REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Brindisi
Sezione civile
Il Tribunale di Brindisi - sezione civile, in persona del Giudice Unico Dott.ssa Caterina
Greco, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 1244/2018 del ruolo generale contenzioso civile avente per oggetto “Vendita di cose immobili”, vertente
TRA
(c.f. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Lippolis Augusto, giusta mandato in atti, ed elettivamente domiciliato alla Via Brayda n. 7, in Francavilla Fontana (Br); attore
NEI CONFRONTI DI
(c.f. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Pepe CP_1 C.F._2
Quirico, giusta mandato in atti, ed elettivamente domiciliata alla Via Armando Diaz, n. 65, in Ostuni (Br); convenuto
Conclusioni delle parti: attore: “1) Accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 06.08.2015 tra e , per l'inadempimento Parte_1 CP_1
di quest'ultimo, ai sensi e per gli effetti del combinato disposto degli artt. 1453, 1489,
1490, 1492 e seguenti c.c., perché l'immobile venduto oltre ad essere abusivo non è sanabile;

2) Per l'effetto condannare il Sig. alla restituzione in favore dell'attore del CP_1 prezzo incassato a titolo di caparra ovvero la somma di € 23.000,00 oltre gli interessi di legge con decorrenza dal 06.08.2015 al saldo;

1 3) Condannare il Sig. al pagamento della somma di complessivi € 67.033,17, CP_1
in ordine ai lavori di rifinitura e di completamento del fabbricato, ovvero della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, in considerazione delle migliorie ed addizioni apportate all'immobile da parte del Sig. nonchè degli accessori istallati Parte_1
e rimasti all'immobile al momento del rilascio, giusto verbale del 24.05.2024 depositato in atti in data 05.06.2024 (pompa sommersa cisterna idrica;
2 split e 2 condizionatori;
2 termoarredo;
pannello solare;
impianto antenna satellitare e terrestre;
allarme e videosorveglianza;
accessori bagno e lavanderia), con tutti gli impianti funzionanti, per un valore da determinare in via equitativa, salvo integrazione di apposita CTU;

4) Condannare il Sig. , per effetto del suo inadempimento contrattuale, al CP_1
risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali cagionati all'attore, anche in riferimento al danno morale, esistenziale e le gravi lesioni personali da stress subite dal
Sig. quantificate in via equitativa nella somma di € 20.000,00, o nella Parte_1
somma maggiore o minore che il giudice riterrà di giustizia.
5) In via gradata e subordinata, accertare il comportamento fraudolento del Sig. CP_1
nella conclusione del contratto per cui è causa - consistente nell'aver dolosamente
[...]
taciuto circostanze assolutamente determinanti del consenso dei contraenti, e conseguentemente annullare il preliminare del contratto di vendita del 06.08.2015, per dolo della parte promittente venditrice, ai sensi degli artt. 1375 e 1427 ss.c.c., e per
l'effetto condannare alla restituzione in favore dell'attore del prezzo CP_1 incassato a titolo di caparra ovvero la somma di € 23.000,00 oltre gli interessi di legge con decorrenza dal 06.08.2015 al saldo;

6) Condannare il Sig. al pagamento della somma di complessivi € 67.033,17 CP_1
in ordine ai lavori di rifinitura e di completamento del fabbricato, ovvero della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, in considerazione delle migliorie ed addizioni apportate all'immobile da parte del Sig. nonchè degli accessori istallati Parte_1
e rimasti all'immobile al momento del rilascio, giusto verbale del 24.05.2024 depositato in atti in data 05.06.2024 (pompa sommersa cisterna idrica;
2 split e 2 condizionatori;
2 termoarredo;
pannello solare;
impianto antenna satellitare e terrestre;
allarme e videosorveglianza;
accessori bagno e lavanderia), con tutti gli impianti funzionanti, per un valore da determinare in via equitativa, salvo integrazione di apposita CTU;

2 7) Condannare il Sig. , per effetto del dolo contrattuale, al risarcimento di CP_1
tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali cagionati dall'attore, anche in riferimento al danno morale, esistenziale e le gravi lesioni personali da stress subite dal Sig.
[...]
quantificate in via equitativa nella somma di € 20.000,00, o nella somma Pt_1
maggiore o minore che il giudice riterrà di giustizia.
8) In via ancora più gradata e subordinata, fermo restando la risoluzione del contratto preliminare imputabile al Sig. , ritenere il danno da risarcimento equivalente CP_1
e/o maggiore al doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 cc, ovvero alla somma di
€ 46.000,00 (€ 23.000,00 x 2 = 46.000,00) oltre interessi legali, in favore del Sig.
[...]

