i loro rapporti commerciali con l'attrice.
In conclusione, il danno ammonta a complessivi € 12.950,40 in valuta attuale.
L'attrice non ha allegato né provato di aver subito un danno da ritardato pagamento di
6 quanto dovuto a titolo risarcitorio, di conseguenza non ha diritto al riconoscimento degli interessi c.d. compensativi. Sul punto si richiama Cass. n. 3268 del 12/02/2008, secondo cui, per ottenere il risarcimento della posta di danno in esame, il creditore deve allegare e provare, anche in base a criteri presuntivi, che la somma rivalutata, o liquidata in moneta attuale, è inferiore a quella di cui avrebbe disposto, alla stessa data della sentenza, se il pagamento dell'importo originariamente dovuto fosse stato tempestivo (cfr., altresì, Cass. n. 15823, sez.
III, del 28/07/2005, Cass., sez. III, n. 22347 del 24/10/2007, Cass., sez. III, n. 3355 del
12/02/2010, Cass., sez. III, 17155 del 09/10/2012, Cass., Sez. Un., n. 1712 del 17/02/1995).
Si veda anche Cass. n. 3173, sez. III, del 18/02/2016, che ha puntualizzato come il pregiudizio in esame non sia in re ipsa, ma debba essere allegato e provato da chi lo invoca: “vuoi dimostrando quale fosse la propria propensione al risparmio;
vuoi dimostrando quale fosse il rendimento delle operazioni finanziarie in cui avrebbe verosimilmente investito il capitale dovutogli, in caso di tempestivo adempimento da parte del debitore;
vuoi dimostrando quali maggiori oneri od interessi passivi avrebbe evitato di pagare se, disponendo tempestivamente della somma dovutagli, avesse potuto evitare di ricorrere al mercato del credito” (in senso conforme, Cass., sez. III, n. 18564 del 13/07/2018).
In particolare, l'attrice non ha nemmeno dedotto che il tasso di redditività media del denaro
è stato superiore al tasso di svalutazione monetaria nel periodo compreso tra il verificarsi del danno e la sua liquidazione, venendo meno, quindi, ai suoi oneri di allegazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, in mancanza di apposita nota, si liquidano come da dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti dal decreto del Ministero della Giustizia n. 55 del 10.03.2014 (come modificati dal d.m. n. 147 del 2022), del quantum riconosciuto in sentenza (criterio del decisum) e dello sforzo difensivo in concreto profuso.
Le spese della CTU devono essere poste, in via definitiva, a carico del . CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
a) condanna il sito in Napoli, , a pagare, in Controparte_3 Controparte_1 favore della € 12.950,40, oltre interessi ex art. 1284, comma 1, Parte_1 cod. civ. con decorrenza dalla data della presente sentenza e sino al soddisfo;

b) condanna il al pagamento delle spese di lite dell'attrice, liquidate in € CP_1
545,00 a titolo di esborsi ed € 4.600,00 per compenso del difensore (di cui € 900,00 per la fase di studio, € 700,00 per la fase introduttiva, € 1.500,00 per la fase istruttoria,
€ 1.500,00 per la fase decisoria), oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso, IVA e CPA come per legge;

c) pone le spese di CTU a carico del . CP_1
Napoli, 26.05.2025
Il Giudice dott. Ulisse Forziati
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