R.G. 2231/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Francesca Grotteria, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 2231 dell'anno 2021 e vertente
TRA
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv. Fabrizio Parte_1 C.F._1
Perfumo presso il cui studio, sito in Roma, via A. Baldovinetti n. 26, è elettivamente domiciliata, giusta procura allegata all'atto introduttivo;

- opponente
CONTRO
(C.F. in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Arnaldo Giocondi presso il cui studio, sito in C.so del Popolo n. 63, è elettivamente domiciliata, giusta procura in calce alla CP_1 comparsa;

- opposta
OGGETTO: provvigione per mediazione immobiliare;

CONCLUSIONI: come rassegnate con note scritte depositate per l'udienza del 22.10.2024 sostituita ex art. 127-ter c.p.c., qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 17/10/2021, evocava in giudizio dinanzi Parte_1 al Tribunale di Terni la per Controparte_1 ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “revocare e annullare il decreto ingiuntivo in questione e, conseguentemente accertare che nulla è dovuto all'odierna opponente, Controparte_1 per le causali di cui al decreto ingiuntivo de quo e, per l'effetto, respingere e/o rigettare tutte le domande formulate nel relativo ricorso per ingiunzione Con vittoria di spese e competenze di lite”.
1.1. In sede di precisazione delle conclusioni, l'opponente, come già chiarito in sede di prima memoria istruttoria, chiedeva, altresì, “in via subordinata, rivedere in via diminuita il compenso dovuto alla predetta stante il ritardo, dovuto a violazione artt. 1754 cc e 1759 cc, nella Controparte_1 stipula dell'atto notarile, da dicembre 2020 a febbraio 2021 da cui è derivato un aggravio del tasso di interesse applicato, (da 1,715,% a 2,366%) al contratto di mutuo tra e , con Pt_2 Parte_1

aggravio della rata di mutuo pari ad euro 15,25 a rata per un totale di 240 rate, da cui un aggravio complessivo pari ad euro 3.640,00”.
1.2. L'opponente chiedeva, quindi, di sentir revocare il decreto ingiuntivo opposto, avente n. 543/2021, emesso da questo Tribunale nel giudizio avente r.g. n. 1791/2021, in favore di parte opposta, in data
27/08/2021 e notificatole in data 10.09.2021, recante la propria condanna al pagamento di € 7.400,00 oltre oneri fiscali, interessi e spese, per inadempimento rispetto all'attività di mediazione immobiliare svolta dalla società opposta in relazione ad alcuni immobili e terreni siti in Montecastrilli, Voc.
Casarnese, da lei acquistati previa sottoscrizione di una proposta d'acquisto datata 11.09.2020, ad un prezzo complessivo di € 185.000,00, con atto notarile sottoscritto in data 15.02.2021.
1.3. Evidenziava, a tal fine, l'opponente che: - nell'agosto 2020, unitamente al convivente, sig. Pt_3
interessata all'acquisto di una casa con terreno di gradi proporzioni (da destinare ai propri
[...] animali) in località limitrofa a quella presso cui già abitava, aveva contattato un numero di telefono indicato in un annuncio immobiliare al quale aveva risposto il sig. , qualificandosi Controparte_2 come agente immobiliare “Toscano” incaricato della vendita di un'abitazione sita in località Vocabolo
Casarnese in Montecastrilli e del terreno circostante;
- nel corso della terza settimana di agosto avevano effettuato una prima visita dell'appartamento alla presenza della sig.ra e del predetto Testimone_1
- nel corso della seconda visita del 02.09.2020, alla presenza delle stesse persone, il Controparte_2 sig. le aveva detto che anche il terreno adiacente, appartenente a parenti dei era in CP_1 Tes_1 vendita, il che avrebbe garantito un'estensione complessiva dell'immobile tale da soddisfare i suoi interessi;
- in data 11.09.2020, lei e il compagno avevano allora sottoscritto due proposte di acquisto (la sua di maggior valore economico e vincolata all'erogazione di un mutuo), entrambe espressamente destinate all'acquisto unitario dell'abitazione e del terreno della sig.ra assieme ai terreni Tes_1 limitrofi ad altri intestati;
- l'intermediario si era premurato di annotare, di proprio Controparte_2 pugno, che i terreni di cui alla proposta del compagno, intimamente correlata alla sua, fossero liberi da prelazione, usufrutto o promesse di condizione;
- in data 05.10.2020, giorno in cui si doveva svolgere la perizia da parte della Banca mutuante, il sig. si era presentato senza i documenti richiesti (titoli CP_1 edilizi, abitativi, atto di provenienza, planimetria e certificati di morte dei genitori donanti l'immobile);
- nel corso della perizia erano, peraltro, emerse alcune difformità rispetto a quanto inizialmente prospettatole dall'agente, perché l'immobile era costituito da due appartamenti con due intestatari diversi, vi era una costruzione abusiva sul terreno e i confinanti avevano diritto di prelazione sui terreni;

- ciò aveva comportato numerose sollecitazioni all'agente (che inizialmente non si era procurato documentazione aggiornata) sia per provvedere a sollecitare i confinanti ad esercitare nei termini il proprio diritto di prelazione, sia per consentire una rettifica della perizia della banca, inizialmente attestante un valore del bene troppo basso per il mutuo, in considerazione di dette problematiche edilizie;

- in data 10.11.2020, la aveva rettificato la prima perizia ed il giorno successivo aveva rilasciato CP_3 il proprio placet all'operazione immobiliare;
- nel frattempo, il sig. evidentemente CP_1 considerando lui stesso unitaria l'operazione, aveva dichiarato che intendeva posticipare anche la stipula dell'atto del suo convivente, seppur non subordinato all'erogazione di un mutuo;
- il notaio da loro incaricato, in data 17.11.2020, aveva riscontrato la mancanza, tra la documentazione occorrente per il
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rogito, delle lettere di prelazione relative ai terreni agricoli;
- in data 18.11.2020, avevano ricevuto una chiamata dal Notaio, presso il quale vi era anche il sig. il quale aveva loro confermato l'avvio CP_1 delle operazioni di trasmissione delle raccomandate da inviare ai confinanti per l'esercizio del diritto di prelazione o l'esclusione dello stesso, fondamentali per l'erogazione del mutuo e l'iscrizione di ipoteca;

