REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE IV CIVILE

in persona del Giudice Unico dott. Francesco Moroni ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 17665/2022 R.G. promossa da nata a [...] il [...] (c.f. e Parte_1 C.F._1
residente in [...], Largo Orbassano n.75 bis, in persona del suo procuratore generale, , nato a [...] il [...] e residente in Parte_2
Baldissero Torinese (TO), Strada Tetti None n. 3, elettivamente domiciliata in
Torino, Via Gramsci n. 15, presso lo studio dell'Avv. Cristiano Loi
( fax. n. 011 / C.F._2 Email_1
02.62.490) che la rappresenta e difende in virtù di mandato allegato in atti;

-attrice- contro
(P.IVA e C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 C.F._3
nato il [...] a [...], con studio in Torino, Corso
Vercelli n. 278;
-convenuto contumace-
OGGETTO: risarcimento danni - responsabilità professionale.
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
pagina 1 di 10 “Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;

Nel merito:
Accertata la non commerciabilità dell'immobile sito in Torino, Via Barletta n. 132 e di proprietà della SI.ra ; Parte_1
Accertata la negligenza ed imperizia del RA in merito ai Controparte_1
fatti esposti in atti;

Accertato il nesso di causalità tra il comportamento negligente del RA
ed il danno subito dalla SI.ra ; CP_1 Parte_1
Dichiarare il SI. RA tenuto a risarcire in favore della Controparte_1
SI.ra la somma di euro 8.682,27; Parte_1
Conseguentemente condannare il SI. Geom. a corrispondere a Controparte_1
favore della SI.ra l'importo di euro 8.682,27, a titolo di danni, come Parte_1
dettagliati e provati in narrativa o quell'altra somma accertata in corso di causa, oltre al danno per la mancata vendita che si chiede che venga quantificato in via equitativa - ex art. 1226 c.c. - in un importo non inferiore ad euro 10.000, e così per complessivi euro 18.682,27, a titolo di risarcimento per i danni tutti subiti da dalla
SI.ra a seguito dell'inadempimento posto in essere dal RA SI. Parte_1
. Controparte_1
Con vittoria delle spese ed onorari di lite.

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 20.09.2022 - in Parte_1
persona del suo procuratore generale, - ha convenuto in giudizio Parte_2
davanti al Tribunale di Torino il geom. per sentire accertare e Controparte_1
dichiarare la responsabilità del medesimo per errore, negligenza e imperizia, nell'espletamento dell'incarico avente ad oggetto la verifica della regolarità edilizia e catastale dell'immobile, di proprietà dell'attrice, sito nel Comune di
Torino, via Barletta n. 132 (identificato al C.F., foglio 1343, part. 206, sub. 6), immobile offerto in vendita e poi effettivamente venduto al SI. con Parte_3
pagina 2 di 10 atto di compravendita a rogito Notaio , dell'11 maggio 2021, Persona_1
rep. 20433, racc. 15981.
Più in particolare, ha dedotto l'attrice che, nell'imminenza della conclusione del contratto, aveva incaricato, per il tramite del suo procuratore generale,
[...]
, il geom. affinchè verificasse, presso gli uffici tecnici del CP_2 CP_1
Comune di Torino, la regolarità edilizia e catastale dell'immobile oggetto di compravendita e comunicasse gli esiti dei controlli all' NT
, che si era occupata di reperire l'acquirente, ed allo
[...] PA
, che doveva procedere al relativo rogito. Persona_1
A seguito della trasmissione della documentazione richiesta, la collaboratrice dello rappresentava al RA l'esistenza di Parte_4 CP_1
un diniego su una pratica edilizia, chiedendo delucidazioni al riguardo;
al chè il
RA , dopo aver esaminato la documentazione, forniva CP_1
rassicurazioni in proposito allo studio notarile, precisando letteralmente che “a pagina 4 la commissione ha riesaminato il tutto e dato parere favorevole”.
A fronte di tali rassicurazioni tecniche, le parti avevano proceduto a rogitare il contratto definitivo di compravendita, con conseguente trasferimento dell'immobile in favore del SI. . Pt_3
Senonché, con raccomandata del 7 giugno 2021, l'Avv. Mario Ostorero contestava alla parte venditrice ed alla , per conto dell'acquirente, NT
l'impossibilità di reperire alcun tipo di pratica edilizia che licenziasse e certificasse lo stato di fatto dello stabile di Via Barletta, che risultava peraltro oggetto di un ordine di demolizione emesso dal Comune di Torino in ragione degli abusi edilizi riscontrati.