Pt_1
9) In ogni caso condannare il convenuto al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio, anche in considerazione della temeraria azione intrapresa di cui al procedimento RG 2105/2020 riunito al presente procedimento”.
Convenuto: “rigettare tutte le domande, principale, subordinate e alternative, rassegnate nell'atto introduttivo del giudizio. In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento di taluna di dette domande, eccepisce la compensazione con il credito conseguente al danno per occupazione illegittima dell'immobile di proprietà del convenuto
o per l'indebito arricchimento conseguito in capo al per effetto dell'usurpazione Pt_1
del diritto del proprietario, nella misura attuale di euro 20.000,00 ovvero in quella maggiore e ulteriore che maturerà sino all'effettivo rilascio dell'immobile. Il tutto in questa sede fino alla concorrenza di euro 50 mila.
Spese di lite come per legge, con distrazione in favore del procuratore anticipatario”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 08.03.2018, ritualmente notificato, adiva Parte_1
l'intestato Tribunale deducendo: di aver sottoscritto in data 06.08.2015 un contratto preliminare di compravendita con per l'acquisto dell'immobile sito in Ostuni CP_1
(Br) alla Contrada “Lamacoppa”, della superficie di mq 60 e locale al piano seminterrato di mq 140, riportato in catasto fabbricati al fg. 183, p.lla 69, in corso di costruzione e terreno al fg. 183, p.lla 689, per un prezzo complessivo di € 235.000; che il promittente venditore garantiva la regolarità urbanistica dell'immobile; che le parti si impegnavano a sottoscrivere il contratto definitivo entro e non oltre il 31.01.2016, salvo approvazione del
3 mutuo in suo favore;
che contestualmente al preliminare veniva immesso immediatamente nel possesso dell'immobile, al cui interno provvedeva ad eseguire lavorazioni di rifinitura senza alcuna modifica strutturale rispetto allo stato in cui l'immobile era stato visionato e consegnato;
che in occasione del preliminare non gli veniva consegnata alcuna pianta planimetrica né catastale, se non una pianta informale dell'immobile; che il proprietario,
, nel mese di gennaio 2016 si occupava della sistemazione, come da accordi, CP_1
della fossa imhoff, della movimentazione terra del giardino, della fornitura e posa in opera delle finestre e vetrate ed in particolare delle quattro vetrate nell'ingresso con salone a vista;
che veniva a conoscenza dell'esistenza a carico dell'immobile di gravi e insanabili irregolarità urbanistiche soltanto a seguito della negazione da parte del Banco di Napoli del mutuo richiesto.
L'attore, alla luce di tanto, con racc. a/r del 12.09.2016 invitava il promittente venditore a fornire la documentazione afferente all'immobile nonché a porre in essere ogni atto necessario al fine di rimuovere le difformità esistenti;
il promittente venditore, di contro, notificava in data 23.09.2016 atto di diffida stragiudiziale con cui dichiarava di esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c.
In punto di diritto, l'attore deduceva che queste difformità costituivano un grave inadempimento del promittente venditore, il quale aveva promesso un immobile inidoneo ad essere trasferito, ed erano tali da determinare la risoluzione del preliminare con ogni conseguenza in ordine alla restituzione della caparra e delle spese sostenute per la ristrutturazione della costruzione.