- lei e il suo convivente avevano, poi, preso appuntamento con il notaio per il rogito nel giorno del
16.12.2020, circostanza comunicata all'intermediario; - tuttavia, nei giorni a partire dal 4 dicembre, il sig. aveva omesso di rispondere loro al telefono per poi avvisarli che vi era la possibilità che CP_1
l'azienda agricola intendesse esercitare il diritto di prelazione su entrambe le compravendite, comunque senza fornire la documentazione di invio delle raccomandate dalla quale decorrevano i tempi per l'esercizio della prelazione;
- in data 13.12.2020, avevano dovuto avvertire la Banca Credem, sede di dell'impossibilità di rogitare alla data prefissata;
- nel giorno già fissato per il rogito, 16.12.2020, CP_1 avevano deciso comunque di convocare tutte le parti innanzi al notaio per meglio chiarire le circostanze ed avevano scoperto, in quella sede, che le raccomandate da inviare ai confinanti per l'esercizio del diritto di prelazione, funzionali a determinare il decorso dei 30 giorni utili all'esercizio del diritto di prelazione sui terreni, non erano mai state trasmesse;
- le parti avevano, allora, concordato di procedere all'invio delle lettere e di rinviare il rogito, poi stipulato in data 15.02.2021, con espressa anticipata esclusione dallo stesso della società precedentemente raggiunta, in data Controparte_1
10.02.2021, da lettera raccomandata a firma del loro legale, contenente contestazioni circa l'operato di
; - nelle more, il confinante degli ulteriori terreni ai quali erano interessati aveva deciso Controparte_2 di esercitare la prelazione e, pertanto, il suo compagno non era riuscito a perfezionare la sua parte di acquisto, essenziale per consentirle di entrare nella disponibilità di un'area di terreno sufficientemente estesa al fine di soddisfare i propri interessi.
1.4. La negligenza ed il ritardo nell'operato dell'agente avevano, in primo luogo, ritardato la sua conoscenza dell'esistenza e dell'effettivo esercizio del diritto di prelazione, così da costringerla, in sostanza ad acquistare un immobile più ridotto rispetto a quello al quale aveva interesse in un momento in cui aveva pagato due perizie e due istruttorie alla propria Banca, oltre che ad ottenere un mutuo ad un tasso meno vantaggioso rispetto a quello che le sarebbe stato applicato al rogito di dicembre (1,715%, inferiore a quello applicato a febbraio 2021, pari al 2,366%).
Il sig. aveva, quindi, agito in violazione dell'art. 1754 c.c., in quanto aveva in lei indotto un CP_1 legittimo affidamento sulla sua neutralità nonostante l'incarico ricevuto dalla parte venditrice, e dell'art. 1759 c.c., poiché aveva omesso di comunicarle circostanze e fatti determinati ai fini della conclusione dell'affare inducendola, in sostanza, all'acquisto di un compendio immobiliare più piccolo instillando in lei la falsa speranza in ordine all'acquisto unitario dei terreni agricoli circostanti.
In particolare, il sig. aveva omesso di informarle lei e il sig. con riguardo all'esistenza CP_1 Pt_3 del diritto di prelazione dei confinanti sui terreni;
alla suddivisione della proprietà oggetto della sua proposta di acquisto in due proprietà intestate a due soggetti differenti e alle altre difformità sopra esposte;
il medesimo aveva, inoltre, omesso di inviare tempestivamente le lettere di prelazione con conseguente differimento del rogito, da dicembre 2020 a febbraio 2021, con applicazione di tasso di mutuo maggiorato.
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1.5. Sotto ulteriore versante, l'opponente eccepiva che - come emerso soltanto in sede di negoziazione assistita - il sig. , unico intermediario occupatosi della compravendita di cui al rogito Controparte_2 citato, era privo della qualità di agente immobiliare, essendo un mero agente di commercio, oltre che socio della società immobiliare della figlia, amministratrice della “Toscano – Punto Controparte_1
Immobiliare Terni sas”.
1.6. Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 16.02.2022 - in vista della prima udienza del 15.03.2022 - si costituiva in giudizio la Controparte_1
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni “1) In via preliminare
[...] concedere la provvisoria esecutorietà del d.i.. 2) Nel merito dichiarare la nullità della citazione per indeterminatezza dell'oggetto della citazione e comunque rigettare l'opposizione perché infondata in fatto e diritto. Con vittoria di spese di giudizio”.
1.7. A tal fine esponeva che: - l'attività di mediazione era stata svolta dalla Controparte_1 di cui era titolare la sig.ra con la quale il sig. si
[...] Controparte_1 Controparte_2 limitava a collaborare;
- la proposta d'acquisto era stata sottoscritta dall'opponente proprio davanti alla sig.ra con la quale era anche intercorso il primo contatto telefonico;
- l'opponente ben CP_1 conosceva la natura agricola sia del terreno oggetto della proposta da lei sottoscritta (nei pressi dei quali abitava), sia di quelli indicati nella proposta del sig. e, quindi, l'esistenza del diritto di Pt_3 prelazione ex lege dei confinanti in ordine all'acquisto dei medesimi;
- in ogni caso, l'opponente non le aveva sin da subito rappresentato che la proprietà oggetto della proposta da lei sottoscritta era troppo ridotta per le sue necessità, né che la promessa d'acquisto del compagno era strettamente legata alla sua;

- in particolare, l'interesse all'acquisto anche dei terreni circostanti era emerso soltanto in occasione della seconda visita del 02.09.2020 e non della prima, tenutasi nel mese di agosto;
- in occasione delle operazioni peritali del 5/10/2020, era stato da lei inviato il sig. il quale aveva portato Controparte_2 le sole planimetrie ed era rimasto in attesa dell'indicazione della banca circa i documenti necessari per l'erogazione del mutuo, non essendogli stato previamente richiesto di portare alcun'altra specifica documentazione, come dimostrato dalla comunicazione al tecnico del 24/9/2020.
