N. R.G. 14160/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 14160/2023 tra
ATTRICE Parte_1
e
CONVENUTA-ATTRICE IN RICONVENZIONALE CP_1
All'udienza del 13/10/2025 alle ore 9.52 innanzi al dott. Renata Palmieri, sono comparsi: Per l'avv. IEZZA CIRO ANTONIO e per Parte_1
l'avv. PUCA NICOLA . I procuratori delle parti discutono Controparte_1 oralmente la causa riportandosi ai propri scritti . Terminata la discussione, il Giudice decide la causa dando lettura, ai sensi dell'art. 281sexies c.p.c., in comb disp con l'art
429 cpc, del seguente dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione redatti sul presente verbale nella parte che segue, norma applica- bile anche ai procedimenti soggetti al rito del lavoro (cfr Cass
Sez. L, sentenza n. 13708 del 12/06/2007 secondo cui “Nel rito del lavoro ogni udienza,
a cominciare dalla prima, è destinata alla discussione orale e, quindi, alla pronunzia della sentenza ed alla lettura del dispositivo sulle conclusioni proposte in ricorso, per
l'attore, e nella memoria di costituzione per il convenuto, di modo che il giudice non è tenuto ad invitare le parti alla precisazione delle conclusioni prima delle pronunzia del- le sentenze. Ne consegue, che la disposizione dell'art. 281 sexies del cod. proc. civ. che prevede la possibilità per il giudice di esporre a verbale, subito dopo la lettura del di- spositivo di sentenza, le ragioni di fatto e di diritto poste a base della decisione, è ap- plicabile al rito del lavoro a condizione del suo adattamento al rito speciale, nel quale non è prevista l'udienza di precisazione delle conclusioni.

REPUBBLICA ITALIANA 1
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
IX SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Napoli, nella persona della dott.ssa Renata Palmieri, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 281 sexies e 429 cpc nella causa iscritta al N 14160/2023 R.
Gen.Aff.Cont decisa con lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'udienza del 13.10.2025
TRA
nata a [...] il [...] elettivamente domici- Parte_1 liata in Ercolano (NA), alla via Panoramica 56, presso lo studio dell'Avv. Antonio Iez- za, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti
-ATTRICE –
E
, (C.F. ), elettivamente domiciliata in CP_1 C.F._1
Sant'Antimo (NA), alla via Cardinale Verde n. 31, presso lo studio dell'Avv. Nicola
Puca, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti.
-CONVENUTA – ATTRICE IN RICONVENZIONALE-
Oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni (cod. 144999)
Conclusioni: come da atti di causa e verbali di udienza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 5.06.2023, l'attrice in epigrafe indicata, conveni- va in giudizio, chiedendone la condanna al pagamento dell'importo CP_1 complessivo di euro 25.000,00, quale ripetizione di indebito pari alla differenza tra i canoni effettivamente versati e dovuti per legge in forza di contratti di locazione ad uso abitativo .
All'uopo esponeva: che era stata coniugata con il sig. , nato a [...] il [...] e Persona_1 di essere vedovo;
che era con il coniuge residente dal 1974 nell'immobile di proprietà della sig.ra
[...]
ubicato in San Giorgio a Cremano alla via G. Di Vittorio n. 9 (ex via Luca Parte_2
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Giordano), riportato al NCEU del Comune di San Giorgio a Cremano al foglio 3, part. 895, sub. 22;
che aveva abitato l'immobile de quo dal 1975 al 2008 senza alcun contratto di locazio- ne scritto;

che il primo contratto scritto stipulato tra le parti nell'anno 2009. che l'immobile era stato rilasciato a seguito di scadenza intervenuta il 5/1/2022
che dal 1975 al 1985 la parte locatrice aveva rilasciato sempre ricevute di lire
100.000 (Centomila/00), benché percepisse l'importo di 150.000 lire mensili;
che dal
1985 al 1988, il canone pagato era di £ 250.000 sempre , nonché di £ 300.000 dal 1989 al 1996, di £ 500.000 dal 1996 al 2001 di € 350,00 dal 2002 sino al 2009; che le ricevute rilasciate erano sempre di £ 100.000, poi divenuto, con l'avvento dell'euro di € 50,16, che, la sig.ra invocava il diritto alla ripetizione delle somme corrisposte in Parte_1 eccedenza rispetto al canone del contratto registrato , nel periodo ricompreso tra il

4.01.1975 ed il mese di dicembre 2008, e invocava la nullità contrattuale per essere il contratto stato stipulato in forma verbale per violazione dell'articolo 79 della legge 392 del 1978, quantificando l'importo dovuto per asserito versamento di somme in nero in euro 25.000,00 allegando copia delle ricevute di pagamento relative al canone ufficiale.