Con comparsa di costituzione e risposta del 12.06.2018 si costituiva in giudizio CP_1
il quale contestava la domanda attorea e deduceva: di aver consegnato in fase
[...] precontrattuale tutta la documentazione relativa all'immobile; che nel contratto preliminare l'acquirente aveva dichiarato di aver verificato personalmente la rispondenza dello stato dei luoghi ai dati catastali;
che la chiusura abusiva della veranda doveva farsi risalire ad epoca successiva alla stipula del preliminare ovvero ai lavori di completamento effettuati dallo stesso;
che nel preliminare veniva promessa la vendita di 60 mq utili ossia Pt_1 una superficie al netto dei 37 mq di veranda;
che nonostante l'invito al rilascio dell'immobile l'attore continuava a viverci.
4 Insisteva per il rigetto delle domande attoree e, in via subordinata, nel caso di accoglimento, eccepiva in compensazione il credito derivante dalla occupazione illegittima dell'immobile.
Con successivo atto di citazione del 20.6.2020 (proc. n.r.g. 2105/2020) adiva CP_1
il Tribunale di Brindisi al fine di ottenere la condanna del al rilascio dell'immobile, Pt_1
in quanto detenuto sine titulo. Il procedimento, nel cui ambito si costituiva regolarmente il convenuto, veniva riunito a quello recante n. r.g. 1244/2018 con provvedimento del
7.5.2022.
Le cause così riunite venivano istruite documentalmente, con prove orali e con una consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 23.09.2024, celebrata nella modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter
c.p.c., le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva riservata per la decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è parzialmente fondata e merita di essere accolta per le ragioni ed entro i limiti che di seguito si esporranno.
Sul giudizio riunito n. r.g. 2105/2020
Giova preliminarmente dare atto dell'intervenuta cessata materia del contendere in merito al giudizio riunito, avente ad oggetto la restituzione dell'immobile conteso, per intervenuto rilascio spontaneo nel contraddittorio delle parti, come da verbale del 24.05.2024 versato in atti.
Sulla domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita
Venendo al merito della controversia di cui al procedimento recante n.r.g. 1244/2018, ha chiesto la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare Parte_1
concluso con il 06.08.2015, a causa del grave inadempimento di CP_1 quest'ultimo, consistito nell'aver promesso in vendita un immobile affetto da irregolarità urbanistiche non sanabili.
In punto di fatto, va chiarito che nell'ambito del menzionato contratto preliminare parte convenuta prometteva in vendita un bene immobile in regola con la normativa urbanistica vigente, edificato in virtù di permesso di costruire rilasciato dal Comune di Ostuni ed allo stato rustico.
5 Gli esiti della CTU disposta hanno permesso di accertare che il fabbricato oggetto di preliminare di compravendita, “costituito da un immobile a piano terra ed un locale a piano seminterrato, individuato nel N.C.E.U. al foglio 183 p.lla 960 con pertinenziali terreni riportati nel N.C.T. rispettivamente al foglio 183 p.lla 689 e al foglio 183 p.lla
869”, presentava, invece, una serie di difformità urbanistiche, alcune delle quali insanabili.
Si legge nella relazione tecnica d'ufficio che sono state accertate le “seguenti difformità tra
l'opera realizzata e quella prevista in elaborati grafici di progetto …:

