N. R.G. 2462/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona del giudice unico monocratico dott.sa Maria Stefania Picece ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 2462 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, trattenuta in decisione all'udienza del 25.02.2025.
TRA
, nato a [...] il giorno 01\09\1990 – Parte_1
– elettivamente domiciliato in Battipaglia, via Mazzini 21\d C.F._1
presso lo studio degli avv.ti Vincenzo Graniero – – e Pasquale C.F._2
Francesco Graniero – – dai quali è difeso in virtù di mandato in C.F._3
calce al ricorso introduttivo ed ove si richiede l'invio delle comunicazioni a mezzo pec:
.salerno.it ovvero Email_1 CP_1
pf. .salerno.it Email_2 CP_1
RICORRENTE
pagina 1 di 14 E
, in persona del legale Controparte_2
rappresentante p.t. avv. Giovanni Cirillo ( ), con sede legale in CodiceFiscale_4
Salerno al Viale Wagner n. 28, rappresentato e difeso – in virtù di procura in calce alla comparsa di risposta – dall'avv. Alessio Rahal ( – PEC: CodiceFiscale_5
insieme al quale elettivamente domicilia, anche ai sensi e per gli Email_3
effetti di cui all'art. 1182 del cod. civ., presso il suo Studio in Salerno alla Via Fabrizio
Pinto n. 64 - Tel. 3478429914 - Fax: 0974.942288.
CONVENUTA
OGGETTO
Inadempimento contrattuale.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. il sig. chiedeva di dichiarare la Parte_1
definitiva assegnazione a suo favore – e di conseguenza il trasferimento della proprietà
piena ed esclusiva, previa liberazione di ogni vincolo pregiudizievole, dalla
[...]
- - con sede in Salerno, viale Wagner Parte_2 P.IVA_1
28, previo pagamento della somma determinata quale saldo dovuto e convenuto nel
Verbale di Assegnazione Provvisoria del giorno 01\06\2021, con detrazione del ceduto credito di euro 96.000,00, relativamente alla seguente unità immobiliare: appartamento ubicato nell'ATR 34 sub 1 al piano 10 unità “E”, composto da soggiorno-cucina, due camere da letto e due bagni, oltre balconate a livello, nonché box auto pertinenziale interrato di mq.15 circa, facente parte del fabbricato realizzato su suolo edificabile, lotto
“C” dello Stralcio 1 del CR 34 sub 1 nel PUA approvato con D.G.C. di Salerno al numero 62 del 13\3\2018 di cui al Permesso a Costruire 10 TU del 09\07\2020. Unità pagina 2 di 14 Abitativa (35 di Visura) riportata in Catasto Fabbricati del Comune di Salerno - via
Giuseppe Raffaele Pastore piano DIECI al Fol. 46 part.790 sub 38 – Zona 3 categ. A\2
cl.6 consistenza 4,5 di mq. 96 di cui mq. 88 coperte e di accertare la effettiva somma dovuta a saldo dal sig. , come concordato nel verbale di Parte_1
assegnazione, alla Cooperativa , detratto l'importo ad oggi Controparte_2
complessivamente versato e quello del ceduto credito pari ad euro 96.000,00. Con la ulteriore condizione della liberazione dell'immobile da pegni, ipoteche, cose, persone e vincoli pregiudizievoli e con conseguente Ordine di annotazione nel corrispondente
Registro Immobiliare e, infine, di condannare la convenuta al pagamento Parte_2
delle relative spese, nonché spese competenze del presente giudizio.
Veniva emesso decreto per la comparizione delle parti all'udienza del giorno 17/09/2024 ore 11.00, assegnando alla parte convenuta termine per la costituzione fino a dieci giorni prima dell'udienza fissata e onerando il ricorrente di notificare il ricorso ed il decreto alla controparte, nel rispetto del termine di almeno 40 giorni prima dell'udienza.