L'attrice formulava le seguenti conclusioni:
“- Accertare che la signora è stata residente con la sua famiglia fin dal 1974 Parte_1 presso l'immobile di cui all'atto di citazione quindi già antecedentemente all'acquisto da parte della signora dell'immobile di via Di Vittorio gia' via Luca Parte_3
Giordano ;
-accertare che la signora insieme al marito dal 1975, anno Parte_1 Persona_1 dell'acquisto dell'immobile da parte della signora e fino al 2022 ( fino alla CP_1 sua scomparsa per il signor hanno abitato presso l'immobile della locatrice Per_1
(…);
-accertare che solo nell'anno 2009 si è provveduto alla stipula di regolare contratto di locazione sulla richiesta , non più procrastinabile, della parte conduttrice;

-accertare che le somme indicate sulle ricevute di pagamento fossero non reali indican- do somme di valore inferiore ai soli fini formali perché non in essere un regolare con- tratto di locazione;

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-accertare il valore delle somme regolarmente pagate dalla famiglia Persona_2 alla signora e, sulla scorta delle effettive somme versate , condannare la CP_1 convenuta alla restituzione delle somme eccedenti che si convengono in euro 25.000 ;
-in via sussidiaria da alternativa qualora il preg.mo giudice non giudichi provata l'enti- tà delle somme richieste voglia inviare gli atti all per la verifica e Controparte_2
l'accertamento delle somme dovute dalla parte convenuta all'agenzia stessa
Con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, si costituiva in giudizio la convenuta eccependo:
1) Mancato rispetto del termine a comparire, ex art. 163 bis cpc.
2) Improcedibilità della domanda per tardiva costituzione di parte attrice.
3) Improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbli- gatoria.
4) Difetto di legittimazione attiva di parte attrice;

5) Decadenza dell'azione per non aver rispettato il termine dell'articolo 79 legge
392 del 78 e articolo 13 legge 431 98 e prescrizione del diritto alla ripetizione
6) Infondatezza della domanda. avanzava domanda riconvenzionale di pagamento dei canoni di loca- CP_1 zione dei mesi di novembre e dicembre 2022, per un importo pari ad € 1.200,00, non- ché, domanda di risarcimento danni per le modificazioni non assentite rinvenute all'interno dell'appartamento.
Parte resistente rassegnava le seguenti conclusioni: “1) In via preliminare, accertare e dichiarare la violazione dell'art. 163 bis c.p.c. nella parte in cui non è stato fissato un termine idoneo a comparire per il convenuto, e per l'effetto provvedere alla remissione in termini della sig.ra mediante fissazione di una nuova udienza di compari- CP_1 zione così come previsto dall'art. 171 bis, comma 2 c.p.c.; 2) Sempre in via prelimina- re, accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per violazione del termine di cui all'art. 165 c.p.c. e, per l'effetto, ordinare la cancellazione dal ruolo della presente vertenza;
3) Sempre in via preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda attorea per non essere stato esperito il tentativo obbligatorio di mediazione previsto in materia locatizia, e per l'effetto ordinare la cancellazione dal ruolo della presente vertenza, per le motivazioni di cui alla parte motiva del presente atto;
4) Sem- pre in via preliminare, accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva della sig.ra , per le motivazioni ampiamente discettate nella presente Parte_1 comparsa di costituzione e risposta e, per l'effetto, dichiarare la conseguente decaden-
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za della stessa dell'azione a causa del mancato rispetto del termine di cui all'art. 79
Legge 392 del 1978 e dell'art. 13 della Legge 431 del 1998, con conseguente prescri- zione dell'eventuale diritto alla ripetizione delle somme versate;
5) Sempre in via pre- liminare, accertare e/o dichiarare l'inammissibilità della domanda per non essere stata presentata nelle forme del rito locatizio di cui all'art. 447 bis c.p.c. e per l'effetto di- chiarare la conseguente decadenza della stessa dell'azione a causa del mancato rispet- to del termine di cui all'art. 79 Legge 392 del 1978 e dell'art. 13 della Legge 431 del