1.8. Quanto alle condotte negligenti imputate all'agenzia, parte opposta eccepiva che: - la comunicazione con la quale la Banca Credem, in data 21/10/2020, aveva comunicato all'opponente che la documentazione inviata non corrispondeva alle note della perizia, nulla provava circa il ruolo del sig.
ed, anzi, si evinceva che i contatti in merito erano intercorsi direttamente tra parte Controparte_2 opponente e la Banca mutuante;
- la contestazione che l'immobile si componesse di due appartamenti con due intestatari non dipendeva da negligenza di alcuno, né aveva comportato un aumento dei costi sostenuti dall'opponente, la quale aveva personalmente curato le visure degli immobili, comunicandoglielo in data 03/09/2020, per poi lamentare, a riguardo, un comportamento negligente dell'Agenzia ed un aggravio dei costi per la doppia perizia;
- le contestate difformità erano state da tempo, come da documentazione tempestivamente trasmessa;
- il sig. non aveva mai smesso CP_1 di rispondere, anzi aveva lui stesso sollecitato un riscontro in ordine alla pratica del mutuo;
- dall'e-mail trasmessale dall'opponente in data 17/11/2020, si evince che questa era stata edotta delle formalità previste dall'art. 8 L. 590/1965, senza però che l'agenzia fosse stata incaricata di provvedere
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direttamente alle relative notifiche (di competenza di parte venditrice) e, anzi, nemmeno le era stato comunicato l'appuntamento preso con il notaio per il mese di novembre 2020; - prima della concessione del mutuo all'opponente, i venditori non avevano interesse a comunicare ai confinanti le condizioni di vendita al fine di consentire loro l'esercizio del diritto di prelazione (al quale era stata peraltro espressamente subordinata la vendita), poiché avrebbero altrimenti pubblicizzato un prezzo di vendita inferiore rispetto a quello iniziale;
- pertanto, l'agenzia aveva sin da subito operato al fine di ottenere dai confinanti le rinunce alla prelazione al solo fine di agevolare la conclusione della pratica, cui aveva naturalmente interesse, tanto che alla data del 13/12/2020, aveva già acquisito le rinunce di ben tre confinanti, restando incerta solo quella dell'ultimo, il quale, come evidenziato alla riunione del
16.12.2020, aveva manifestato interesse all'acquisto del terreno dei sig.ri oggetto della Per_1 proposta d'acquisto del sig. Pt_3
Parte opposta deduceva, inoltre: - la falsità del dedotto aumento dei tassi di interesse del finanziamento per circostanze riconducibili al rinvio della stipula per un solo mese, vista la validità trimestrale delle delibere bancarie;
- l'esplicita menzione del ruolo dell'Agenzia (e non del sig. all'art. 4 del Pt_4 rogito;
- di non essere mai stata esclusa dalla partecipazione al rogito, concordemente rinviato dalle parti al 15.02.2021.
Infine, parte opposta eccepiva la nullità dell'opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto per l'indeterminatezza dell'oggetto ai sensi degli artt. 163 n. 3 e 164 c.p.c., nella parte in cui attribuiva l'attività di mediazione in via esclusiva al sig. , omettendo così di individuare un Controparte_2 inadempimento dell'Agenzia ovvero di chiedere una declaratoria di inefficacia del relativo contratto o l'accertamento del suo inadempimento.
1.9. Con ordinanza del 15.03.2022, veniva concessa la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto. La causa veniva, poi, istruita documentalmente, oltre che mediante l'escussione dei testi e per parte opponente e dei testi Parte_3 Testimone_2 Testimone_3 Testimone_1
e per parte opposta. Con note scritte depositate ex art. 127-ter c.p.c. per l'udienza del Controparte_2
22.10.2024, le parti precisavano le proprie conclusioni e con ordinanza depositata in data 28.10.2024, la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
2. L'opposizione è infondata e il decreto ingiuntivo opposto merita, pertanto, integrale conferma.
2.1. Occorre, preliminarmente, statuire in ordine all'assenza dei denunciati profili di nullità della citazione ai sensi dell'art. 163, co. 1, nn. 3 e 4, c.p.c., atteso che il testo dell'opposizione proposta da risulta sufficientemente chiaro e preciso con riguardo a ciascuna delle doglianze Parte_1 poste a fondamento della richiesta di revoca del decreto ingiuntivo ovvero, in subordine, della riduzione dell'importo ingiunto.
2.2. In particolare, nell'atto introduttivo - precisato, nelle sue conclusioni, in sede di prima memoria istruttoria - parte opponente eccepisce, in primo luogo, l'assenza, in capo alla società opposta, del diritto alla provvigione pretesa nel ricorso monitorio in conseguenza della mancanza della qualifica di agente immobiliare in capo al sig. , individuato quale unico loro referente nel corso delle Controparte_2 trattative finalizzate al doppio acquisto immobiliare dell'opponente e del suo convivente more uxorio.
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2.3. Sotto ulteriore versante, l'opponente chiede che, qualora detta circostanza non sia ritenuta ostativa al riconoscimento del diritto della società opposta a percepire una provvigione per la singola compravendita da lei conclusa, l'ammontare dovuto sia comunque escluso o ridotto per inadempimento di parte opposta sia agli obblighi informativi sulla stessa gravanti ai sensi dell'art. 1754 c.c. (con riguardo alla sottoposizione dei beni alla prelazione agraria;
alla suddivisione della proprietà di immobile e terreno di proposta in due proprietà intestate a due soggetti differenti e alle difformità edilizie Pt_1 interessanti l'immobile), sia per aver non aver operato, nel corso della gestione delle trattative tra le parti, in posizione neutrale e in conformità ai canoni di correttezza e buona fede (rassicurandoli indebitamente sull'assenza di un effettivo interesse dei confinanti all'esercizio del diritto di prelazione;
trasmettendo in ritardo alla banca mutuante i documenti necessari alla conclusione della perizia funzionale all'erogazione del mutuo e ritardando la trasmissione delle lettere finalizzate a consentire ai confinanti l'esercizio del diritto di prelazione, ritardando, così di oltre un mese la data del rogito).