Il ricorso con il pedissequo provvedimento di fissazione udienza veniva regolarmente notificato a cura di parte ricorrente alla 34. Controparte_2
Si costituiva in giudizio la in persona del Parte_2
legale rappresentante p.t. chiedendo in via assolutamente preliminare di fissare l'udienza per la comparizione delle parti e la trattazione della causa con congruo anticipo rispetto alla data indicata con decreto fissazione udienza ex art. 163-bis, comma 3 c.p.c. e 70 disp. att. c.p.c.; in via preliminare di dichiarare l'improcedibilità del ricorso avversario per la evidente violazione degli artt. 41 (Conciliazione) e 42 (Clausola Compromissoria)
dello Statuto, con conseguente declaratoria di incompetenza;
sempre in via preliminare di dichiarare l'improcedibilità del ricorso avversario per non essere stato pagina 3 di 14 preliminarmente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs.
28/2010 nel merito, di rigettare l'avversaria domanda, accertare e dichiarare, CP_3
l'inadempimento del sig. e la risoluzione del contratto e, in ogni Parte_1
caso, rigettare la domanda proposta con il ricorso ex art. 281 sexies c.p.c. e, infine,
condannare il sig. , ricorrendone i presupposti anche ex art. 96 c.p.c., Parte_1
al pagamento delle spese e del compenso professionale del presente giudizio da liquidarsi ai sensi dei DD.MM. 55/2014 s.m.i. e con attribuzione al procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.
In data 01°/06/2024 veniva rigettata l'istanza di anticipazione udienza ex art. 163 bis,
comma 3 c.p.c. e 70 disp. att. c.p.c. proposta da parte convenuta.
In data 24/08/2024 veniva emesso decreto di sostituzione dell'udienza ex art.127 ter
c.p.c. in modalità telematica con il deposito di note scritte assegnando un termine perentorio sino alla data già fissata per l'udienza per il deposito delle note. Parte
convenuta si opponeva ex art. 127 ter c.p.c. e veniva disposta l'udienza del 17/09/2024
in presenza.
All'udienza del 17/09/2024 veniva fissata per la discussione l'udienza del 18.11.2025
ore 9.30 con assegnazione di termine per note difensive sino a trenta giorni prima.
In data 23/10/2024 parte convenuta depositava istanza di anticipazione udienza reiterata anche in data 25/11/2024 e veniva disposta l'anticipazione alla data del 14/01/2025 ore
9.30.
In data 14/12/2024 parte convenuta depositava delle note conclusive. In 17/12/2024
veniva emesso decreto di sostituzione dell'udienza ex art.127 ter c.p.c. in modalità telematica con il deposito di note scritte. Parte convenuta si opponeva ex art. 127 ter
pagina 4 di 14 c.p.c. e in data 20/01/2025 la causa veniva trattenuta in decisione riservando il deposito della sentenza nel termine di legge.
In data 20/01/2025 parte attrice comunicava di non aver ricevuto la notifica del decreto di anticipazione udienza e veniva quindi rimessa la causa sul ruolo e fissata l'udienza di discussione, in presenza, per la data del 25/02/2025 ore 9.30. In data 19/02/2025 parte attrice depositava delle note di udienza.
In data 25/02/2025 le parti comparivano in presenza e dopo la discussione orale, visto l'art. 281 sexies CPC, veniva riservato il deposito della sentenza entro trenta giorni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Per quanto attiene alle due eccezioni preliminari sollevate da parte convenuta nel proprio atto di costituzione e, precisamente, la richiesta di improcedibilità del ricorso avversario per la violazione degli artt. 41 (Conciliazione) e 42 (Clausola Compromissoria) dello
Statuto della Cooperativa edilizia e per non aver preliminarmente esperito il tentativo obbligatorio di mediazione di cui all'art. 5 D. Lgs. 28/2010 s.m.i., le medesime sono da ritenersi infondate in quanto la controversia non riguarda la materia dei diritti reali, ma l'adempimento coattivo di un contratto preliminare per il quale non è previsto l'obbligo di esperire il procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 5 1° comma del d.lgs. n.