1. diversa disposizione di spazi interni;

2. chiusura di veranda;

3. chiusura di vano scala;

4. apertura di porta sulla muratura della lavanderia”. Ed ancora, “le difformità di cui ai punti 2 e 3 risultano non sanabili, a differenza di quelle indicate ai punti 1 e 4 che, invece, potrebbero essere sanate”.
D'altro canto, le prove orali assunte in giudizio consentono, con un alto grado di certezza, di ritenere che la chiusura della veranda e gli ulteriori abusi non siano stati eseguiti dall'attore, promittente acquirente, bensì fossero preesistenti alla conclusione del contratto di compravendita.
In particolare, lo stesso convenuto ha dichiarato di aver commissionato l'installazione di quattro serrande a scomparsa nell'ampio ingresso del salone, circostanza confermata dal teste . Ed ancora i testimoni escussi hanno concordemente escluso che Testimone_1
l'attore abbia apportato modifiche strutturali alla costruzione, limitandosi ad eseguire opere di rifinitura.
Non vi è dubbio, dunque, che il convenuto, abbia posto in essere una condotta gravemente inadempiente, in quanto il bene promesso in vendita è risultato radicalmente diverso per le sue intrinseche caratteristiche e finalità da quello promesso. D'altronde, non è emerso che il promissario acquirente avesse avuto contezza della natura parzialmente abusiva dell'immobile al momento della conclusione del preliminare, circostanza che, invece, non poteva sfuggire al promittente venditore, il quale, anche nel caso in cui non fosse stato autore delle opere abusive, avrebbe dovuto diligentemente accertarsi dell'effettiva regolarità urbanistica della costruzione.
È noto che la risoluzione del contratto può essere dichiarata se l'inadempimento di una parte è importante avuto riguardo all'interesse dell'altra, alla stregua della funzione del negozio, da individuare in base alla volontà contrattuale;
applicando tale canone al caso
6 concreto, questo Giudice ritiene di poter qualificare l'inadempimento del promittente venditore come grave tanto da dar luogo alla risoluzione del contratto preliminare. Quelli accertati sono, difatti, abusi edilizi non sanabili che riducono certamente il valore dell'immobile ed incidono sulle concrete possibilità di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore (Cass. Civ. Ordinanza n. 14900/2023; Cass. Sentenza n.
39369/2021).
Alla luce di tanto, deve essere accolta la domanda principale di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento del convenuto, così come avanzata dall'attore ai sensi dell'art. 1453 c.c.
Sugli effetti della risoluzione, sulla domanda restitutoria e sulla domanda risarcitoria
Alla risoluzione del contratto consegue l'accoglimento della domanda dell'attore di restituzione del prezzo versato in favore del convenuto all'atto del preliminare de quo, anche a titolo di caparra.
È necessario, tuttavia, precisare che la domanda attorea di restituzione del doppio della caparra, formulata ex art. 1385 c.c., seppur in via subordinata ma solo in sede di precisazione delle conclusioni, è certamente inammissibile, poiché nuova rispetto a quelle avanzate con l'atto introduttivo del presente giudizio. Sul punto è opportuno tenere distinta, comunque, l'azione di risoluzione e restituzione dall'azione di recesso e ritenzione della caparra confirmatoria che, secondo il noto insegnamento delle Sezioni Unite, n.
553/2009, possono essere proposte solo in via alternativa, ponendosi in un rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale (“proposta la domanda di risoluzione, volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni asseritamente subiti, non può ritenersene consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione della caparra perché (…) verrebbe così a vanificarsi la funzione principale della caparra, quella di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare
l'instaurazione di un giudizio contenzioso, consentendosi inammissibilmente alla parte non inadempiente di “scommettere” puramente sul processo, senza rischi di sorta”).
Nel caso di specie l'attore ha scelto di avanzare domanda di risoluzione del contratto preliminare;
ne deriva, perciò, l'obbligo del convenuto di restituire in suo favore la somma di € 23.000,00 incassata a titolo di prezzo.
7 ha chiesto, inoltre, la condanna del convenuto al risarcimento dei danni Parte_1
patrimoniali subiti in ragione dell'esborso di somme di danaro per i lavori di rifinitura e di completamento del fabbricato eseguiti dallo stesso , tra l'altro su accordo tra le Pt_1
parti, che così hanno espressamente convenuto nel preliminare di vendita.