3. L'opposizione, chiara nel suo intendo di precludere o ridurre il diritto della società opposta a percepire la provvigione richiesta nel ricorso monitorio, è, tuttavia, infondata nel merito.
3.1. Giova premettere che il contratto concluso tra parte opponente e la società opposta presenta i connotati di una mediazione negoziale cd. atipica, in quanto quest'ultima, quale mediatrice, non ha messo in relazione la sig.ra con parte venditrice al fine di consentire loro di concludere un Pt_1 affare in via autonoma e spontanea (cd. mediazione tipica), ma ha agito in forza di specifico incarico ricevuto in tal senso dai due comproprietari venditori, ai quali era, quindi, già legata da un vincolo di mandato.
3.2. Come noto, la natura atipica o unilaterale della mediazione, ravvisabile qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni (Cass. Sez. Unite, n. 19161/2017;
Cass. 21737/2010), non inficia in alcun modo il diritto del mediatore a conseguire la provvigione ex art. 1755 c.c. nei confronti di “ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”, purché l'una o l'altra abbiano accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene, e risulti quindi, dimostrato il nesso di causa fra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare (cfr. Cass.
538/2024; Cass. 11656/2018; Cass. 25851/2014; Cass. 23842/2008).
3.3. Una volta che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera svolta dal mediatore per l'avvicinamento dei contraenti, il così sorto diritto alla provvigione non può dirsi nemmeno escluso dalla circostanza che l'opera prestata dal mediatore sia stata ultimata successivamente alla scadenza del termine previsto dalle parti, poiché l'apposizione di un termine finale per la conclusione dell'affare non
è di per sé indicativa anche della volontà del preponente di rifiutare l'attività del mediatore profusa oltre il termine medesimo (v. Cass. 5348/2009; Cass. 8437/2002).
3.4. Ciò premesso, nel caso di specie, risulta che, con mandato sottoscritto in data 23.10.2018, Tes_1
e , in qualità di comproprietari di un'abitazione sita in Montecastrilli e del
[...] Parte_5 terreno circostante, hanno conferito alla società opposta l'incarico di “promuovere e procurare la vendita del diritto” di proprietà di detto compendio immobiliare al prezzo complessivo pari ad € 215.000,00 (all.
4 alla comparsa).
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3.5. Con “impegno provvigionale” sottoscritto in data 11.09.2020, , in relazione Parte_1 alla proposta da lei sottoscritta in pari data per l'acquisto del predetto immobile, si è impegnata “a versare all'agenzia incaricata, in caso di conclusione dell'affare, la somma di € 7.400,00 + IVA”, da corrispondere “al momento della conclusione dell'affare” (v. all. 2 al ricorso monitorio).
3.6. La proposta d'acquisto in relazione al quale detta provvigione è stata promessa risulta compilata su un modulo prestampato intestato alla società opposta, reca un prezzo complessivo offerto pari ad €
185.000,00, riferito precisamente all'immobile e al terreno di proprietà dei sig.ri ed è Tes_1 condizionata alla “previa accettazione del mutuo da parte dell'istituto mutuante e vincolato all'erogazione dello stesso”; inoltre, ivi si prevede che il rogito doveva essere stipulato entro il
31.01.2021 e che, alla data dell'atto notarile, l'immobile doveva essere “conforme alle normative edilizie, urbanistiche e catastali, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, libero da gravami, vincoli, servitù etc.”. La proposta d'acquisto sottoscritta da parte opponente, per quanto qui rileva, non risulta in altro modo condizionata (v. all. 1 al ricorso monitorio).
3.7. Con scrittura privata sottoscritta tra i sig.ri e parte opponente, questi hanno stabilito “di Tes_1 comune accordo” di differire la sottoscrizione del rogito afferente all'immobile di cui alla predetta proposta di acquisto dal giorno 31.01.2021 alla data del 28.02.2021, presso l'istituto di credito scelto dalla parte acquirente (all. 5 alla comparsa).
3.8. A seguito dell'erogazione del mutuo in favore dell'opponente, è stato stipulato, con rogito del notaio rep n. 22309 del 15.02.2021, l'atto di compravendita al prezzo offerto dalla sig.ra A_
, inferiore rispetto a quello del mandato a vendere conferito dai venditori all'agenzia per € Pt_1
30.000,00 (v. all. 3 al ricorso monitorio).
3.9. All'art. 4 del rogito, le parti hanno dato atto che le compravendite delle due semiquote del diritto di proprietà immobiliare erano state concluse “con l'intervento, quale mediatore, ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c., dell'Agenzia “ e che i Controparte_1 venditori avevano già corrisposto quanto promesso a titolo di provvigione, mentre parte acquirente non aveva “corrisposto alcuna somma a titolo di provvigione e rimborso spese” ritenendo sussistenti “motivi di contestazione della prestazione della suddetta ” (v. all. 3 al ricorso monitorio). CP_4
4. L'esame delle predette risultanze documentali consente di affermare che il diritto al pagamento della provvigione in favore della società opposta in relazione all'acquisto dell'abitazione con terreno censita al Catasto fabbricati del Comune di Montecastrilli (TR), Foglio 93, part. 119 sub 3, 4, 7, 8, 9 e 10 e al
Catasto Terreni al Foglio 93, part. 52, 118 e 128, nei tempi e alle condizioni pattuite dalle parti, risulta documentalmente provato, poiché è in ragione del suo operato che si è conclusa la compravendita dei beni di cui alla proposta d'acquisto sottoscritta da , alle condizioni ivi indicate. Parte_1
5. Contrariamente a quanto sostenuto da parte opponente, il diritto alla provvigione spettante alla società opposta in forza della proposta d'acquisto e dell'impegno provvigionale sottoscritti dall'opponente in data 11.09.2020 (v. all.ti 1 e 2 al ricorso monitorio) non merita, invece, di essere escluso in ragione della circostanza che il principale interlocutore dell'opponente (come anche del compagno, Persona_3 firmatario di distinta ma contestuale proposta d'acquisto di terreni confinanti) fosse il sig. CP_2
- socio accomandante e padre della legale rappresentante della società opposta,
[...] CP_1
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pacificamente privo della qualità di agente immobiliare e mero agente di commercio del CP_1 quale parte opposta ha dichiarato di avvalersi nello svolgimento degli incarichi a lei conferiti.