28/2010. Al riguardo è bene premettere che in tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l'acquisizione dello "status" di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo (così Cass. 18/11/2016 pagina 5 di 14 n. 23514). Occorre a questo punto precisare che, secondo il granitico insegnamento della
Suprema Corte, il socio di una cooperativa è parte di un duplice distinto rapporto, l'uno di carattere associativo, che discende direttamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguente acquisizione della qualità di socio, l'altro, per lo più di natura sinallagmatica, che deriva dal contratto bilaterale di scambio, per effetto del quale egli si appropria del bene o del servizio resogli dall'ente. In particolare, nelle cooperative edilizie l'acquisto, da parte dei soci, della proprietà dell'alloggio - la cessione in godimento di esso per mezzo della costituzione di un diritto reale di uso o di abitazione,
come accade nelle cooperative edilizie a proprietà indivisa disciplinate dal R.D. 28
aprile 1938, n. 1165 - per la cui realizzazione l'ente è stato costituito passa attraverso la stipulazione di un contratto di scambio, la cui causa è del tutto omogenea a quella della compravendita o a quella che assicura in altra forma di godimento e in relazione al quale la cooperativa assume veste di alienante o concedente e il socio quella di assegnatario in proprietà o in godimento (cfr. Cass. 1249/2021, n. 11015/2013, n. 13641/2013, n.
10648/2010, n. 18724/2007, n. 6016/2003, 15550/2000). Ciò posto e indagando la radice causale dell'obbligo gravante sull'assegnatario, che come precisato dalla Suprema Corte
rappresenta il criterio elettivo a cui guardare, allorché si discuta della competenza regolata dall'art. 3 del D.lgs. n. 168 del 2013 (cfr. Cass., Sez. VI-I, 24/01/2008, n. 1826),
non può non rilevarsi come le somme oggetto della domanda ricorrente sono state richieste a compensazione dal ricorrente in restituzione dell'importo dallo stesso versato alla , non in adempimento di un obbligo assunto in dipendenza del suo status Parte_2
di socio, bensì per l'acquisto dell'immobile di cui si dichiarava assegnatario. Ne
consegue che il credito restitutorio ha a oggetto le somme versate alla cooperativa non già a titolo di conferimenti, bensì a titolo di anticipazioni sul prezzo di acquisto pagina 6 di 14 dell'immobile prenotato in virtù del rapporto di scambio tra il socio e la cooperativa edilizia e non già del rapporto sociale.
Trattasi, nella sostanza, di anticipazioni e esborsi di carattere straordinario resisi necessari per la realizzazione degli alloggi, che non possono neanche rappresentare un rimborso delle spese sopportate dalla cooperativa nell'interesse del socio, inerendo,
invece, chiaramente, al corrispettivo del trasferimento in suo favore della proprietà del bene assegnato (cfr. sul punto Cass. n. 11015/2013, n. 16304/2009, 9393/2004).
Corretta, dunque, si rivela la competenza del giudice ordinario in quanto la causa
petendi in oggetto riguarda un rapporto sicuramente distinto da quello associativo,
nemmeno connesso con quest'ultimo.
Per quanto attiene al merito della controversia, il sig. risultava socio Parte_1
della come da delibera approvata in data Parte_2
01/06/2021 dal Consiglio di amministrazione della Cooperativa, ma risulta inadempiente relativamente al versamento per intero della somma di euro 386.000,00
(trecentottantaseimilaeuro) oltre Iva per l'assegnazione dell' appartamento ubicato nell'ATR 34 sub 1 al piano 10 unità “E”, composto da soggiorno-cucina, due camere da letto e due bagni, oltre balconate a livello, nonché box auto pertinenziale interrato di mq.15 circa, facente parte del fabbricato realizzato su suolo edificabile, lotto “C” dello
Stralcio 1 del CR 34 sub 1 nel PUA approvato con D.G.C. di Salerno al numero 62 del
13\3\2018 di cui al Permesso a Costruire 10 TU del 09\07\2020. Unità Abitativa (35 di
Visura) riportata in Catasto Fabbricati del Comune di Salerno - via Giuseppe Raffaele
Pastore piano DIECI al Fol. 46 part.790 sub 38 – Zona 3 categ. A\2 cl.6 consistenza 4,5
di mq. 96 di cui mq. La modalità di versamento di tale somma era la seguente:
pagina 7 di 14 a) euro 20.000,00 (euro ventimila/00) a titolo di caparra confirmatoria per l'immobile assegnato, contestualmente alla accettazione della prenotazione-proposta d'acquisto mezzo bonifico bancario;

b) ulteriori versamenti sempre a titolo di caparra confirmatoria, pari a complessivi euro
140.000,00 (centoquarantamila/00), bimestralmente a partire dal 15/09/2021.
c) euro 130.000,00 (euro centotrentamila/00) mediante sottoscrizione di un mutuo bancario previa esibizione da parte del proponente delle condizioni finanziarie personali propedeutiche all'ottenimento del mutuo;

d) il saldo del prezzo, quota pari ad euro 96.000,00 (euro novantaseimila/00) oltre iva vigente sull'intero prezzo all'atto di assegnazione immobile e contestuale consegna dello stesso, presumibilmente entro il 30/06/2023, anche mediante lo sconto in fattura determinato dalla cessione dell'intero credito di imposta derivato dal “sismabonus acquisti”.