1998, con conseguente prescrizione dell'eventuale diritto alla ripetizione delle somme versate, atteso che la lite non era pendete alla data del 05/06/2023, termine ultimo per la sua presentazione;
6) Nel merito accertare e/o dichiarare l'infondatezza della do- manda attorea per le motivazioni di cui al punto n. 6 delle motivazioni in diritto della presente comparsa e, per l'effetto, rigettare tutte le domande avanzate dalla parte attri- ce;
7) In via riconvenzionale, condannare la sig.ra al pagamento Parte_1 dell'importo di euro 1.200,00 (milleduecento/00), oltre interessi legali, dalle singole scadenze, fino all'effettivo soddisfo, a titolo di canone di locazione dovuto per le mensi- lità di novembre 2022 e dicembre 2022, così come ampiamente argomentato nel presen- te atto;
8) Sempre in via riconvenzionale, accertare e/o dichiarare la responsabilità del- la sig.ra nell'aver modificato, senza alcun consenso, Parte_1
l'appartamento di proprietà della sig.ra eliminando uno dei due vani CP_1
WC, nonché accertare e/o dichiarare la responsabilità della stessa per cattiva gestione del bene locato vista la presenza di numerosi danni alle pareti ed alle soffitte, così come accertato dall'elaborato peritale redatto dall'Ing. e, per l'effetto, Persona_3 condannare la stessa sig.ra al pagamento dell'importo pari ad eu- Parte_1 ro 29.230,83 (ventinovemiladuecentotrenta/83), così come quantificato nell'elaborato di parte, e/o nella maggiore e/o minore somma che dovesse essere individuata in corso di causa;
9) Sempre in via riconvenzionale condannare la sig.ra Parte_1 alla refusione in favore della sig.ra dell'importo pari ad euro 1.000,00 CP_1
(mille/00), versato da quest'ultima all'Ing. quale onorario per la re- Persona_3 dazione della perizia di parte;
10) Con condanna di parte attrice al pagamento in favo- re della controparte delle spese legali oltre oneri accessori, CPA e spese forfetarie al
15%, con attribuzione e distrazione in favore dell'avv. Nicola Puca per l'anticipo fatto- ne”.
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L'attrice presentava domanda di mediazione innanzi all'organismo AD. , CP_3 il quale si concludeva con il verbale negativo del 27.11.2023, per mancata comparizione della convenuta.
La convenuta presentava domanda di mediazione innanzi all'organismo INMEDIA
LEX, il quale si concludeva con il verbale negativo del 28.11.2023, per mancata compa- rizione dell'attrice.
All'udienza del 24.01.2024, il Giudice formulava alle parti proposta, ex art. 185 bis cpc, la quale aveva esito negativo.
Il Giudice ritenuta la causa di natura meramente documentale e matura per essere deci- sa, senza bisogno di ulteriori mezzi di prova, rinviava all'udienza del 13.10.2025 per lettura del dispositivo.
Indi la causa viene decisa, ex art. 429 cpc, all'udienza del 13.10.2025.
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La domanda principale e quella riconvenzionale sono procedibili.
Risultano esperiti, invero, due tentativi di conciliazione (uno da parte di Parte_1
, uno da parte di ed i due procedimenti si sono conclusi con
[...] CP_1 esito negativo per mancata comparizione delle parti , anche se solo parte attrice era te- nuta ad esperire la mediazione (cfr Cass Sez. U - , Sentenza n. 3452 del 07/02/2024).
Di qui la procedibilità della domanda principale e riconvenzionale al vaglio di questo
Tribunale.
Nel merito, le domande attoree sono infondate e vanno rigettate.
È noto che sulle sorti della pattuizione di un canone di locazione in parte non denuncia- to al fisco si sono avuti nel tempo vari interventi normativi e giurisprudenziali. Oggetto di esame è quel fenomeno particolarmente diffuso, ed al quale il legislatore ha inteso porre rimedio, di esporre al fisco un contratto regolarmente siglato e registrato, ma ri- portante un canone di locazione fittiziamente più basso ed avente a latere un accordo per il pagamento di un canone maggiore, sia che questo ulteriore accordo venga espres- so con ulteriore contratto di locazione identico al primo (salvo riportare un maggior ca- none), sia che consista in una semplice dichiarazione dissimulatoria, ovvero in un patto orale collaterale. Sulla sorte della pattuizione di un maggior canone di locazione extra contratto registrato, è intervenuta la Suprema Corte (sezioni Unite del 17.09.2015 n.
