N. R.G. 3188/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
SEZIONE CIVILE nella persona del Giudice onorario, marco Di Biase, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3188 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, posta in delibazione all'udienza del 11.11.2024, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche, promossa da
(C.F. ), residente in [...]del Tronto (AP), contrada Controparte_1 C.F._1
Valle Chifenti n. 88 e (C.F. ) residente in Spoleto (PG), Controparte_2 C.F._2 via del Tiro a Segno n. 11/B, rappresentate e difese dall'Avv. Manuela Sestili ed elettivamente domiciliate nello studio del difensore, sito in Castel di Lama (AP), via Adige n. 20, giusta procura in atti;

Attrici contro
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore, con Controparte_3 P.IVA_1
sede in Alba Adriatica (TE), via Campania n. 10, rappresentata e difesa dall'Avv. Roberto Di Mizio ed elettivamente domiciliato nello studio del difensore, sito in Alba Adriatica (TE), via Trieste n. 45, giusta procura in atti;

Convenuto
OGGETTO: impugnazione delibera assembleare;

CONCLUSIONI: come in atti e nel verbale di precisazione delle conclusioni.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 02.11.2021 e ritualmente notificato, e Controparte_1 hanno adito questo Tribunale al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni: “in Controparte_2
via principale: - per tutto quanto esposto, eccepito ed allegato e/o emerso in corso di causa, dichiarare
1 nullo e/o illegittima o comunque annullare e caducare, ad ogni effetto di legge e con ogni più opportuno provvedimento, la deliberazione assembleare assunta in data 26.06.2021 dal CP_3
, come sopra indicato, con ogni atto connesso, presupposto e correlato;
- in ogni caso,
[...] condannare il , in persona dell'Amministratore p.t., alla integrale refusione Controparte_3
delle spese ed al pagamento dei compensi di giudizio oltreché di quelli della procedura di mediazione incardinata innanzi all'Organismo 101mediatori.it, con distrazione in favore del sottoscritto difensore che si dichiara antistatario”.
A fondamento della domanda, le parti attrici hanno dedotto:
- che, in data 09.06.2021 e in data 10.06.2021, esse attrici (proprietarie ciascuna di un immobile sito nel condominio “ ) avevano ricevuto tramite raccomandata a/r la comunicazione CP_3 della convocazione dell'assemblea del condominio convenuto da parte dell'allora amministratore Controparte_4
- che la predetta assemblea, tenutasi in data 26.06.2021 ed alla quale le attrici avevano deciso di non prendere parte, aveva approvato il primo ed il secondo punto all'ordine del giorno e di non approvare il quarto, quinto e sesto punto all'ordine del giorno;
relativamente al settimo punto l'assemblea aveva deciso di rimandarne la discussione;

- che il verbale della suddetta assemblea era stato inviato tramite raccomandata a/r alle stesse, rispettivamente in data 02.07.2021 ed in data 09.07.2021;
- che in data 16.07.2021 avevano così deciso di depositare istanza di mediazione presso l'organismo avente ad oggetto l'impugnazione della deliberazione Controparte_5
assembleare del 26.06.2021;
- che all'incontro, fissato per il giorno 06.09.2021, il convenuto non aveva preso CP_3
parte alla mediazione e ciò anche nelle successive date fissate;