E' convincimento di questo Giudice che anche tale domanda debba essere accolta, avendo l'attore dato prova, documentale e testimoniale, dell'esecuzione di importanti opere di ristrutturazione, i cui costi rappresentano una voce di danno patrimoniale, che il promissario acquirente ha diritto a vedersi risarcita, in quanto diminuzione patrimoniale imputabile al grave inadempimento della controparte.
Quanto alla quantificazione del danno, il CTU ha quantificato correttamente l'importo delle spese sostenute dall'attore per la ristrutturazione del fabbricato in € 42.409,63 oltre
IVA.
Infine, l'attore ha chiesto il risarcimento del danno alla salute per il forte stress psico-fisico subito in conseguenza dell'inadempimento del promittente venditore.
Rispetto alla vicenda in valutazione, la domanda risulta infondata, poiché parte attrice non ha adeguatamente provato la correlazione causale tra il pregiudizio subito e l'inadempimento contrattuale del convenuto. Sul punto questo Giudice deve evidenziare, inoltre, che, anche ove volesse ritenersi provata la sussistenza di un nesso di causalità materiale tra inadempimento contrattuale del convenuto e danno alla salute dell'attore, comunque i relativi danni conseguenza non sarebbero risarcibili ex art. 1225 c.c., trattandosi di danni imprevedibili (l'insorgenza o l'aggravamento di malattia fisica o psichica non è un fatto generalmente ricollegabile, secondo l'id quod plerumque accidit, al tipo di inadempimento in valutazione).
Sulla domanda di parte convenuta alla corresponsione di quanto dovuto per la perdurante occupazione dell'immobile
È convincimento di chi giudica che la domanda avanzata dal convenuto di corresponsione di quanto dovuto per l'occupazione dell'immobile sia meritevole di accoglimento, con la precisazione che la stessa andrà correttamente riqualificata come domanda di restituzione dei frutti per l'anticipato godimento dell'immobile.
Sul tema, la Corte di Cassazione ha chiarito che “l'efficacia retroattiva della risoluzione, per inadempimento, di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun
8 contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso.” (cfr.
Cassazione civile sez. II, 30/11/2022, n.35280).
Nel caso di specie, è indubbio che l'attore abbia goduto in via anticipata dell'immobile, con decorrenza dalla data di sottoscrizione del preliminare di vendita (6 agosto 2015) e fino alla data di rilascio (24.5.2024). Dunque, il promissario acquirente sarà tenuto alla restituzione dei frutti per l'anticipato godimento dell'immobile, che possono essere determinati sulla base del suo valore locatizio, che il CTU ha quantificato in € 740,46 mensili. L'importo dovuto, come da domanda del convenuto, dovrà essere contenuto nei limiti di € 50.000,00.
L'accoglimento soltanto parziale delle domande avanzate da parte attrice giustifica la compensazione tra le parti delle spese del presente giudizio nella misura di un terzo. Per la restante quota di due terzi, le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo con riferimento ai parametri medi di cui al D.M. 55/2014, come integrato dal D.M. 147/2022, considerato lo scaglione per i giudizi innanzi al Tribunale di valore compreso tra € 26.001 ed € 52.000.
Le spese della CTU sono poste definitivamente a carico del convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, sezione civile, in composizione monocratica nella persona della
Dott.ssa Caterina Greco, definitivamente pronunciando nella causa proposta da
[...]
ontro , così provvede: Pt_1 CP_1
- dichiara cessata la materia del contendere rispetto alla domanda di cui al procedimento riunito recante n.r.g. 2105/2020;
- accerta il grave inadempimento contrattuale del convenuto e dichiara CP_1
risolto il contratto preliminare concluso tra le parti il 06.08.2015;
- per l'effetto, condanna il convenuto alla restituzione in favore dell'attore della somma di
€ 23.000,00, oltre interessi dalla data della domanda giudiziale;

9 - per l'effetto, condanna l'attore alla restituzione in favore del convenuto della somma di €
50.000,00, oltre interessi dalla data della domanda giudiziale;

- in accoglimento della domanda di risarcimento del danno patrimoniale, condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di € 42.409,63 più IVA, oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo;

- rigetta la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale avanzata dall'attore nei confronti del convenuto;

- condanna il convenuto alla rifusione in favore dell'attore delle spese del presente giudizio, liquidate nella somma già ridotta pari ad € 524,00 per spese ed € 4.836,00 per competenze, oltre spese generali e accessori come per legge;

- pone le spese della CTU definitivamente a carico del convenuto.
Brindisi, 11/04/2025
Il Giudice
Dott.ssa Caterina Greco

Provvedimento redatto con la collaborazione del Funzionario Addetto all'Ufficio per il
Processo, Dott. Alessandro Antonio Murrieri.

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