Nuovamente incaricato dalla SI.ra di esaminare nuovamente la Pt_1
situazione, il geom. , con relazione del 10 settembre 2021, accertava CP_1
che effettivamente l'immobile risultava privo di agibilità ed oggetto di un ordine di demolizione in ragione di una conformazione dimensionale eccedente quella consentita dai regolamenti condominiali.
pagina 3 di 10 Risultando, pertanto, l'immobile privo dei minimi requisiti di commerciabilità (in ragione della mancata agibilità e dell'assenza di alcun tipo di pratica edilizia che licenziasse e certificasse lo stato di fatto dello stabile), parte venditrice e parte acquirente, all'esito della procedura di mediazione - alla quale era stato formalmente invitato a comparire anche il Geom. (tuttavia, non CP_1
comparso) -si accordavano per la risoluzione consensuale del Rogito Notaio
11 maggio 2021 Repertorio 20.433 Raccolta 15.981, con spese Persona_1
notarili a carico della proprietà Allora e spese legali e di mediazione compensate tra le parti e con rinuncia ad altre richieste risarcitorie.
Ricostruita in questi termini la vicenda negoziale, parte attrice ha chiesto, pertanto, accertarsi la responsabilità del convenuto per la negligenza e l'imperizia dimostrata nello svolgimento dell'incarico ricevuto, domandandone la condanna del medesimo al risarcimento dei danni patiti, ammontanti ad euro
8.682,27 (di cui euro 980,00 relativi agli oneri della procedura di mediazione, euro 3.500,00 quali costi per il rogito di scioglimento della compravendita per mutuo consenso, euro 4.202,27, per spese legali), oltre ad una somma non inferiore ad euro 10.000,00, da riconoscersi in via equitativa, a titolo di risarcimento del danno per la mancata vendita dell'immobile.
Dichiarata la contumacia del convenuto, assegnati i termini per il deposito delle memorie istruttorie ex art. 183 c.p.c. ed espletata l'istruttoria orale, il Giudice fissava udienza di precisazione delle conclusioni, con assegnazione del termine per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica, all'esito del cui rituale deposito la causa veniva trattenuta in decisione.
*****
La domanda attorea è parzialmente fondata e merita di essere accolta nei termini che seguono.
L'attrice deduce la responsabilità professionale del ET sotto un CP_1
unico profilo, sostenendo che il convenuto avrebbe sostanzialmente svolto con negligenza ed imperizia l'incarico che gli era stato affidato, per aver rilasciato un pagina 4 di 10 parere positivo circa la commerciabilità e l'agibilità dell'immobile sito in Torino via Barletta n. 132, parere che aveva indotto le parti alla stipula del contratto di compravendita ma che era risultato successivamente del tutto errato.
Infatti, risulta come il ET , incaricato dalla proprietà di verificare CP_1
la regolarità edilizia e catastale dell'immobile de quo, avesse trasmesso allo studio notarile (cui era stata commissionata la stipula del rogito) la Per_1
documentazione edilizia e catastale dell'immobile stesso. Quindi, a fronte dei dubbi avanzati dai collaboratori dello studio notarile circa la commerciabilità e l'agibilità del cespite, il ET - dopo aver esaminato la CP_1
documentazione che egli stesso aveva precedentemente trasmesso, aveva rassicurato lo studio notarile comunicando via mail che “a pagina quattro la commissione ha riesaminato il tutto e dato parere favorevole”.
Tale rassicurazione, tuttavia, era risultata completamente errata, attese le criticità riscontrate successivamente alla vendita dalla parte acquirente e dallo stesso professionista , criticità in ragione delle quali l'immobile CP_1
risultava, in realtà, privo dei requisiti di agibilità e commerciabilità e parzialmente oggetto di un ordine di demolizione di opere abusivamente eseguite, emesso dal Comune di Torino.
Ciò premesso, occorre anzitutto verificare se ricorra il lamentato inadempimento addebitabile al convenuto e, di seguito, accertare se sussista il nesso causale tra l'inadempimento e i danni lamentati dall'attrice, tenendo presente che il danno risarcibile, ai sensi dell'art. 1223 c.c., è solo quello che costituisce immediata e diretta conseguenza dell'inadempimento.
Sul punto, va ricordato che l'attività di consulenza tecnico-specialistica in materia di regolarità edilizia e catastale di un bene immobile rientra a pieno titolo nel novero delle attività professionali del prestatore d'opera intellettuale.
Ricevuto l'incarico, dunque, il professionista assume sotto la propria responsabilità un'obbligazione di facere, consistente nel compiere, sulla scorta delle conoscenze che caratterizzano la propria specializzazione e facendo ricorso pagina 5 di 10 a doverosa diligenza, prudenza e perizia, ogni accertamento ed ogni valutazione necessari a fornire correttamente al cliente (e, in questo caso, anche al notaio rogante), gli elementi tecnici-specialistici prodromici alle conseguenti valutazioni e determinazioni in ordine alla fattibilità dell'operazione negoziale.