Nei fatti, il sig. , a tutt'oggi, ha versato solamente la somma di euro Parte_1
85.000,00 (euro ottantacinquemila/00). L'inadempimento risulta anche dal mancato rispetto dei termini così come prospettati sia nella delibera del 01/06/2021 che dal regolamento per la prenotazione e assegnazione degli alloggi. Inoltre, il sig. Parte_1
con pec del 15/03/2023 si impegnava a versare euro 20.000,00 entro il 22/03/2023, euro
200.000 in dieci rate mensili di uguale importo da pagarsi entro e non oltre il 30 del mese a partire da marzo 2023 fino a dicembre 2023 e a saldare l'importo di euro
120.000,00 oltre iva al momento dell'atto. Tale prospetto di pagamento non è stato rispettato e, nonostante, la abbia proposto Parte_2
anche un'alternativa all'appartamento assegnato, parte ricorrente ha insistito nella richiesta della originaria assegnazione. pagina 8 di 14 Tale inadempimento temporale, da addebitarsi esclusivamente al ricorrente, ha precluso alle parti di aderire al c.d. “sisma bonus acquisti” così come previsto dalla Legge di
Bilancio 2025 (L. 207 del 30.12.2024) in quanto dal 01/01/2025 non si può più praticare lo sconto in fattura ma sono comunque previste altre agevolazioni.
Dunque, per valutare la legittimità dell'esclusione di un socio di una società cooperativa a causa dell'inadempimento di obbligazioni che discendano dalla legge o dal contratto sociale, configurano requisiti necessari, la colpevolezza del detto inadempimento e la gravità del medesimo, da riscontrarsi in relazione al pregiudizio arrecato al perseguimento dello scopo sociale (cfr. Cass. 14.7.1988 n. 4598).
Conseguentemente, appare evidente sia la colpevolezza del detto inadempimento, sia la gravità del medesimo, riscontrata in relazione al pregiudizio arrecato al perseguimento dello scopo sociale, rilevante ai fini della sussistenza della legittimità dell'esclusione del socio dalla società cooperativa, avendo la società cooperativa resistente dimostrato che l'inadempimento del socio ha contribuito a pregiudicare la situazione economico/finanziaria della società in quanto il resistente ha ricevuto in data 16/10/2024 una nuova proposta d'acquisto del medesimo appartamento limitata dalla trascrizione della causa in oggetto. D'altra parte, però la Parte_2
non ha inviato al socio inadempiente nessuna delibera di scioglimento della qualità
[...]
di socio ma solo una pec dicendo che il sig. non è più socio della Parte_1
cooperativa. Tale mancanza ha impedito al sig. di poter impugnare il Parte_1
provvedimento di esclusione innanzi agli organi competenti. Tuttavia, l'inadempimento da parte della resistente del mancato invio della deliberazione di esclusione al ricorrente
è superato dalle norme civilistiche. Infatti, tale esclusione è da addebitarsi ipso iure in quanto, in base all'art.2533 c.c. comma 2, l'esclusione del socio può aver luogo per pagina 9 di 14 gravi inadempienze delle obbligazioni che derivano dalla legge, dal contratto sociale, dal regolamento o dal rapporto mutualistico. Con riferimento all'atto di prenotazione dell'alloggio è possibile configurare un vero e proprio contratto preliminare di compravendita, rispetto al quale è possibile applicare le ordinarie disposizioni del
Codice civile in tema di inadempimento contrattuale e di risoluzione.
Parte resistente ha comprovato i fattori costitutivi della risoluzione per inadempimento ex art. 1453-1455 c.c. dato che ha dedotto il mancato pagamento di parte del prezzo dell'immobile da parte del resistente, il quale non ha ottemperato all'impegno assunto di accollarsi la parte del mutuo, oggetto di frazionamento corrispondente alla sua assegnazione.