5.1. Ed invero, per le società di mediazione immobiliare, ammesse all'esercizio della relativa attività in virtù delle disposizioni di cui agli artt. 3, co. 5, e 5, co. 3, lett. a), della Legge 3.2.1989, n. 39 (applicabile anche all'attività di mediazione cd. “atipica”, v. Cass., sez. un., n. 19161/2017), il medesimo quinto comma dell'art. 3 stabilisce che tutti coloro, che esercitano l'attività per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, debbono essere iscritti nell'apposito ruolo professionale. D'altro canto,
l'articolo 11 del regolamento n. 452 del 1990, di attuazione della stessa Legge, prevede che, quando l'attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l'iscrizione nel ruolo debbono essere posseduti dai legali o dal legale rappresentante della società stessa ovvero da colui che è preposto dalla società a tale ramo di attività.
5.2. Se ne ricava che gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all'iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività di mediazione in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l'ente da cui dipendono;
l'iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti (v. Cass. 24974/2022; Cass. 13903/2016; Cass. 1507/2007;
Cass. 8708/2009; Cass. 8697/2002).
5.3. Ebbene, nel caso di specie, è documentalmente provato che il sig. non abbia mai Controparte_2 personalmente sottoscritto documentazione contrattuale nell'ambito dell'attività di mediazione mobiliare per cui è causa. La proposta d'acquisto di (al pari di quella di Parte_1 Per_3
e l' “impegno provvigionale” allegati al ricorso monitorio recano, infatti, i soli dati
[...] identificativi e fiscali della società e della sua legale rappresentante, altresì menzionata nel rogito firmato dalle parti. È pacifico, inoltre, che, la compilazione del modulo dell'agenzia destinato a recepire le proposte d'acquisto sia stata curata personalmente dalla legale rappresentante della società, la quale era altresì presente all'incontro tenutosi tra le parti innanzi al notaio in data 16.12.2020 (prima data inizialmente fissata per il rogito).
5.4. Le comunicazioni che le parti si sono scambiate a mezzo e-mail sono, inoltre, tutte provenienti da indirizzo riferibile alla società opposta ( ), della quale recano il nominativo Email_1 in calce, senza alcun riferimento alla persona del sig. (v. all.ti 3-13 alla terza memoria Controparte_2 istruttoria di parte convenuta).
5.5. Il diritto alla provvigione della non è, quindi, precluso Controparte_1 dalla circostanza che questa si sia avvalsa, concretamente, nella gestione delle trattative tra le parti della compravendita di un collaboratore privo della qualifica di agente immobiliare, sig. , Controparte_2 padre della legale rappresentante, il quale l'ha meramente coadiuvata in attività quali la raccolta di documentazione catastale ed edilizia, nonché l'organizzazione e la partecipazione alle due visite presso gli immobili e agli incontri tenutisi tra le parti.
5.6. Il primo motivo addotto dall'opponente al fine di sentir revocare il decreto ingiuntivo opposto non può, pertanto, trovare accoglimento.
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5.7. Piuttosto, occorre verificare se, ai sensi degli artt. 1218 e 1228 c.c., la società opposta debba rispondere dell'inadempimento riferito dall'opponente allo specifico operato del sig. , al fine CP_1 di paralizzarne o comunque ridurre il diritto alla provvigione riconosciutole nel procedimento monitorio.
6. Le obbligazioni assunte dalla società opposta risultano, in realtà, integralmente adempiute.
6.1. Non risulta, infatti, sufficientemente provato che la società incaricata sia risultata inadempiente agli obblighi sulla stessa gravanti ai sensi dell'art. 1759 c.c., che onera il mediatore di comunicare ai contraenti le circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare a lui note, come pure quelle che avrebbe dovuto conoscere con diligenza professionale.
6.2. In particolare, il mediatore può essere ritenuto responsabile di inadempimento agli obblighi di informazione nei confronti della parte qualora non la informi di irregolarità urbanistiche che possano influire sulla conclusione del contratto ovvero determinare i contraenti a concludere il contratto stesso a condizioni diverse. Pertanto, anche ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell'affare; semmai, allorché l'affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito o anche all'importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente (cfr., da ultimo, Cass. 672/2024 e Cass. 11371/2023).
6.3. Una responsabilità del mediatore può porsi, inoltre, qualora nello svolgimento della sua attività professionale finalizzata alla conclusione di un determinato affare, abbia omesso di procedere ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico attribuito da uno dei committenti (v., con riguardo al rilascio del certificato di agibilità, Cass. 17385/2023).
6.4. Nel caso di specie, deve innanzitutto escludersi che la dedotta intestazione catastale ad altri di parte del bene di cui alla proposta d'acquisto sottoscritta da ovvero la parziale Parte_1 irregolarità edilizia dello stesso abbiano influito sulla conclusione dell'affare in termini rilevanti rispetto all'interesse delle parti per come risultante dall'istruttoria svolta.