- che, pertanto, è giustificato l'interesse delle attrici ad impugnare la delibera assembleare adottata dal in data 26.06.2021, in ordine ai punti 2 e 3 dell'ordine del Controparte_3
giorno, la quale risulterebbe nulla e/o illegittima.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituito in giudizio il il quale ha Controparte_3 chiesto: “1) rigettare la domanda svolta in via preliminare di sospensione della delibera, non ricorrendone i presupposti, ed anzi essendo la eventuale sospensione motivo di ulteriore danno al
stesso;
2) rigettare la domanda svolta in via principale, poiché non sono rinvenibili per CP_3
tutto quanto sopra esposto le ipotesi di nullità, annullabilità e/o inesistenza della delibera impugnata e per l'effetto riconoscere la delibera del 26.06.2021 perfettamente valida ed operante;
3) rigettare la domanda di condanna al pagamento delle spese di lite perché la domanda appare infondata e quindi la
2 condanna segue la sorte;
4) rigettare la domanda di refusione delle spese del giudizio di mediazione, avendo parte convenuta aderito e preso parte agli incontri, come da documentazione che si allega;
5) condannare sempre e comunque l'attrice al pagamento delle spese diritti ed onorari del presente giudizio”.
La causa è stata istruita con le sole produzioni documentali delle parti e l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio. Dopo essere stata rinviata per la precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 11.11.2024, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di memorie conclusionali e relative repliche.
Passando ora al merito della causa, osserva il Tribunale che l'impugnazione è fondata per i motivi che seguono.
In modo particolare, l'impugnazione proposta ha ad oggetto i punti n. 2) e n. 3) della delibera assembleare del 26.06.2021, i quali, secondo le parti attrici, invece di andare ad approvare un nuovo bilancio consuntivo straordinario con modifiche conformi alla sentenza n. 425/2021 (emessa dal
Tribunale di Teramo in data 23.04.2021) – e, dunque, con l'eliminazione dallo stesso di tutti gli importi illegittimamente imputati alle due condomine in relazione ai lavori individuali svolti su parti non comuni del condominio – ha approvato modifiche al suddetto bilancio consistenti nello sgravio delle somme, in favore della e della per i lavori che avevano interessato le parti private CP_1 CP_2
del Condominio.
Per tali motivazioni le parti attrici hanno chiesto la declaratoria di nullità della delibera impugnata.
Come noto, per i condomini è possibile impugnare le delibere condominiali non solo in caso di annullabilità ma anche di nullità. Da ultimo, la Corte di cassazione con la sentenza n. 921 del 13 gennaio 2023, riprendendo i principi indicati nella pregressa sentenza del 14 aprile 2021, n. 9839, ha riaffermato la possibilità per i singoli condomini di impugnare le delibere condominiali non solo per vizi di annullabilità ma anche per vizi di nullità.
È opportuno premettere e ribadire che, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, hanno precisato che l'art. 1137 c.c., per sua formulazione non consente di ritenere che la categoria della nullità delle deliberazioni condominiali sia interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, neppure dopo la riforma del 2013. Esistono, infatti, categorie nel mondo del diritto, che non sono monopolio del legislatore, ma scaturiscono spontaneamente dal sistema giuridico, al di fuori e prima della legge: acanto alle ipotesi di annullamento, pertanto, devono essere mantenute, quali nullità, le ipotesi in cui sussistano quei vizi talmente radicali “da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico”.
3 È questo il caso della “impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico”, da intendersi riferito al contenuto (cd. decisum) della deliberazione.
L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle “attribuzioni” proprie dell'assemblea.
In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 c.c. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.
Perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali e non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini, perché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi.