L'inesatto adempimento di un'obbligazione, del tipo di quella appena definita, nella misura in cui procura un danno (ingiusto), è indubbiamente fonte di responsabilità del professionista che abbia ricevuto l'incarico dal cliente.
Ovviamente, la fonte dell'obbligazione professionale assunta dal professionista, accettando costui l'incarico propostogli dal cliente, è di natura contrattuale, da ricercarsi nel contratto di prestazione d'opera intellettuale, con la conseguenza che il regime di responsabilità a lui applicabile è quello di matrice, appunto, contrattuale, disciplinata dagli artt. 2230 e ss. c.c.
Ora, il livello di diligenza richiesto nell'espletamento di un incarico professionale, quale quello rivestito dal ET nel caso di specie, comporta il CP_1
rispetto di un obbligo di diligenza speciale. In tal senso, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che la diligenza esigibile dal professionista, nell'adempimento delle obbligazioni assunte nell'esercizio della sua attività, è una diligenza speciale e rafforzata, di contenuto tanto maggiore quanto più sia specialistica e professionale la prestazione a loro richiesta. Nella controversia concernente l'inadempimento contrattuale del professionista, pertanto, questi, per andare esente da un giudizio di condanna, ha l'onere di provare che l'insuccesso è dipeso da causa a lui non imputabile anche quando la prestazione richiestagli richiedeva la soluzione di problemi tecnici di particolare difficoltà, posto che problemi speciali esigono dal professionista una competenza speciale.
Né a tale conclusione osta l'art. 2236 c.c., il quale non esonera affatto il professionista-debitore da responsabilità nel caso di insuccesso di prestazioni complesse, ma si limita a dettare un mero criterio per la valutazione della sua diligenza (Cass. n. 16254 del 2012).
pagina 6 di 10 Più recentemente, la Suprema Corte ha statuito che “in tema di contratto d'opera,
l'esercente un'attività professionale è soggetto, nell'esecuzione della prestazione dovuta, al dovere di diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c., che comporta
l'obbligo di apprezzare i rischi connessi alla prestazione richiesta e informarne il committente” (Ord. n. 8996 del 2025).
Ora, nel caso in esame, risulta dimostrato, sulla base della documentazione prodotta in atti ed anche delle dichiarazioni rese dal teste Testimone_1
(agente immobiliare alla cui agenzia era stato dato mandato per la vendita dell'immobile), sia l'incarico conferito dalla SI.ra al ET Pt_1 CP_1
relativo alla verifica della regolarità edilizia e catastale dell'immobile oggetto di vendita, sia che il professionista avesse fornito nell'espletamento dell'incarico, per colpa grave, un parere positivo circa il fatto che il precedente diniego sulla pratica edilizia apposto dall'ufficio tecnico del Comune di Torino (diniego evidenziato dagli stessi collaboratori dello studio notarile e portato a specifica conoscenza del tecnico incaricato) era stato superato da un successivo parere favorevole rilasciato dagli organi competenti, così avvalorando l'agibilità e commerciabilità dell'immobile; requisiti che, invece, difettavano (e tuttora difettano) pacificamente, risultando l'immobile addirittura oggetto di un ordine
(parziale) di demolizione, emesso dal Comune di Torino, per le opere abusivamente realizzate (circostanza, peraltro, che consente di escludere la possibilità di considerare l'attività di verifica come di particolare difficoltà).
Del resto, l'erroneità dell'informazione tecnica fornita dal ET CP_1
risulta confermata proprio dalla Relazione Tecnica del 10 settembre 2021, redatta dallo stesso professionista, sempre su incarico della SI.ra e Pt_1
sempre relativa all'immobile ubicato in Via Barletta 132 a Torino, nella quale il professionista rilevava che “...l'amministrazione confermava parere contrario. Alla luce di quanto sopra esposto, la città di Torino con ordinanza n.37/1967 del
10.10.1967 diffidava la proprietà a demolire le opere abusivamente realizzate"; il pagina 7 di 10 tutto per una conformazione dimensionale complessiva dell'edificio eccedente quella consentita dai regolamenti comunali.
Ne consegue, pertanto, che la responsabilità professionale in capo al ET deve essere ravvisata sulla base della erronea comunicazione circa la regolarità edilizia dell'immobile e in ragione della omessa informazione circa l'emanazione, da parte della competente autorità comunale, di un ordine di demolizione delle opere abusivamente realizzate.