6.5. Tanto può dirsi in quanto nel rogito non v'è alcuna menzione di dette circostanze, le quali, dunque, devono intendersi risolte al momento della stipula dell'atto di compravendita, in conformità a quanto previsto nella proposta di acquisto (v. all. 1 al ricorso monitorio). Inoltre, l'asserita omessa tempestiva trasmissione, da parte del mediatore, dei documenti necessari al fine di consentire alla Banca mutuante il corretto svolgimento della perizia sull'immobile (implicante anche la valutazione della sua regolarità urbanistica ed edilizia) risulta smentita dalle risultanze istruttorie a tal fine rilevanti.
6.6. In particolare, la teste di parte opponente, direttrice della filiale della Banca Testimone_2 mutuante presso la quale aveva un rapporto di conto corrente, all'udienza del Parte_1
09.05.2024, premesso che la perizia dell'immobile inizialmente non si era potuta concludere per mancanza di alcuni documenti, ha precisato che la raccolta documentale finalizzata all'erogazione del
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mutuo ipotecario viene, per prassi, gestita dall'Ufficio mutui della Banca, alla quale l'agenzia immobiliare si limita ad inoltrare la proposta d'acquisto dell'aspirante mutuatario.
6.7. Inoltre, il carteggio intercorso tra parte opponente, l'agenzia immobiliare opposta, la banca mutuante e la società da questa incaricata dell'elaborazione della perizia (ossia la “Duff & Phelps Reag s.p.a.”, nella persona dell'ing. non consente di appurare alcuna mancanza specificamente attribuibile Per_4 all'agenzia immobiliare istante.
6.8. Ed invero, la risulta essere stata contattata da CP_1 Controparte_1 Pt_1
, al fine di coadiuvarla nell'integrazione documentale resasi necessaria, soltanto con e-mail
[...] datata 21.10.2020, quando la stessa opponente aveva finalmente avuto maggiore contezza circa la specifica documentazione occorrente per procedere alla perizia grazie ai chiarimenti da lei stessa sollecitati e ottenuti in tal senso dall'ufficio mutui della banca e dal perito da questa incaricato (v. all. 2 alla III memoria istruttoria di parte opposta).
6.9. La circostanza che, sin dal 24.09.2020, detto perito avesse ricevuto, tramite e-mail dell'opponente
(v. all. 6 alla citazione), il contatto telefonico del sig. non è di per sé sufficiente ad Controparte_2 attribuire all'agenzia immobiliare per la quale questi operava una negligenza nella raccolta documentale, né, soprattutto, a correlare l'eccepita incompletezza iniziale ad un pregiudizio per l'opponente.
7. A risultanze non dissimili può giungersi alla luce della testimonianza del teste Parte_3
7.1. Giova premettere, a riguardo, l'infondatezza dell'eccezione di incapacità a testimoniare tempestivamente avanzata da parte opposta, poiché il convivente more uxorio di parte opponente
(vincolatosi all'agenzia immobiliare da una distinta proposta d'acquisto riferita a terreni confinanti ma diversi da quelli per cui è causa), essendo mancata la conclusione del proprio affare, è privo di un interesse giuridico, personale, concreto ed attuale, tale da legittimarne l'intervento nel presente giudizio, in cui si discute soltanto del diritto dell'agenzia alla provvigione promessale da . Parte_1
7.2. L'interesse rilevante ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 246 c.p.c. non si identifica, infatti, con l'interesse di mero fatto che un testimone può avere a che venga decisa in un certo modo la controversia in cui esso sia stato chiamato a deporre, pendente fra altre parti, pur se identica a quella già vertente tra lui ed un altro soggetto;
nemmeno l'eventuale riunione delle cause connesse (per identità di questioni) può far insorgere l'incapacità delle rispettive parti a rendersi reciproca testimonianza, potendo tale situazione soltanto incidere sull'attendibilità delle relative deposizioni (cfr. Cass. 26044/2023 e Cass.
21418/2015).
7.3. Ciò posto, la circostanza che il teste abbia attribuito alla negligenza del sig. Parte_3 CP_1
l'incompletezza del compendio documentale riscontrata dal perito della banca nel corso del sopralluogo effettuato in data 05.10.2020, in assenza di più precise risultanze in ordine alla documentazione esattamente e tempestivamente richiesta all'agenzia immobiliare dai tecnici incaricati dalla banca mutuante, non consente di ritenerla per ciò solo responsabile della rettifica della perizia successivamente disposta su richiesta di parte opponente.
7.4. Piuttosto, risulta che, in data 03.11.2020, non appena il perito della banca aveva trasmesso alla società opposta la documentazione catastale aggiornata e copia del certificato di destinazione urbanistica dell'immobile, quest'ultima si era premurata di inoltrarla a parte opponente, il tutto pochi giorni dopo
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aver ricevuto una precisa richiesta in tal senso da parte sua, datata, come detto, 21.10.2020 (v. all.ti 2 e
3 alla III mem. istruttoria di parte opposta).
7.5. In definitiva, i tempi richiesti per il regolare trasferimento del diritto di proprietà sul bene (peraltro avvenuto, come detto, soltanto 15 giorni dopo la scadenza dell'originario termine previsto da parte opponente e prima del decorso del termine prorogato di comune accordo tra le parti) non risultano, sotto questo versante, imputabili all'operato della società opposta.
7.6. Peraltro, è pacifico in atti che il mutuo sia stato deliberato positivamente dalla banca mutuante alla fine del mese di novembre ed erogato in favore della sig.ra già in data 04.12.2020, sicché a Pt_1 detta data, stante il completamento della perizia, non v'era alcun ostacolo di tipo urbanistico-edilizio che ostasse alla stipula della compravendita entro l'anno in corso.
7.7. A riguardo, non può omettersi di considerare che la proposta d'acquisto redatta da parte opponente prevedesse di per sé la data del 31.01.2021 come termine ultimo per la stipula del rogito, sicché la pretesa attorea di imputare alla negligenza della società opposta l'omesso acquisto dell'immobile entro l'anno
2020 (ed il conseguente aumento del costo del mutuo che ne sarebbe derivato) non corrisponde, già di per sé, ad un preciso obbligo assunto, a riguardo, dall'agenzia immobiliare. Ne deriva che un inadempimento di parte opposta in tal senso non è nemmeno ipotizzabile.