Nel caso di specie, applicando i principi di diritto appena richiamati, deve essere osservato che la natura privata dei balconi aggettanti pertinenziali, qualificabili come estensione dell'unità immobiliare su cui insistono (e, in quanto tali, beni di proprietà esclusiva del proprietario dell'immobile – cfr. Cass.
Civ., sent. n. 13509/2012), è stata già accertata con precedente pronuncia, sempre di questo Tribunale, la n. 425/2021 del 22 aprile 2021, la quale ha statuito che “le attrici non hanno mai autorizzato
l'effettuazione di opere su parti di loro proprietà le quali, anche se non potevano esimersi dal farle effettuare sul presupposto che vi sia stata una preventiva delibera di approvazione di lavori straordinari sull'edificio, certo avevano il diritto di rivolgersi a impresa di loro fiducia e non potevano essere eseguiti dall'impresa incaricata dal condominio se non con il loro preventivo consenso … Non essendo stato oggetto di alcuna contestazione, parte attrice ha dato prova del suo diritto di proprietà esclusiva sulle parti e pertinenze dei balconi di natura privata per cui la pretesa espressa dai condomini riuniti in assemblea di approvare il riparto delle spese contenente imputazioni di spesa individuale su diritti inerenti la proprietà esclusiva delle attrici che possono essere sacrificati solo ed esclusivamente col proprio consenso eventualmente oggetto di negoziazione o mediante ricorso alle competenti autorità in caso di ritenuta violazione dei diritti degli altri condomini, rende la delibera nulla in parte qua” (cfr. pag. 4 – doc. n. 8 fascicolo parte attrice).
Alla luce di tale pronuncia, peraltro coperta dall'efficacia del giudicato (circostanza, questa, incontestata tra le parti), l'assemblea condominiale avrebbe dovuto deliberare in conformità a tale
4 pronunciamento, espungendo, dunque, dal riparto delle spese sostenute per l'effettuazione dei lavori condominiali quelle inerenti alle parti private di proprietà esclusiva delle attrici, per le quali il consenso delle stesse all'effettuazione dei lavori non era mai stato prestato.
Sulla base di tali premesse, la delibera impugnata, avente ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo straordinario riportante lo sgravio delle somme imputate alle attrici, deve ritenersi illegittima dal momento che la più volte richiamata sentenza del Tribunale di Teramo continua ad essere efficace rispetto alla nuova e successiva deliberazione assembleare oggetto del presente giudizio.
Né può accedersi alla tesi difensiva del convenuto, e ciò per tre ordini di ragioni: prima di CP_3
tutto, come poco prima evidenziato, per la sussistenza della pronuncia n. 425/2021 di questo Tribunale, la quale ha statuito, in maniera oramai incontrovertibile (essendo divenuta inoppugnabile), la natura privata dei lavori svolti su parti non comuni del ma di proprietà esclusiva delle condomine CP_3
e in secondo luogo, lo stesso art. 7 del regolamento condominiale richiamato dal CP_1 CP_2
convenuto riconosce la natura privata, e dunque non comune, dei balconi oggetto dei lavori svolti presso il Natura che può subire una deroga solamente nel caso in cui i lavori che Controparte_3 abbiano a riguardare queste parti siano di “indole generale”. Testualmente, infatti, tale articolo prevede che “le porte d'ingresso degli appartamenti, le terrazze o i balconi annessi agli appartamenti, le finestre, i parapetti dei balconi, sebbene di proprietà del condomino proprietario dell'appartamento di cui fanno parte, saranno trattati e considerati comuni qualora dovessero eseguirsi lavori di indole generale” (cfr. art. 7 regolamento condominiale – doc. n. 17 fascicolo parte attrice); infine, in ogni caso il convenuto ha omesso di provare la circostanza dallo stesso posta alla base della propria difesa, e, dunque, non ha fornito la prova dell'asserita “indole generale” dei lavori svolti.
Per converso, come pure rilevato dall'ausiliare nominato nel suo elaborato peritale, non è dato neppure evincere tale natura dei lavori posto che con delibera assembleare del 23/09/2017, mai impugnata, al punto n. 5) dell'ordine del giorno “Discussione/Approvazione per prosecuzione lavori straordinari fabbricato in corso”, veniva deliberato che “I lavori attuali necessari al risanamento dei balconi
(frontalini, parapetti ecc...), eccetto i lastrici solari, sono di proprietà esclusiva e non possono essere trattati come parti comuni in quanto non si tratta di lavori di indole generale…” . Come giustamente osservato, tale deliberato “non presenta alcun esplicito riferimento all'applicazione dell'art. 7 del regolamento Condominiale, in quanto gli interventi deliberati non concernevano opere di carattere