Tali profili di responsabilità hanno certamente assunto rilievo ai fini della stipula del rogito, avendo il parere in ordine alla regolarità edilizia dell'immobile indotto le parti alla conclusione del contratto definitivo.
Del resto, appare piuttosto evidente come le parti, qualora preventivamente e compiutamente notiziate circa il difetto dei requisiti di regolarità edilizia e commerciabilità dell'immobile, nonché circa l'esistenza di un ordine di demolizione delle opere abusivamente realizzate, non avrebbero certamente stipulato l'atto di compravendita.
In tale contesto, risulta pacifica la sussistenza del nesso causale tra inadempimento e la prima voce di danno lamentata dall'attrice.
Invero, le gravi criticità riscontrate in ordine alla regolarità edilizia del cespite hanno determinato la inevitabile risoluzione consensuale del contratto di compravendita, con conseguente necessità, in capo alla parte venditrice, di assumere su di sé gli oneri inerenti gli esborsi relativi ai compensi del notaio per la risoluzione consensuale del contratto (euro 3.500,00), ai costi della procedura di mediazione (euro 980,00), al compenso per spese legali relative alla trattativa stragiudiziale ed all'assistenza tecnica prestata nel procedimento di mediazione: il tutto per un ammontare complessivo di euro 8.682,27 (oltre rivalutazione dalla data dei singoli esborsi fino alla data della liquidazione). Su tale somma spettano, inoltre, gli interessi legali dalla data della presente sentenza fino al saldo.
Deve, invece, escludersi (per difetto del necessario nesso causale) che il lamentato danno relativo alla mancata vendita dell'immobile (danno che parte pagina 8 di 10 attrice ha quantificato in via equitativa, ex art. 1226 c.c., nell'importo non inferiore ad euro 10.000,00) sia conseguenza dell'inadempimento addebitato al professionista: e ciò sia perché la non commerciabilità dell'immobile, all'epoca dei fatti, dipendeva dalla pregressa realizzazione - da parte della stessa proprietà
Allora o, comunque, di terzi soggetti - di opere abusive per eccesso di cubatura;
sia perché non risulta provato con certezza che il ET fosse stato CP_1
incaricato dall'attrice di presentare anche la domanda di fiscalizzazione di illecito edilizio, ai sensi degli artt. 33 e 34 del dpr 6 giugno 2001 n. 380; sia perché, sulla base della relazione tecnica predisposta dal ET convenuto e prodotta dalla stessa parte attrice (la quale alcuna contestazione ha mosso sotto tale profilo), risulta che la problematica riscontrata riguardasse l'intero condominio, con conseguente necessità della convocazione di un'assemblea straordinaria per l'affidamento dell'incarico professionale e la predisposizione della relativa domanda di fiscalizzazione.
Ne consegue che la condanna del convenuto ET al risarcimento CP_1
del danno patito da parte attrice deve essere limitata al pagamento della somma complessiva di euro 8.682,27 (oltre rivalutazione dalla data dei singoli esborsi fino alla data della liquidazione ed oltre interessi legali dalla data della presente sentenza fino al saldo), a titolo di danno emergente.
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Quanto al regolamento delle spese di lite le stesse sono disciplinate dalla regola della soccombenza ex art. 91 c.p.c. onde parte convenuta ne è tenuta alla rifusione in favore di . Le stesse vengono liquidate secondo i Parte_1
parametri aggiornati di cui al D.M. n. 147/2022, tenuto conto del valore della causa, della natura delle questioni trattate e dell'attività in concreto svolta (con riduzione del compenso per la fase istruttoria, limitata solo al deposito della seconda memoria istruttoria e all'escussione di due testi;
nonché del compenso per la fase decisionale, limitata al deposito della sola comparsa conclusionale),
pagina 9 di 10 secondo i valori medi di scaglione, oltre rimborso forfetario per spese generali e accessori di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinte: in parziale accoglimento della domanda svolta da parte attrice nei confronti dell'odierno convenuto ed accertata la responsabilità del professionista, dichiara tenuto e condanna il ET al pagamento in favore di Controparte_1
, in persona del suo procuratore generale, , della somma Parte_1 CP_2
di euro 8.682,27 a titolo di danno emergente, oltre rivalutazione dalla data dei singoli esborsi fino alla data della liquidazione ed oltre interessi legali dalla sentenza al saldo.
Condanna il geom. al rimborso in favore di parte attrice delle Controparte_1
spese del presente giudizio, che liquida in euro 264,00 per anticipazioni ed in euro 3.900,00 per compensi, oltre 15% Spese Generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Torino, in data 19.05.2025.
Il Giudice
dott. Francesco Moroni
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