18213), in tema di locazioni ad uso abitativo, affermando che, ai sensi dell'art. 13, comma 1,della legge 431/98, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un
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canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l'accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità (non sanabile, con eventuale registrazione tardiva), con conseguente titolo del conduttore a chiedere ed ot- tenere la restituzione di tutte le somme pagate in eccesso.
Ribadita l'unità strutturale del procedimento simulatorio cui fa da complemento la fun- zione interpretativo – probatoria della controdichiarazione, la Suprema Corte ha ritenuto che la clausola predicativa di un canone di locazione maggiore, previsto nell'accordo dissimulato, (a prescindere dalla forma di quest'ultimo e dalla sua eventuale registra- zione) sia affetta da nullità, ai sensi dell'art. 1418 c.c, per violazione di una norma im- perativa (obbligo tributario elevato a rango di norma imperativa), pur sottolineando la validità del contratto di locazione regolarmente registrato. Proprio in quanto radical- mente nulla, tale clausola non potrà spiegare effetti neanche in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione. Il principio di diritto affermato supera, dunque,
l'orientamento assunto dalla Cassazione 27.10.2003 n. 16089, che aveva escluso la ri- conducibilità della simulazione parziale del contratto di locazione, relativa alla misura del canone, all'art. 13 della citata legge, sul presupposto che la disposizione in esame dovesse riferirsi al solo caso in cui nel corso di svolgimento del rapporto venisse pattui- to un canone più elevato rispetto a quello risultante dal contratto originario.
Le Sezioni Unite della Corte di cassazione, con sentenza n. 23601 del 9.10.17, in ipotesi di locazioni ad uso diverso, hanno confermato quanto statuito per l'uso abitativo. In par- ticolare, viene affermato che “(…)Il contratto di locazione di immobili, quando sia nul- lo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decor- renza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente (…)E' nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risul- terà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione(…)”.
Ne deriva che è nullo il solo patto col quale le parti di un contratto di locazione di im- mobili concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato;
tale nullità vi- tiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione. E, invero, le
Sezioni Unite muovono dal principio secondo cui nel diverso caso del procedimento simulatorio si è di fronte a un patto con finalità elusiva ed evasiva della normativa tribu- taria, affetto da un vizio genetico attinente alla sua causa concreta, volta, appunto, a per-
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seguire uno scopo pratico illecito. Di più, accedendo alla tesi che considera la norma tributaria alla stregua di norma imperativa (cf. Corte Cost., n. 420/2007), il contratto dissimulato risulta intrinsecamente nullo, non solo perché è stato violato l'obbligo di re- gistrazione, ma anche perché presenta una causa illecita per contrarietà a norma impera- tiva, ex art. 1418 c.c. In particolare, si tratterebbe di una ipotesi di nullità insanabile ai sensi dell'art. 1423 c.c., atteso che una tardiva registrazione non è certo idonea a sanare l'illiceità della causa, che è un vizio genetico. A sostegno di questa conclusione, le Se- zioni Unite invocano, oltre al principio di diritto affermato dalle Sezioni Unite del 2015, anche il dato testuale dell'art. 79 della legge n. 392/1978 della legge sull'equo canone.
In materia di locazione ad uso abitativo, il principio è stato ribadito alla luce del dispo- sto dell'art. 13, I co. L. 431/1998, il quale, stabilisce la nullità di "ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal con- tratto scritto e registrato". È stato osservato come tale nullità "sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente" (Cass.
22.8.2018, n. 20881, che richiama Cass. S.U. 17.9.2015, n. 18213): conseguentemente,
l'accertata nullità determina l'obbligo del locatore di ripetere le somme indebitamente incassate. La finalità di invarianza per tutta la durata del contratto del canone origina- riamente convenzionalmente determinato dalle parti è stata invero perseguita dal legi- slatore del 1998 con l'introduzione in particolare della disposizione di cui alla citata L.
n. 431, art. 13.
Orbene, va detto che nella fattispecie in esame si verte in materia di locazione ad uso abitativo.
non è a parere di questo Tribunale parte del contratto originario. Parte_1
Invero ritiene questo Tribunale che il rapporto locatizio risalente al 1975 (circostanza non contestata) sia sorto in forma verbale con il proprietario dell'epoca e CP_4
, coniuge della convenuta. è subentrata nel rapporto (quale
[...] Parte_1 conduttrice), succedendo a , ex art 6 l 392/78 solo in data 9.08.2007 Persona_1
(data del decesso del . Per_1
Tanto emerge dalle ricevute di pagamento allegate in atti le quali recano tutte il nome del . Anche le utenze non risultano intestate all'attrice (cfr contratto per servi- Per_1 zio di telefonia) Né la attrice ha provato in modo alcuno ,a fronte di espressa contesta- zione ex art 2697 cc anche per testi la sua qualità di coconduttrice dell'immobile dal
1975 .