(“indole”) generale, ma erano mirati esclusivamente al risanamento conservativo dei balconi
(frontalini, parapetti ecc...), con eccezione dei lastrici solari e quindi avendo con ogni probabilità carattere strutturale, interessando cioè la struttura dei singoli balconi, in quanto tali, le relative spese dovevano essere sopportate dai rispettivi proprietari”. (Cfr. CTU in atti, pag. 12).
5 Per giurisprudenza maggioritaria in argomento le uniche parti da poter qualificare condominiali e non private sono quelle di particolare pregio artistico ed estetico che influenzano in maniera essenziale l'aspetto ed il decoro architettonico dell'intero edificio in condominio, anche se insistenti su pertinenze private, quali lesene, stucchi o fregi decorativi, elementi questi che certamente non possono essere individuati nei vasconi in cemento potenzialmente destinabili a fioriere o alle copertine e soglie in marmo apposti sui balconi.
Alla luce delle osservazioni appena svolte, la delibera impugnata deve essere dichiarata nulla per aver illegittimamente deliberato ai punti n. 2 e n. 3) nei confronti dei diritti sulla proprietà esclusiva delle parti attrici, senza inibizione degli effetti giuridici creatisi in relazione agli altri punti all'ordine del giorno discussi e deliberati, in ossequio al principio di conservazione degli atti promanati da un atto nullo e di tutela dei diritti acquisiti da terzi in buona fede in conseguenza di esso.
Conseguentemente, anche sulla base della consulenza tecnica d'ufficio svolta - le cui conclusioni meritano ampia condivisione da parte del Tribunale in quanto esenti da censure motivazionali e da vizi logico-giuridici – e sulla base di quanto riportato sulla ripartizione rinvenuta dal CTU dal riparto straordinario sui lavori per cui è causa, devono essere espunti dal bilancio consuntivo straordinario gli importi illegittimamente imputati alle attrici: rispettivamente € 4.926,45 a ed € Controparte_1
14.736,68 a comprensive delle correzioni in eccesso rispetto ai lavori Controparte_2
effettivamente realizzati rispetto al computo metrico del 04/04/2019 redatto dal tecnico direttore dei lavori Geom. (cfr. CTU in atti, pagg. 10 e 11). Controparte_6
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, come in dispositivo, alla luce dei parametri di cui al DM147/2022 ed in considerazione dell'assenza di particolari questioni di diritto nella concreta fattispecie.
I compensi per la espletata procedura di mediazione, non concretamente effettuata per mancata partecipazione del Condominio all'invito, possono essere liquidati solo in via equitativa mancando in atti la prova dell'avvenuto esborso da parte delle attrici, le spese di CTU vanno poste a carico del convenuto condominio che la ha sollecitata e richiesta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Teramo, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, sulla domanda proposta dal e nei confronti del rigettata Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
ogni contraria istanza, eccezione o deduzione, così decide:
1) rilevata la parziale illegittimità della delibera impugnata, dichiara nulla la delibera assembleare adottata dall'assemblea dei condomini del convenuto “ in data 26.06.2021 Controparte_3 ai soli punti n. 2) e n. 3) dell'ordine del giorno;

6 2) condanna il in persona dell'amministratore p.t. al pagamento delle spese Controparte_3
di lite in favore di e e per esse al procuratore dichiaratosi Controparte_1 Controparte_2 antistatario, che si liquidano in complessivi € 3.661,00 di cui € 3.397,00 per compensi ed €
264,00 per spese, oltre 15% rimborso forfettario, IVA e CAP come per legge;

3) condanna il in persona dell'amministratore p.t. al pagamento delle spese Controparte_3
di mediazione in favore di e e per esse al procuratore Controparte_1 Controparte_2 dichiaratosi antistatario, e che si liquidano in complessivi € 1.041,00 di cui € 700,00 per compensi ed € 341,00 per spese;

4) pone le spese di CTU definitivamente a carico del convenuto in persona Controparte_3 dell'amministratore p.t. così come liquidate con pregresso decreto del 24.10.2023.
Teramo, 7 Giugno 2025
Il Giudice On.
dott. Marco Di
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