N. R.G. 828/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA
Sezione civile
in persona del giudice unico dott.ssa Silvia Vitelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 828 del Ruolo Generale degli
Affari Contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
(C.F. ) (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e C.F. ) C.F._2 Parte_3 C.F._3
nella qualità di eredi di ( ), deceduto Per_1 C.F._4
nel corso del giudizio, rappresentati e difesi dagli Avv.ti Melania Vaia e
Antonio Giuliano, giusta procura speciale in atti;

ATTORI
E
( ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._5
dagli Avv.ti Gabriele Licciardello e Luciano Lucacci, giusta procura speciale in atti;

CONVENUTA
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CONCLUSIONI
All'udienza del 17 dicembre 2024 le parti si riportavano ai rispettivi scritti difensivi.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'odierno giudizio, – in qualità di promissario acquirente di Parte_2
un lotto di terreno agricolo dell'estensione di circa mq. 5.000, privo di recinzione, distinto al Catasto Terreni al foglio 14, part.lle 24 e 488, sito in
Santa Marinella (RM), località Quartaccia, per il prezzo concordato di €
33.000,00, giusto contratto preliminare del 07.02.2017 [in atti, in copia]– ha citato la convenuta, promittente venditrice, deducendo il grave inadempimento della stessa onde ottenere la risoluzione del contratto e la condanna della medesima alla restituzione della caparra di € 28.150,00 nonché € 2.000,00 a titolo di risarcimento del danno, atteso che il compendio oggetto del contratto preliminare di compravendita dichiarato libero da oneri e diritti di godimento risultava, invece, essere gravato da servitù.
L'attore, a sostegno della domanda, deduceva che in data 7.02.2017 le parti stipulavano contratto preliminare di compravendita per l'immobile per cui è
lite per il prezzo di vendita in € 33.000,00 di cui 5.000,00 euro venivano corrisposti a titolo di caparra confirmatoria a mezzo di assegno circolare;