8. Resta, infine, da analizzare il tema relativo alla responsabilità della Controparte_1 in relazione al mancato perfezionamento dell'acquisto dei terreni di cui alla proposta sottoscritta
[...] dal suo convivente more uxorio, sempre in data 11.09.2020, in conseguenza Persona_3 dell'esercizio, da parte di uno dei proprietari dei terreni confinanti, del diritto di prelazione agraria, nonché il profilo dell'omessa adeguata informativa, da parte dell'agenzia, dell'esistenza e della possibilità di concreto esercizio di detta prelazione, oltre che dell'attività funzionale al suo esercizio in tempi compatibili con la stipula del rogito entro il mese di dicembre 2020.
8.1. In primo luogo, le risultanze istruttorie acquisite in atti permettono di escludere che l'acquisto unitario dei due compendi immobiliari fosse essenziale in relazione all'interesse di parte opponente alla compravendita poi effettivamente conclusa.
8.2. Tanto può dirsi, in primo luogo, in quanto la sig.ra ed il suo convivente non avevano Pt_1 condizionato in alcun modo le proprie proposte scritte al perfezionamento dell'acquisto dell'altro: mentre la proposta sottoscritta da risultava condizionata alla sola erogazione del Parte_1 mutuo in suo favore, la proposta d'acquisto a firma di recava, alla voce varie ed Parte_3 eventuali, l'espressa dicitura “libero da prelazione, usufrutto, condizioni e promesse di condizione” (v.
p. 2, all. 5 alla citazione).
8.3. Detta clausola merita di essere interpretata nel senso che l'immobile doveva essere “libero”, oltre che da gravami e vincoli di alcun genere, anche “da prelazione, usufrutto, condizioni e promesse di condizione”, ma non già al momento della proposta, quanto, piuttosto, “alla data dell'atto notarile” (v.
p. 1 all. 5). Ciò è chiaramente evincibile dal tenore complessivo della proposta, oltre che confermato dalle missive scambiate tra le parti, che dimostrano sin da subito la piena consapevolezza da parte dei due promissari acquirenti che entrambi i compendi immobiliari di loro interesse, al momento della
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proposta, erano soggetti alla prelazione agraria, peraltro inderogabilmente prevista dall'8, co. 3, della L.
26 maggio 1965, n. 590 (v. e-mail del 17.11.2020, all. 3 alla comparsa).
8.4. In altri termini, la clausola citata è stata evidentemente inserita manualmente dalla stessa agenzia nel modulo di proposta d'acquisto del sig. alla voce “varie ed eventuali”, poiché, a differenza Pt_3 che per il terreno circostante l'immobile poi acquistato dalla (anch'esso, come detto, Pt_1 soggetto al diritto di prelazione agraria), per i terreni di interesse del suo convivente vi era il rischio che detta prelazione venisse concretamente esercitata dai confinanti e di ciò si intendeva informare il promissario acquirente.
8.5. La formulazione di due distinte proposte d'acquisto nella piena consapevolezza che ben poteva perfezionarsene soltanto una, in difetto di qualsivoglia condizione scritta che le subordinasse l'una all'altra, consente di affermare che parte opponente avesse interesse ad acquistare l'immobile al quale la propria promessa era riferita anche in assenza del perfezionamento dell'acquisto di cui alla proposta di Parte_3
8.6. Lo specifico contenuto della promessa d'acquisto per cui è causa - anche in forza del combinato disposto di cui agli artt. 2722 e 2724 c.c., che vietano di provare oralmente un patto aggiuntivo anteriore o coevo ad un accordo scritto - non è suscettibile di essere smentito, né integrato, dalle dichiarazioni rese dal teste in risposta al capitolo di prova n. 5 della seconda memoria istruttoria di parte Parte_3 opponente (ove non v'è, peraltro, alcun riferimento all'essenzialità dell'acquisto unitario) ovvero al capitolo di prova n. 6 (del tutto aspecifico in ordine alle rassicurazioni ricevute dal sig. Controparte_2 circa l'assenza di probabilità in ordine all'esercizio di prelazione da parte dei confinanti, per omessa precisazione financo del bene al quale dette rassicurazioni erano riferite).
8.7. Nemmeno è sostenibile che il perfezionamento, nelle more, del contratto di mutuo, possa aver
“costretto” parte opponente a concludere comunque la compravendita alla quale la stessa si era impegnata;
anzi, la circostanza che avesse avviato la pratica di finanziamento Parte_1 prima ancora di essere certa che entrambe le compravendite fossero suscettibili di perfezionamento, induce, piuttosto, a ritenere che l'interesse ad un acquisto unitario non fosse essenziale per la promissaria acquirente.
8.8. Della natura inscindibile dei due acquisti non v'è, inoltre, alcuna menzione nella e-mail del
01.02.2021, con la quale l'opponente ha chiesto ai promittenti venditori la comunicazione dei dati fiscali necessari per procedere al pagamento in loro favore del saldo prezzo, né nella scrittura privata di proroga del termine per la stipula del definitivo, sottoscritta il 29.01.2021, missive tutte scambiate tra le parti quando ormai all'opponente era noto l'intervenuto esercizio del diritto di prelazione da parte di uno dei titolari dei terreni confinanti a quelli oggetto della proposta del convivente, comunicata loro dall'agenzia immobiliare il giorno stesso della ricezione della relativa informativa da parte di ciascun promittente venditore, ossia in data 25.01.2021 (cfr. all.ti 5-9 alla III memoria di parte opposta).