Pertanto, accertata l'imputabilità dell'inadempimento, codesto Tribunale respinge le domande ricorrenti relative all'accertamento della somma ancora dovuta dal sig.
alla cooperativa e la dichiarazione di definitiva assegnazione dell'alloggio in Parte_1
capo al ricorrente anche perché quest'ultima trattasi di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto (ex art.2932 c.c.) la quale non è possibile in quanto esistono ostacoli di tipo giuridico tra i quali assumono particolare rilevanza gli impedimenti dovuti alla mancanza delle dichiarazioni relative alla regolarità edilizia e urbanistica e alla conformità catastale dell'immobile da trasferire. Ed invero secondo quanto previsto dall'art. 40 comma 2 della legge n. 47 del 1985 “Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente pagina 10 di 14 della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4
gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre
1967”. Analoga disposizione è contenuta anche nell'art. 46 del dpr n. 380 del 2001 per gli edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985.L'art 29 comma 1 bis della legge n. 52/1985 a sua volta dispone che “Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La
predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” (in tema v. anche Cass.
12654/2020, secondo cui la attestazione - dell'alienante o anche in sostituzione del promissario acquirente, se il primo non vi provvede - può essere contenuta nel pagina 11 di 14 preliminare o successivamente prodotta in giudizio e costituisce condizione dell'azione ex art. 2932 c.c.).
Trattandosi di condizioni dell'azione è, quindi, preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (cfr. Cass. 27/08/2019 n.
21721 e Cass. Ordinanza 18195 del 02/09/2020) e della menzione relativa alla conformità catastale di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 1985 (Cass.
29/09/2020 n. 20526).
Si è, infatti, condivisibilmente affermato che, poiché il provvedimento giudiziale reso ai sensi dell'art. 2932 c.c. riveste una funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, esso non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o comunque un effetto che eluda la legge (ex multis Cass. 21286/2014 e Cass.
1505/2018).
Tornando alla fattispecie in esame, parte ricorrente, pur se onerata di dare prova della sussistenza delle condizioni dell'azione, non ha versato in atti la dichiarazione concernente gli estremi dei titoli edilizi relativi all'immobile in oggetto, così come richiesta dagli artt. 40, comma 2 della L. 47/1985 e 46, comma 1 del D.P.R. 380/2001,
né l'attestazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,
richiesta dall'art. 29, comma 1 bis della L. 52/1985. Nessuna indicazione al riguardo si rinviene nel contratto di prenotazione, nel quale nulla è precisato in ordine ai titoli edilizi e alla conformità catastale delle porzioni immobiliari oggetto di prenotazione.
pagina 12 di 14 Per quanto fin qui esposto, quindi, va definitivamente respinta la domanda proposta dal ricorrente di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. dell'alloggio prenotato (cfr.
Tribunale di Roma, Sentenza n. 1114/2024 del 22-01-2024).
In forza di quanto previsto dall'art. 2668 secondo comma c.c. deve essere ordinata la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale così come risultante dalla nota di trascrizione allegata in copia al fascicolo di parte ricorrente, stante la dichiarazione di risoluzione del negozio intercorso fra le parti.
La parte convenuta ha tardivamente proposto domanda di risarcimento dei danni, la quale va dichiarata inammissibile.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- Rigetta la domanda come avanzata dalla parte ricorrente . Parte_1
- Dichiara risolto il contratto preliminare di prenotazione dell'alloggio tra le parti per inadempimento del ricorrente.
- Dichiara inammissibili le altre domande proposte in riconvenzionale dalla parte convenuta.
- Ordina all'autorità amministrativa competente per territorio la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale promossa da parte ricorrente (nota di trascrizione
Registro generale n. 21336 Registro particolare n. 17412 Presentazione n. 10 del
16/05/2024), con esonero da ogni responsabilità.
pagina 13 di 14 - Condanna il sig. alla rifusione delle spese di lite, che liquida in Parte_1
euro 6.000,00 per compensi professionali oltre accessori di legge e spese generali, con attribuzione all'avv. Alessio Rahal per dichiarazione di antistatarietà,.
Così deciso in Salerno, lì 03 aprile 2025
Il giudice dott. sa Maria Stefania Picece
pagina 14 di 14