13.150,00 euro a titolo di compensazione per l'esecuzione di lavori edili da pagina 2 di 8 Parte parte del sig. resso l'abitazione della convenuta ed i restanti 10.000,00 in contanti nel periodo compreso tra ottobre 2016 e novembre 2017.
Nel predetto preliminare la promittente venditrice garantiva “la piena e buona
proprietà e la libera disponibilità di quanto promesso in vendita” nonché “la libertà da pesi, vincoli, oneri ecc…”, tuttavia, atteso che il fondo era privo di recinzione, il
Parte sig. manifestava alla la necessità di apporre sullo stesso dei CP_1
picchetti necessari per la misurazione, riscontrando, però, l'indisponibilità
della convenuta a tale intervento.
Parte Il successivamente, invitava l'odierna convenuta alla consegna della documentazione necessaria per poter procedere alla stipula del contratto definitivo, nonché a consentire l'accesso per poter verificare la consistenza
Parte del terreno;
quindi, in data 13.11.2018 il sig. unitamente al Geometra ed il figlio della convenuta procedevano all'accesso ma il tecnico CP_2
incaricato rilevava la presenza di una servitù di passaggio lungo il confine.
L'attore, successivamente, veniva a conoscenza di ulteriori oneri gravanti sul terreno per cui è lite e, segnatamente, mediante verifiche catastali, emergeva la presenza di una servitù di scolo delle acque lungo la metà del terreno nonché la pretesa di terzi, circa ulteriore servitù di passaggio.
Si costituiva in giudizio la sig.ra la quale chiedeva il rigetto Controparte_1
delle domande attoree ed, in via riconvenzionale, il pagamento del residuo del prezzo della compravendita pari ad € 4.850,00, oltre agli interessi sino al saldo.
pagina 3 di 8 La causa veniva istruita mediante acquisizioni documentali nonché prova per testi, riassunto il giudizio a seguito del decesso dell'attore, e – definitivamente assegnato a questo Giudice - all'udienza del 17 dicembre
2024 la causa era trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
L'esistenza del contratto oggetto di causa e l'avvenuto versamento, da parte dell'attore in favore della convenuta, del complessivo importo di euro
5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria nonché 13.150,00 euro mediante compensazione di somme dovute e 10.000,00 euro, corrisposti in contanti tra l'ottobre 2016 ed il novembre 2017, – oltre a risultare dalla documentazione prodotta [in copia] dalle parti – non sono oggetto di contestazione tra le stesse e possono pertanto ritenersi circostanze pacifiche e provate [art. 115 c.p.c.].
Nel merito la domanda è infondata per i motivi di seguito spiegati.
Il sig. ha convenuto la sig.ra onde ottenere la Per_1 Controparte_1
risoluzione del giusto contratto preliminare del 7 febbraio 2017 avente ad oggetto la vendita del terreno sito in sito in Santa Marinella (RM), località
Quartaccia deducendo la sussistenza di servitù sottaciute dall'odierna convenuta.
L'art. 1489 c.c. riconosce in capo all'acquirente la facoltà di domandare la risoluzione del contratto nell'ipotesi in cui la cosa oggetto del contratto di compravendita sia “gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto”; nel caso pagina 4 di 8 sottoposto alla cognizione di questo Tribunale la sig.ra dichiara, CP_1
segnatamente, all'art 2 del contratto preliminare in atti la “la piena e buona proprietà e la libera disponibilità di quanto promesso in vendita” e“ la libertà di pesi,
vincoli, oneri ecc…”, tuttavia, la giurisprudenza, da ultimo Cass. civile sez. II,
11/12/2023, n.34375, è costante nel ritenere che “la espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il
principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo
verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e
permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza”. Alla luce di tale orientamento giurisprudenziale, quindi, rileva la condotta del sig.
Parte il quale, nel medesimo contratto, segnatamente, all'art. 2 comma 2
dichiara di “…aver visitato e di ben conoscere quanto oggetto del presente preliminare, di averlo trovato di suo gradimento e di ben conoscere quanto oggetto del presente preliminare, di averlo trovato di suo gradimento e di non avere eccezioni o rilievi da muovere in merito”.
pagina 5 di 8 Alla luce delle predette circostanze ed attesa la natura dell'atto negoziale, che rendeva dovuta la necessità di compiere una preventiva e approfondita verifica dello stato dell'immobile, in virtù dell'obbligo di diligenza a cui sono sempre sono tenute le parti di un rapporto obbligatorio, non può riconoscersi alcuna responsabilità legittimante la risoluzione del contratto preliminare di compravendita in capo alla . Il figlio della convenuta CP_1
escusso all'udienza del dell'8 febbraio 2020 ha, peralto Testimone_1
confermato la piena consapevolezza in capo all'attore delle servitù oggetto di causa precisando che “Eravamo a casa dei miei genitori. In particolare, c'eravamo
Part Part io, mia madre, mio padre e il sig. In quella occasione il sig. consegnò a mio padre l'assegno relativo alla caparra e, in quella occasione, gli abbiamo dato tutta la
documentazione relativa al terreno, vale a dire l'atto di proprietà, la planimetria, ecc..”; pertanto, la sussistenza di servitù è, effettivamente, contemplata nell'atto di divisone del 25 marzo 1987, redatto dal Notaio dott. Persona_2
rep. 1764 racc. n. 544 – in atti- e, segnatamente, all'art. 6 pagine 19 e 20, il medesimo atto, inoltre, con nota del 3 aprile del 1987, veniva trascritto alla
Conservatoria dei registri Immobiliari di Civitavecchia, determinando, così, gli effetti pubblicistici propri della trascrizione ex art. 2644 c.c., rendendo, quindi, la servitù di passaggio, costituita in favore del fondo confinante di proprietà del sig. , conoscibile a terzi. Controparte_3
In ordine, invece, alla servitù di scolo delle acque, questo Giudice ritiene che debba farsi, anche in questo caso, riferimento all'art. 2 comma 2 del contratto preliminare per cui è causa, in cui l'attore dichiarava di conoscere pagina 6 di 8 lo stato dei luoghi e di non aver accezioni o rilievi in merito. Peraltro dalla stessa relazione tecnica depositata dall'attore emerge la visibilità della servitù oggetto di causa, avendo il tecnico di parte evidenziato la presenza di un'opera in cemento a forma di canale di scolo per la raccolta delle acque provenienti dal fondo della e dei terreni sovrastanti che confluiva CP_1
in un pozzetto al margine della strada. La presenza di folta vegetazione non consente di ritenere che l'attore non avesse la possibilità di verificare la
Parte presenza di detto canale, avendo il ichiarato di ben conoscere il fondo.
Per quanto concerne, infine, l'asserita servitù di passaggio presso il confine della proprietà della sig.ra non è stata fornita prova alcuna né in CP_4
fatto né in diritto e tantomeno prova documentale della sua esistenza. Né
detta prova può ritenersi fondata sull'ordinanza possessoria del 19.07.2021 resa dall'intestato Tribunale in favore della nei confronti della CP_4 [...]
, atteso che detta tutela attiene alla prova dell'esercizio del possesso CP_1
della servitù e non accerta alcun diritto in capo alla ricorrente.
Alla luce di tutti i motivi dedotti la domanda attorea volta alla risoluzione del contratto preliminare nonché le domande ad essa connesse e correlate devono essere rigettate.
Per quanto concerne, invece, la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta, questa deve essere rigettata, atteso che il saldo del prezzo non può essere richiesto se non a seguito del trasferimento del compendio oggetto di causa e la convenuta non ha chiesto accertarsi l'obbligo dell'attore di eseguire il contratto ai sensi dell'art. 2932 c.c.
pagina 7 di 8 La soccombenza reciproca giustifica la compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in primo grado iscritta al n. 828/2020 R.G.A.C., disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così decide:
1) Rigetta le domande attoree;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale;

3) Spese compensate.
Così deciso in Civitavecchia, 24 marzo 2025
Il Giudice
Silvia Vitelli
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