REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 4172/23 RG, avente ad oggetto impugnazione di delibera assembleare
TRA
, rappresentata e difesa dagli avv.ti Vincenzo Ferrigno e Mariolina Cosenza, Parte_1
presso i quali è elett.te dom.ta in Napoli al Centro Direzionale Is. C7, in virtù di mandato a margine del ricorso introduttivo, ricorrente;

E
in Torre del Greco C.F. , in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore p.t., rapp.to e difeso per procura in calce alla comparsa di costituzione e riposta,
dall'avv. Antonio Renzullo presso il quale è elettivamente domiciliato in Torre del Greco (NA) alla
Via Circumvallazione n. 44, resistente;

CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza dell'07 maggio 2025, cui per brevità si rinvia.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
In via pregiudiziale si premette che al presente giudizio va applicato l'art. 132 c.p.c., novellato dalla
L. 69/09; pertanto, come espressamente previsto per i giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della riforma, la presente sentenza non contiene lo svolgimento del processo, ma solo la motivazione.
Con ricorso ex art. 281 decise c.p.c., la ricorrente impugnava le delibere assembleari del 28.03.2023
e del 18.07.2023, chiedendone la dichiarazione di nullità e/o annullabilità, contestando all'amministratore irregolarità nella tenuta della contabilità e della gestione condominiale.
Il convenuto impugnava la domanda, chiedendone il rigetto, eccependo la validità delle delibere e la regolarità della rendicontazione.
1 In diritto si osserva che il rendiconto contabile, pur non dovendo rispettare le regole proprie dei bilanci societari, deve essere tale da consentire ai condomini, in maniera intellegibile, di controllare facilmente le voci di entrata e di spesa, l'entità e le causali degli esborsi, la regolarità della gestione.
In altre parole, deve fornire ai partecipanti al un efficace quadro circa l'andamento CP_1
economico dell'attività di governo dei beni e servizi predisposti e gestiti nell'interesse della collettività
condominiale, nonché esporre in maniera semplice tutte le voci che compongono il rendiconto, in modo da consentirne l'immediata verifica.
In realtà, anche se in materia condominiale si usano espressioni quali bilancio preventivo e bilancio consuntivo, occorre fare una necessaria distinzione tra il rendiconto dell'amministratore di condominio e il bilancio societario. Poichè, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., il rendiconto condominiale si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti,
sarebbe più corretto parlare, per parte della dottrina, di “fascicolo di rendicontazione” che deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa, sia di competenza e non invece soggetto al solo principio di cassa.
In definitiva, il registro di contabilità deve compilarsi secondo il criterio di cassa, mentre la situazione patrimoniale, perché possa essere fedele non può che essere redatta secondo il criterio di competenza,
altrimenti si ridurrebbe ad una duplicazione del conto entrate/uscite.
Il registro di contabilità è espressamente menzionato nell'art. 1130, n. 7), c.c.: in esso vengono annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita e rappresenta il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi.
Esso può essere tenuto anche con modalità informatizzate. La mancata tenuta del registro di contabilità (così come dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee e di nomina e revoca dell'amministratore) costituisce una grave irregolarità dell'amministratore, che legittima ciascun condomino a rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiedere la revoca dell'amministratore. Il
riepilogo finanziario ha la finalità di fotografare la situazione dello stato patrimoniale del Parte_2
[...] amministrato in un certo momento, fino ad una certa data. La nota sintetica esplicativa, infine, è un documento che ha la finalità di descrivere sinteticamente l'intera gestione annuale, dando conto non soltanto dei rapporti in corso, ma anche delle questioni pendenti.
Il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono certamente lo scopo di soddisfare l'interesse del CP_1
ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Allorchè il rendiconto non sia composto da registro,
riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino perciò informati sulla reale situazione patrimoniale del quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne CP_1
l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione (Cass. civ., sez. VI, 20 dicembre 2018,
n. 33038).
Mentre in base al criterio di cassa vengono indicate le spese e le entrate che sono state effettivamente sostenute nel periodo gestionale di riferimento, con assoluta corrispondenza tra i movimenti contabili registrati nel libro cassa e quelli risultanti dall'estratto conto, il criterio di competenza prescinde dall'effettività della spesa, indicando indistintamente, unitamente alle spese ed alle entrate effettive,
anche quelle preventivate senza distinguerle fra loro. Pertanto, quando viene utilizzato il principio di competenza, è necessario che la nota esplicativa, anche se steso in forma sintetica, consenta di rendere intellegibile il rendiconto redatto sulla base del suddetto principio, proprio in virtù del fatto che l'utilizzo del principio di competenza non consente un'immediata comparazione tra la situazione di cassa e quella contabile.
L'obbligo di rendiconto che, quale mandatario con rappresentanza dei condomini, l'amministratore è
tenuto a osservare con riferimento alle somme detenute per conto del condominio, può dirsi adempiuto quando egli abbia fornito la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto della somma incassata e dell'entità e causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi funzionali all'individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell'incarico, onde stabilire se il
3 suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione (Cass. civ., sez. VI, 17 gennaio
2019, n. 1186).
Orbene, dall'esame dei documenti prodotti dal convenuto, si rileva che l'amministratore ha adempiuto ai suoi obblighi contabili come innanzi delineati, redigendo la situazione contabile, il rendiconto, il riparto spese, il conto economico, la nota sintetica esplicativa e la nota di accompagnamento esplicativa della situazione contabile.
Dall'esame degli atti si rileva, quindi, la regolarità delle delibere impugnate.
Difatti, sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale ed annullabili quelle affette da un vizio formale.
In particolare, sono nulle quelle pive dei requisiti essenziali, in quanto non regolarmente costituite o prese con maggioranze inesistenti o con oggetto impossibile o sottratto alla competenza dell'assemblea, ecc.
Sono annullabili, le delibere prese in violazione di prescrizioni legali attinenti al procedimento di convocazione o prese in seguito ad un procedimento viziato quanto alla sua formazione o per eccesso di potere.
Alla luce di quanto fin qui esposto, appare chiaro che le delibere impugnate sono regolari e che l'operato dell'amministratore doveva essere contestato con un'apposita azione di responsabilità.
La domanda, pertanto, è infondata e deve essere rigettata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva ex lege.


P. Q. M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 4172/23 R.G., così provvede:
A) Rigetta la domanda.
B) condanna , al pagamento delle spese di giudizio in favore del Parte_3
C.F. in persona Controparte_2 P.IVA_1
4 dell'amministratore p.t., che liquida in complessivi € 1.800,00 di cui € 1.700,00 per compensi professionali ed € 100,00 per esborsi, oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%,
se dovute, come per legge e con attribuzione all'avv. Antonio Renzullo, dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Torre Annunziata il 24 maggio 2025.
Il G.O.P.
Dr.ssa Cristina Gallo
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