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Pur volendo, in astratto, ammettere la sussistenza di una pattuizione a latere occulta di un canone superiore a quello pattuito in sede di conclusione del contratto orale dalle parti, cionondimeno la domanda di parte attrice non può trovare accoglimento.
Invero, tra il 1975 ed il 2006 titolare del contratto di locazione era . Persona_1
Pertanto, relativamente a tale periodo, era , in quanto titolare del rappor- Persona_1 to, a dover esercitare, entro sei mesi dal rilascio dell'immobile, l'azione di ripetizione dell'indebito.
Successivamente alla morte di , quale erede, Persona_1 Parte_1 avrebbe potuto esercitare l'azione di ripetizione dell'indebito, ma avrebbe dovuto farlo entro sei mesi dal rilascio che sicuramente (rispetto al primo contratto con il Per_1 risale al 12/11/2009, posto che in tale data ha sottoscritto un nuovo contratto Parte_1 in proprio per l'immobile in oggetto con un canone di euro 500/00 (cfr in atti).
Quindi azione andava esercitata nei sei mesi successivi al rilascio dell'immobile, avve- nuto in data 12.11.2009, oppure successivamente, ma entro il 12/11/2019 , termine di prescrizione decennale. Ciò non è avvenuto, determinandosi la prescrizione dei crediti vantati dall'attrice quale erede di . Persona_1
Vero è che l'art.79, comma 2, l. 392/1978 stabilisce che il conduttore con azione pro- ponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell'immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla pre- sente legge.
Ciò significa che il conduttore ha sei mesi di tempo, pena la decadenza, per agire legal- mente contro il locatore al fine di ottenere il rimborso delle somme pagate in eccesso ri- spetto a quanto previsto nel contratto. Tuttavia, questa scadenza dev'essere coordinata con la prescrizione decennale di cui all'art. 2946 cc, che riguarda il diritto del condutto- re a richiedere il rimborso delle somme indebitamente versate.
Il diritto di richiedere il rimborso può essere esercitato a partire dal momento in cui av- viene il pagamento, e la prescrizione potrebbe verificarsi prima della fine del rapporto di locazione. Questo problema è stato risolto dalla Cassazione che ha stabilito che il conduttore può richiedere il rimborso delle somme in eccesso anche dopo sei mesi dalla liberazione dell'immobile, ma solo per le somme non ancora prescritte (Cass. n.
2829/2014).
Né può ritenersi sussistente alcuna nullità per il fatto che il contratto risalente al 1975 sia stato stipulato in forma verbale , essendo tale forma ammissibile per i contratti ante- cedenti alla legge 431/98.
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Ad abundantiam va altresì evidenziato che alcuna articolazione istruttoria è stata effet- tuata dalla parte attrice che non ha provveduto a depositare memorie ex articolo 171 ter cpc volte a dimostrare l'interruzione della prescrizione o il fatto che negli anni dal 1975 al 2009 epoca della stipula del contratto di locazione in atti vi sia stato versamento di somme a nero da parte del conduttore alla parte locatrice , ha ragion per cui questo
Tribunale non può neppure disporre l'invio degli atti alla come Controparte_2 richiesto.
Venendo alla disamina delle domande riconvenzionali va accolta la domanda riconven- zionale di condanna al pagamento delle mensilità di novembre e dicembre 2022, per un ammontare pari ad € 1.200,00.
In tema di onere della prova, a norma dell'art. 2697 c.c., relativamente ai rimedi offerti al creditore dall'art. 1453 c.c. nel caso di inadempimento del debitore nei contratti a prestazioni corrispettive, “il creditore che agisca per l'adempimento, per la risoluzione
o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare
l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento” (cfr. Cass. Civ sez, unite n. 13533/2001).
Applicando, allora, il suddetto principio alla fattispecie in esame, ne consegue che parte attrice ha dimostrato la sua legittimazione attiva, che può dirsi provata attraverso la do- cumentazione dalla stessa allegata (copia del contratto di locazione registrato).
, invece, non ha dimostrato di aver provveduto al pagamento dei Parte_1 suddetti canoni.