8.9. Soltanto quando il termine per la stipula era ormai stato utilmente prorogato, con missiva del
10.02.2021, parte opponente ha mosso alla società opposta, tramite il proprio legale, le contestazioni poi poste a fondamento della presente controversia, preannunciandole il rifiuto di corrispondere la provvigione promessa (v. all. 2 alla citazione).
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9. La società opposta, inoltre, ha dato prova di aver utilmente e tempestivamente operato, dapprima, per ottenere dai confinanti le lettere di rinuncia espressa alla prelazione agraria sia in relazione al terreno oggetto della proposta della sig.ra , sia per quelli afferenti all'acquisto del suo convivente e, Pt_1 successivamente, non essendo riuscita ad ottenere riscontro da uno dei confinanti di quest'ultimo, per trasmettere a quest'ultimo la denuncia della proposta d'acquisto.
9.1. In primo luogo, occorre premettere che l'assegnazione del termine per l'esercizio del diritto di mediazione non rientra certamente tra i compiti del mediatore, il quale, nel caso di specie, ha, tuttavia, assunto spontaneamente l'obbligo di provvedere in tal senso, almeno successivamente al 17.11.2020 (v. all. 3 alla comparsa).
9.2. D'altro canto, come univocamente riferito dal teste figlio di uno dei venditori, e Testimone_3 dall'altra comproprietaria-venditrice, alla società di mediazione era stato espressamente Testimone_1 richiesto di attendere l'avveramento della condizione sospensiva alla quale era stata espressamente subordinata l'efficacia della proposta di (ossia l'erogazione del mutuo), prima di Parte_1 inoltrare le comunicazioni di cui all'art. 8 L. 590/1965 ai confinanti, e ciò al fine di non pubblicizzare inutilmente il ridotto prezzo d'acquisto pattuito con l'opponente sin tanto che non si avesse avuta certezza dell'erogazione del finanziamento e, quindi, della possibilità di procedere alla vendita.
9.3. Ebbene, non v'è prova, in atti, che, prima del 14.12.2020, la società opposta avesse avuto notizia dell'effettiva erogazione del mutuo in favore dell'opponente, la quale, quel giorno, preso atto della mancata trasmissione, sino a quel momento, delle lettere ai confinanti titolari del diritto di prelazione, ha comunque formalmente convocato innanzi al notaio le parti per procedere, il successivo 16.12.2020, non già alla stipula dei rogiti, ma alla verifica delle condizioni per attivare correttamene la procedura prescritta dalla legge agraria (v. all. 7 alla citazione).
9.4. Una volta venuti a conoscenza dell'effettiva erogazione del mutuo in favore della promissaria acquirente, i promittenti venditori, coadiuvati dall'agenzia opposta (v. deposizioni dei testi Tes_3
e , già in data 18.12.2020, hanno trasmesso al titolare del diritto di prelazione non
[...] Testimone_1 espressamente rinunciante apposita denuntiatio, recapitata in data 24.12.2020 (con scadenza del termine di trenta giorni previsto, quindi, per il 23.01.2021), consentendogli così l'esercizio del diritto di prelazione in data utile al fine di definire l'esatto oggetto della compravendita prima della data ultima fissata nell'originaria proposta d'acquisto di , ossia il 31.01.2021 (v. all.ti 5-7 e Parte_1
16 alla III memoria istruttoria di parte opponente).
9.5. La ricostruzione della vicenda sinora esposta trova, peraltro, piena conferma nella deposizione del teste di parte opposta, sig. (v., in particolare, risposta ai capitoli nn. 3 e 4), il cui Controparte_2 contenuto deve considerarsi validamente acquisito agli atti del presente giudizio ai sensi dell'art. 157, co. 2, c.p.c. in quanto l'eccezione di incapacità a testimoniare, formulata da parte opposta ai sensi dell'art. 246 c.p.c. prima dell'ammissione e dell'escussione del teste, non è stata poi riproposta, né all'esito della deposizione del medesimo, né nella nota di precisazione delle conclusioni, ma soltanto in sede di comparsa conclusionale (v., a riguardo, Cass., sez. un., n. 9456/2023; Cass. 16452/2024).
9.6. Il contratto di compravendita definitivo avente ad oggetto i beni indicati nella proposta di acquisto di è stato poi stipulato nei quindici giorni successivi alla scadenza originaria e Parte_1
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prima ancora che scadesse il nuovo termine fissato di comune accordo tra le parti in data 28.02.2021, di talché il diritto alla provvigione pattuita, nella misura di cui alla scrittura privata a firma di parte opponente dell'11.09.2020 (all. 2 al ricorso monitorio), deve certamente essere riconosciuto in favore della v. all. 5 alla comparsa). Controparte_1
9.7. Per tutte le ragioni sinora illustrate, l'opposizione proposta da risulta Parte_1 destituita di fondamento e, di conseguenza, il decreto ingiuntivo opposto, già provvisoriamente esecutivo in forza dell'ordinanza depositata in data 15.03.2022, merita integrale conferma.
10. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., integralmente ascrivibile a parte opponente,
e vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al
D.M. n. 147/2022), tenuto conto del valore della controversia ai sensi dell'art. 5, compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00 in base a parametri compresi tra i minimi ed i medi di cui al citato decreto per tutte le fasi processuali, in considerazione del valore della controversia, prossimo al limite inferiore dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- rigetta integralmente l'opposizione proposta da nei confronti della Parte_1 [...]
e, per l'effetto, conferma il Controparte_1 decreto ingiuntivo n. 543/2021, depositato in data 30.08.2021 da questo Tribunale nel giudizio avente R.G. n. 1791/2021;
- condanna alla rifusione in favore della Parte_1 Controparte_1 delle spese processuali del presente giudizio, che liquida in €
[...] CP_1
3.800,00 per compensi (di cui € 800,00 per la fase di studio, € 600,00, per la fase introduttiva, €
1.400,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione ed € 1.000,00 per la fase decisionale), oltre spese forfettarie (15%), CPA e IVA se dovuta.
Terni, 03/02/2025 Il Giudice
dott.ssa Francesca Grotteria
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