Va per l'effetto pronunciata condanna di al pagamento di in Parte_1 favore di di € 1.200,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al CP_1 soddisfo.
Va rigettata la domanda riconvenzionale di condanna al risarcimento dei danni a causa asserite modificazioni non assentite ed all'interno dell'appartamento
Invero, agli atti non vi è un verbale di immissione nel possesso dell'immobile, che certi- fichi le condizioni dello stesso all'inizio del rapporto di locazione, ne' la parte attrice ha documentato con fotografie o ha richiesto di provare a mezzo testi quali fossero le con- dizioni dell'immobile nel 2009 essendo fatto pacifico che non vi è stata soluzione di continuità tra il contratto già in essere con il defunto ed il nuovo contratto inter- Per_1 corso con Ragion per cui non è possibile effettuare una com- Parte_1
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parazione tra la situazione dell'immobile al momento della stipula del contratto del
2009 e quella sussistente al momento del rilascio dello stesso. Nel contratto di locazione non vi è, neppure, menzione della situazione dell'appartamento al momento della sotto- scrizione del contratto. Per cui non vi sono elementi che consentano di stabilire se la conduttrice abbia effettuato modificazioni non consentite all'interno dell'appartamento.
Le fotografie allegate alla perizia di parte depositata evidenziano uno stato assolutamen- te normale per un immobile locato dal 1975 e nel medesimo verbale di rilascio non ri- sultano essere specificati eventuali anomalie dell'immobile all'atto della riconsegna.
Inoltre le fotografie allegate alla CTP sono sicuramente successive al rilascio dell'im- mobile e come tali non sono idonee di per sé a provare una condizione dell'immobile non conforme all'ordinaria vetustà locatizia.
Né risulta provato che sia stata la dopo il 2009 ad eliminare uno dei Parte_1 due servizi igienici, rappresentati in catasto, a favore dell'adiacente cucina, incremen- tando la superficie di quest'ultimo. Non appare pertanto corretto richiedere alla condut- trice la demolizione pavimento e del massetto nell'attuale cucina. dei rivestimenti , la realizzazione di nuova tramezzatura e di nuovi rivestimenti e di nuovi impianti perché si tratta di opere di straordinaria manutenzione a cui era tenuta la parte locatrice even- tualmente in costanza di locazione e non di certo la conduttrice che ha fatto un uso dell'immobile come le è stato consegnato nell'anno 2009 quando già c'era stato un pre- cedente inquilino (il . Per_1
Le spese di lite e mediazione vanno compensate per metà per il limitato accoglimento della domanda riconvenzionale;
per la residua metà seguono la soccombenza di e si liquidano d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come Parte_1 da dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia 10.03.2014 n. 55, del D.M. 37/2018 e del DM
147/2022, in relazione all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito, rap- portata anche al tenore delle difese svolte entro il valore riconosciuto in sentenza entro euro 5.200/00 con distrazione in favore del procuratore anticipatario.
Rilevato che solo l'attrice era tenuta a mediazione (cr Cass
Sez. U n. 3452 del 07/02/2024) e che non ha partecipato, ingiustifica- CP_1 tamente al procedimento di mediazione al quale era stata convocata (vedasi verbale del
27/11/2023) ella va condannata al versamento all'Erario della somma pari al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio ex art 12 bis D.lgs. 28/2010
La cancelleria provvederà alla riscossione.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 9 SEZIONE civile, in composizione monocratica, definitivamen- te pronunciando così provvede:
1) Rigetta le domande avanzata da;
Parte_1
2) In parziale accoglimento della domanda riconvenzionale condanna
[...]
, per le causali di cui in motivazione, al pagamento in Parte_4 favore di di € 1.200,00 per canoni di novembre e dicembre CP_1
2022 oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

3) Rigetta le residue domande riconvenzionali;

4) Compensa per metà le spese di lite mediazione e condanna Parte_1
al pagamento, in favore di della residua metà
[...] CP_1 che si liquidano in € 1.726/00 per compensi professionali ed € 150/00 per spese, oltre spese generali al 15%, Iva e Cpa, se dovute, come per legge, con attribu- zione all'avv. Nicola Puca antistatario;

5) Condanna al versamento all'Erario della somma pari al doppio CP_1 del contributo unificato dovuto per il giudizio ex art 12 bis D.lgs. 28/2010 mandando la cancelleria per la riscossione.
Così deciso in Napoli, il 13.10.2025
Il Giudice
(dott. Renata Palmieri)

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